Úvěr na nemovitosti: Obtížné kvůli právním problémům a klesající důvěře kupujících domů

ANTD.VN - Až 70 % problémů realitních projektů souvisí s právními záležitostmi, které brání vyplácení úvěrů; klesající důvěra kupujících domů zároveň vede k nízké poptávce po spotřebitelských úvěrech na nemovitosti.

Úvěry na nemovitosti stále silně rostou

Dne 13. listopadu 2023 v Hanoji uspořádala Vietnamská státní banka (SBV) ve spolupráci s Ministerstvem stavebnictví konferenci o úvěrech na rozvoj nemovitostí a sociálního bydlení.

Podle lídra SBV bankovní sektor od začátku roku 2023 rozhodně zavádí řešení, která pomáhají odstraňovat potíže a zlepšovat přístup zákazníků k úvěrům. V důsledku toho dosáhly úvěry ekonomice k 31. říjnu 2023 více než 12,8 milionu miliard VND, což představuje nárůst o 7,39 % ve srovnání s koncem roku 2022.

Pokud jde o sektor nemovitostí, Státní banka povzbuzuje úvěrové instituce, aby zaměřily kapitálové zdroje na segmenty nízkonákladového komerčního bydlení, sociálního bydlení a bydlení pro pracující; zároveň kontrolují úvěrová rizika v sektoru nemovitostí s cílem podpořit zdravý a udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi.

Do 30. září 2023 dosáhne celkový zůstatek nesplacených úvěrů v realitním sektoru úvěrových institucí výše 2,74 milionu miliard VND, což představuje nárůst o 6,04 % ve srovnání s 31. prosincem 2022 a bude představovat 21,46 % celkového nesplaceného zůstatku úvěrů za ekonomiku. Z toho úvěry na nemovitosti zaměřené na spotřebu/vlastní potřebu tvoří 64 % a nesplacený zůstatek úvěrů na obchodní aktivity v oblasti nemovitostí představuje 36 % nesplaceného zůstatku úvěrů v realitním sektoru.

V prvních 9 měsících roku však úvěry v oblasti nemovitostí rostly rychleji než celkové tempo růstu úvěrů a ve stejném období loňského roku. To ukazuje, že řešení a úsilí vlády , bankovního sektoru a ministerstev, poboček a obcí při odstraňování obtíží a překážek na trhu s nemovitostmi postupně vykazují účinnost.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

Vedoucí představitelé státní banky informují o hypotečních úvěrech

Na konferenci zástupci podniků a bank uvedli, že trh s nemovitostmi v současné době stále čelí mnoha obtížím a výzvám, včetně mnoha dlouhodobých problémů a překážek, jako jsou problémy v systému právních postupů týkajících se pozemků, plánování a stavebních investic (které představují až 70 % problémů realitních projektů).

Podle pana Nguyen Van Dinha, viceprezidenta Vietnamské realitní asociace, vláda a ministerstva v poslední době rozhodně vyřešily právní otázky, ale neměly dostatek síly k oživení trhu, což vedlo k nedostatku nabídky nových nemovitostí. „V celé zemi čeká na vyřešení 1 200 projektů, z nichž asi 500 je ve fázi posuzování, zbývajících 800 projektů stále čeká,“ uvedl pan Dinh.

Spolu s tím je zde nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou v jednotlivých segmentech, přebytek luxusního bydlení a vil, zatímco sociální bydlení a levné bydlení jsou stále omezené; poptávka na trhu v některých segmentech prudce klesá;

Finanční kapacita podniků je stále omezená a závisí především na externích zdrojích kapitálu, jako jsou úvěry, dluhopisy a mobilizace od kupujících domů; jiné kanály mobilizace kapitálu nebyly skutečně efektivní, zejména kapitálový trh (trh s podnikovými dluhopisy, akciový trh), který má určité problémy a nerozvíjel se odpovídajícím způsobem své roli v poskytování střednědobého a dlouhodobého kapitálu pro ekonomiku; ceny bydlení jsou vysoké ve srovnání s finanční kapacitou a příjmy mnoha lidí...

Ceny domů zůstávají vysoké, důvěra kupujících klesá

Pokud jde o úvěry, podniky rovněž předložily řadu doporučení, například aby banky dále snížily úrokové sazby z úvěrů, rozšířily limity, prodloužily doby trvání úvěrů, zjednodušily postupy, zkrátily doby schvalování, prodloužily doby restrukturalizace dluhu a akceptovaly jiné kolaterály než nemovitosti, jako jsou akcie atd.

