Bei einer Grundstücksauktion in Soc Son zahlte jemand 30 Milliarden VND/m²; das Finanzministerium schlägt vor, Haus- und Grundstücksverkäufe nach der Besitzdauer zu besteuern.

Entscheidung für ein Pilotprojekt zur Ausweitung der Flächennutzung für gewerbliche Wohnbauprojekte im ganzen Land; Erwartung einer Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilienentwicklern; Hanoi soll ein hochmodernes Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 Quadratmetern erhalten.

Bei einer Grundstücksauktion in Soc Son wurden Gebote von 30 Milliarden VND/m² abgegeben; das Finanzministerium schlägt vor, den Kauf und Verkauf von Häusern und Grundstücken nach der Dauer des Besitzes zu besteuern.

Entscheidung für ein Pilotprojekt zur Ausweitung der Flächennutzung für gewerbliche Wohnbauprojekte im ganzen Land; Erwartung einer Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilienentwicklern; Hanoi soll ein hochmodernes Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 Quadratmetern erhalten.

Hier die wichtigsten Immobiliennachrichten dieser Woche.

Entscheidung, die Ausweitung von Flächen für gewerblichen Wohnungsbau landesweit als Pilotprojekt zu erproben.

Am Nachmittag des 30. November verabschiedete die Nationalversammlung eine Entschließung zur Erprobung der Umsetzung von kommerziellen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte oder bestehende Landnutzungsrechte. Von den 460 anwesenden Delegierten stimmten 415 dafür, 19 dagegen und 26 enthielten sich.

Die Nationalversammlung drückte den Knopf zur Verabschiedung der Resolution.

Die Resolution sieht ein Pilotprogramm zur Umsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über den Erwerb von Landnutzungsrechten oder bestehenden Landnutzungsrechten (Pilotprojekte) landesweit für die folgenden Fälle vor: Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte erwerben; Projekte von Immobilienunternehmen, die derzeit Landnutzungsrechte besitzen; und Projekte von Immobilienunternehmen, die derzeit Landnutzungsrechte besitzen und Landnutzungsrechte erwerben.

Ein weiterer Fall betrifft Immobilienentwicklungsprojekte, die von Organisationen errichtet werden, die derzeit das Land nutzen, um auf dem Gelände gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen, die von Produktions- oder Geschäftseinrichtungen belegt sind, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden müssen, oder Einrichtungen, die aufgrund von Bau- oder Stadtplanungsmaßnahmen verlegt werden müssen.

Gemäß der Resolution müssen Pilotprojekte folgende Bedingungen erfüllen: Der Umfang des Grundstücks und der Parzellen für das Projekt muss dem Flächennutzungsplan, dem Bebauungsplan oder dem Stadtentwicklungsplan auf Bezirksebene entsprechen.

Der Umfang des für das Projekt vorgesehenen Grundstücks muss dem genehmigten lokalen Wohnungsbauprogramm und -plan entsprechen.
Die für das Projekt vorgesehenen Grundstücke und Parzellen sind in der Liste der für Pilotprojekte ausgewiesenen Grundstücke enthalten, die vom Provinzvolksrat gemäß den Bestimmungen dieser Resolution genehmigt wurden.

In den in dieser Resolution festgelegten Fällen ist eine schriftliche Genehmigung des Volkskomitees der Provinz bezüglich der Vereinbarung über die Landnutzungsrechte für die Durchführung des Pilotprojekts erforderlich und ist auch eine in der Resolution festgelegte Bedingung.

Immobilienunternehmen müssen die in den Gesetzen über Grundstücke, Wohnraum, Immobiliengeschäfte, Investitionen und anderen relevanten Gesetzen festgelegten Bedingungen erfüllen.

