Entwurf einer Grundstückspreisverordnung „vergisst“ viele Unternehmenskosten?

Unzureichende Kostenkalkulation, schwierig, Investoren zu gewinnen

Die Vietnam Valuation Association teilte mit, dass diese Einheit auf das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP der Regierung zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise und auf den Dekretsentwurf der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes Nr. 31/2024/QH15 zugegriffen habe.

Die Vietnam Valuation Association ist der Ansicht, dass sowohl das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP als auch der neue Dekretsentwurf viele geeignete Inhalte aufweisen und die Anforderungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten in der Praxis erfüllen.

Darüber hinaus stellte die Vietnam Valuation Association jedoch auch fest, dass die im Dekret und im Dekretsentwurf vorgeschriebene Methode zur Grundstücksbewertung nach der Überschussmethode weiterhin Mängel aufweist, da die Gesamtkosten, die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen, und die Gewinne, die sie nach Abschluss des Investitionsprojekts erzielen, nicht korrekt und vollständig berechnet werden. Dies wird nicht nur dazu führen, dass es schwieriger wird, Investitionen anzuziehen, sondern auch die Grundstückspreise auf ein unangemessen hohes Niveau treiben.

Zunächst zu den Gesamtinvestitionskosten.

Im Dekret 12/2024/ND-CP und im Dekretsentwurf wurden nicht alle Kostenarten vollständig berechnet, um die Gesamtkosten zu ermitteln, die die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen. Die Verordnung berechnet lediglich die Investitionskosten für die Landentwicklung, ohne die anfänglichen Kosten zu berücksichtigen, die der Investor zahlen muss, um über Land zur Durchführung des Projekts zu verfügen. Dabei handelt es sich um eine „Landnutzungsgebühr“ (es sei denn, der Investor, der das Projekt umsetzt, ist vom Staat von der Landnutzungsgebühr befreit, dann wird diese nicht berechnet) und um Darlehenszinsen. „Das ist unangemessen“, so die Stellungnahme des Bewertungsrates.

Zweitens geht es um den Gewinn.

Im Dekret und in beiden Optionen des Dekretentwurfs: Der Gewinn wird nur auf Grundlage der Kosten für die Grundstückserschließung berechnet, nicht auf Grundlage der Gesamtkosten (wie oben erwähnt), die der Investor aufwendet (einschließlich Landnutzungsgebühren + Kosten für die Grundstückserschließung + Geschäftskosten). Dies ist eine Unterschätzung und folgt nicht dem Preisbildungsprinzip: Der Preis muss die Produktions- und Geschäftskosten decken und einen Gewinn abwerfen (was auch nicht mit der Gewinnberechnungsmethode der Überschussmethode übereinstimmt, bei der der Gewinn auf Grundlage des Vermögenswerts berechnet wird) und verneint das Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“, d. h., wenn ein Investor Geld hat, um es in irgendeinem Bereich zu investieren, muss er mit erwarteten Gewinnen rechnen, einschließlich der Einzahlung von Geld auf die Bank, um Zinsen zu erhalten.

Zu Option 1: Der Entwurf verwechselt den Gewinn, den die Investoren erzielen, mit den Kosten, die die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen (Der Entwurf sieht vor: Der Gewinn schließt die Kapitalkosten ein); denn der Gewinn ist der Geldbetrag, den der Investor erhält. Die Kapitalkosten sind der Geldbetrag, den ein Investor an den „Finanzdienstleister“ zahlen muss.

Bei den Kapitalkosten handelt es sich im Wesentlichen um den Zinssatz für das Geld, das der Investor dem Kreditgeber leiht. Dies ist der Gewinn des Kreditgebers, aber es sind die Kosten des Kreditnehmers und natürlich hat der Investor keinen Anteil an diesen finanziellen Kosten, sondern muss sie bezahlen, berechnet in der Struktur der Produktions- und Geschäftskosten.