Banky také poukázaly na obtíže s poskytováním úvěrů na nemovitosti. Generální ředitelé mnoha bank s velkými dluhy v oblasti nemovitostí také uvedli, že je to způsobeno především právními problémy projektů, které způsobují nedostatek nabídky na trhu.

Zejména současné vysoké ceny bydlení snižují poptávku po hypotékách. „Úroková sazba z úvěrů se snížila přibližně o 2,5 % jak pro investory, tak pro kupující domů, ale ceny nemovitostí klesly jen velmi málo, což není vhodné pro kupující domů. Transakce s nemovitostmi se dělají hlavně o nákup a prodej, což může způsobit bubliny a rizika pro úvěry na nemovitosti,“ uvedl pan Nguyen Thanh Tung, generální ředitel Vietcombank.

Vedoucí představitelé Vietcombank dále poukázali na skutečnost, že poptávka po spotřebitelských úvěrech na nemovitosti prudce klesla v době, kdy je důvěra zákazníků nízká. „Vietcombank má velmi dobrý růst v individuální klientské základně. Individuální zákazníci vkládají velké množství peněz, i když banky neustále snižují úrokové sazby, zatímco hypotéky výrazně klesly. Důvodem je, že zákazníci ztratili důvěru v trh s nemovitostmi a čekají, až ceny domů klesnou ještě níže,“ uvedl pan Tung.

Generální ředitel BIDV, pan Le Ngoc Lam, rovněž poukázal na velmi pomalý růst spotřebitelských úvěrů na nemovitosti. Do konce října činil růst úvěrů BIDV 8,1 %, což je pouze 60 % plánu stanoveného Státní bankou. Nesplacené úvěry na nemovitosti vzrostly přibližně o 9 % a představovaly zhruba 18 % celkových nesplacených úvěrů; z toho nesplacené spotřebitelské úvěry na nemovitosti rostly velmi pomalu, pouze o 4 %, zatímco každoroční nárůst činil přibližně 20 %.

„BIDV snížila úrokové sazby z vkladů a úvěrů desetkrát, úrokové sazby z úvěrů se ve srovnání s dřívější dobou snížily o více než 20 %. Aktivně se hledají balíčky sociálního bydlení pro poskytnutí úvěrů, ale dosud bylo schváleno pouze 385 miliard VND a vyplaceno více než 25 miliard.“

„Kromě toho jsme poskytli balíček úvěrů na levné komerční bydlení s velmi konkurenceschopnými úrokovými sazbami. Existuje však mnoho projektů s právními problémy. Od loňského roku BIDV schválila přibližně 26 000 miliard a vyplatila pouze 8 000 miliard, zbývajících 18 000 čeká na právní vyplacení,“ uvedl pan Le Ngoc Lam.

Pokud jde o úrokové sazby, banky uvedly, že současná úroveň úrokových sazeb výrazně klesla. U střednědobých a dlouhodobých úvěrů banky provádějí přehodnocení každé 3–6 měsíců, aby upravily úrokové sazby, když úrokové sazby z vkladů klesají.

Úrokové sazby z úvěrů jsou navíc vhodné i pro kapacitu banky, levnou kapitálovou strukturu, špatné úvěry u hypoték...

„Střednědobá a dlouhodobá úroková sazba ve výši přibližně 9–10 % je ve srovnání se světovým trhem velmi nízká. V podstatě jsou úvěry pro banky na bodě zlomu, jejich snížení bude nějakou dobu trvat, dokud banka nedokáže snížit náklady na kapitál,“ uvedl pan Pham Nhu Anh, generální ředitel MB.

Pokud jde o složité a zdlouhavé postupy hodnocení úvěrů, banky uvedly, že je to způsobeno především právními problémy s projekty.

„Banky jsou rizikové podniky, takže pokud je riziko vysoké, musí banky provádět důkladnější vyhodnocování. Podniky musí také poskytovat přesné a transparentní finanční informace. Někdy podniky poskytují bankám nejlepší čísla, což bankám také ztěžuje práci. Nepodnikli jsme žádné kroky ke zpřísnění hypotečních úvěrů, ale rozšířili jsme se o osobní úvěry,“ řekl pan Pham Nhu Anh.

Zdrojový odkaz