Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter rasant an, im Bezirk Thanh Oai wurde eine Anzahlung für eine Grundstücksauktion geleistet, Käufer sollten wachsam bleiben, um Risiken zu vermeiden.

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter, die Grundstücksmanöver sind hauptsächlich ein Trick von Spekulanten, um Profit zu machen, 7 Fälle von ungenehmigter Nutzungsänderung von Grundstücken... das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

Während das Interesse an den meisten anderen Immobiliensegmenten und -arten im Mai 2024 zurückging, waren Wohnungen in Hanoi das einzige Segment, das mit einer Zinsrate von 9 % wuchs. (Foto: Linh An)

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter.

Die Big-Data-Analyse von Batdongsan.com.vn zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt in Hanoi nach drei Monaten starken Wachstums im ersten Halbjahr 2024 ab April 2024 verlangsamte. Konkret sanken im April 2024 das Interesse an Wohnungen in Hanoi und die Anzahl der Angebote um 30 % bzw. 2 %. Dieser Rückgang hielt jedoch nur im April an; ab Mai erholte sich der Markt allmählich.

Während das Interesse an den meisten anderen Immobiliensegmenten und -arten im Mai 2024 zurückging, verzeichneten Wohnungen in Hanoi als einziges Segment ein Wachstum mit einem Zinssatz von 9 %. Im Vergleich zum Mai blieb der Zinssatz im Juni 2024 unverändert.

Nach einer Phase der Stagnation von Ende Mai 2024 bis heute haben die Wohnungspreise in Hanoi ein neues Höchstniveau erreicht.

Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn lagen die Verkaufspreise für 1-Zimmer-Wohnungen (1 Schlafzimmer + 1 Bad) im Vinhomes Smart City-Projekt Ende April/Anfang Mai 2024 je nach Gebäude, Lage und Balkonausrichtung zwischen 2,4 und 2,6 Milliarden VND pro Wohnung. Aktuell werden diese Wohnungen jedoch für 2,7 bis 2,8 Milliarden VND angeboten. Auch Studio-Apartments sind mit 1,8 bis 1,9 Milliarden VND im Preis gestiegen, was einem durchschnittlichen Anstieg von 150 bis 200 Millionen VND gegenüber Juni 2024 entspricht. Wohnungen mit 2 oder 3 Schlafzimmern und 2 Bädern verteuerten sich in diesem Projekt ebenfalls um 200 bis 250 Millionen VND im Vergleich zu vor etwa zwei Monaten.

Das Gemek-Projekt hat die Preise für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern von 2,75–2,9 Milliarden VND pro Wohnung erhöht. Für einige dieser Wohnungen bietet der Eigentümer sogar Preise von über 3 Milliarden VND pro Wohnung an.

Die Preise für die Nam Trung Yen-Wohnungen, zumeist ältere Wohnungen mit zwei Schlafzimmern, stiegen ebenfalls von 2,8–3 Milliarden VND pro Wohnung auf 3,1–3,4 Milliarden VND pro Wohnung. Auch die Preise für die Zweizimmerwohnungen mit zwei Bädern im Handiresco-Projekt stiegen von 4–4,2 Milliarden VND pro Wohnung im Mai auf 4,3–4,5 Milliarden VND pro Wohnung.

Der durchschnittliche Preisanstieg von 250-300 Millionen VND pro Wohnung ist auch bei Projekten in der Le Van Luong Straße wie Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace oder Wohnungen in der Trung Hoa - Nhan Chinh Straße zu beobachten.

Warum wurden im Bezirk Thanh Oai in Hanoi die Grundstücksauktionen plötzlich eingestellt?

Der Bezirk Thanh Oai (Hanoi) stoppte die Versteigerung der Landnutzungsrechte für 57 Grundstücke im Gebiet Dam, Dorf Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, und erstattete den Kunden das Geld für die Kaufdokumente und die Anzahlungen zurück, da der Startpreis neu festgelegt werden müsse.

Die Truong Son Joint Stock Auction Company, die am 17. August die erste Grundstücksauktion im Bezirk Thanh Oai für 57 Grundstücke in der Gemeinde Cao Duong organisiert hatte, kündigte überraschend an, die Auktion abzubrechen und den Kunden die für die Kaufunterlagen und Anzahlungen gezahlten Gelder zurückzuerstatten.

Das oben genannte Unternehmen teilte mit, dass die Einheit eine Mitteilung des Thanh Oai District Land Fund Development Center mit folgendem Inhalt erhalten habe: „Stoppen Sie die Organisation der ersten Versteigerung von Landnutzungsrechten für 57 Grundstücke im Dam-Gebiet, Dorf Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, Bezirk Thanh Oai, Hanoi“.

Der Grund dafür ist, dass das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai den Startpreis für die Versteigerung der Landnutzungsrechte für 114 Grundstücke in der Gemeinde Cao Duong gemäß dem Beschluss des Volkskomitees von Hanoi neu festgelegt hat.

