Der Marktmechanismus soll den Streit im Parkhaus Artemis entscheiden.

Was sagen Anwälte zu dem Streit um das Parkhaus bei Artemis?

Im Zusammenhang mit dem Streitfall im Apartmentgebäude Artemis (Nr. 3 Le Trong Tan, Bezirk Thanh Xuan, Hanoi ) erklärte Rechtsanwalt Tran Hai Duc von der Kanzlei Tran Hai Duc, Mitglied der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt, dass Auseinandersetzungen zwischen Bewohnern und Investoren bezüglich Tiefgaragen in Gebäuden sehr häufig vorkommen, nicht nur im Fall des Artemis-Apartmentgebäudes. Laut dem Anwalt müsse, um Recht und Unrecht eindeutig zu klären, festgestellt werden, wem die Tiefgarage gehört und ob die Parteien die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten haben.

Nach der Untersuchung des Vorfalls im Apartmentgebäude Artemis kam Rechtsanwalt Tran Hai Duc zu dem Schluss, dass zur Feststellung, ob die Tiefgarage dem Investor gehört oder nicht, Artikel 101 des Wohnungsgesetzes von 2014 herangezogen werden muss.

Gemäß Artikel 101 des Wohnungsgesetzes stehen die Stellplätze für Fahrräder, Behindertenfahrzeuge, zweirädrige und dreirädrige Kraftfahrzeuge für Eigentümer und Nutzer von Mehrfamilienhäusern im gemeinsamen Eigentum und unter der gemeinsamen Nutzung durch die Wohnungseigentümer. Die Pkw-Stellplätze der Eigentümer werden vom Investor verwaltet.

Rechtsanwalt Duc wies außerdem darauf hin, dass die Artikel 6 und 7 der mit dem Rundschreiben 02/2016/TT-BXD erlassenen Verordnung vorschreiben, dass der private Eigentumsbereich und der gemeinschaftliche Eigentumsbereich der Eigentümer im Kaufvertrag für die Wohnung klar angegeben werden müssen.

Um die Eigentumsverhältnisse am Keller eines Mehrfamilienhauses zu klären, muss daher im Kaufvertrag der Wohnung festgelegt werden, ob das Kellereigentum Alleineigentum des Investors oder Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer ist.

Die Spannungen zwischen Anwohnern und Investoren des Artemis-Gebäudes wegen der Tiefgarage stoßen auf großes Aufsehen.

Für das Apartmentgebäude Artemis ist dieser Fall im Wohnungskaufvertrag zwischen den Bewohnern und dem Investor eindeutig geregelt. Insbesondere Artikel 11 und Teil B von Anhang 4 des Wohnungskaufvertrags legen die dem Investor privat gehörende Fläche fest, einschließlich: „Die Fläche der Untergeschosse B1, B2, B3 (mit Ausnahme der vom Investor als Abstellfläche für Fahrräder, Fahrzeuge für Menschen mit Behinderungen, zweirädrige Kraftfahrzeuge, falls vorhanden, vorgesehenen Untergeschossflächen)“.

„Aufgrund der oben genannten Bestimmungen lässt sich feststellen, dass die Untergeschosse B2 und B3 im Privateigentum des Investors stehen (mit Ausnahme von 400 m² für Fahrradstellplätze, Behindertenparkplätze und Technikräume). Der Investor ist berechtigt, die Servicepreise gemäß den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere der Verordnung Nr. 44 über die Preise für Fahrrad-, Motorrad- und Autoparkplätze in Hanoi, festzulegen“, erklärte Rechtsanwalt Tran Hai Duc.

Auf die Frage nach der Meinung der Bewohner des Apartmentgebäudes Artemis, dass der Investor eine Parkgebühr erhebt, die den in Beschluss 44 festgelegten Höchstbetrag überschreitet, und dass er gegen die Anweisungen in Dokument 2233 des Volkskomitees des Bezirks Thanh Xuan vom 16. November 2023 verstößt (derzeit erhebt der Investor 2.300.000 VND/Fahrzeug/Monat, das Dokument fordert ihn auf, gemäß den Anweisungen maximal 1.800.000 VND/Fahrzeug/Monat zu erheben), kommentierte der Anwalt: „Ich habe das Dokument 2233 des Volkskomitees des Bezirks Thanh Xuan, das an die MHL Joint Stock Company gesendet wurde, geprüft und bestätigt, dass es sich um ein Leitfadendokument für Investoren und nicht um ein Rechtsdokument handelt.“

Den Preis für Dienstleistungen soll der Marktmechanismus bestimmen.

Der Anwalt fügte außerdem hinzu, dass es sich bei der MHL Company um ein nichtstaatliches Unternehmen, also ein privates Unternehmen, handele, das dem Unternehmensgesetz 2020 unterliege. Daher habe der Investor das Recht, in diesem Gebiet Geschäfte zu tätigen, ohne die Meinung von Wohnungseigentümern oder Eigentümern anderer Gebiete einholen zu müssen.

Anwalt Duc führte aus, dass der Preis für den Parkplatzservice im Parkhaus Artemis in folgendem konkreten Fall den Höchstbetrag erreichen kann: Wenn der Investor ein intelligentes Parksystem installiert, das die Kriterien in Unterabschnitt 2.2.1, Abschnitt I des Anhangs zu Entscheidung 44 erfüllt, dann wird der Preis für den Parkplatzservice anhand des Preises für Parkplätze mit bis zu 9 Stellplätzen auf den Strecken und Straßen der Bezirke innerhalb und oberhalb des ersten Rings bestimmt, was einem Höchstbetrag von 3.000.000 VND/Auto/Monat entspricht.

