Angebot und Liquidität stiegen sprunghaft an
Laut dem Bericht der DKRA über den Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im zweiten Quartal 2023 wurde der Handel im Segment der Ferienapartments (Condotels) nach einer düsteren Phase Ende 2022 und im ersten Quartal 2023 wieder aufgenommen.
Konkret wurden rund 378 Condotels aus drei Projekten zum Verkauf freigegeben, ein Anstieg von 90 % im Vergleich zum ersten Quartal 2023. Bemerkenswert ist auch, dass sich die Liquidität der Condotels im Vergleich zum Vorquartal um das Zwanzigfache auf 122 Einheiten erhöht hat. Dies ist ein positives Zeichen, da der Markt für Ferienapartments in der Vergangenheit mit zahlreichen negativen Auswirkungen und mangelndem Investoreninteresse zu kämpfen hatte. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind das Marktangebot und die Verkaufszahlen jedoch immer noch um 31 % bzw. 78 % niedriger.
Dieser Bericht zeigt, dass sich die meisten Transaktionen derzeit auf Projekte konzentrieren, die über vollständige Rechtsdokumente und Bankgarantien verfügen und von renommierten Unternehmen betrieben werden. Die Primärpreise dürften im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 2–4 % steigen. Im Gegenzug bieten Investoren ihren Kunden jedoch auch zahlreiche Vergünstigungen wie Zinsunterstützung, Gewinngarantie, tilgungsfreie Zeit und Rabatte für Sofortzahler.
Die Erholung der Condotels ist vermutlich auf die Veröffentlichung des Regierungserlasses 10/2023/ND-CP zurückzuführen, der eine Reihe von Artikeln der Dekrete zur Umsetzung des Bodengesetzes ergänzt und ab dem 20. Mai in Kraft tritt. Insbesondere ergänzt er die Vorschriften zur Erteilung von roten Büchern für Bauarbeiten entsprechend dem Zweck der Nutzung von Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken für Bauarbeiten, die für Beherbergungs- und Tourismuszwecke gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Tourismus auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken genutzt werden.
Condotel zeigt Anzeichen einer Erholung.
In Wirklichkeit ist die Ausgabe der roten Bücher bisher jedoch nur auf dem erwarteten Niveau angelangt, da es bei der Umsetzung von Dekret 10 noch immer viele Probleme gibt. Denn obwohl Dekret 10 Artikel 32 von Dekret 43/2014/ND-CP ergänzt und die Bedingungen für die „Eigentumsbescheinigung für Nicht-Wohnbauarbeiten“ regelt, sind die Vorschriften zu Reihenfolge und Verfahren der Buchausgabe noch immer allgemein und vage, sodass die Gemeinden es nicht wagen, bei der Buchausgabe „energische Maßnahmen“ zu ergreifen.
Derzeit gibt es zwei Arten von Condotels auf dem Markt: Die erste ist ein Projekt auf Gewerbegrundstücken. Der Staat gewährt die Police, und der Investor stellt den Kunden ein sogenanntes „Red Book“ aus, das ebenfalls Gewerbegrundstücke für 50 Jahre umfasst. Die zweite Art ist Gewerbegrundstück. Einige Orte wandeln Gewerbegrundstücke jedoch in Wohngrundstücke um, ohne Wohneinheiten zu schaffen. Derzeit wird vorgeschlagen, diese Art von Condotel an Gewerbegrundstücke anzupassen, um für ein „Red Book“ geeignet zu sein.
Darüber hinaus haben einige Gemeinden Schwierigkeiten mit der Ausstellung separater Zertifikate für jedes Condotel, was sich nicht von der Ausstellung von Zertifikaten für Mehrfamilienhäuser unterscheiden würde. Die Ausstellung von Zertifikaten für Condotels – ein Hotel- und Beherbergungsmodell – würde auch deren Charakter verändern. Diese Fragen sind noch nicht geklärt und könnten, wenn sie bald gelöst werden, einen Wendepunkt für die Erholung der Condotels darstellen.
Andere Formen erholen sich allmählich
Laut DKRA-Bericht zeigen neben Condotels auch andere Arten von Ferienimmobilien Anzeichen einer Erholung. So wurden beispielsweise im Segment der Ferienvillen im zweiten Quartal 76 Einheiten aus fünf Projekten zum Verkauf freigegeben, nur 4 % weniger als im gleichen Zeitraum 2022. Gleichzeitig erreichte der Verbrauch 50 Einheiten, wobei die Nachfrage in einigen Projekten leicht anstieg.
Für den Typ „Resort Townhouse/Shophouse“ verzeichnete der Bericht 75 neue Einheiten aus vier Projekten, die zum Verkauf standen. Der Verbrauch erreichte 44 % des neuen Angebots, was 33 Einheiten entspricht. Allerdings schlossen mehr als 80 % der Primärprojekte weiterhin ihre Produktportfolios, um ihre Verkaufspreise und Verkaufsrichtlinien entsprechend anzupassen.
Resort-Immobilien gewinnen allmählich wieder an Bedeutung.
Der Anstieg des Konsums dieser Art wird auf die Rabattpolitik zurückgeführt, die Anlegern bis zu 40–50 % Rabatt für Kunden gewährt, die eine Einmalzahlung leisten. Dies ist eine Maßnahme, um angesichts des Liquiditätsdrucks einiger Anleger, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wieder Kapital anzuziehen.
Die DKRA Group prognostiziert für das dritte Quartal 2023 ein steigendes Angebot an Resort-Immobilien aller Art. Insbesondere die Zahl der Condotels wird um etwa 400 bis 500 Einheiten steigen, vor allem in Ba Ria, Vung Tau und Binh Dinh. Gleichzeitig wird für das Angebot an Resort-Villen und Resort-Stadthäusern/Geschäftshäusern ein leichter Anstieg prognostiziert, der sich vor allem auf Kien Giang konzentriert. Die Gesamtmarktnachfrage wird im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 weiter steigen, jedoch ohne große Veränderungen.
Rabattregelungen, Anreize für eine schnelle Rückzahlung mit Eigenkapital und Umsatzbeteiligungsprogramme werden auch im dritten Quartal 2023 von Investoren in großem Umfang genutzt, um die Marktnachfrage anzukurbeln. Dies lässt viele Investoren erwarten, dass sich der Ferienimmobilienmarkt Ende dieses Jahres und Anfang 2024 stark erholen wird.
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