Entscheidung für ein Pilotprojekt zur Ausweitung der Flächennutzung für gewerbliche Wohnbauprojekte im ganzen Land; Erwartung einer Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilienentwicklern; Hanoi soll ein hochmodernes Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 Quadratmetern erhalten.
Bei einer Grundstücksauktion in Soc Son wurden Gebote von 30 Milliarden VND/m² abgegeben; das Finanzministerium schlägt vor, den Kauf und Verkauf von Häusern und Grundstücken nach der Dauer des Besitzes zu besteuern.
Entscheidung für ein Pilotprojekt zur Ausweitung der Flächennutzung für gewerbliche Wohnbauprojekte im ganzen Land; Erwartung einer Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilienentwicklern; Hanoi soll ein hochmodernes Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 Quadratmetern erhalten.
Hier die wichtigsten Immobiliennachrichten dieser Woche.
Entscheidung zur Pilotierung der Flächenausweitung für gewerbliche Wohnbebauung landesweit
Am Nachmittag des 30. November verabschiedete die Nationalversammlung eine Entschließung zur Erprobung der Umsetzung von kommerziellen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte oder bestehende Landnutzungsrechte. Von den 460 anwesenden Delegierten stimmten 415 dafür, 19 dagegen und 26 enthielten sich.
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| Die Nationalversammlung drückte den Knopf zur Verabschiedung der Resolution. |
Die Entschließung sieht die Durchführung von Pilotprojekten für gewerbliche Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten (Pilotprojekte) landesweit in folgenden Fällen vor: Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte erhalten; Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte besitzen; Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte besitzen und Landnutzungsrechte erhalten.
Ein weiterer Fall betrifft Immobilienentwicklungsprojekte, die von Organisationen errichtet werden, die derzeit das Land nutzen, um auf dem Gelände gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen, die von Produktions- oder Geschäftseinrichtungen belegt sind, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden müssen, oder Einrichtungen, die aufgrund von Bau- oder Stadtplanungsmaßnahmen verlegt werden müssen.
Gemäß der Resolution müssen Pilotprojekte folgende Bedingungen erfüllen: Der Umfang des Grundstücks und der Parzellen für das Projekt muss dem Flächennutzungsplan, dem Bebauungsplan oder dem Stadtentwicklungsplan auf Bezirksebene entsprechen.
Der Umfang des für das Projekt vorgesehenen Grundstücks muss dem genehmigten lokalen Wohnungsbauprogramm und -plan entsprechen.
Die für das Projekt vorgesehenen Grundstücke und Parzellen sind in der Liste der für Pilotprojekte ausgewiesenen Grundstücke enthalten, die vom Provinzvolksrat gemäß den Bestimmungen dieser Resolution genehmigt wurden.
In den in dieser Resolution festgelegten Fällen ist eine schriftliche Genehmigung des Volkskomitees der Provinz bezüglich der Vereinbarung über die Landnutzungsrechte für die Durchführung des Pilotprojekts erforderlich und ist auch eine in der Resolution festgelegte Bedingung.
Immobilienunternehmen müssen die in den Gesetzen über Grundstücke, Wohnraum, Immobiliengeschäfte, Investitionen und anderen relevanten Gesetzen festgelegten Bedingungen erfüllen.
Die Auswahl der Pilotprojekte muss folgende Kriterien erfüllen: Durchführung in städtischen Gebieten oder Gebieten, die für die städtische Entwicklung vorgesehen sind; die gesamte Wohnbaufläche in den Pilotprojekten (einschließlich bestehender Wohnbauflächen und Flächen, deren Nutzungsart in Wohnbauland geändert werden soll) darf 30 % der zusätzlichen Wohnbaufläche während des Planungszeitraums (im Vergleich zum aktuellen Stand der Wohnbaulandnutzung) gemäß dem genehmigten Flächennutzungs- und Zonenplan der Provinzplanung für den Zeitraum 2021 - 2030 nicht überschreiten; sie dürfen nicht zu den in Artikel 67 Absatz 4 des Landgesetzes genannten Projekten gehören;
Für den in Ziffer a, Absatz 1, Artikel 1 der Resolution festgelegten Fall darf das für das Pilotprojekt vorgesehene Grundstück nicht in die Liste der Arbeiten und Projekte aufgenommen werden, für die gemäß Absatz 5, Artikel 72 des Landgesetzes vom Provinzvolksrat eine Landakquisition genehmigt wurde.
