Es ist notwendig, die Gewinne für Investoren in der Grundstückspreisverordnung richtig und vollständig zu berechnen.

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DNVN – In einem Kommentar zum Entwurf des Regierungserlasses zu Grundstückspreisen betonte die Vietnam Valuation Association (VVA) die Notwendigkeit, die Gewinne für Investoren korrekt und vollständig zu berechnen.

Der Gewinn des Investors sollte auf der Grundlage der Landnutzungsgebühr berechnet werden.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bittet um Kommentare zum Entwurf des Regierungserlasses zu Grundstückspreisen (Entwurf), der die Umsetzung des Grundstücksgesetzes von 2024 regelt und viele wichtige Inhalte im Zusammenhang mit der Bewertung und Schätzung von Grundstücken enthält.

Es wird davon ausgegangen, dass der Verordnungsentwurf aktiv Kommentare von Experten, professionellen sozialen Organisationen wie VCCI und Berufsverbänden wie der Vietnam Valuation Association zur Grundstücksbewertung und damit verbundenen Fragen berücksichtigt hat.

Um den Verordnungsentwurf weiter umfassend zu vervollständigen, hat die Vietnam Valuation Association vor Kurzem nach der Veröffentlichung einen schriftlichen Kommentar übermittelt, in dem sie die Notwendigkeit einer korrekten und vollständigen Berechnung der Gewinne für Investoren betont.

Unter Punkt c, Absatz 3, Artikel 8 des Entwurfs heißt es: „Der Gewinn des Investors (einschließlich Eigenkapitalkosten und Kreditkosten) wird als Prozentsatz der in Punkt a dieses Absatzes angegebenen Bauinvestitionskosten berechnet.“

VVA ist der Ansicht, dass die oben genannte Regelung unangemessen ist, da sie den Gewinn des gesamten Projekts gemäß der Überschussmethode für den Investor nicht korrekt und vollständig berechnet. Laut VVA muss der Gewinn des Investors auf der Grundlage der Gesamtkosten berechnet werden, die der Investor für die Fertigstellung des Projekts aufwenden muss, bis das Produkt verkauft wird, um Einnahmen zu erzielen.

Dementsprechend umfassen die Gesamtkosten alle Kosten in den Punkten a und b, Klausel 3, insbesondere einschließlich der „Landnutzungsgebühr“, die die anfänglichen Investitionskosten darstellt, die der Investor zahlen muss, um seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat zu erfüllen.

Der VVA ist der Ansicht, dass die Gewinne der Investoren auf Grundlage der Landnutzungsgebühren berechnet werden sollten.

Zur Begründung des Arguments, dass die Gewinne der Investoren auf Grundlage der Landnutzungsgebühren berechnet werden müssten, erklärte VVA, dass die im Entwurf festgelegten Gewinne der Investoren nur Gewinne aus der Immobilienentwicklung (Investitionen in die Landentwicklung) seien, nicht Gewinne aus den gesamten Investitionskosten einschließlich der Landnutzungsgebühren zuzüglich der Investitionskosten für die Immobilienentwicklung.

Daher ist der VVA der Auffassung, dass es nicht dem Grundsatz der Preisbildung entspricht, wenn bei der Bewertung von Vermögenswerten die Bewertung nach dem Anschaffungskostenverfahren in Kombination mit dem Überschussverfahren angewendet wird, wenn zur Bildung des Vermögenswerts nur der Gewinn aus den Kosten einer Investitionsphase in die Gesamtkosten aller Investitionsphasen einfließt.

Wenn der Gewinn des Investors nicht auf der Grundlage der zu zahlenden Landnutzungsgebühr berechnet wird, stellt dies aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation, Risiko und dem Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“ eine Ablehnung des Prinzips des „Zeitwerts des Geldes“ dar, wenn Menschen mit Geld in ein Geschäftsfeld investieren.

Auch die Regelung „In den Gesamtkosten der Erschließung der in dieser Klausel genannten Grundstücke und Flächen sind keine Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungskosten gemäß dem von den zuständigen Behörden genehmigten Plan enthalten“ ist laut VVA zu beachten und zu klären.

Konkret ist laut VVA der obige Inhalt in der Richtung zu regeln: „Wenn dem Investor gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Plan Entschädigungs- und Räumungskosten vom Staat von seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat abgezogen werden, werden diese nicht in die Gesamtentwicklungskosten einbezogen.“

Sicherstellung einer korrekten und vollständigen Berechnung des Wertes der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte

In Punkt a, Satz 3, Artikel 6 des Entwurfs zur Formel zur Ermittlung des Zeitwerts von mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten schlägt der VVA vor, sowohl den „Abschreibungswert“ als auch die „Amortisation“ in Betracht zu ziehen.

Zur Erläuterung der obigen Empfehlung: Laut VVA stehen Wertminderung und Abnutzung von Vermögenswerten in einem Zusammenhang, Abnutzung führt zwar zu Wertminderung, im Wesentlichen handelt es sich jedoch um unterschiedliche Dinge.

Die Abschreibung ist ein objektives Phänomen, eine natürliche Eigenschaft von Vermögenswerten. Ihr Wert nimmt im Laufe der Nutzung allmählich ab. Gleichzeitig ist die Abschreibung eine subjektive Maßnahme des Verwalters, um den abgeschriebenen Wert des Vermögenswerts wiederherzustellen.

„Gemäß internationaler Praxis und den geltenden Vorschriften Vietnams unterscheiden sich Abschreibungsmethode und Abschreibungsmethode. Daher kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Wenn zwei Beratungseinheiten den Preis desselben Grundstücks ermitteln, berechnet eine Einheit die Abschreibung, die andere die Abschreibung …, werden die Ergebnisse der Grundstückspreisberechnung unterschiedlich ausfallen“, kommentierte VVA.

Daher sollte laut VVA auf der Minusseite (-) der obigen Formel nur ein Berechnungskriterium verwendet werden, entweder Abschreibung oder Amortisation. Um den Vermögenspreis zum Zeitpunkt der Bewertung zu bestimmen, wird normalerweise „Abschreibung“ verwendet.

Darüber hinaus hat VVA vorgeschlagen, die Bestimmung in Punkt b, Absatz 3 des Verordnungsentwurfs zu präzisieren, in der es heißt: „Falls mehrjährige Bäume zum Zeitpunkt der Bewertung noch nicht erntereif sind, wird der aktuelle Wert des mit dem Grundstück verbundenen Eigentums anhand der Gesamtkosten ermittelt, die bis zum Zeitpunkt der Bewertung für Anpflanzung und Pflege aufgewendet wurden.“

„Die obige Regelung definiert nicht klar, welche Einheit für die Ermittlung des aktuellen Werts der mit einem Grundstück verbundenen Vermögenswerte verantwortlich ist, sei es die Beratungseinheit, der Kunde, dessen Vermögenswerte bewertet werden sollen und der die Daten bereitstellt, oder die zuständige Behörde … Daher kann es bei der Verwendung der Daten leicht zu rechtlichen Problemen kommen“, kommentierte der VVA und schlug dem Redaktionsausschuss eine weitere Klarstellung vor.

Thu An

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Quelle