Zu Option 2: Der Gewinn des Investors wird nur auf Grundlage der Entwicklungskosten berechnet, nicht auf Grundlage der Gesamtkosten, die, wie oben analysiert, nicht korrekt und vollständig berechnet werden.

Aufgrund der oben genannten Mängel empfiehlt die Vietnam Valuation Association, die Gesamtkosten zur Berechnung des Gewinns für Investoren korrekt und vollständig zu berechnen und dabei die folgenden Kosten einzubeziehen: Gesamtkosten (1) = Landnutzungsgebühr + Entwicklungskosten und Geschäftskosten.

Der Anlegergewinn wird nach der Formel berechnet: Anlegergewinn = Prozentsatz x Gesamtkosten (1).

Vorschlag zur Hinzufügung des Elements „Investorengewinn“

Zuvor hatte auch der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) zum Entwurf eines Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise Stellung genommen.

Laut VCCI legt Artikel 6.3 des Entwurfs die Formel zur Ermittlung des durchschnittlichen jährlichen Nettoeinkommens fest (= durchschnittliches Jahreseinkommen – durchschnittliche jährliche Ausgaben). Aus Sicht der Unternehmen ist diese Regelung unzumutbar, da sie den Faktor „Anlegergewinn“ (dieser Faktor darf nicht abgezogen werden) nicht berücksichtigt. Durch die Nichtermittlung des Gewinns des Anlegers wird die Fairness der angewandten Methoden nicht gewährleistet, da der Anleger im Vergleich zur Formel ohne Gewinn investieren und ausbeuten wird. Sämtliche Überschüsse aus der Nutzung des aktuellen Bauzustands auf dem Grundstück während der gesamten Pachtdauer (Einmalzahlung) des Grundstücks werden an den Staat abgeführt, abzüglich der Körperschaftssteuer.

Eine solche Regelung ist mit der Theorie der Differenzmietenermittlung unvereinbar; Erhöhung der Grundstückspreisdifferenz des Grundstücks bei Anwendung des Ertragswertverfahrens mit dem Überschussverfahren (bei gleichen Planungsgrundlagen). Daher wird empfohlen, dass das erstellende Büro den Faktor „Investorengewinn“ zur obigen Formel hinzufügt.

Artikel 7.3.a des Entwurfs legt fest, dass die Bauinvestitionskosten zur Ermittlung der Grundstückspreise mithilfe der Überschussmethode Folgendes umfassen: Kosten für die Errichtung der technischen Infrastruktur, der sozialen Infrastruktur, des Wohnungsbaus und anderer Bauarbeiten; Ausrüstungskosten; Kosten für die Bauinvestitionsberatung; Projektmanagementkosten und einige andere Kostenpositionen, wie im Investitionskapitalsatz vorgeschrieben.

Nach betriebswirtschaftlicher Betrachtung ist diese Regelung abgeschlossen, weitere hier nicht aufgeführte Kosten fallen nur bei der Inanspruchnahme von Investitionskapital an, wie etwa: Vorlaufkosten für anfallende Arbeitsvolumen und Preisdriftfaktoren bei der Projektumsetzung; Zinsaufwendungen, Baukosten für temporäre Arbeiten, Arbeiten, die dem Bau dienen, Versicherungen usw. Daher schlägt VCCI der Redaktion vor, die oben genannten Aufwendungen zu ergänzen.

Ebenfalls laut VCCI sieht Artikel 7.3.b des Entwurfs vor, dass die Geschäftskosten als Prozentsatz des Umsatzes entsprechend dem allgemeinen Niveau vor Ort berechnet werden. Diese Regelung sei nach Rückmeldungen aus der Wirtschaft unklar und nicht sachgerecht.

Insbesondere die Geschäftskosten wie Werbe-, Vertriebs- und Betriebskosten variieren in den einzelnen Bereichen erheblich, sodass es schwierig ist, vor Ort ein gemeinsames Niveau festzulegen.

Darüber hinaus ist die Zonierung des „örtlichen Gemeinschaftsgebiets“ ebenfalls nicht geeignet. Insbesondere bei Projekten in unbebauten Gegenden ohne viele Großprojekte ist das örtliche Gemeinschaftsgebiet möglicherweise nicht für das jeweilige Projekt geeignet.