Für Gebiete, die dem nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsland unterstehen und deren Ausgliederung aus diesem Status geplant ist und die die in Artikel 3 Absatz 2 dieser Entschließung festgelegten Bedingungen erfüllen, die aber noch nicht an die lokalen Behörden zur Verwaltung übergeben wurden, wird dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit Vorrang eingeräumt, um Pilotprojekte zu organisieren, die den Verkauf, die Verpachtung oder den Mietkauf dieser Grundstücke an Offiziere und Soldaten der Streitkräfte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen priorisieren.
Die Resolution tritt am 1. April 2025 in Kraft und gilt für fünf Jahre.
Das Finanzministerium schlägt vor, Haus- und Grundstücksverkäufe auf Grundlage der Besitzdauer zu besteuern.
Das Finanzministerium hat der Regierung kürzlich einen Vorschlag zur Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Einkommensteuer (Ersatzgesetz) unterbreitet. Darin schlägt das Ministerium vor, die Regelungen zur Besteuerung von Einkünften aus Immobilientransaktionen zu ändern und zu ergänzen, um die Übereinstimmung mit dem Bodengesetz von 2024 zu gewährleisten.
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| Die vom Finanzministerium vorgeschlagene Steuer zielt direkt auf Immobilienspekulanten ab. Foto: Thanh Vu |
Konkret stellte das Finanzministerium in seiner Stellungnahme fest, dass die derzeitige Einkommensteuerpolitik keine Unterscheidung nach der Dauer des Besitzes der Immobilie durch den Veräußerer vorsieht.
Inzwischen haben einige Länder weltweit Steuerinstrumente eingesetzt, um die Kosten von Spekulationen zu erhöhen und die Attraktivität von Immobilienspekulationen in der Wirtschaft zu verringern, darunter die Einkommensteuer.
Einige Länder besteuern Gewinne aus Immobilientransaktionen, wobei die Steuerlast von der Transaktionshäufigkeit und der Dauer des Kauf- und Verkaufsprozesses abhängt. Je schneller der Prozess abläuft, desto höher ist der Steuersatz; je langsamer er abläuft, desto niedriger ist er.
Das Finanzministerium gab an, dass in Singapur im ersten Jahr beim Kauf und Verkauf von Grundstücken die Differenz zu 100 % besteuert wird. Nach zwei Jahren beträgt der Steuersatz 50 % und im dritten Jahr 25 %.
In Taiwan unterliegen Immobilientransaktionen in den ersten zwei Jahren nach dem Kauf einem Steuersatz von 45 %. Für Transaktionen zwischen zwei und fünf Jahren sinkt der Steuersatz auf 35 %. Für Transaktionen zwischen fünf und zehn Jahren beträgt er 20 % und nach zehn Jahren 15 %.
Laut Finanzministerium könnte der Staat, um ein angemessenes Regulierungsniveau zu gewährleisten und Spekulationen sowie Immobilienblasen zu vermeiden, prüfen, ob sich die Besteuerung des persönlichen Einkommens aus Immobilienübertragungen auf die Haltedauer stützt, wie es in einigen Ländern bereits praktiziert wird.
Hinsichtlich des konkreten Steuersatzes ist das Finanzministerium der Ansicht, dass dieser geprüft und entsprechend der tatsächlichen Lage des Immobilienmarktes festgelegt werden muss. Darüber hinaus muss die Anwendung der Einkommensteuerpolitik auf Immobilienübertragungen, basierend auf der Haltedauer, mit der Optimierung der Richtlinien für Grundstücke und Wohnraum abgestimmt werden.
Darüber hinaus ist die Synchronisierung und Einsatzbereitschaft der IT-Infrastruktur für die Grundbuch- und Immobilienregistrierung ein entscheidender Faktor für den Erfolg der Maßnahme.
Die Erwartungen an die Fähigkeit von Immobilienentwicklern, Kredite zurückzuzahlen, steigen.
Der von VIS Rating am Nachmittag des 28. November veröffentlichte Bericht über die Wohnimmobilienbranche, der auf den 30 umsatzstärksten Wohnimmobilienunternehmen basiert, besagt, dass die Immobilienverkäufe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 48 % gestiegen sind – der höchste Wert der letzten vier Quartale. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, was sich in hohen Vermietungsquoten und einem starken Wachstum der Wohnungsbaudarlehen um 7 % widerspiegelt, verglichen mit lediglich 1 % im Vorjahreszeitraum.
Die Erwartung steigender Immobilienpreise in Verbindung mit niedrigeren Anzahlungen wird die starke Nachfrage von Immobilienkäufern weiterhin ankurbeln. Viele Bauträger wie Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia und Nha Ba Ria – Vung Tau verzeichnen gestiegene Verkaufszahlen, vor allem im Luxussegment.