Laut vorheriger Ankündigung gab es 57 Grundstücke im Weiler Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, mit Flächen von 74,63 bis 134,69 Quadratmetern und einem Startpreis von 8,097 Millionen VND/Quadratmeter.

Bei dem oben genannten Startpreis (ohne Steuern, Gebühren und sonstige Abgaben) liegt die Anzahlung für die Grundstücke zwischen knapp 121 und 218 Millionen VND.

Es ist bekannt, dass im August im Bezirk Thanh Oai keine weiteren Landauktionen stattfinden werden.

Am 10. August fand im Bezirk Thanh Oai eine Auktion von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, statt. Die Auktion sorgte für Aufsehen unter Immobilieninvestoren und der Öffentlichkeit, da der Zuschlagspreis das Sieben- bis Achtfache des Startpreises überstieg. Bei einem Startpreis von 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m² erzielte das höchste Grundstück einen Preis von über 100 Millionen VND/m².

Viele glauben, dass die Auktion aufgrund des niedrigen Startpreises so viele Investoren anzog. Bei einem so niedrigen Startpreis mussten Investoren lediglich 20 % anzahlen, was etwa 200 Millionen VND entspricht.

Risiko des Käufers

Der Immobilienmarkt verzeichnete in letzter Zeit einen starken Preisanstieg, insbesondere bei Wohnungen, gefolgt von Projektimmobilien und Grundstücken in Wohngebieten. Angesichts der jüngsten Auktionsergebnisse im Bezirk Thanh Oai, bei denen die Preise um das Sechs- bis Achtfache gestiegen sind, gilt der Markt jedoch als überhitzt, ja sogar ungewöhnlich, sowohl was die erzielten Preise als auch die Teilnehmerzahl betrifft.

Laut aktuellen Aufzeichnungen und Angaben auf der Website Batdongsan.com.vn lag der Preis für Wohnbauland in einigen Dörfern der Gemeinde Thanh Cao im Bezirk Thanh Oai im zweiten Quartal 2024 bei lediglich 27–30 Millionen VND/m². Dies entspricht einem Anstieg von rund 80 % – von etwa 15 Millionen VND/m² im Jahr 2020 auf fast 30 Millionen VND/m² im Jahr 2024. Das Höchstgebot vom 10. August lag somit 2,3–3,7 Mal über dem derzeitigen üblichen Verkaufspreis.

Oder durch eine kürzlich durchgeführte Untersuchung der Grundstückspreise in einigen Vorortbezirken von Hanoi: Obwohl die Grundstückspreise gestiegen sind, insbesondere in Gebieten, die sich auf die Entwicklung zu Bezirken vorbereiten, oder in Lagen mit Vorteilen bei der Infrastrukturentwicklung, gab es keinen unrealistischen Anstieg wie bei den Grundstücksauktionen in Thanh Oai.

Beispielsweise blieben die Ergebnisse der Grundstücksauktion Ende Juni im Bezirk Me Linh weitgehend unverändert; die Zuschlagspreise lagen weiterhin zwischen 20 und 40 Millionen VND/m². Dabei bietet der Bezirk Me Linh mit seiner Infrastruktur – von Brücken bis hin zu den Ringstraßen 4, 3 und 5 – noch Entwicklungspotenzial. Ähnlich verhielt es sich im Bezirk Thach That: Auch in einigen attraktiven Lagen der Gemeinde Binh Yen stiegen die Grundstückspreise zuletzt nur um wenige Millionen VND/m², obwohl zahlreiche Informationen den Immobilienmarkt beeinflussen.

Angesichts dieser Realität gehen viele Experten davon aus, dass der aktuelle Immobilienboom hauptsächlich ein gewinnbringendes Manöver von Spekulanten und Maklern ist. Viele Gruppen, die zuvor Grundstücke erworben haben, nutzen Auktionen in der Region, um die Preise in die Höhe zu treiben und sich so einen Vorteil zu verschaffen. Sollten die versteigerten Parzellen nicht verkauft werden können, verfällt die Anzahlung. Laut Auktionsbestimmungen müssen die Teilnehmer eine Anzahlung in Höhe von 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks bzw. der Grundstücksfläche leisten, berechnet auf Basis des Startpreises.

Laut Online-Daten von Batdongsan.com.vn verzeichnete der Immobilienmarkt in Hanoi in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 starke Schwankungen im Interesse. Der Markt für Grundstücke und Wohnbauland befindet sich nach dem Tiefpunkt im Jahr 2023 tendenziell auf dem Erholungskurs. Die Anzahl der Suchanfragen stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 118 %. Bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Villen legten die Suchanfragen um 33 %, 27 % bzw. 9 % zu. In den Vororten verzeichnete Dong Anh mit 104 % den stärksten Anstieg des Interesses, gefolgt von Quoc Oai mit 101 %, Gia Lam mit 95 %, Hoai Duc mit 79 % und Thach That mit 48 %.

