Warten auf einen Aufschwung am Immobilienmarkt

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Drei Gesetzentwürfe – Land (geändert), Immobiliengeschäft (geändert) und Wohnungswesen (geändert) – werden voraussichtlich von der 15.Nationalversammlung (NA) in der laufenden 6. Sitzung verabschiedet. Viele Meinungen gehen davon aus, dass dies in der kommenden Zeit eine wichtige Triebkraft sein wird, um das Eis auf dem Immobilienmarkt zu brechen.

Barrieren abbauen, rechtliche Korridore schaffen

In Bezug auf den Entwurf des Landgesetzes (geändert) hofft Rechtsanwalt Bui Dinh Ung (Anwaltskammer Hanoi), die Überschneidungen und Konflikte innerhalb der Landpolitik und -gesetze sowie zwischen der Landpolitik und -gesetzen und anderen damit verbundenen Gesetzen zu lösen. Dadurch wird eine wichtige treibende Kraft für die sozioökonomische Entwicklung geschaffen.

Rechtsanwalt Ung sagte, dass es in der Realität viele Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Grundstückspreisen gebe, darunter auch eine Preisfestsetzung, bei der nicht die Rechte aller Parteien gewährleistet seien. Eines der Ziele der Novellierung des Bodengesetzes ist es, die Preise für Grundstücke marktnah festzulegen. Daher werden im Gesetzentwurf Methoden zur Grundstücksbewertung vorgeschlagen, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. „Hoffentlich werden die Regelungen zur Grundstückspreisbestimmung im überarbeiteten Grundstücksgesetzentwurf dieses Mal die in der Praxis auftretenden Probleme lösen“, sagte Anwalt Ung.

Derselben Ansicht ist auch der Abgeordnete der Nationalversammlung, Vu Tien Loc, Vorsitzender des Vietnam International Arbitration Center. Er sagte, dass einer der wichtigsten neuen Punkte des (geänderten) Entwurfs des Bodengesetzes die Änderung der rechtlichen Instrumente für die Bodenbewertung sei. Bisher orientierte sich die Bodenpreisbildung am staatlichen Preisrahmen und wurde nach verwaltungstechnischen Grundsätzen festgelegt. Der Entwurf sieht als neue Option vor, die Rahmenbedingungen für Grundstückspreise nicht zu regulieren und stattdessen über Preislisten zu entscheiden, um die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze sicherzustellen.

„Wenn wir dafür sorgen, dass die Grundstückspreisliste nahe am Marktpreis festgelegt wird, können wir die derzeitigen Probleme bei der Festlegung von Grundstückspreisen überwinden und die Interessen aller Beteiligten in Einklang bringen. Dies ist auch eine sehr wichtige Grundlage für Transaktionen zwischen Privatpersonen und Unternehmen, die auf dem staatlich festgelegten Referenzpreis gemäß den Vorschriften basieren“, kommentierte Herr Loc.

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Es wird erwartet, dass der Immobilienmarkt floriert, wenn die drei Gesetzentwürfe (Land (geändert), Wohnungswesen (geändert) und Immobiliengeschäft (geändert)) verabschiedet werden. Foto: TAN THANH

Der Ökonom Dr. Can Van Luc sagte auch, dass die Gesetzgebung ein großes Hindernis darstelle, wenn sich die Bestimmungen zu Grundstücken, Immobilien und Bauten in vielen verschiedenen Gesetzen, Verordnungen und Leitfäden überschneiden. Es handelt sich um einen Engpass, der erkannt wurde und voraussichtlich durch die drei oben genannten Gesetzesänderungen behoben werden wird. Herr Luc sagte, dass es notwendig sei, die Vorschriften zu überprüfen und zu ändern, um die Konsistenz zwischen den entsprechenden Gesetzen sicherzustellen. Lösen Sie Probleme im Zusammenhang mit Methoden zur Grundstücksbewertung. Zeitpunkt der Berechnung der Grundnutzungsgebühren, Grundrente.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), teilte diese Ansicht und sagte, dass die oben genannten Gesetzesentwürfe, insbesondere das (geänderte) Landgesetz, Überschneidungen bei der Landverwaltung beseitigen und dadurch Ressourcen freisetzen sowie Bedingungen für Investoren mit einem klaren und transparenten Rechtsrahmen schaffen und zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen würden. „Wenn die neuen Regelungen in Kraft treten, werden sie hoffentlich Immobilienprojekte wiederbeleben, die in Schwierigkeiten stecken oder aufgrund rechtlicher Probleme sogar inaktiv sind“, sagte Herr Dinh.

