In Hanois „Goldenen Land“ gibt es nur wenige Mieter in den Geschäften, die Immobilienpreise schießen in die Höhe, und selbst mit hohem Einkommen ist es schwer, sich eine Immobilie zu leisten.

Auch die einkommensstärkste Bevölkerungsgruppe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt hat Schwierigkeiten, ein Haus zu kaufen; Geschäfte auf „goldenen Grundstücken“ in Hanoi haben wenige Mieter; ab wann müssen Wohnbauprojekte die Meinung des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit einholen?… das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

Aktuelles vom Immobilienmarkt: Die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen vergrößert sich, insbesondere für Haushalte der Mittel- und oberen Mittelschicht. (Foto: Anh Phuong)

Hohes Einkommen erschwert den Hauskauf

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht zitierte der vietnamesische Immobilienverband (VARS) Daten aus der Bevölkerungserhebung zum Lebensstandard 2023 des Statistischen Zentralamts (GSO). Demnach beträgt das durchschnittliche Einkommen pro Person in Hanoi 14,47 Millionen VND/Monat, in Da Nang 13,8 Millionen VND/Monat, in Ho-Chi-Minh-Stadt 13,26 Millionen VND/Monat, in Dong Nai 13,9 Millionen VND/Monat und in Binh Duong 18,38 Millionen VND/Monat.

Laut VARS soll diese Gruppe in der Lage sein, in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt ohne staatliche Unterstützung Wohneigentum zu erwerben. In der Realität stößt jedoch selbst diese einkommensstarke Gruppe beim Immobilienerwerb in diesen Städten auf zahlreiche Hindernisse.

VARS geht davon aus, dass jeder Haushalt mit 2 Personen im erwerbsfähigen Alter zur höchsten Einkommensgruppe gehört. Das durchschnittliche Einkommen dieser Gruppe wird auf etwa 30 Millionen VND/Monat/Haushalt geschätzt, was etwa 360 Millionen VND pro Jahr entspricht.

Die maximale Erschwinglichkeit bei Anwendung der gängigen Finanzregel liegt bei einer Wohnkostenbelastung von maximal einem Drittel des Einkommens, also etwa 6,7 ​​Millionen VND pro Monat, was etwa 80 Millionen VND pro Jahr entspricht.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kosten Gewerbewohnungen je nach Lage und Segment zwischen 40 und 70 Millionen VND/m². Eine Wohnung mit einer Fläche von etwa 60 m² kostet demnach zwischen 2,5 und 3,5 Milliarden VND.

Wenn eine einkommensstarke Gruppe ein Haus im Wert von 3,5 Milliarden VND erwerben möchte und dafür 70 % des Hauswertes, also 2,45 Milliarden VND, mit einem Jahreszins von 8 % über 20 Jahre von der Bank finanziert, beträgt die monatliche Rate etwa 25–27 Millionen VND, was einer jährlichen Rate von über 300 Millionen VND entspricht.

Demnach ist diese Bevölkerungsgruppe laut VARS mit einer maximalen Zahlung von 80 Millionen VND pro Jahr kaum in der Lage, ein Haus zu kaufen.

Zur Begründung des starken Rückgangs der Bezahlbarkeit von Wohnraum in den letzten Jahren erklärte VARS, dass die Immobilienpreise in Großstädten, die bereits für die meisten Menschen unerschwinglich waren, rasant gestiegen seien, und zwar um ein Vielfaches schneller als das Einkommenswachstum.

Insbesondere nach der Covid-19-Pandemie stiegen die Immobilienpreise, vor allem die Preise für Wohnungen in Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt, kontinuierlich an und erreichten ein neues Niveau, das 30 % höher lag als im Jahr 2019.

Laut Angaben des Bauministeriums stiegen im dritten Quartal 2024 die Wohnungspreise in Hanoi sowohl bei neuen als auch bei alten Projekten. Das Preisniveau bei neuen Projekten stieg um etwa 4-6 % gegenüber dem Vorquartal und um 22-25 % gegenüber dem Vorjahr.

Daten des Senders Batdongsan zeigen, dass der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im Jahr 2021 zwischen 34 und 37 Millionen VND/m² lag; im Jahr 2022 lag er zwischen 38 und 40 Millionen VND/m². Im Jahr 2023 lag der Verkaufspreis zwischen 39 und 42 Millionen VND/m² und im Jahr 2024 stieg der durchschnittliche Verkaufspreis auf 45 bis 51 Millionen VND/m².

Das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in städtischen Gebieten wird im Jahr 2023 im Vergleich zu den GSO-Statistiken von 2019 hingegen nur um etwa 4 % steigen.

