Die Nachfrage nach Kühllagern steigt in Asien
Laut dem kürzlich veröffentlichten Savills Asia Pacific Cold Storage Real Estate Report verzeichnete der Markt für Kühllagerimmobilien zwar nur etwa 11,4 % der Gesamttransaktionen im Industrieimmobiliensegment, verzeichnete aber von 2017 bis 2022 eine Wachstumsrate von 29,6 % und übertraf damit andere Marktsegmente deutlich. Die steigende Nachfrage nach Kühllagern wird auf steigende Haushaltseinkommen, den Anstieg der städtischen Bevölkerung und der Mittelschicht sowie veränderte Konsumgewohnheiten zurückgeführt.
Mit steigenden Einkommen in der Region verlagern sich die Einkaufsgewohnheiten der Verbraucher hin zu hochwertigeren, frischen Lebensmitteln. Sie geben die traditionellen Einkaufsgewohnheiten auf, indem sie in Supermärkten einkaufen, um eine Vielzahl von Lebensmitteln zu finden, die praktisch konserviert werden können.
Darüber hinaus ist das Wachstum des E-Commerce ein wichtiger Treiber für das Kühllagersegment. Thomas Rooney, Senior Manager, Industrial Services, Savills Hanoi, sagte: „Während der Pandemie sind E-Commerce und Online-Shopping für Güter des täglichen Bedarfs explosionsartig angestiegen; die durchschnittliche globale E-Commerce-Penetrationsrate liegt bei 22 %. China und Südkorea sind mit 27 % die beiden Länder mit der weltweit höchsten E-Commerce-Penetrationsrate. In Schwellenländern wie Südostasien ist die wichtigste Verbrauchergruppe die junge Bevölkerung; hier wird im Zeitraum 2022–2026 eine Wachstumsrate der E-Commerce-Penetration von etwa 17 % erwartet.“ Außerdem hat die Pandemie auch die Nachfrage nach der Lagerung von Impfstoffen, Arzneimitteln und Gesundheitsprodukten, die eine Kühlkette erfordern, angekurbelt. In der Region Asien-Pazifik befindet sich der Kühllagermarkt in der Anfangsphase seiner Entwicklung, mit einigen bedeutenden Märkten wie China, Indien, Japan, Südkorea und Australien. Einem aktuellen Bericht der Global Cold Chain Alliance (GCCA) zufolge ist Indien mit einer Gesamtkapazität von 150 Millionen m3 der weltweit größte Markt für Kühllager. China (105 Millionen m3) und Japan (38 Millionen m3) belegen weltweit den dritten und vierten Platz.
Das aktuelle Angebot an Kühllagern deckt jedoch noch immer nicht die Nachfrage. Der Savills Asia Pacific Cold Storage Real Estate Report zeigt, dass das durchschnittlich verfügbare Kühllagervolumen pro Kopf in den wichtigsten asiatischen Märkten im Jahr 2018 nur zwischen 0,03 und 0,50 m3 lag. Abgesehen von Neuseeland liegt der regionale Durchschnitt derzeit deutlich unter dem der US-amerikanischen und britischen Märkte und beträgt 0,49 m3 bzw. 0,44 m3.
Der asiatisch-pazifische Raum benötigt laut GCCA-Schätzungen zusätzliche 325 Millionen Kubikmeter, um das gleiche Niveau wie die USA und Großbritannien zu erreichen oder das Doppelte des Niveaus von 2018. Zudem ist das aktuelle Angebot in der Region deutlich geringer als in den entwickelten Märkten. So beträgt beispielsweise die Kühllagerkapazität in Indien typischerweise 15.000 bis 25.000 Kubikmeter, verglichen mit 100.000 Kubikmetern in Märkten wie Großbritannien, den USA oder Australien.
Insgesamt wird erwartet, dass der Mangel an Kühllagern kurz- bis mittelfristig anhält. Dies wird zu höheren Auslastungen, einem stärkeren Mietwachstum im bestehenden Angebot und attraktiven Investitionsmöglichkeiten führen.
Potenzial von Kühlhausimmobilien in Vietnam
In Vietnam zeigt der Savills-Bericht, dass der Umsatz der Frischwarenindustrie im Zeitraum 2020–2022 um 6,3 % gestiegen ist (von 40,4 Milliarden US-Dollar im Jahr 2020 auf 45,7 Milliarden US-Dollar im Jahr 2022). Die starke Inlandsnachfrage und der boomende E-Commerce sind die Haupttreiber für die Entwicklung des Kühllagermarktes.