Die Auswahl der Pilotprojekte muss folgende Kriterien erfüllen: Sie müssen in städtischen Gebieten oder Gebieten, die für die städtische Entwicklung vorgesehen sind, durchgeführt werden; die gesamte Wohnbaufläche in den Pilotprojekten (einschließlich bestehender Wohnbauflächen und Flächen, die zur Umwandlung in Wohnbauflächen vorgesehen sind) darf 30 % der zusätzlichen Wohnbaufläche während des Planungszeitraums (im Vergleich zum aktuellen Wohnbaulandnutzungsstatus) gemäß dem Flächennutzungs- und Zonenplan im genehmigten Provinzplanungsplan für den Zeitraum 2021-2030 nicht überschreiten; und es dürfen sich nicht um Projekte handeln, die in Absatz 4, Artikel 67 des Landgesetzes aufgeführt sind.

Für den in Ziffer a, Absatz 1, Artikel 1 der Resolution festgelegten Fall darf das für das Pilotprojekt vorgesehene Grundstück nicht in die Liste der Arbeiten und Projekte aufgenommen werden, für die gemäß Absatz 5, Artikel 72 des Landgesetzes vom Provinzvolksrat eine Landakquisition genehmigt wurde.

Für Gebiete, die dem nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsland unterstehen und deren Ausgliederung aus diesem Status geplant ist und die die in Artikel 3 Absatz 2 dieser Entschließung festgelegten Bedingungen erfüllen, die aber noch nicht an die lokalen Behörden zur Verwaltung übergeben wurden, wird dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit Vorrang eingeräumt, um Pilotprojekte zu organisieren, die den Verkauf, die Verpachtung oder den Mietkauf dieser Grundstücke an Offiziere und Soldaten der Streitkräfte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen priorisieren.

Die Resolution tritt am 1. April 2025 in Kraft und gilt für fünf Jahre.

Das Finanzministerium schlägt vor, den Kauf und Verkauf von Häusern und Grundstücken auf der Grundlage der Besitzdauer zu besteuern.

Das Finanzministerium hat der Regierung kürzlich einen Vorschlag zur Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Einkommensteuer (Ersatzgesetz) unterbreitet. Darin schlägt das Ministerium vor, die Regelungen zur Besteuerung von Einkünften aus Immobilientransaktionen zu ändern und zu ergänzen, um die Übereinstimmung mit dem Bodengesetz von 2024 zu gewährleisten.

Die vom Finanzministerium vorgeschlagene Steuer zielt direkt auf Immobilienspekulanten ab. Foto: Thanh Vu

Konkret stellte das Finanzministerium in seiner Stellungnahme fest, dass die derzeitige Einkommensteuerpolitik keine Unterscheidung nach der Dauer des Besitzes der Immobilie durch den Veräußerer vorsieht.

Inzwischen haben einige Länder weltweit Steuerinstrumente eingesetzt, um die Kosten von Spekulationen zu erhöhen und die Attraktivität von Immobilienspekulationen in der Wirtschaft zu verringern, darunter die Einkommensteuer.

Einige Länder besteuern Gewinne aus Immobilientransaktionen, wobei die Steuerlast von der Transaktionshäufigkeit und der Dauer des Kauf- und Verkaufsprozesses abhängt. Je schneller der Prozess abläuft, desto höher ist der Steuersatz; je ​​langsamer er abläuft, desto niedriger ist er.

Das Finanzministerium führte Singapur als Beispiel an, wo der Kauf und Verkauf von Grundstücken im ersten Jahr mit 100 % der Wertdifferenz besteuert wird. Nach zwei Jahren beträgt der Steuersatz 50 % und im dritten Jahr 25 %.

In Taiwan unterliegen Immobilientransaktionen in den ersten zwei Jahren nach dem Kauf einem Steuersatz von 45 %. Für Transaktionen zwischen zwei und fünf Jahren sinkt der Steuersatz auf 35 %. Für Transaktionen zwischen fünf und zehn Jahren beträgt er 20 % und nach zehn Jahren 15 %.

Laut Finanzministerium könnte der Staat, um ein angemessenes Regulierungsniveau zu erreichen und Spekulationen sowie Immobilienblasen zu vermeiden, die Einführung einer Steuer auf persönliche Einkünfte aus Immobilienübertragungen auf Basis der Haltedauer in Erwägung ziehen, wie es in einigen Ländern üblich ist.