Die Umsätze und Gewinne der im Bericht aufgeführten Bauträger sanken in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % bzw. 43 %. Grund dafür war das geringere Übergabevolumen aufgrund schwacher Verkaufszahlen im Jahr 2023. Daher wird erwartet, dass mehr als 60 % der Bauträger ihren Gewinnplan für das Gesamtjahr 2024 nicht erreichen werden.
VIS Rating erwartet für 2025 einen Anstieg der Neubauprojekte von Bauträgern, was deren Umsatz und Cashflow verbessern dürfte. Die Schuldentragfähigkeit der Branche wird im dritten Quartal 2024 zwar weiterhin schwach bleiben, doch dank neuer Regulierungen dürfte die Verschuldung eingedämmt werden, und der Cashflow der Bauträger wird sich aufgrund steigender Umsätze verbessern.
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| Es wird erwartet, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienentwicklern nach dem schwachen Niveau der Jahre 2023–2024 wieder verbessern wird. Foto: VIS Rating |
Im dritten Quartal 2024 wiesen mehr als die Hälfte der von VIS Rating beobachteten Projektentwickler eine schwache Verschuldungs- und Schuldendienstquote auf. Dies war hauptsächlich auf eine zu hohe Verschuldung für die Projektentwicklung im Zeitraum 2021–2023 sowie auf einen Bestand an unfertigen und unverkauften Projekten zurückzuführen, da sich die Marktstimmung ab 2023 verschlechterte.
Mit steigenden Verkaufszahlen geht VIS Rating jedoch davon aus, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit der Immobilienentwickler von dem schwachen Niveau der Jahre 2023-2024 erholen wird.
Angesichts der positiven Aussichten für Neuprojektverkäufe und Cashflow wird eine schrittweise Verbesserung der Schuldendeckungsquoten von Projektentwicklern erwartet. Neue, im Juli 2024 in Kraft getretene Vorschriften werden die Fremdkapitalaufnahme für neue Projekte einschränken. Daher geht VIS Rating davon aus, dass sich das Schuldenwachstum nach einem Höchststand von 15 % pro Jahr im Zeitraum 2022–2023 weiter verlangsamen wird.
Hanoi wird ein hochmodernes Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 Quadratmetern erhalten.
Kürzlich unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, den Beschluss Nr. 6132/QD-UBND, mit dem der detaillierte Planungsentwurf für das zentrale Raumachsengebiet der Halbinsel Quang An im Maßstab 1:500 genehmigt wurde.
Dementsprechend beträgt die geplante Gesamtfläche rund 44,1 Hektar. Das Projekt umfasst einen spezialisierten Kultur- und Kunstpark, religiöse und spirituelle Einrichtungen, Unterhaltungsbereiche sowie Hotel- und Gewerbeflächen.
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| Visualisierung des neuen Opernhauses. |
Die Halbinsel Quang An ist zudem als Standort für das neue Opernhaus der Stadt vorgesehen. Es wird ein großflächiges, modernes Kunstwerk sein, das das Bild der Hauptstadt prägt. Das Theatergelände erstreckt sich über eine Fläche von mehr als 25.000 m² und umfasst eine Gesamtgeschossfläche von 42.000 m².
Zuvor hatte der damalige stellvertretende Vorsitzende des Bezirks Tay Ho, Herr Nguyen Le Hoang, auf einer Konferenz zur Einholung öffentlicher Meinungen im Juli 2022 bekräftigt, dass das Theater die Wasserfläche nicht wesentlich beeinträchtigen und nicht innerhalb der Wasserfläche des Westsees liegen würde.
Darüber hinaus interessiert die Öffentlichkeit auch die Identität des Architekten dieses bedeutenden Projekts. Die Wahl fiel auf Renzo Piano, einen berühmten italienischen Architekten. Er ist der Schöpfer des Kansai International Airport (Japan) – des ersten Flughafens, der auf See gebaut wurde – und des Parco della Musica Auditorium (Italien) – eines der größten Projekte für darstellende Künste in Europa.
Beim Entwurf des Opernhauses auf der Halbinsel Quang An entwickelte Renzo Piano die Idee einer nur etwa 200 bis 600 mm dicken Dachkonstruktion. Diese extrem dünne Konstruktion entwarf der Architekt vor 40 Jahren – zu einer Zeit, als die damaligen Bautechniken diese besondere Anforderung noch nicht erfüllen konnten.
