Vorschlag zur Einschränkung von Zweitwohnungskrediten: Aktuelle Daten erforderlich, um die Politik auf Kurs zu halten

(CLO) Experten sagen, dass Vietnam vor der Einführung von Steuern oder der Veröffentlichung neuer Richtlinien im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt Daten benötigt – und zwar „Live“-Daten, saubere Daten.

Bezüglich des neuen Vorschlags des Bauministeriums, Kredite für den Kauf von Zweitwohnungen zu begrenzen, um Immobilienspekulationen einzudämmen und die Wohnungspreise zu dämpfen, erklärte Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des Instituts für Forschung und Bewertung des Immobilienmarktes: Der Vorschlag des Bauministeriums, zwischen Erst- und Zweitwohnungen zu unterscheiden, ist notwendig.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung. (Foto: LD)

Herr, wenn die Kapitalflüsse eingeschränkt werden, wird sich die Marktpsychologie sicherlich verändern. Glauben Sie, dass dies zu einer Verlangsamung des Marktes führt oder eine Chance für das Kapital darstellt, wieder dem richtigen Ziel – den tatsächlichen Hauskäufern – zuzufließen?

Ich habe vollstes Verständnis für die Situation von Hauskäufern. Der Kauf einer Immobilie, insbesondere in Großstädten, ist derzeit sehr schwierig. Ebenso habe ich Verständnis für das Bauministerium, das für die Regulierung des Marktes und der Immobilienpreise verantwortlich ist – ein besonderes Gut, das nicht nur die soziale Sicherheit, sondern auch die Wirtschaft maßgeblich beeinflusst. Können die Immobilienpreise nicht stabilisiert werden, wird dies sogar die Sicherheit und die Landesverteidigung gefährden.

Ich bin überzeugt, dass wir vor der Erhebung von Steuern oder der Verabschiedung von Richtlinien Daten benötigen – und zwar aktuelle, saubere Daten. Derzeit sind diese nicht verfügbar, weshalb Richtlinien oft eher sachlich und ohne langfristige Perspektive gestaltet sind.

Der Vorschlag des Bauministeriums, zwischen Erst- und Zweitwohnungen zu unterscheiden, ist notwendig und entspricht dem internationalen Trend, stellt aber nur eine kurzfristige Lösung dar. Langfristig müssen Daten und Rechtssystem aufeinander abgestimmt werden, um das richtige Ziel zu erreichen.

Wird die Steuer übereilt eingeführt, wird dies mit Sicherheit Auswirkungen auf den Markt haben und ihn sogar abrupt stoppen, was eine Kettenreaktion auslösen kann. Sobald die Steuer eingeführt ist, werden die Betroffenen klar sein; daher ist eine sorgfältige Vorbereitung unerlässlich.

Im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes ist es für mich als staatliche Behörde wichtig, Stabilität zu wahren, da es sich um ein essenzielles Gut handelt. Da Land im Besitz der Bürger ist und vom Staat verwaltet wird, müssen Maßnahmen ergriffen werden, um Investoren ein sicheres und ressourcenschonendes Grundstücksangebot zu gewährleisten. Wenn Unternehmen zu viel Zeit für die Bearbeitung von Immobilientransaktionen aufwenden müssen, werden die Verwaltungskosten auf die Immobilienpreise abgewälzt.

Was die Kapitalquellen betrifft, verfügt Vietnam derzeit nicht über langfristiges Kapital für diesen Sektor und ist hauptsächlich auf Geschäftsbanken angewiesen. Gleichzeitig müssen die Banken Gewinne und die Sicherheit der Kredite gewährleisten.

Unvollständige Daten über das Einkommen der Menschen erschweren es den Banken, deren Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung zu beurteilen, was es Hauskäufern erschwert, Kredite zu erhalten.

In vielen Ländern wie Singapur oder Korea verfügen die Menschen über einen Wohnbausparfonds, der von ihrem Einkommen abgezogen wird, sobald sie ins Berufsleben einsteigen. Sobald sie 40–50 % des Hauswertes angespart haben, wird der Rest vom Staat mit Vorzugszinsen langfristig geliehen.

Dank dessen verfügen sie über sauberes Land und langfristiges Kapital, um nachhaltige Wohnbauprojekte zu realisieren. In Vietnam sind Land und Kapital schwer zugänglich, und der soziale Wohnungsbau unterliegt denselben Verfahren wie der kommerzielle Wohnungsbau, weshalb es sehr schwierig ist, dieses Problem zu lösen.