Experten erklären dies mit der Befürchtung, dass die Immobilienpreise nach Inkrafttreten des Landgesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Wohnungsgesetzes 2023 steigen werden. Zudem trägt die Ankündigung Hanois, bis 2030 fünf neue Stadtbezirke (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri und Dan Phuong) zu errichten, dazu bei, dass Grundstücke in diesen Gebieten für viele Investoren interessant werden.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, prognostiziert, dass sich die Grundstückspreise ab dem zweiten Quartal 2025 wieder stärker erholen werden; die aktuellen Kursschwankungen seien hingegen nur lokal und auf einige Gebiete beschränkt. Daher sollten Anleger den Markt sorgfältig analysieren und sich anhand objektiver Informationsquellen über Preisschwankungen informieren.

Angesichts der überhöhten Immobilienpreise im Vergleich zum tatsächlichen Wert halten einige Experten die Manipulation des Immobilienmarktes zur Schaffung künstlicher Preise für äußerst gefährlich, da sie Käufer direkt beeinträchtigt – ähnlich wie die Manipulation des Aktienmarktes. Dies führt zu Intransparenz und Instabilität auf dem Immobilienmarkt, ohne dass der Staat wirksame Sanktionen verhängt.

Die Menschen erwarten, dass die Immobilienpreise auf ein angemessenes Niveau sinken werden, sobald die neuen Verwaltungsrichtlinien und gesetzlichen Bestimmungen in Kraft treten. Dies ist die Lösung für all jene, die dringend die Möglichkeit benötigen, bald ein Eigenheim zu erwerben – ganz im Sinne des Regierungsziels .

Im Falle einer Änderung der Landnutzung ist keine Genehmigung erforderlich.

Das Landgesetz von 2024 sieht ab dem 1. August 2024 zahlreiche weitere Fälle der Umwandlung von Landnutzungszwecken ohne Genehmigung vor.

In 7 Fällen ist für eine Änderung der Landnutzung keine Genehmigung erforderlich.

Nach den Bestimmungen von Artikel 121 Absatz 3 des Landgesetzes von 2024 ist es nicht erforderlich, bei der zuständigen Behörde eine Genehmigung zur Änderung des Nutzungszwecks einzuholen, wenn der Sachverhalt nicht unter die folgenden sieben Fälle gemäß Artikel 121 Absatz 1 des Landgesetzes von 2024 fällt.

Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Fälle: Umwandlung von Reisanbauflächen, Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen und Produktionswaldflächen in andere Arten von Flächen der landwirtschaftlichen Nutzfläche; Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Nicht-Agrarflächen; Umwandlung anderer Flächenarten in Flächen für konzentrierte Viehhaltung bei der Durchführung groß angelegter Projekte zur konzentrierten Viehhaltung.

Umwandlung von nichtlandwirtschaftlichen Flächen, die vom Staat ohne Nutzungsgebühren zugewiesen wurden, in andere Arten von nichtlandwirtschaftlichen Flächen, die vom Staat mit Nutzungsgebühren oder Pachtverträgen zugewiesen wurden; Umwandlung von nichtlandwirtschaftlichen Flächen, die nicht als Wohnbauland genutzt werden, in Wohnbauland.

Umwandlung von Grundstücken für den Bau öffentlicher Anlagen, von Grundstücken, die für öffentliche Zwecke mit geschäftlichen Zwecken genutzt werden, in nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Gewerbeflächen; Umwandlung von nichtlandwirtschaftlichen Produktions- und Gewerbeflächen, die keine Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen sind, in Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen.

Die Umwandlung von Landnutzungen muss den planungsrechtlichen Bestimmungen entsprechen.

Eine Änderung der Landnutzungsbestimmung muss weiterhin mit der Planung vereinbar sein und von den zuständigen Behörden genehmigt werden; dies ist in Artikel 116 des Landgesetzes von 2024 eindeutig festgelegt.

Demnach ist das Volkskomitee des Bezirks, in dem sich das Grundstück befindet, die zuständige Behörde für die Genehmigung der Änderung des Landnutzungszwecks.

Fläche der Landnutzungsumwandlung im Jahr 2024

Das Landgesetz von 2024 enthält derzeit keine Bestimmung, die die Grenze und die maximale Fläche für die Umwandlung von Landnutzungszwecken festlegt.

Die Grenzen der Landnutzung hängen von den Bedürfnissen der Person ab, die die Landnutzung ändern möchte. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt prüft jedoch die Dokumente, die Notwendigkeit der Nutzungsänderung, das Gelände und die Planung, um festzustellen, ob eine vollständige Änderung der Grenzen möglich ist.

Die zuständigen Behörden erlassen jährlich die Flächennutzungspläne auf Bezirksebene.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html