Sollte ich weiteres Land in den Vororten kaufen, obwohl ich bereits drei Immobilien besitze?

Experten raten davon ab, Grundstücke in den Vororten zu kaufen, da dies die Vermögensdiversifizierung verringert, wenn man bereits zwei Häuser in der Innenstadt und ein Grundstück auf dem Land besitzt.

Ich bin 38 Jahre alt, meine Frau 33. Wir haben ein fünfjähriges Kind, und sie erwartet unser zweites. Ich bin der Alleinverdiener in unserer Familie; meine Frau ist Hausfrau und arbeitet online, hauptsächlich im Haushalt. Mein Einkommen aus einer festen Anstellung beträgt etwa 100–120 Millionen VND im Monat, die Familienausgaben belaufen sich auf etwa 50 Millionen VND.

Ich besitze derzeit zwei Häuser in der Innenstadt, die jeweils etwa 6–7 Milliarden VND gekostet haben und die ich monatlich für je 12 Millionen VND vermiete, was insgesamt 24 Millionen VND ergibt. Meine Familie wohnt in einer gemeinsamen Wohnung, die 13 Millionen VND im Monat kostet. Außerdem besitze ich ein Grundstück auf dem Land im Wert von etwa 1 Milliarde VND und Ersparnisse von 2 Milliarden VND.

Da die Sparzinsen niedrig sind, möchte ich dieses Jahr 2 Milliarden meiner Ersparnisse abheben und investieren. Ich kann mir bei ausländischen Banken zu guten Zinsen einen weiteren Kredit aufnehmen (fest für 3 Jahre mit einem Zinssatz von 7-8 % pro Jahr) und die Schulden monatlich mit dem verbleibenden Betrag tilgen.

Ich bin Angestellter, habe kein gutes Gespür für Geschäfte, bin aber relativ risikobereit. Vom Immobilienmarkt, insbesondere von Grundstücken im Umland, kenne ich mich kaum aus. Bisher habe ich hauptsächlich gespart, um Häuser in der Innenstadt zu kaufen und zu vermieten. Ich habe gehört, dass dieses Jahr ein guter Zeitpunkt ist, in Grundstücke im Umland zu investieren, vorausgesetzt, man investiert langfristig (3-5 Jahre). Ich befürchte jedoch, dass das zweite Grundsteuergesetz bald verabschiedet wird und dass Immobilienbesitzer wie ich dann hohe Steuern zahlen müssen.

Lassen Sie sich von Experten über die geeignete Investitionsrichtung in naher Zukunft beraten.

Thien Son

Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, Stadt Thu Duc, November 2023. Foto: Quynh Tran

Berater:

Anhand der obigen Informationen werde ich Ihnen eine Analyse und Empfehlungen geben, um Ihnen einen Überblick über die finanzielle Situation Ihrer Familie zu verschaffen. Darauf aufbauend können Sie fundierte Anlageentscheidungen treffen.

Zunächst analysieren wir die finanzielle Situation Ihrer Familie. Das durchschnittliche monatliche Gesamteinkommen beträgt ca. 110 Millionen VND, die Mieteinnahmen aus zwei Häusern belaufen sich auf 24 Millionen VND. Die monatlichen Gesamtausgaben der Familie betragen ca. 50 Millionen VND (einschließlich der Wohnungsmiete von 13 Millionen VND, der notwendigen Ausgaben und Freizeitaktivitäten). Somit ergibt sich ein monatlicher Überschuss von 84 Millionen VND.

Ihre Familie verfügt über einen recht guten Überschuss von bis zu 63 %. Da das ältere Kind jedoch bald in die erste Klasse kommt und ein neues Familienmitglied erwartet wird, steigen die finanziellen Bedürfnisse, insbesondere die Kosten für Bildung und Gesundheitsversorgung. Dies erfordert mehr Flexibilität und eine detaillierte Planung, um die langfristige finanzielle Sicherheit der Familie zu gewährleisten.

Als Nächstes analysieren wir das aktuelle Vermögensportfolio. Zwei Stadthäuser im Wert von 12 Milliarden, Land im Wert von 1 Milliarde, Ersparnisse in Höhe von 2 Milliarden. Das Gesamtvermögen beträgt 15 Milliarden, Schulden bestehen nicht.

Ihre Familie besitzt derzeit ein umfangreiches Vermögensportfolio, das hauptsächlich aus Immobilien (87 %) besteht. Die Wertentwicklung ist nicht hoch, da die Sparzinsen für einjährige Festgeldanlagen auf 5–6 % pro Jahr gesunken sind und die Preissteigerungsrate von innerstädtischen Häusern laut den Daten von FIDT durchschnittlich bei 8–9 % pro Jahr schwankt. Obwohl Immobilien oft höhere Renditen als Sparzinsen abwerfen, birgt eine zu starke Fokussierung auf eine Anlageklasse Risiken und kann die Liquidität des Portfolios verringern.