- Hat der Verband der vietnamesischen Immobilienmakler aus Sicht von Unternehmen und Immobilienmaklern Vorschläge oder Empfehlungen für das Bauministerium und die Banken, damit die Kapitalflussregulierung sowohl Risiken eindämmen als auch zur Stabilisierung des Marktes beitragen und einen Einbruch verhindern kann?

Letztendlich hängt die Kreditvergabe an den richtigen Empfänger von Daten ab. Zunächst einmal von personenbezogenen Daten. Wir kennen nicht nur jeden einzelnen Kreditnehmer, sondern auch seine Beziehungen – und das lässt sich mithilfe von Daten erfassen. Sind die Daten vollständig, stehen keine weiteren Kinder mehr im Namen der Immobilie, und wir können den richtigen Empfänger gezielt ansprechen.

Wir müssen dringend Datensätze erstellen, nur so können wir langfristige und präzise Lösungen entwickeln. Ohne Daten ist es schwierig, die beste Lösung zu finden. Kurzfristig müssen wir das staatliche Management verbessern und die Aufsicht, Inspektion, Prüfung und Nachprüfung von Banken verstärken.

Betrachtet man den aktuellen Anstieg der Immobilienpreise, so hat jeder Beteiligte ein Interesse daran. Beispielsweise haben die an den Verwaltungsverfahren Beteiligten ein Interesse; bei der Kapitalauszahlung spielen die Akteure des Bankensektors eine Rolle; und auch die Vermittler sind beteiligt. All diese Faktoren tragen dazu bei, dass die Immobilienpreise enorm steigen.

Meiner Meinung nach benötigen wir langfristig standardisierte Daten: persönliche Daten, Beziehungen, Finanzen, Cashflow und Geldquellen. Unabhängig davon, ob das Geld aus legalen Quellen stammt oder nicht, müssen wir es kontrollieren. Denn heutzutage kaufen Menschen Häuser, ohne auf den Preis zu achten – ein deutliches Anzeichen für Geldwäsche. Wenn wir den Cashflow nicht kontrollieren können, ist das sehr gefährlich.

Aktuell sind kurzfristige Lösungen wie verstärkte Kontrollen, Aufsicht und Nachprüfungen erforderlich. Ministerien wie das Bauministerium und das Finanzministerium müssen die Umsetzung koordinieren. Warten wir, bis uns genügend Daten für die Erstellung von Richtlinien vorliegen, ist es zu spät.

Um die Umsetzung von Richtlinien sicherzustellen, sind Echtzeitdaten erforderlich. (Abbildung/CD)

Dr. Tran Xuan Luong, ist Ihrer Meinung nach der aktuelle Trend des Kapitalzuflusses in den Immobiliensektor ein positives Signal oder nicht? Und wie beurteilen Sie diesen Trend in der Zukunft?

Derzeit müssen die Banken die Vorgaben des Staates teilen und einhalten, insbesondere die Senkung der Kreditzinsen, die Verlängerung der Kreditlaufzeiten und die Verpflichtung zu stabilen Zinsmargen.

Banken müssen Kapital von der Bevölkerung mobilisieren, doch die Kapitalquelle und die Kreditnachfrage verlaufen in entgegengesetzte Richtungen: Langfristige Kapitalbeschaffung ist mit hohen Zinsen verbunden, während langfristige Kredite niedrige Zinsen erfordern. Dies stellt das Bankensystem vor ein sehr schwieriges Problem.

Ich hoffe, dass die Banken in der jetzigen Zeit verstehen, dass sie nach vielen Jahren der Gewinnmaximierung nun die Last mit der Gesellschaft und dem Staat teilen müssen.

Wenn Banken versuchen, die Richtlinie zu umgehen, beispielsweise indem sie von Kreditnehmern den Abschluss zusätzlicher Versicherungspakete, den Kauf attraktiver Kontonummern oder die Inanspruchnahme zusätzlicher Dienstleistungen verlangen, steigen die Kosten für Kreditnehmer, insbesondere für junge Hauskäufer. In diesem Fall verliert die staatliche Fördermaßnahme ihre praktische Wirkung.

Ich hoffe, dass die Banken trotz aller Schwierigkeiten ihrer sozialen Verantwortung nachkommen, mit dem Staat zusammenarbeiten müssen, um die Politik praktisch umzusetzen, und kurzfristige Schwierigkeiten für den Markt lösen müssen.

Langfristig müssen wir uns natürlich an die Regeln des Marktes halten – Kreditvergabe, Zinssätze und Investitionen müssen auf Transparenz, Daten und gesundem Wettbewerb basieren.

Danke schön!

Quelle: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html