Das Durchschnittseinkommen der Gruppe 5 in Hanoi und Da Nang wird im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 lediglich um 3 % bzw. 7 % steigen. In Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete diese Gruppe sogar einen Rückgang von 8 %.

Dies hat die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen vergrößert, insbesondere für Haushalte der Mittel- und oberen Mittelschicht.

Ein weiterer Grund ist laut VARS der Mangel an geeignetem Wohnraum. Es gibt nur sehr wenige Wohnprojekte, die unter 30 Millionen VND/m² kosten, sodass die Mehrheit der Bevölkerung, einschließlich der Gruppe 5, keine geeigneten Optionen hat.

Zudem ist Spekulation einer der Hauptfaktoren für steigende Immobilienpreise. Viele Menschen kaufen Immobilien, ohne sie selbst nutzen zu wollen, und lassen sie dann ungenutzt, in der Hoffnung auf einen Preisanstieg. Dadurch verschärft sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch weiter.

Viele Geschäftsräume auf „goldenem Land“ in Hanoi wurden geschlossen

Ende 2024 werden Dutzende von Geschäftsräumen in der Kim Ma Straße, die zuvor zu den teuersten Mietgebieten in Hanoi zählte, geschlossen sein und mit „Zu vermieten“-Schildern versehen sein.

Der Besitzer eines fünfstöckigen Hauses mit einer Gesamtnutzfläche von 200 m² in der Kim-Ma-Straße berichtete, dass seit Anfang 2024 zahlreiche Geschäfte und Läden die Straße verlassen hätten und die Räumlichkeiten leer stünden. Zuvor sei das gesamte Haus für 60 Millionen VND pro Monat vermietet gewesen, die Miete sei nun auf 50 Millionen VND pro Monat reduziert worden, doch seit über einem halben Jahr stehe das Haus ohne Mieter da.

Der Besitzer eines fünfstöckigen Hauses mit zwei Straßenfronten in der Kim Ma Straße sagte, dass er neben der Senkung der Miete auch Bedingungen geschaffen habe, damit die Kunden die Miete für drei statt wie zuvor für sechs Monate auf einmal zahlen könnten, aber er könne die Mieter trotzdem nicht halten.

Die Kim Ma Straße ist etwa 1,5 km lang, alle paar Häuser steht ein Geschäft mit einem „Zu vermieten“-Schild.

Nicht nur große Ladenlokale stehen leer, sondern auch kleine Ladenlokale mit Mietpreisen zwischen 15 und 20 Millionen VND/Monat sind vermietet.

„Vor der Covid-19-Pandemie standen alle Geschäftsräume in der Kim Ma Straße leer und wurden sofort von jemand anderem bezogen, aber jetzt können viele Ladenbesitzer nicht mehr überleben, teils weil die Räumlichkeiten teuer sind, teils weil das Geschäft schleppend läuft, sodass sie die Räumlichkeiten zurückgeben müssen“, sagte der Besitzer eines Geschäftsraums in der Kim Ma Straße.

Laut Anwohnern der Kim-Ma-Straße haben seit Ende 2023 viele Geschäfte ihre Räumlichkeiten wieder bezogen oder ganz verlassen. Gründe dafür sind unter anderem die Auswirkungen des langwierigen U-Bahn-Baus, die schlechte Geschäftslage und sogar Insolvenzen.

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Im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) stehen die Versteigerungen von knapp 44.000 Quadratmetern Land bevor.

Die Lac Viet Auction Company hat soeben die Versteigerung von Vermögenswerten des Hoang Mai District Land Fund Development Center angekündigt.

Konkret geht es um die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Investitionsprojekts für den Bau von Flachbauten auf dem Grundstück mit der Kennung TT4 im Stadtgebiet Nam Ho Linh Dam, Stadtteil Hoang Liet, Bezirk Hoang Mai, Hanoi (Phase 1).

Das versteigerte Grundstück hat eine Gesamtfläche von 43.944 Quadratmetern; davon sind 20.061 Quadratmeter Wohnfläche, 20.759 Quadratmeter Verkehrsfläche und mehr als 3.123 Quadratmeter Grünfläche.

Das Wohngebiet umfasst 10 Zonen mit insgesamt 262 Grundstücken. Die Bebauungsdichte im gesamten Gebiet beträgt etwa 49,7 %, die Gebäude sind durchschnittlich 4 Stockwerke hoch.

Der Startpreis der ersten Runde lag bei über 86 Millionen VND/m². Der Startpreis ab der zweiten Runde entspricht dem höchsten gültigen Gebot der vorherigen Runde. Die Preissteigerung beträgt 500.000 VND/m².