Bahnbrechender Mechanismus zur Mobilisierung maximaler Ressourcen

MSc. Nguyen Van Dinh, ein Immobilienrechtsexperte, sagte, dass der von der Regierung der Nationalversammlung vorgelegte Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes einen bahnbrechenden Mechanismus vorschlage, um maximale Ressourcen für Investitionsprojekte zu mobilisieren. Ein besonders wichtiges Thema im Zusammenhang mit der Mobilisierung von Landressourcen ist in jüngster Zeit der Mechanismus zur Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnungsbauprojekte.

Laut Herrn Dinh folgten alle bisherigen Gesetzesentwürfe folgendem Schema: Investoren müssen über Landnutzungsrechte für Wohngrundstücke und nicht landwirtschaftliche Flächen außer Wohngrundstücken verfügen oder diese übertragen bekommen, einmalig Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt haben, um gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen zu können. Diese Option schränkt die Fälle der Landnutzung für gewerbliche Wohnbauprojekte im Vergleich zum geltenden Recht ein. Dabei handelt es sich um das Gesetz Nr. 03/2022/QH15, das vorschreibt, dass Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen. Dieses wird als zu eng angesehen, was zu einer Überlastung von etwa 300 Wohnbauprojekten im ganzen Land führt (Investoren haben „Land gesammelt“, können es aber nicht umsetzen, weil es kein Wohngrundstück gibt).

Im Bericht Nr. 598/BC-CP vom 23. Oktober an die Nationalversammlung zu einigen Inhalten des Entwurfs des Bodengesetzes (in geänderter Fassung) schlug die Regierung eine bahnbrechende Überarbeitung des Entwurfs vor: die vollständige Abschaffung der Anforderungen an die Art des Grundstücks, das Investoren besitzen oder übertragen bekommen müssen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.

Konkret schlägt die Regierung vor, die Bestimmung in Absatz 4, Artikel 123 abzuschaffen; Absatz 1, Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs (zuvor war festgelegt, dass eine Änderung des Landnutzungszwecks zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte nur in Fällen erfolgen konnte, in denen Wohngrundstücke und nicht landwirtschaftliche Grundstücke mit Ausnahme von Wohngrundstücken übertragen wurden oder werden, für die Landnutzungsgebühren oder Grundmieten auf einmal bezahlt wurden).

Laut Herrn Dinh heißt es im Regierungsbericht auch, dass Vereinbarungen zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Stadtentwicklung hauptsächlich in neu entwickelten Gebieten vorkommen, in denen es oft kein Wohnbauland gibt, während die Politik des Staates auf die Förderung der Urbanisierung und Stadtverschönerung abzielt.

„Ich stimme dieser Änderung zu, da sie unmittelbar dazu beitragen kann, landesweit rund 300 Wohnungsbauprojekte freizugeben. Langfristig wird dadurch ein Mechanismus der gleichberechtigten Zustimmung von Unternehmen und Bürgern bei der freiwilligen Landumwandlung gefördert, wodurch eine Zwangsenteignung vermieden wird. Wichtig ist, dass bei der Änderung der Landnutzung durch Investoren die Bodenbewertung marktkonform erfolgen muss, damit Unternehmen ihren finanziellen Verpflichtungen vollständig nachkommen können. Zudem müssen Unterschiede bei den Bodenmieten harmonisch geregelt werden“, sagte Experte Dinh.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc), kam zu dem Schluss, dass der (geänderte) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft viele Inhalte erhalten, erläutert und überarbeitet habe und zudem die wichtigsten Richtlinien der Partei und des Staates weitgehend institutionalisiert habe.