Das neue Opernhaus von Hanoi verfügt nicht nur über eine der weltweit einzigartigsten Dachkonstruktionen, sondern nutzt auch zahlreiche fortschrittliche Technologien und Designtechniken. Die gesamte Wand des Hauptsaals ist mit einem System mechanisch bedienbarer Akustikpaneele ausgestattet.
Für jede Aufführungsart werden die Akustikpaneele so gesteuert, dass sie sich in die entsprechenden Richtungen und Positionen schließen, öffnen, heben und senken lassen. Dadurch werden Schallreflexion, Schallabsorption und Nachhallzeit entsprechend den Anforderungen des jeweiligen Kunstprogramms gewährleistet.
Grundstücksauktion in Soc Son: Gebote bis zu 30 Milliarden VND/m², dann aber „zu ängstlich, zurückgezogen“?
Laut einer Quelle eines Reporters der Investment Electronic Newspaper - Baodautu.vn zahlten bei der Versteigerung von 58 Grundstücken in der Gemeinde Quang Tien, Bezirk Soc Son (Hanoi), viele Menschen unangemessen hohe Preise, als sie sahen, dass sie keine Chance mehr hatten, die schönen Grundstücke zu ersteigern.
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| Gebotsformular des Kunden in Runde 6. Da der Preis zu hoch angesetzt wurde, beantragte der Teilnehmer den Rücktritt. |
Konkret notierten einige Bieter in der fünften Runde Grundstückspreise von über 30 Milliarden VND/m². Viele weitere Grundstücke wurden ebenfalls zu sehr hohen Preisen angeboten, etwa zwischen 60 und 101 Millionen VND/m². In der sechsten und letzten Runde baten sie jedoch darum, nicht weiter zu bieten.
Letztendlich wurden nur 22 von 58 Grundstücken erfolgreich ersteigert, die Preise lagen zwischen 32 und 50 Millionen VND/m². Alle, die in Runde 5 hohe Preise geboten hatten, wurden von der Teilnahme an Runde 6 ausgeschlossen.
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| Der Preis wurde in Runde 5 bezahlt. |
Die Quelle, die selbst direkt an der Auktion beteiligt war, teilte Reportern mit, dass die Grundstücke hier im Durchschnitt nur 35 bis 40 Millionen VND/m² kosteten. Die an der Auktion teilnehmenden Gruppen und Verbände hätten den Markt nicht wirklich verstanden und daher ihre Chance verpasst. Das impulsive Bieten habe das Problem nicht nur nicht gelöst, sondern auch dem Ansehen von Grundstücksauktionen geschadet und negative Auswirkungen auf den Markt gehabt.
„Ich hoffe, die Behörden werden diese Auktion gründlich prüfen. Es handelt sich um eine vorsätzliche, organisierte Handlung, die das Gesetz missachtet“, sagte die empörte Person.
58 Grundstücke werden mit einem Startpreis von 2,8 Millionen VND/m² angeboten. Die Grundstücksgrößen variieren zwischen 90 und 220 m². Die Anzahlungen pro Grundstück liegen zwischen 44 und 111 Millionen VND. Die Auktion erfolgt per Direktabstimmung in sechs obligatorischen Runden.
Bereits im März 2024 wurde eine Grundstücksauktion in Hoai Duc aufgrund von Hinweisen auf Verstöße abgesagt. In der ersten Auktionsrunde wurden 15 von 33 Grundstücken für 100 bis 180 Millionen VND/m² versteigert, ausgehend von einem Startpreis von lediglich 57 bis 62 Millionen VND/m².
In der zweiten Runde gab der Kunde, der das höchste Gebot abgegeben hatte, kein Gebot ab und wurde absichtlich disqualifiziert. Dadurch konnte derjenige, der in der ersten Runde das niedrigste Gebot abgegeben hatte, die Auktion gewinnen. Da Anzeichen für einen Verstoß des Kunden gegen die Bestimmungen für Immobilienauktionen vorlagen, versiegelte das Organisationskomitee sämtliche Auktionsunterlagen und Gebotsformulare und übergab sie der Polizei zur Untersuchung und weiteren Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.
Binh Dinh versteigert Investoren für Wohnbauprojekt im Wert von über 1,7 Billionen VND
Das Immobilienauktionsdienstzentrum (Justizministerium der Provinz Binh Dinh) hat soeben die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Wohn-, Dienstleistungs- und Bildungsprojekts westlich der Tay Son Straße bekannt gegeben.
