Werden im Entwurf des Dekrets über Grundstückspreise viele Kosten für Unternehmen „übersehen“?

Ohne eine vollständige Kostenberücksichtigung ist es schwierig, Investoren zu gewinnen.

Der vietnamesische Bewertungsverband gab an, Zugang zum Regierungsdekret Nr. 12/2024/ND-CP zur Änderung und Ergänzung des Regierungsdekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise sowie zum Entwurf eines Regierungsdekrets zur Regelung der Grundstückspreise als Leitfaden für die Umsetzung des Landgesetzes Nr. 31/2024/QH15 erhalten zu haben.

Der vietnamesische Bewertungsverband erkennt an, dass sowohl das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP als auch der Entwurf des neuen Dekrets viele geeignete Bestimmungen enthalten, die den Anforderungen zur Lösung praktischer Schwierigkeiten gerecht werden.

Die vietnamesische Bewertungsvereinigung stellte jedoch fest, dass die im Dekret und im Dekretentwurf festgelegte Methode zur Grundstücksbewertung auf Basis des Überschussverfahrens weiterhin Mängel aufweist. Sie berechnet weder die Gesamtkosten, die Investoren für die Projektdurchführung tragen müssen, noch die Gewinne, die sie nach Abschluss des Investitionsprojekts erzielen werden. Dies erschwert nicht nur die Gewinnung von Investitionen, sondern treibt auch die Grundstückspreise auf ein unangemessen hohes Niveau.

Zunächst zu den gesamten Investitionskosten.

Das Dekret 12/2024/ND-CP und der Dekretentwurf berücksichtigen nicht alle Kostenarten, die Investoren bei der Projektdurchführung insgesamt tragen müssen. Die Regelungen berechnen lediglich die Investitionskosten für die Grundstücksentwicklung und schließen die anfänglichen Kosten für den Grundstückserwerb, namentlich die „Grundstücksnutzungsgebühren“ (sofern der Investor nicht staatlich davon befreit ist) und die Zinsen für Fremdkapital, nicht ein. „Dies ist unangemessen“, erklärte der Bewertungsverband.

Zweitens, was die Rentabilität betrifft.

Im Dekret und in beiden Entwurfsvarianten wird der Gewinn lediglich auf Basis der Grundstücksentwicklungskosten berechnet, nicht aber auf Basis der Gesamtkosten (wie oben erwähnt), die dem Investor entstehen (einschließlich Grundstücksnutzungsgebühren, Grundstücksentwicklungskosten und Betriebskosten). Diese Berechnung ist unvollständig und widerspricht dem Prinzip der Preisbildung: Der Preis muss die Produktions- und Betriebskosten decken und einen Gewinn erwirtschaften (was auch der Gewinnberechnungsmethode der Überschussmethode widerspricht, bei der der Gewinn auf Basis des Vermögenswerts berechnet wird). Sie negiert zudem den Grundsatz des zukünftigen Geldwertes, wonach Investoren, die Geld in einem beliebigen Bereich investieren, einen Gewinn erwarten müssen, selbst wenn sie ihr Geld auf einer Bank anlegen, um Zinsen zu erhalten.

Zu Option 1: Der Entwurf verwechselt den dem Investor zustehenden Gewinn mit den Kosten, die ihm zur Projektdurchführung entstehen (im Entwurf heißt es: Gewinn umfasst Kapitalkosten); denn Gewinn ist der Geldbetrag, den der Investor erhält. Kapitalkosten sind der Geldbetrag, den der Investor an den „Finanzierer“ zahlen muss.

Die Kapitalkosten entsprechen im Wesentlichen dem Zinssatz, den Anleger an Kreditgeber für geliehenes Geld zahlen. Sie stellen den Gewinn des Kreditgebers, aber die Kosten für den Kreditnehmer dar. Der Anleger profitiert naturgemäß nicht von diesen Finanzierungskosten, sondern muss sie tragen, da sie in die Kostenstruktur der Produktion und des Geschäftsbetriebs einfließen.