Hinsichtlich der konkreten Steuersätze ist das Finanzministerium der Ansicht, dass diese geprüft und entsprechend der tatsächlichen Lage des Immobilienmarktes angemessen festgelegt werden müssen. Darüber hinaus muss die Anwendung der Einkommensteuerrichtlinien auf Immobilienübertragungen, basierend auf der Haltedauer, mit der Verbesserung der entsprechenden Boden- und Wohnungspolitik abgestimmt werden.

Darüber hinaus ist die Synchronisierung und Einsatzbereitschaft der IT-Infrastruktur für die Grundbuch- und Immobilienregistrierung ein entscheidender Faktor für den Erfolg der Maßnahme.

Die Erwartungen an die Fähigkeit von Immobilienentwicklern, Kredite zurückzuzahlen, steigen.

Ein Bericht über den Wohnimmobilienmarkt, basierend auf Daten der 30 umsatzstärksten Wohnimmobilienunternehmen, der von VIS Rating am Nachmittag des 28. November veröffentlicht wurde, stellte fest, dass die Immobilienverkäufe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 48 % gestiegen sind – der höchste Wert der letzten vier Quartale. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, was sich in einer hohen Vermietungsquote und einem robusten Wachstum der Wohnungsbaudarlehen um 7 % gegenüber nur 1 % im Vorjahreszeitraum widerspiegelt.

Die Erwartung steigender Immobilienpreise in Verbindung mit niedrigeren Anzahlungen wird die starke Nachfrage von Immobilienkäufern weiterhin ankurbeln. Viele Bauträger wie Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia und Nha Ba Ria – Vung Tau verzeichnen gestiegene Verkaufszahlen, vor allem im Luxussegment.

Die Umsätze und Gewinne der im Bericht aufgeführten Bauträger sanken in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % bzw. 43 %. Grund dafür waren geringere Übergabezahlen aufgrund schwacher Verkäufe im Jahr 2023. Daher wird prognostiziert, dass über 60 % der Bauträger ihre Gewinnziele für das Gesamtjahr 2024 nicht erreichen werden.

VIS Rating erwartet für 2025 einen deutlichen Anstieg der Neuprojekte von Bauträgern, was deren Umsatz und Cashflow verbessern dürfte. Die Schuldentilgungsfähigkeit der Branche blieb im dritten Quartal 2024 schwach, doch dank neuer Regulierungen dürfte der Verschuldungsgrad eingedämmt werden, und der Cashflow der Bauträger wird sich aufgrund steigender Umsätze verbessern.

Es wird erwartet, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienentwicklern nach dem schwachen Niveau der Jahre 2023–2024 wieder verbessern wird. Foto: VIS Rating

Im dritten Quartal 2024 wiesen mehr als die Hälfte der von VIS Rating erfassten Projektentwickler eine schwache Verschuldung und unzureichende Rückzahlungsfähigkeit auf. Dies ist vor allem auf die übermäßige Verschuldung bei der Projektentwicklung im Zeitraum 2021–2023 sowie auf den Bestand an unfertigen und unverkauften Projekten zurückzuführen, da sich die Marktstimmung seit 2023 verschlechtert hat.

Mit steigenden Verkaufszahlen geht VIS Rating jedoch davon aus, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit der Immobilienentwickler von dem schwachen Niveau der Jahre 2023-2024 erholen wird.

Dank positiver Aussichten für neue Projektverkäufe und Cashflows werden sich die Schuldendeckungsquoten der Projektentwickler schrittweise verbessern. Neue, im Juli 2024 in Kraft getretene Vorschriften werden die Fremdkapitalaufnahme für neue Projekte einschränken. Daher erwartet VIS Rating, dass sich das Schuldenwachstum nach dem Höchststand von 15 % pro Jahr im Zeitraum 2022–2023 weiter verlangsamen wird.

Hanoi wird ein hochmodernes Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 Quadratmetern erhalten.