Demnach gehört das versteigerte Grundstück zum Transportausbildungszentrum Binh Dinh und angrenzenden Gebieten im Stadtbezirk Quang Trung der Stadt Quy Nhon. Die Grundstücksfläche beträgt mehr als 6,3 Hektar, wovon über 2,5 Hektar für den Bau von Wohnhäusern und über 0,4 Hektar für Gewerbe- und Dienstleistungseinrichtungen vorgesehen sind.
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| Planung für das Wohn-, Dienstleistungs- und Bildungsgebietprojekt westlich der Tay Son Street. |
Das Projekt umfasst 238 angrenzende Wohngrundstücke (die Investoren müssen den Rohbau errichten und die Außenfassade fertigstellen, maximale Höhe 4 Stockwerke); Bau von Gewerbegebäuden für touristische Aktivitäten und Büros (maximale Höhe 5 Stockwerke).
Darüber hinaus ist der Investor verpflichtet, in die Fertigstellung der technischen Infrastruktur des Bildungsgeländes mit einer Fläche von 0,4 Hektar zu investieren; er muss einen Geldbetrag in Höhe des Wertes des in den Bau der technischen Infrastruktur investierten Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen zahlen (20 % des Grundstücksfonds, etwa 0,5 Hektar, sind für die Entwicklung von Sozialwohnungen vorgesehen).
Laut dem Immobilienauktionszentrum liegt der Startpreis der Immobilie bei über 558 Milliarden VND, mit einer Steigerungsrate von 5 % (über 27,9 Milliarden VND). Die Auktion findet am 21. Dezember 2024 um 8:30 Uhr in der Halle des Immobilienauktionszentrums, Phan Dinh Phung Straße 37, Quy Nhon, Provinz Binh Dinh, statt.
Die Projektkosten belaufen sich auf 1,144 Milliarden VND (ohne die im Zuschlagspreis enthaltene Grundstücksnutzungsgebühr). Die Fertigstellung des Projekts ist innerhalb von 48 Monaten ab dem Datum der Zuschlagserteilung bzw. der Zustimmung des Investors geplant.
Thua Thien Hue versteigert "goldenes" Grundstück von mehr als 1.600 m² zur Durchführung eines Gewerbeprojekts
Das Volkskomitee der Provinz Thua Thien Hue gab bekannt, dass das Landentwicklungszentrum – Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt – in Abstimmung mit der Quang Nam Financial and Pricing Auction Company Limited am 7. Dezember eine Auktion durchführen wird, um Vermögenswerte auf dem Grundstück zu verkaufen und die Landnutzungsrechte im Wege der Landverpachtung für das Investitionsprojekt eines Gewerbe- und Dienstleistungsgebiets auf dem Grundstück in der Hai Ba Trung Straße 47 in Hue City zu übertragen.
Das Grundstück in der Hai Ba Trung Straße 47 hat eine Fläche von 1.646,6 m². Zu den darauf befindlichen Gebäuden gehören ein dreistöckiges Bürogebäude, ein zweistöckiges Bürogebäude und ein Wachhaus mit einer bebauten Fläche von 685 m² und einer Nutzfläche von 1.628 m². Die Nutzungsdauer beträgt 50 Jahre ab dem Datum des Beschlusses des Volkskomitees der Provinz Thua Thien Hue zur Verpachtung des Grundstücks. Die Zahlung erfolgt als Einmalbetrag für die gesamte Pachtdauer.
Der erwartete Startpreis für die Versteigerung des Grundstücks und der dazugehörigen Immobilie beträgt 100,42 Milliarden VND. Darin enthalten sind 93,47 Milliarden VND für die Nutzungsrechte und 6,94 Milliarden VND für die zum Grundstück gehörenden Vermögenswerte. Eine Anzahlung von über 20 Milliarden VND ist erforderlich, wobei das Gebot schrittweise um 1,8 Milliarden VND für die Nutzungsrechte und um 140 Millionen VND für die zum Grundstück gehörenden Vermögenswerte erhöht werden kann.
Laut dem Volkskomitee der Provinz Thua Thien Hue soll auf dem versteigerten Grundstück ein neunstöckiger Geschäfts- und Dienstleistungskomplex entstehen. Das Projekt wird ein breites Spektrum an Angeboten in den Bereichen Handel, Dienstleistungen, Tourismus, Unterhaltung und Freizeit bieten.
Das Projekt hat ein Gesamtinvestitionsvolumen von über 233,047 Milliarden VND. Davon muss der Kapitalanteil des Investors mindestens 20 % der Gesamtinvestition betragen. Die Projektdurchführung darf 36 Monate ab dem Datum der Grundstückszuweisung oder -verpachtung nicht überschreiten, wobei der Baubeginn spätestens 12 Monate nach diesem Datum erfolgen muss.
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