Es ist notwendig, die Gewinne für Investoren im Dekret über Grundstückspreise korrekt und vollständig zu berechnen.

DNVN - In einem Kommentar zum Entwurf des Regierungsdekrets über Grundstückspreise betonte die Vietnam Valuation Association (VVA) die Notwendigkeit, die Gewinne für Investoren korrekt und vollständig zu berechnen.

Der Gewinn des Investors sollte auf Basis der Landnutzungsgebühr berechnet werden.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bittet um Stellungnahmen zum Entwurf des Regierungsdekrets über Grundstückspreise (Entwurf), das die Umsetzung des Grundstücksgesetzes von 2024 regeln soll und viele wichtige Inhalte im Zusammenhang mit der Bewertung und Schätzung von Grundstücken enthält.

Es wird davon ausgegangen, dass der Entwurf des Dekrets aktiv Kommentare von Experten, professionellen sozialen Organisationen wie der VCCI und Berufsverbänden wie der Vietnam Valuation Association in Bezug auf die Grundstücksbewertung und damit verbundene Fragen aufgenommen hat.

Nach Bekanntgabe des Entwurfs des Dekrets und um dessen umfassende Fertigstellung fortzusetzen, hat der vietnamesische Bewertungsverband kürzlich eine schriftliche Stellungnahme abgegeben, in der er die Notwendigkeit einer korrekten und vollständigen Gewinnberechnung für Investoren betont.

Punkt c, Absatz 3, Artikel 8 des Entwurfs legt fest: „Der Gewinn des Investors (einschließlich Eigenkapitalkosten und Darlehenskosten) wird als Prozentsatz der in Punkt a dieses Absatzes genannten Bauinvestitionskosten berechnet.“

Die VVA ist der Ansicht, dass die oben genannte Regelung unangemessen ist, da sie den Gewinn des Gesamtprojekts für den Investor nicht korrekt und vollständig nach der Überschussmethode berechnet. Laut VVA muss der Gewinn des Investors auf Basis der Gesamtkosten berechnet werden, die ihm bis zum Verkauf des Produkts und der damit verbundenen Umsatzerzielung entstehen.

Dementsprechend umfassen die Gesamtkosten alle Kosten gemäß Punkt a und b, Absatz 3, insbesondere die „Landnutzungsgebühr“, die die anfänglichen Investitionskosten darstellt, die der Investor zur Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat zahlen muss.

VVA ist der Ansicht, dass die Gewinne der Investoren auf Basis der Gebühren für die Landnutzung berechnet werden sollten.

Zur Begründung, dass die Gewinne der Investoren auf der Grundlage der Gebühren für die Landnutzung berechnet werden müssten, erklärte die VVA, dass die im Entwurf festgelegten Gewinne der Investoren nur Gewinne aus der Immobilienentwicklung (Investitionen in die Grundstücksentwicklung) seien, nicht aber Gewinne aus den gesamten Investitionskosten einschließlich der Gebühren für die Landnutzung zuzüglich der Investitionskosten für die Immobilienentwicklung.

Daher ist VVA der Ansicht, dass es nicht mit dem Prinzip der Preisbildung vereinbar ist, bei der Bewertung von Vermögenswerten nach der Kostenmethode in Kombination mit der Überschussmethode lediglich den Gewinn aus den Kosten einer Investitionsphase in die Gesamtkosten aller Investitionsphasen einzubeziehen.

Wenn der Gewinn des Investors nicht auf der Grundlage der zu zahlenden Landnutzungsgebühr berechnet wird, stellt dies eine Verleugnung des Prinzips des „Zeitwerts des Geldes“ aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation und Risiko sowie des Prinzips des „Zukunftswerts des Geldes“ dar, wenn Menschen mit Geld in einem beliebigen Geschäftsfeld investieren.

Die Bestimmung „Die gesamten Entwicklungskosten der in dieser Klausel genannten Grundstücke und Flächen beinhalten keine Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungskosten gemäß dem von den zuständigen Behörden genehmigten Plan“ muss laut VVA ebenfalls geprüft und präzisiert werden.

Laut VVA muss der oben genannte Inhalt insbesondere dahingehend geregelt werden, dass: „Wenn dem Investor vom Staat Entschädigungs- und Räumungskosten von den finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Plan abgezogen werden, werden diese nicht in die gesamten Entwicklungskosten einbezogen.“

Sicherstellen einer korrekten und vollständigen Berechnung des Wertes der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte

Punkt a, Absatz 3, Artikel 6 des Entwurfs der Formel zur Ermittlung des aktuellen Wertes von mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten, schlägt VVA vor, sowohl den „Abschreibungswert“ als auch die „Amortisation“ zu berücksichtigen.

Zur Erläuterung der obigen Empfehlung: Laut VVA stehen die Abschreibung von Vermögenswerten und der Verschleiß in einem Zusammenhang, Verschleiß führt zu einer Abschreibung, aber im Wesentlichen sind sie unterschiedlich.

Die Wertminderung ist ein objektives Phänomen, eine natürliche Eigenschaft von Vermögenswerten; ihr Wert nimmt mit der Nutzungsdauer allmählich ab. Gleichzeitig ist die Abschreibung eine subjektive Maßnahme des Managers, um den Wertverlust des Vermögenswerts auszugleichen.

„Gemäß internationaler Praxis und den geltenden vietnamesischen Vorschriften unterscheiden sich die Abschreibungsmethoden. Daher kann dies zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Wenn zwei Beratungsunternehmen den Preis für dasselbe Grundstück ermitteln und das eine die Abschreibungsmethode, das andere die andere anwendet, ergeben sich unterschiedliche Grundstückspreisberechnungen“, kommentierte die VVA.

Daher sollte gemäß VVA auf der negativen Seite (-) der obigen Formel nur ein Berechnungskriterium verwendet werden, entweder die Abschreibung oder die Amortisation. Normalerweise wird zur Ermittlung des Vermögenspreises zum Bewertungszeitpunkt die „Abschreibung“ herangezogen.

Darüber hinaus schlug die VVA vor, die Bestimmung unter Punkt b, Klausel 3 des Verordnungsentwurfs zu präzisieren, die besagt: „Falls zum Zeitpunkt der Bewertung mehrjährige Bäume noch nicht erntereif sind, wird der aktuelle Wert des mit dem Grundstück verbundenen Vermögens durch die bis zum Bewertungszeitpunkt in Pflanzung und Pflege investierten Gesamtkosten bestimmt.“

„Die oben genannte Regelung legt nicht eindeutig fest, welche Stelle für die Ermittlung des aktuellen Wertes von mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten zuständig ist – ob das Beratungsunternehmen, der Kunde, dessen Vermögenswerte zu bewerten sind und der die Daten bereitstellt, oder die zuständige Behörde… Daher kann es bei der Verwendung der Daten leicht zu rechtlichen Problemen kommen“, kommentierte VVA und schlug vor, dass der Redaktionsausschuss dies weiter präzisieren sollte.

Thu An

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