Kürzlich unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, den Beschluss Nr. 6132/QD-UBND, mit dem der detaillierte Planungsentwurf für das zentrale Raumachsengebiet der Halbinsel Quang An im Maßstab 1:500 genehmigt wurde.

Demnach beträgt die Gesamtfläche des geplanten Geländes rund 44,1 Hektar. Das Projekt umfasst einen Themenpark mit Kultur- und Kunstelementen, religiöse und spirituelle Gebäude, einen Unterhaltungsbereich sowie ein Hotel und Gewerbeflächen.

Visualisierung des neuen Opernhauses.

Die Halbinsel Quang An wurde als Standort für das neue Opernhaus der Stadt ausgewählt. Es wird ein großflächiges, modernes Kunstwerk sein, das das Stadtbild der Hauptstadt maßgeblich prägen wird. Das Opernhaus wird auf einer Fläche von über 25.000 m² mit einer Gesamtgeschossfläche von 42.000 m² errichtet.

Zuvor hatte der damalige stellvertretende Vorsitzende des Bezirks Tay Ho, Herr Nguyen Le Hoang, bei einer öffentlichen Anhörung im Juli 2022 bestätigt, dass das Theater die Wasseroberfläche nicht wesentlich beeinträchtigen und nicht innerhalb der Wasseroberfläche des Westsees liegen würde.

Darüber hinaus hat eine weitere Information die öffentliche Aufmerksamkeit auf sich gezogen: die Identität des Architekten dieses bedeutenden Projekts. Für diese wichtige Aufgabe wurde Renzo Piano, ein renommierter italienischer Architekt, ausgewählt. Er ist der Schöpfer des Kansai International Airport (Japan) – des ersten Flughafens, der auf dem Meer gebaut wurde – und des Konzerthauskomplexes Parco della Musica (Italien) – einer der größten Veranstaltungsorte für darstellende Künste in Europa.

Beim Entwurf des Opernhauses auf der Halbinsel Quang An entwickelte Renzo Piano die Idee einer Dachkonstruktion mit einer Dicke von nur etwa 200–600 mm. Diese ultradünne Konstruktion hatte der Architekt bereits vor 40 Jahren konzipiert – zu einer Zeit, als die Bautechniken diese spezielle Anforderung noch nicht erfüllen konnten.

Das neue Opernhaus der Hauptstadt besticht nicht nur durch eines der weltweit einzigartigsten Dachdesigns, sondern integriert auch zahlreiche fortschrittliche Technologien und Gestaltungstechniken. Die gesamte Wand des Hauptsaals ist mit einem System mechanisch betriebener Akustikpaneele ausgestattet.

Für jede Aufführungsart werden die Akustikpaneele so gesteuert, dass sie sich öffnen, schließen und in die entsprechenden Richtungen und Positionen bewegen. Dadurch wird sichergestellt, dass Schallreflexion, Schallabsorption und Nachhallzeit den Anforderungen des jeweiligen künstlerischen Programms entsprechen.

Grundstücksauktion in Soc Son: Gebote bis zu 30 Milliarden VND/m², dann aber „zu ängstlich, zurückgezogen“?

Laut Quellen von Baodautu.vn boten bei der Versteigerung von 58 Grundstücken in der Gemeinde Quang Tien im Bezirk Soc Son (Hanoi) viele Bieter, die erkannten, dass sie keine Chance mehr hatten, die begehrten Grundstücke zu ersteigern, unangemessen hohe Preise.

Gebotsformular des Kunden in Runde 6. Da der Preis zu hoch angesetzt wurde, beantragte der Teilnehmer den Rücktritt.

Konkret hatten einige Bieter in der fünften Bieterrunde Gebote für Grundstücke von über 30 Milliarden VND/m² abgegeben. Viele andere Grundstücke erhielten ebenfalls sehr hohe Gebote zwischen 60 und 101 Millionen VND/m². In der sechsten und letzten Runde zogen sie ihre Gebote jedoch zurück.