Wenn es sich bei dem Artemis-Parkhaus jedoch nur um einen regulären Parkplatz handelt, der nicht mit einem intelligenten Parksystem ausgestattet ist, dann ist der Investor gemäß Unterabschnitt 2.2.1, Abschnitt I des Anhangs zu Entscheidung 44 (zweiter Aufzählungspunkt) berechtigt, den monatlichen Parkservicepreis für Pkw mit bis zu 9 Sitzplätzen in Höhe des Parkservicepreises für Pkw mit bis zu 9 Sitzplätzen auf Strecken und Straßen in Bezirken innerhalb und oberhalb des zweiten Rings anzuwenden, was einem Höchstbetrag von 2.300.000 VND/Pkw/Monat entspricht.

Im Dokument Nr. 2233 legte das Volkskomitee des Bezirks Thanh Xuan die spezifischen Preise für die Parkplätze in den Bezirken innerhalb und entlang des dritten Stadtrings fest (Abschnitt I; Tabelle 2.2.1; laufende Nummer 5 in der Tabelle). Dies bedeutet einen maximalen Parkpreis von 1.800.000 VND pro Fahrzeug und Monat. Gleichzeitig beauftragte das Volkskomitee des Bezirks Thanh Xuan die Firma MHL, die Preise für das Parken in der Tiefgarage des Artemis-Gebäudes gemäß dieser Regelung anzuwenden.

„Wie bereits erwähnt, handelt es sich beim Artemis-Gebäude um ein gemischt genutztes Gebäude mit Wohnungen, Geschäftsräumen und Büros. Daher richtet sich die Parkgebühr für das Artemis-Gebäude nicht nach dem Standort des Gebäudes, sondern gilt für alle Straßen und Wege innerhalb und oberhalb des zweiten Stadtrings (Ring Road 2). Dies entspricht einem Höchstbetrag von 2.300.000 VND pro Fahrzeug und Monat. Das vom Investor im Untergeschoss des Artemis-Gebäudes installierte „intelligente Parksystem“ ist dabei nicht berücksichtigt. Der oben genannte Vorschlag des Volkskomitees des Bezirks Thanh Xuan weist daher Anzeichen dafür auf, nicht mit den Bestimmungen des Beschlusses 44 vereinbar zu sein“, analysierte Rechtsanwalt Duc.

Rechtsanwalt Duc betonte weiter, dass es angesichts der steigenden Anzahl von Autos bei gleichzeitigem akutem Parkplatzmangel unvermeidlich sei, dass die Dienstleister in Technologie investieren, um die Servicequalität zu verbessern, und dass daher Preiserhöhungen unvermeidlich seien, solange der Preis das vom Staat vorgeschriebene Höchstniveau nicht überschreite.

Nur so entsteht die Motivation, qualitativ hochwertige Dienstleistungen für die Nutzer zu entwickeln und anzubieten. Wenn Nutzern qualitativ hochwertige Dienstleistungen angeboten werden, müssen sie auch einen entsprechenden Preis dafür zahlen – und umgekehrt. Sollten sie damit nicht einverstanden sein, können sie sich an andere geeignete Dienstleister wenden.

Leitfaden des Volkskomitees des Bezirks Thanh Xuan für die Firma MHL zur Festlegung der Parkgebühren in der Tiefgarage des Gebäudes.

Mit Blick auf eine Reihe von Kontroversen um Parkgebühren in Wohngebäuden erklärte Anwalt Duc: „Nicht nur im Artemis-Gebäude, sondern in vielen anderen Wohngebäuden herrscht irrtümlich die Annahme, dass die Parkgebühren zu den Leistungen der Gebäudeverwaltung und des Gebäudebetriebs gehören. Selbst die lokalen Behörden sind sich darüber nicht im Klaren.“

Tatsächlich fällt die staatliche Verwaltung von Fahrzeugparkplätzen in den Zuständigkeitsbereich des Verkehrssektors. Das Verkehrsministerium, das Finanzministerium und das Ministerium für Arbeit, Kriegsinvaliden und Soziales sind für die Beratung des Volkskomitees von Hanoi hinsichtlich des Beschlusses Nr. 44 zuständig. Sollte die lokale Verwaltung weiterhin Unklarheiten aufweisen, ist es notwendig, die zuständige staatliche Verwaltungsbehörde zu konsultieren .

Im Rahmen der heutigen Diskussion über die Anwendung des Marktmechanismus bei der Erhöhung der Parkplatzpreise in Tiefgaragen sagte Architekt Tran Huy Anh, ständiges Mitglied des Architektenverbandes Hanoi: „Die Anwendung der Parkplatzpreise sollte durch den Marktmechanismus geregelt werden. Die Erhöhung der Servicepreise und die Servicenutzer haben das Recht, miteinander zu verhandeln, wobei die Höhe der Einnahmen den Investitionen, den Kosten und der Servicebereitstellung entsprechen muss.“

Bezüglich der Frage, ob der Investor von Artemis Gebühren über dem Höchstbetrag erhebt, erklärte Herr Anh, dass hohe und niedrige Preise von der Vereinbarung zwischen Dienstleister und Nutzer abhängen. Was die Parkgebühren im Artemis-Apartmentgebäude betrifft, hat der Investor sicherlich angemessene Berechnungen angestellt, doch entscheidend ist, dass Investor und Bewohner miteinander verhandeln. Sollten die Bewohner mit den Gebühren des Investors nicht einverstanden sein, werden sie den Service möglicherweise nicht nutzen.

Laut Herrn Anh: „Dies ist eine Transaktion im Rahmen des Marktmechanismus. Das Gesetz der Marktwirtschaft bestimmt den Preis. Der Auftraggeber hat weiterhin das Recht, den Anbieter zu einem Preis zu wählen, der seinem Budget entspricht. Gibt es keine andere Wahl, legt der Eigentümer der Immobilie den Preis fest.“

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html