Artikel 7.3.c des Entwurfs legt fest, wie der Gewinn der Anleger nach zwei Optionen berechnet wird. Laut der Rückmeldung des Unternehmens sind die beiden oben genannten Berechnungsmethoden nicht sinnvoll, da sie den Gewinn des gesamten Projekts gemäß der Überschussmethode für Investoren nicht vollständig berechnen.

Konkret wird die Gewinnregelung nur auf die Bauinvestitionskosten berechnet. Dabei handelt es sich lediglich um den Gewinn aus der Immobilienentwicklung (Investition in die Grundstücksentwicklung), nicht um den Gewinn des gesamten Projekts.

Eine solche Regelung widerspricht dem Prinzip der Preisbildung, denn die Preise müssen die Produktions- und Betriebskosten decken und einen Gewinn abwerfen. Diese Regelung verneint auch das Prinzip des „Zeitwerts des Geldes“ (aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation, Risiko) und das Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“ (d. h. bei Investitionen in jedem Bereich muss man mit erwarteten Gewinnen rechnen, einschließlich Bankeinlagen).

Tatsächlich handelt es sich bei den Kosten, die der Investor zahlt (Gesamtkosten), um alle angemessenen Kosten, die der Investor zahlen muss, um das Projekt abzuschließen (bis das Unternehmen übernommen wird). Die Gesamtkosten müssen die Landnutzungsgebühr (oder den Landwert) enthalten – die anfänglichen Investitionskosten, die der Investor zahlen muss, um seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.

Wenn diese Kostenart nicht berechnet wird, kann davon ausgegangen werden, dass der Investor zweimal Landgebühren zahlen muss: einmal, wenn sie bei der Ermittlung des Grundstückspreises nicht in den ausgeschlossenen Kosten enthalten sind (gemäß dieser Regelung), und zweimal, wenn er Landnutzungsgebühren zahlen muss (die jedoch nicht als Kostenart abgezogen werden).

Daher wird empfohlen, dass die ausarbeitende Agentur die Verordnung dahingehend ändert, dass der Gewinn auf der Grundlage der Gesamtkosten berechnet wird, die der Investor aufwenden muss, um das Projekt abzuschließen, bis das Produkt verkauft wird, um Einnahmen zu erzielen. Die Gesamtkosten müssen die Bauinvestitionskosten, die Geschäftskosten und die Landnutzungsgebühren umfassen – die anfänglichen Investitionskosten, die die Investoren zahlen müssen, um ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.

Artikel 4.2.d des Entwurfs sieht die Festlegung der Grundstückspreise für die Landzuteilung und Landpacht entsprechend der Entschädigung, Unterstützung und des Umsiedlungsfortschritts gemäß Artikel 257.2.c des Landgesetzes von 2024 vor.

Als Zeitpunkt für die Ermittlung des Grundstückspreises soll nach Ansicht der Unternehmen erst der Zeitpunkt der Räumung und Übergabe des Grundstücks zur Investition herangezogen werden.

Tatsächlich gibt es Fälle, in denen die Landzuteilung zu gering ist und nicht investiert werden kann. Daher sollte die Zeit nicht für die Bestimmung der Grundstückspreise verwendet werden. Bei der Einführung solcher Regelungen kommt es zu unnötigen Verfahren und es muss eine unsynchronisierte Preisgestaltung gewählt werden, bei der viele Flächen übergeben werden, die für die Durchführung der Investitionen nicht ausreichen oder auf der geplanten Fläche keine Einnahmen generieren.

Daher sollte geregelt werden, dass die Mehrkostenmethode auf die gesamte Projektfläche gemäß dem detaillierten Bebauungsplan oder dem Masterplan bis zum Zeitpunkt der Grundstücksbewertung berechnet wird, aufgeteilt nach dem Flächenverhältnis zur übergebenen Fläche.

TM

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html