Letztendlich wurden nur 22 von 58 Grundstücken erfolgreich versteigert, die Preise lagen zwischen 32 und 50 Millionen VND/m². Alle Höchstbietenden der fünften Runde zogen ihre Gebote in der sechsten Runde zurück.

Der Preis wurde in Runde 5 bezahlt.

Eine Quelle, die selbst an der Auktion teilgenommen hatte, erklärte gegenüber Reportern, dass die Grundstücke hier im Durchschnitt nur einen Preis von etwa 35–40 Millionen VND/m² erzielten. Den an der Auktion beteiligten Gruppen und Verbänden fehlte es an fundierten Marktkenntnissen, wodurch sie Chancen verspielten. Ihr impulsives Bieten trug nicht nur nicht zur Lösung des Problems bei, sondern schadete auch dem Ansehen von Grundstücksauktionen und wirkte sich negativ auf den Markt aus.

„Ich hoffe, die Behörden werden diese Auktion gründlich prüfen. Es handelt sich um eine vorsätzliche, organisierte Handlung, die eine eklatante Missachtung des Gesetzes erkennen lässt“, erklärte die Person verärgert.

58 Grundstücke wurden mit einem Startpreis von 2,8 Millionen VND/m² versteigert. Die Grundstücke variieren in der Größe von 90 bis 220 m². Die Anzahlung pro Grundstück beträgt zwischen 44 und 111 Millionen VND. Die Versteigerung erfolgt in sechs obligatorischen Runden mit direkter Abstimmung.

Bereits im März 2024 wurde eine Grundstücksauktion in Hoai Duc aufgrund des Verdachts auf Unregelmäßigkeiten abgesagt. Konkret wurden in der ersten Auktionsrunde 15 von 33 Grundstücken zu Preisen zwischen 100 und 180 Millionen VND/m² verkauft, gegenüber einem Startpreis von lediglich 57 bis 62 Millionen VND/m².

In der zweiten Runde zog der Höchstbietende daraufhin sein Gebot absichtlich zurück, um sich so zu disqualifizieren und dem niedrigeren Bieter der ersten Runde den Zuschlag zu sichern. Da der Bieter mutmaßlich gegen die Auktionsbestimmungen verstoßen hatte, versiegelten die Organisatoren sämtliche Registrierungsunterlagen und Gebotsscheine und übergaben sie der Polizei zur Untersuchung und Einleitung rechtlicher Schritte.

In der Provinz Binh Dinh findet eine Auktion statt, um einen Investor für ein Wohnbauprojekt im Wert von über 1,7 Billionen VND zu finden.

Das Asset Auction Service Center (unter der Justizbehörde der Provinz Binh Dinh) hat soeben die Versteigerung der Landnutzungsrechte für das Wohn-, Dienstleistungs- und Bildungsprojekt westlich der Tay Son Straße angekündigt.

Das zur Versteigerung stehende Grundstück befindet sich im Bereich des Berufsbildungszentrums für Transportwesen Binh Dinh und angrenzenden Gebieten im Stadtbezirk Quang Trung der Stadt Quy Nhon. Die Gesamtfläche beträgt über 6,3 Hektar, wovon über 2,5 Hektar für den Bau von Reihenhäusern und über 0,4 Hektar für Gewerbe- und Dienstleistungseinrichtungen vorgesehen sind.

Planung für das Wohn-, Dienstleistungs- und Bildungsgebietprojekt westlich der Tay Son Street.

Das Projekt umfasst 238 Reihenhäuser (die Investoren müssen den Rohbau errichten und die Außenfassade fertigstellen, mit einer maximalen Höhe von 4 Stockwerken); sowie den Bau von Gewerbe- und Dienstleistungsgebäuden für Tourismus und Büronutzung (maximale Höhe von 5 Stockwerken).