Zu Option 2: Der Gewinn des Investors wird nur auf Basis der Entwicklungskosten berechnet, nicht auf Basis der Gesamtkosten. Dies ist, wie oben analysiert, keine genaue und vollständige Berechnung.

Aufgrund der oben genannten Mängel empfiehlt die Vietnam Valuation Association, dass die Gesamtkosten zur Berechnung des Gewinns für Investoren korrekt und vollständig wie folgt berechnet werden sollten: Gesamtkosten (1) = Kosten für die Landnutzungsgebühr + Entwicklungskosten und Geschäftskosten.

Der Gewinn des Investors wird nach folgender Formel berechnet: Gewinn des Investors = Prozentsatz x Gesamtkosten (1).

Wir schlagen vor, das Element „Investorengewinn“ hinzuzufügen.

Zuvor hatte auch die vietnamesische Handelskammer (VCCI) eine Stellungnahme zum Entwurf des Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise abgegeben.

Laut VCCI sieht Artikel 6.3 des Entwurfs eine Formel zur Ermittlung des durchschnittlichen jährlichen Nettoeinkommens vor (durchschnittliche jährliche Einnahmen – durchschnittliche jährliche Ausgaben). Unternehmen haben angemerkt, dass diese Regelung unangemessen sei, da sie den „Gewinn des Investors“ nicht berücksichtige (einen Abzug dieses Faktors nicht zulasse). Die fehlende Ermittlung des Investorengewinns gewährleiste keine Fairness der angewandten Methoden, da der Investor im Vergleich zur Formel ohne Gewinn investiere und arbeite. Der gesamte Überschuss aus der Nutzung bestehender Gebäude auf dem Grundstück während der gesamten Pachtdauer (einmalige Zahlung) wird an den Staat abgeführt, die Körperschaftsteuer ausgenommen.

Eine solche Regelung steht im Widerspruch zur Theorie der Ermittlung differenzieller Bodenrenten; sie vergrößert den Unterschied zwischen Bodenpreisen bei Anwendung der Ertragswertmethode und der Überschusswertmethode (sofern dieselben Planungsdaten vorliegen). Daher schlagen wir vor, dass die zuständige Behörde die Komponente „Investorengewinn“ in die obige Formel aufnimmt.

Artikel 7.3.a des Entwurfs legt fest, dass die Investitionskosten für die Ermittlung der Grundstückspreise nach der Überschussmethode Folgendes umfassen: Kosten für den Bau der technischen Infrastruktur, der sozialen Infrastruktur, des Wohnungsbaus und anderer Bauarbeiten; Ausrüstungskosten; Kosten für die Bauinvestitionsberatung; Projektmanagementkosten; und eine Reihe weiterer Kostenpositionen, die im Investitionskapitalsatz festgelegt sind.

Laut Rückmeldungen aus der Wirtschaft ist diese Regelung restriktiv; weitere, nicht aufgeführte Kosten fallen nur bei Verwendung von Investitionskapitalquoten an, wie beispielsweise: unvorhergesehene Kosten für unerwartetes Arbeitsvolumen und Inflation während der Projektdurchführung; Zinsaufwendungen, Kosten für die Errichtung von temporären Bauten, Bauhilfseinrichtungen, Versicherungen usw. Daher schlägt die VCCI der zuständigen Behörde vor, diese Kosten hinzuzufügen.

Laut VCCI sieht Artikel 7.3.b des Entwurfs vor, dass Betriebsausgaben als Prozentsatz des Umsatzes berechnet werden, entsprechend dem ortsüblichen Niveau. Unternehmen haben diese Regelung als unklar und unangemessen kritisiert.

Insbesondere die Geschäftskosten wie Werbung, Vertrieb und Betriebskosten variieren stark je nach Branche, was es schwierig macht, einen allgemeinen durchschnittlichen lokalen Wert zu ermitteln.

Darüber hinaus ist es unangebracht, das Projektgebiet anhand der „allgemeinen örtlichen Gegebenheiten“ zu definieren, insbesondere dann, wenn sich Projekte in unterentwickelten Gebieten mit wenigen Großprojekten befinden, da die allgemeinen örtlichen Gegebenheiten für dieses spezielle Projekt möglicherweise nicht geeignet sind.