Der vietnamesische E-Commerce-Markt erlebte ebenfalls eine beträchtliche Wachstumsrate und erreichte 21,5 % im Zeitraum 2017–2022, was die Expansion aller Nebendienste förderte. Die Online-Lebensmittellieferbranche verzeichnete ebenfalls eine schnelle Wachstumsrate und erreichte 5,5 % im Zeitraum 2020–2022. Ähnlich wie andere Entwicklungsmärkte in der Region wird der vietnamesische Markt für Kühllager laut Savills-Bericht noch in kleinem Maßstab entwickelt. Bis 2022 wird es nur etwas mehr als 40 Projekte mit einer Gesamtfläche von etwa 460.000 m2 Kühllagerfläche geben. Das Angebot an Kühllagern ist in Vietnam derzeit relativ gering und auf einige Großstädte konzentriert. Der Markt im Süden verzeichnete aufgrund der stärkeren Nachfrage nach Lebensmitteln, Meeresfrüchten und Einzelhandelsprodukten eine dynamischere Entwicklung.
Daten aus dem Savills Asia-Pacific Cold Storage Real Estate Report zeigen, dass sich der Großteil des Kühllagerangebots auf Ho-Chi-Minh-Stadt und die benachbarten Provinzen Binh Duong, Long An und Dong Nai konzentriert. Die Gesamtfläche entspricht 87 % des landesweiten Angebots. Auch im nördlichen Markt verzeichneten Hanoi, Bac Ninh und Hung Yen in den letzten Jahren einen deutlichen Anstieg des Angebots, der jedoch im Vergleich zum südlichen Markt noch immer begrenzt ist. Die Mietpreise für Kühllager variieren stark. In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Mieten dank besserer Einrichtungen und vieler weiterer Mehrwertdienste fast doppelt so hoch wie in anderen Gebieten.
Herr Thomas Rooney sagte: „Die durchschnittlichen Mietpreise für Kühllager auf dem vietnamesischen Markt liegen derzeit zwischen 22 USD/Tonne/Monat (in Bac Ninh) und 50 USD/Tonne/Monat (in Ho-Chi-Minh-Stadt). Das Angebot an neuen Kühllagern stammt derzeit hauptsächlich von inländischen Unternehmen. Ende 2022 waren An Viet, Phan Duy, Hung Vuong und ABA Cool Trans die führenden Anbieter von Kühllagern. Darüber hinaus investieren ausländische Unternehmen wie Lineage Logistics, SK Logistics und Lotte Logistics aktiv in eigene Lagersysteme auf dem vietnamesischen Markt. Das Angebot deckt jedoch weiterhin nicht die Nachfrage.“
Der Experte merkte außerdem an, dass das Wachstum von E-Commerce-Plattformen und Online-Einkaufsgewohnheiten zu einem zunehmenden Druck auf die Kühllagerkapazitäten führen werde, insbesondere wenn die durchschnittliche Auslastung im ganzen Land bis Ende 2022 etwa 88 % erreicht habe, wobei die Auslastung in großen Märkten wie den Provinzen Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Long An und Bac Ninh bei über 90 % schwanke.
Diese veränderten Verbrauchergewohnheiten werden langfristig ein wichtiger Wachstumstreiber für die Kühlhaus- und Logistikbranche sein. Laut Thomas Rooney müssen die Transport- und Lagerdienstleistungen der Kühlkette weiter verbessert werden. Obwohl es noch Hindernisse hinsichtlich Infrastruktur und geeigneter Technologie gibt, erhält der asiatisch-pazifische Markt weiterhin starke staatliche Unterstützung durch Richtlinien und Subventionen. Dank kontinuierlicher Investitionen privater Unternehmen in die Entwicklung neuer Technologien und Automatisierungssysteme wird der Kühlkette großes zukünftiges Entwicklungspotenzial zugeschrieben. Die Komplexität des Kühlhausbetriebssystems erfordert zudem höhere Investitionskapital- und Betriebskosten als herkömmliche Systeme, was die Amortisierungszeit verlängert. Aufgrund der Art der in Kühlhäusern gelagerten Produkte gelten zudem strengere Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften für Kühlhäuser. Dies erschwert das Regulierungssystem und den Lizenzierungsprozess für Kühlhäuser, insbesondere für neue Investoren in diesem Bereich. Daher handelt es sich bei Kühlhausinvestoren oft um erfahrene Anleger mit finanziellem Potenzial.
„Investoren müssen auch Risiken wie mögliche Betriebsstörungen, Konjunkturschwankungen und Ertragseinbußen erkennen, um die Chancen des Kühllagersegments optimal nutzen zu können. Aufgrund meiner Erfahrung in der Betreuung von Mietern und Investoren in der Kühlkette bin ich überzeugt, dass Kühllager mit guten Investitionen, guter Planung, erstklassiger Lage und optimierten Betriebskosten konventionelle Wettbewerber übertreffen und so künftig mehr Transaktionen und Investitionen größerer Unternehmen anziehen werden“, so der Experte.
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