Die Auktionsregistrierungsgebühr beträgt 4 Millionen VND. Die Auktionskaution beträgt mehr als 345 Milliarden VND.

Die Auktion erfolgt durch direkte Abstimmung in mehreren Runden und muss mindestens drei obligatorische Runden durchlaufen. Es gilt das aufsteigende Gebotsverfahren.

Zeit und Ort für den Verkauf und die Entgegennahme von Dokumenten bis 17:00 Uhr am 20. Dezember bei der zentralen Anlaufstelle - Volkskomitee des Bezirks Hoang Mai und dem Hauptsitz der Lac Viet Joint Stock Auction Company.

Die Auktion findet am 23. Dezember um 14:30 Uhr im Saal des Politischen Zentrums des Bezirks Hoang Mai statt.

Wann müssen Wohnungsbauprojekte das Verteidigungsministerium und das Ministerium für öffentliche Sicherheit konsultieren?

Das Bauministerium hat soeben ein Dokument an die Bauabteilung der Provinz Ha Tinh geschickt, in dem es um die Konsultation mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit bezüglich Wohnungsbauinvestitionsprojekten in Gebieten geht, die der nationalen Verteidigung und Sicherheit dienen.

Dementsprechend erhielt das Bauministerium das offizielle Schreiben Nr. 3770/SXD-QLN vom 15. November 2024 der Bauabteilung der Provinz Ha Tinh, in dem um Hinweise zur Konsultation des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit bei Wohnungsbauinvestitionsprojekten in Gebieten gebeten wurde, die gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes der nationalen Verteidigung und Sicherheit bedürfen.

Nach eingehender Prüfung antwortete das Bauministerium wie folgt: Bezüglich der Konsultation mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für Öffentliche Sicherheit zu Wohnungsbauprojekten in Gebieten, die für die nationale Verteidigung und Sicherheit von Bedeutung sind, gilt Folgendes: Gemäß dem Wohnungsbaugesetz von 2023 ist es ausländischen Organisationen und Einzelpersonen nur gestattet, gewerbliche Wohnungen in Wohnungsbauprojekten außerhalb dieser Gebiete zu erwerben, zu mieten, zu verschenken oder zu erben. Gemäß Artikel 16 Absatz 2, Artikel 17 Absatz 2 und Artikel 19 Absatz 3 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 ist es ausländischen Organisationen und Einzelpersonen ebenfalls nur gestattet, gewerbliche Wohnungen in Wohnungsbauprojekten außerhalb dieser Gebiete zu erwerben, zu mieten, zu verschenken oder zu erben.

Gemäß Dekret Nr. 95/2024/ND-CP muss die für die Prüfung und Genehmigung von Investitionsrichtlinien zuständige Behörde das Verteidigungsministerium und das Ministerium für Öffentliche Sicherheit konsultieren, um festzustellen, ob sich das Projekt in einem Gebiet befindet, das nationale Verteidigungs- und Sicherheitsbedenken hervorruft. Dies dient der Klärung, ob ausländischen Organisationen und Einzelpersonen der Erwerb von Wohneigentum im Rahmen des Projekts gestattet werden darf oder nicht.

Gemäß dieser Verordnung gestattet der Staat ausländischen Organisationen und Einzelpersonen lediglich den Kauf, das Mietkaufrecht, die Schenkung oder die Erbschaft von Gewerbeimmobilien. Es gibt keine Regelungen, die das Recht zur Nutzung von Wohnbauland im Rahmen von Wohnungsbauprojekten regeln. Daher ist bei Infrastrukturprojekten zur Aufteilung von Grundstücken in Parzellen und deren Verkauf an Privatpersonen zum Selbstbau keine Stellungnahme des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit gemäß Artikel 15 Absatz 6 des Dekrets Nr. 95/2024/ND-CP erforderlich.

Hinsichtlich der Konsultation des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für Öffentliche Sicherheit bei Investitionsprojekten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus ist gemäß Artikel 6 Absatz 4 des Regierungsdekrets Nr. 100/2024/ND-CP vom 26. Juli 2024 für Investitionsprojekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und für Wohnraum für die Volksstreitkräfte die für die Bewertung und Genehmigung von Investitionspolitiken zuständige Behörde nicht verpflichtet, das Verteidigungsministerium und das Ministerium für Öffentliche Sicherheit zu den in Artikel 15 Absatz 6 des Dekrets Nr. 95/2024/ND-CP genannten Inhalten zu konsultieren.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html