Darüber hinaus ist der Investor verpflichtet, in die technische Infrastruktur des 0,4 Hektar großen Bildungsgrundstücks zu investieren und diese fertigzustellen; und einen Betrag zu zahlen, der dem Wert des bereits in den Bau der technischen Infrastruktur für den Bau von Sozialwohnungen investierten Grundstücksfonds entspricht (20 % des Grundstücks, etwa 0,5 Hektar, sind für die Entwicklung von Sozialwohnungen reserviert).

Laut dem Auktionszentrum für Vermögenswerte liegt der Startpreis des Vermögenswerts bei über 558 Milliarden VND, mit einer Gebotssteigerung von 5 % (über 27,9 Milliarden VND). Die Auktion findet am 21. Dezember 2024 um 8:30 Uhr im Auditorium des Auktionszentrums für Vermögenswerte, Phan Dinh Phung Straße 37, Stadt Quy Nhon, Provinz Binh Dinh, statt.

Die Projektkosten belaufen sich auf 1,144 Milliarden VND (ohne die im Zuschlagspreis enthaltene Grundstücksnutzungsgebühr). Die Fertigstellung des Projekts ist innerhalb von 48 Monaten ab dem Datum der Zuschlagserteilung bzw. der Zustimmung des Investors geplant.

Die Provinz Thua Thien Hue versteigert ein erstklassiges Grundstück mit einer Fläche von über 1.600 Quadratmetern für ein Gewerbeprojekt.

Das Volkskomitee der Provinz Thua Thien Hue gab bekannt, dass das Landentwicklungszentrum – Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt – in Abstimmung mit der Quang Nam Financial and Pricing Auction Company Limited am 7. Dezember eine Auktion durchführen wird, um Vermögenswerte auf dem Grundstück zu verkaufen und die Landnutzungsrechte im Wege der Landverpachtung für das Investitionsprojekt eines Gewerbe- und Dienstleistungsgebiets auf dem Grundstück in der Hai Ba Trung Straße 47 in Hue City zu übertragen.

Das Grundstück in der Hai Ba Trung Straße 47 hat eine Fläche von 1.646,6 m². Zu den darauf befindlichen Gebäuden gehören ein dreistöckiges Bürogebäude, ein zweistöckiges Bürogebäude und ein Wachhaus mit einer bebauten Fläche von 685 m² und einer Nutzfläche von 1.628 m². Die Nutzungsdauer beträgt 50 Jahre ab dem Datum des Beschlusses des Volkskomitees der Provinz Thua Thien Hue zur Verpachtung des Grundstücks. Die Zahlung erfolgt als Einmalbetrag für die gesamte Pachtdauer.

Der erwartete Startpreis für die Versteigerung des Grundstücks und der dazugehörigen Immobilie beträgt 100,42 Milliarden VND. Darin enthalten sind 93,47 Milliarden VND für die Nutzungsrechte und 6,94 Milliarden VND für die zum Grundstück gehörenden Vermögenswerte. Eine Anzahlung von über 20 Milliarden VND ist erforderlich, wobei das Gebot schrittweise um 1,8 Milliarden VND für die Nutzungsrechte und um 140 Millionen VND für die zum Grundstück gehörenden Vermögenswerte erhöht werden kann.

Laut dem Volkskomitee der Provinz Thua Thien Hue soll auf dem versteigerten Grundstück ein neunstöckiger Geschäfts- und Dienstleistungskomplex entstehen. Das Projekt wird ein breites Spektrum an Angeboten in den Bereichen Handel, Dienstleistungen, Tourismus, Unterhaltung und Freizeit bieten.

Das Projekt hat ein Gesamtinvestitionsvolumen von über 233,047 Milliarden VND. Davon muss der Kapitalanteil des Investors mindestens 20 % der Gesamtinvestition betragen. Die Projektdurchführung darf 36 Monate ab dem Datum der Grundstückszuweisung oder -verpachtung nicht überschreiten, wobei der Baubeginn spätestens 12 Monate nach diesem Datum erfolgen muss.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/dau-gia-dat-soc-son-co-nguoi-tra-30-ty-dongm2-bo-tai-chinh-de-xuat-danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-so-huu-d231416.html