Finanzieller Druck umgibt, wie ist die Verschuldung von Immobilienunternehmen?

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Nach einem schwierigen Jahr wie 2023 schien es, als hätten Immobilienunternehmen aufgrund von Marktschwankungen zu kämpfen, doch es zeichnete sich ein sehr positiver Indikator ab: Die Mehrheit der Kredite führender Immobilienunternehmen tendierte im Vergleich zum Jahresbeginn zurück, was zeigt, dass die Immobilienunternehmen in der schwierigsten Zeit noch sehr aktiv bei der Rückzahlung von Krediten waren.

Gleich in den ersten Tagen des neuen Jahres zeigen die HNX-Statistiken, dass Dutzende von Immobilienunternehmen ihre Schulden durch Anleihen zurückgezahlt haben, von denen die meisten proaktiv vor Fälligkeit zurückgekauft und Anleihen für Anleihegläubiger ausgezahlt wurden.

Laut Finanzbericht für das vierte Quartal 2023 verzeichnete die No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) zum 31. Dezember 2023 Verbindlichkeiten in Höhe von 195.874 Milliarden VND. Dies entspricht 81 % der Gesamtaktiva des Unternehmens und einem Rückgang von 8 % gegenüber Anfang 2023. Davon entfielen 57.704 Milliarden VND auf Finanzkredite, was einem Rückgang von etwa 7.000 Milliarden VND gegenüber dem Beginn des Zeitraums entspricht.

Novalands Schuldenstruktur besteht hauptsächlich aus Anleihen in Höhe von über 38.626 Milliarden VND, lediglich über 9.400 Milliarden VND sind von Banken geliehen. Die Reduzierung der Schulden von Tausenden von Milliarden VND ist für Novaland jedoch nur ein Tropfen auf den heißen Stein, da das Unternehmen einen zu hohen Fremdkapitalanteil mit einer „enormen“ Verschuldung nutzt, während sich die finanzielle Situation des Unternehmens verschlechtert.

Anfang 2024 kündigte der Vorstand von Novaland außerdem die Ausgabe von 1,37 Milliarden Aktien an, mit denen voraussichtlich rund 13.700 Milliarden VND zur Umstrukturierung der Schulden und Tilgung der Verbindlichkeiten eingenommen werden sollen.

Immobilien – Finanzieller Druck umgibt, wie ist die Verschuldung von Immobilienunternehmen? — Viele Unternehmen kaufen Anleihen vor Fälligkeit aggressiv zurück.

Zu den Immobilienunternehmen mit den aktivsten Schuldentilgungsaktivitäten zählt die Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . Bis Ende 2023 wird auch bei diesem Immobilienunternehmen die Reihe der Tage, an denen es seine Anleihen zurückzahlen muss, beendet sein.

Im Jahr 2023 setzte sich Phat Dat das Ziel, alle ausstehenden Anleihen bis zum Ende dieses Jahres abzuwickeln und nur noch Bankschulden und Kredite von anderen Parteien übrig zu lassen. Durch den Rückkauf aller zwei Anleihenpakete mit einem Gesamtnennwert von 800 Milliarden VND hat Phat Dat bis Ende 2023 die ausstehenden Anleiheschulden dieses Unternehmens offiziell auf 0 reduziert.

Dementsprechend verringerten sich die Verbindlichkeiten des Unternehmens bis zum 31. Dezember 2023 um 15 % auf 11.490 Milliarden VND, wovon sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten mehr als 3.182 Milliarden VND und sonstige langfristige Verbindlichkeiten 4.578 Milliarden VND ausmachten. Die Schuldenstruktur machte mehr als 3.104 Milliarden VND der Gesamtverschuldung aus, ein Rückgang von 30 % im Vergleich zum Jahresanfang.

Auch bei der Schuldentilgung ist das Unternehmen aktiv: Die bis Ende 2023 zu zahlenden Gesamtschulden der Kinh Bac Urban Development Corporation – JSC (HoSE: KBC) sanken im Vergleich zum Jahresbeginn um 22 % auf 13.226 Milliarden VND.

Die gesamten Finanzschulden belaufen sich auf über 3.659 Milliarden VND, ein Rückgang von 52 % im Vergleich zum Jahresanfang. Sie machen 11 % des Unternehmenskapitals aus. Davon entfallen über 3.322 Milliarden VND auf langfristige Bankkredite.