Insbesondere die Mechanismen und Richtlinien für die Entwicklung und strikte Verwaltung des Immobilienmarktes und des Marktes für Landnutzungsrechte zu perfektionieren und den Immobilienmarkt auf der Grundlage der Umsetzung von Landnutzungsplanung und -plänen umzustrukturieren; Programme und Pläne zur Wohnraumentwicklung sorgen für eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes und überwinden die Grundstücksspekulation.

Rechtsanwalt NGUYEN TAN PHONG , ständiges Mitglied der Vietnam Real Estate Brokers Association:

Herr NGUYEN TAN PHONG

Die Strafverfolgung muss genau überwacht werden.

Mit der Verabschiedung der drei Gesetze – Wohnungswesen (geändert), Grundstücksrecht (geändert) und Immobilienwirtschaft (geändert) – werden Konflikte und Unzulänglichkeiten im Immobiliengeschäft sowie bei der Verwaltung und Nutzung gelöst.

Insbesondere das geänderte Bodengesetz und das geänderte Wohnungsgesetz werden eine wichtige Rechtsgrundlage schaffen, um den Wohnungsbau zu fördern und die Verbesserung der Wohnsituation der Menschen zu unterstützen. Dies ist auch ein wichtiger Faktor zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung.

Mit dem Gesetz über das Immobiliengeschäft wird, wenn es verabschiedet wird, die Situation spontaner Immobilieninvestitionen überwunden, die wie in den letzten Jahren zu einem Ungleichgewicht und einer Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssektor geführt haben. Sicherstellung einer stabilen, gesunden und effektiven Entwicklung des Immobilienmarktes.

Ich bin jedoch der Meinung, dass staatliche Stellen, gesellschaftliche Organisationen und relevante Parteien die Umsetzung dieser Gesetze eng koordinieren, überwachen und kontrollieren müssen. Darüber hinaus sind geeignete Strategien und Unterstützungsmechanismen erforderlich, um die Schwierigkeiten zu bewältigen, die durch die negativen Auswirkungen der COVID-19-Epidemie auf den Immobilienmarkt entstehen.

TRAN KHANH QUANG, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company:

Markt wartet auf positives Signal

Wenn die drei Gesetze „Wohnungswesen (geändert)“, „Grundstücksrecht (geändert)“ und „Immobilienwirtschaft (geändert)“ verabschiedet werden, wären das sehr positive Nachrichten für den Immobilienmarkt. Denn die verbleibenden Probleme werden geregelt, indem Mechanismen und Transaktionen im Zusammenhang mit Geschäftsaktivitäten im Bereich Grundstücke und Immobilien erleichtert werden. insbesondere die Schaffung von Wohnbedingungen für die Menschen. Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt gut kontrolliert und entwickelt sich gesünder und nachhaltiger. Noch wichtiger ist, dass der Antrags- und Bewilligungsmechanismus für Unternehmen und Privatpersonen abgeschafft wird.

Man kann sagen, dass mit der Verabschiedung dieser drei Gesetze 60 bis 70 % der alten Schwierigkeiten, die den Immobilienmarkt seit langem plagen, schrittweise gelöst werden. Typischerweise geht es darum, Schwierigkeiten bei Projekten zu beseitigen, die sich noch im Bau befinden und auf Verfahren, die Berechnung von Landnutzungsgebühren oder Aktivitäten im Zusammenhang mit der Projektlizenzierung für Investoren zurückzuführen sind.

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