Die Kreditzinsen sind derzeit niedrig, nur 5–8 % während der Vorzugsphase und 9,5–10 % ein Jahr nach deren Ablauf. Dies bietet die Möglichkeit, durch Fremdkapital die Anlageperformance zu steigern.

Im Folgenden erörtern wir die Faktoren, die bei einer Investition in Vorstadtimmobilien zu berücksichtigen sind. Sie beabsichtigen, 2 Milliarden aus Ihren Ersparnissen sowie einen Bankkredit aufzunehmen, um eine Vorstadtimmobilie für 5 Jahre zu halten. Mit diesem Ansatz diversifizieren Sie Ihr Immobilienportfolio. Die Wachstumsrate von Vorstadtimmobilien schwankt jährlich zwischen 12 und 15 %, allerdings verringert sich dadurch die Liquidität dieser Anlageklasse.

Wer ohne das nötige Wissen und die Zeit in Bauland im Stadtrandgebiet investiert, läuft Gefahr, ein Grundstück mit ungenutztem Potenzial zu verpassen. Hinzu kommen mögliche Risiken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit, der Liquidität und des Wertsteigerungspotenzials des Grundstücks. Daher ist es ratsam, gute Makler zu beauftragen oder seriöse Organisationen mit der Suche nach geeigneten Immobilien im Stadtrandgebiet zu betrauen.

Die Möglichkeit hoher Steuern auf Zweitimmobilien ist ebenfalls ein zu berücksichtigender Faktor. Laut aktuellem Fahrplan soll der Vorschlag für ein Immobiliensteuergesetz der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Kommentierung vorgelegt und in der 9. Sitzung (Mai 2025) verabschiedet werden. Wann das Gesetz in Kraft tritt und wie die konkrete Steuerregelung für Eigentumsübertragungen aussehen wird, ist noch unklar. Durch die Diversifizierung Ihres Anlageportfolios und die angemessene Investition in Grundstücke im Umland können Sie die Steuerbelastung Ihres Vermögens begrenzen.

Ich möchte Ihnen noch einiges zu finanziellen Absicherungsmöglichkeiten sagen. Da Sie nicht angegeben haben, ob die ganze Familie eine Lebensversicherung hat, rate ich Ihnen, sicherzustellen, dass jedes Familienmitglied eine Lebens- und Krankenversicherung abschließt. Versicherungen schützen Sie vor unvorhergesehenen Risiken und sichern Ihr Einkommen. Der empfohlene jährliche Beitrag beträgt 5–8 % Ihres Jahreseinkommens.

Bevor Sie mit weiteren Investitionen beginnen, sollten Sie als Nächstes eine Reserve für Ihre Familie anlegen, um deren finanzielle Sicherheit im Notfall zu gewährleisten. Diese Reserve sollte in der Regel drei bis sechs Monatsausgaben abdecken. Konkret für Ihre Familie wären das etwa 150 bis 300 Millionen VND. Sie können diese Reserve in Sparpläne mit Laufzeiten von einem, sechs und zwölf Monaten aufteilen.

Bezüglich Anlagelösungen habe ich folgende Analyse: Die Wirtschaft befindet sich aktuell in einem neuen Zyklus, der von Erholung über Wachstum und Sättigung bis hin zur Rezession reicht. Jede Phase bringt spezifische Anlageklassen mit geeigneten Eigenschaften mit sich, die in diesem Zeitraum ein gutes Wachstum ermöglichen.

In der Erholungsphase des neuen Zyklus wird erwartet, dass Wertpapiere im Allgemeinen und Aktien im Besonderen am stärksten wachsen. Um eine gute Wertentwicklung zu erzielen, sollten Sie daher in den nächsten zwei bis drei Jahren Aktien in Ihr Portfolio aufnehmen. Falls Ihnen Zeit, Erfahrung und eine relativ hohe Risikobereitschaft fehlen, können Sie in Fondsanteile investieren, Aktien akkumulieren oder Ihre Anlagen seriösen Finanzinstituten anvertrauen und Anlagesegmente wählen, die Ihrem Risikoprofil entsprechen.

Gold stellt auch für risikofreudige Anleger eine geeignete Anlageoption dar. Derzeit notiert das Edelmetall auf einem relativ hohen Niveau und unterliegt Schwankungen. Bei einem günstigen Goldpreis kann ein Kauf erwogen werden. Allerdings sollten Sie nicht mehr als 10 % Ihres Gesamtvermögens investieren.

Letztendlich sollte jede Anlageentscheidung im Rahmen eines umfassenden Finanzplans getroffen werden, der Ihre Risikobereitschaft, Ihre langfristigen finanziellen Ziele und die unmittelbaren Bedürfnisse Ihrer Familie berücksichtigt. Wir hoffen, dass Ihnen die obigen Ratschläge bei der Verwaltung und Weiterentwicklung Ihrer persönlichen Finanzen helfen.

Vu Thi Huong
Experte für persönliche Finanzplanung
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

Quellenlink: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html