Artikel 7.3.c des Entwurfs sieht zwei Methoden zur Berechnung der Investorengewinne vor. Laut Rückmeldungen aus der Wirtschaft ist keine der beiden Methoden angemessen, da sie den Gesamtgewinn des Investors aus dem Projekt mittels der Überschussmethode nicht vollständig erfasst.

Die Vorschriften legen insbesondere fest, dass der Gewinn nur auf Basis der Bauinvestitionskosten berechnet wird. Es handelt sich dabei lediglich um den Gewinn aus der Immobilienentwicklungsphase (Investition in die Grundstücksentwicklung), nicht um den Gewinn des gesamten Projekts.

Solche Regelungen widersprechen den Grundsätzen der Preisbildung, da Preise Produktions- und Betriebskosten decken und Gewinn erwirtschaften müssen. Diese Regelung negiert zudem den Grundsatz des Zeitwerts des Geldes (aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation und Risiko) und den Grundsatz des zukünftigen Werts des Geldes (d. h., dass man bei Investitionen in jedem Bereich eine Rendite erwarten muss, selbst bei der Einzahlung von Geld auf ein Bankkonto).

Tatsächlich umfassen die dem Investor entstehenden Kosten (Gesamtkosten) alle angemessenen Ausgaben, die ihm zur Durchführung des Projekts (bis zur Etablierung des Unternehmens) entstehen. Zu den Gesamtkosten gehören auch die Gebühren für die Grundstücksnutzung (bzw. der Wert des Grundstücks) – eine anfängliche Investitionskostenbelastung, die der Investor tragen muss, um seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.

Wenn diese Kostenart bei der Berechnung nicht berücksichtigt wird, kann es daher so aussehen, als ob der Investor das Land doppelt bezahlt: einmal, wenn sie bei der Ermittlung des Grundstückspreises nicht zu den abzugsfähigen Kosten zählt (gemäß dieser Verordnung), und ein zweites Mal, wenn er Gebühren für die Grundstücksnutzung zahlen muss (diese sind jedoch nicht als Kosten abzugsfähig).

Wir schlagen daher vor, dass die zuständige Behörde die Vorschriften so ändert, dass der Gewinn auf Grundlage der Gesamtkosten berechnet wird, die dem Investor bis zum Verkauf des Produkts und der Erzielung von Einnahmen entstehen. Diese Gesamtkosten müssen die Bauinvestitionskosten, die Betriebskosten und die Gebühren für die Grundstücksnutzung umfassen – also die anfänglichen Investitionskosten, die der Investor zur Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat tragen muss.

Artikel 4.2.d des Verordnungsentwurfs sieht die Festlegung der Grundstückspreise für die Zuteilung und Verpachtung von Grundstücken entsprechend dem Fortschritt der Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung gemäß Artikel 257.2.c des Landgesetzes von 2024 vor.

Laut Unternehmen sollte die Grundstücksbewertung erst dann erfolgen, wenn die Räumung des Grundstücks abgeschlossen ist und das Grundstück für Investitionen bereit ist.

Tatsächlich gibt es Fälle, in denen Land in sehr kleine, zersplitterte Parzellen aufgeteilt wird, was Investitionen unmöglich macht. In solchen Fällen sollte auf die Festlegung eines Bewertungszeitpunkts verzichtet werden. Entsprechende Regelungen würden unnötige Verfahren schaffen und zu uneinheitlichen Bewertungsmethoden in Gebieten führen, in denen die Zuteilungen für Investitionen unzureichend sind oder geplante Gebiete keine Einnahmen generieren.

Daher ist es ratsam, die Berechnungsmethode für den Überschuss auf Basis der gesamten Projektfläche gemäß dem detaillierten Bauplan oder Masterplan bis zum Zeitpunkt der Grundstücksbewertung zu regeln und ihn proportional zur übergebenen Fläche zuzuordnen.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html