Im Jahr 2023 kaufte Kinh Bac auch aktiv Anleihen vor Fälligkeit zurück. Zuvor hatte das Unternehmen im März und April 2023 zwei Anleihenpakete mit den Codes KBCH2124002 und KBCH2124003 im Wert von 2.000 Milliarden VND zurückgekauft. Bis Ende Mai 2023 kaufte das Unternehmen weiterhin Anleihen mit dem Code KBC121020 vor Fälligkeit zurück.

Nach der oben genannten Reihe von Transaktionen ist das ausstehende Anleihevolumen von Kinh Bac auf 1.157 Milliarden VND gesunken. In Bezug auf das Anleihenpaket KBC121020 sagte KBC Anfang 2024, dass es Kapital bereitgestellt habe, um die Schulden der Anleihen zu begleichen.

Darüber hinaus erklärte Kinh Bac, dass es eine Strategie umgesetzt habe, bei der alle finanziellen Ressourcen vorrangig für die pünktliche Zahlung eingesetzt würden. Andererseits trage der starke Anstieg des Cashflows aus den Geschäftsaktivitäten des Industrieparks dazu bei, dass Unternehmen mehr Geld für die Schuldentilgung beschaffen müssten.

Bei der Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) beliefen sich die Gesamtverbindlichkeiten Ende 2023 auf 14.600 Milliarden VND, ein Rückgang von 10 % gegenüber dem Ende des Vorjahres. Davon waren 11.600 Milliarden VND kurzfristige Schulden und fast 3.000 Milliarden VND langfristige Schulden.

Die Schuldenstruktur von Dat Xanh verringerte sich zum Ende des vierten Quartals 2023 um 8 % auf 5.289 Milliarden VND. Gleichzeitig stiegen die Steuern und sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber dem Staat um 7 % auf 798 Milliarden VND.

2023 ist ein äußerst schwieriges Jahr für das Unternehmen, was sich deutlich daran zeigt, dass 1.305 Mitarbeiter im Jahr 2023 abgebaut werden müssen, von 3.773 Ende 2022 auf 2.468 Ende 2023. Auch die Zahl der Tochtergesellschaften von Dat Xanh ist auf nur noch 84 Unternehmen gesunken, von denen sich 8 im Immobiliensektor tätige Tochtergesellschaften in einem Auflösungsverfahren befinden.

Immobilien – Finanzieller Druck umgibt, wie ist die Verschuldung von Immobilienunternehmen? (Bild 2). — Die Fremdkapitalquote von Vinhomes beträgt das 0,31-fache, die ausstehenden Schulden machen 12 % des Gesamtkapitals aus.

Im Gegensatz zu den oben genannten Unternehmen verzeichnete Vinhomes JSC (HoSE: VHM) nach einem Jahr ein positives Schuldenwachstum und die gesamten ausstehenden Kredite überstiegen 10.000 Milliarden VND.

Die Verbindlichkeiten von Vinhomes beliefen sich Ende 2023 auf 261.991 Milliarden VND, ein Anstieg von 24 % gegenüber dem Jahresanfang. Dabei war sowohl bei den kurzfristigen als auch bei den langfristigen Schulden ein Wachstum zu verzeichnen, die Schulden des Unternehmens bestanden jedoch hauptsächlich aus kurzfristigen Schulden.

Die Finanzschulden des Unternehmens beliefen sich auf 56.682 Milliarden VND. Die Schuldenstruktur umfasst 14.813 Milliarden VND an kurzfristigen Krediten und mehr als 35.689 Milliarden VND an langfristigen Krediten. Die Schulden des Unternehmens bestehen hauptsächlich aus Bankkrediten, zusätzlich zu Anleihen verzeichnete Vinhomes Ende Dezember 2023 ausstehende Schulden von mehr als 9.808 Milliarden VND.

Ende 2023 betrug die Verschuldungsquote von Vinhomes das 0,31-fache. Die ausstehenden Schulden machten 12 % des Gesamtkapitals des Unternehmens aus.

Die schnelle Tilgung der Schulden durch Immobilienunternehmen vor dem Hintergrund einer Abkühlung der Marktzinsen trug dazu bei, dass die Unternehmen selbst die Belastung durch die hohen Zinskosten zum Zeitpunkt der Emission reduzieren konnten.

Im Investitionsausblicksbericht vom Februar 2024 erklärte die VNDirect Securities Company, dass man mit einer allmählichen Lockerung der Engpässe rechne und damit einer Erholung des Immobilienmarktes ab der zweiten Jahreshälfte 2024 beitrage.

„Wir glauben, dass der Wohnimmobilienmarkt die schwierigste Phase hinter sich hat und ab der zweiten Hälfte des Jahres 2024 eine deutlichere Erholung zeigen wird“, schätzte das Analyseteam von VNDirect .

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