Die Hauspreise steigen immer weiter, selbst Gutverdiener können sich den Kauf kaum noch leisten.

Einem aktuellen Bericht des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS) zufolge ist die Bezahlbarkeit von Wohnraum in unserem Land stark zurückgegangen, sodass die vom Statistischen Zentralamt als einkommensstärkste 20 % der Bevölkerung eingestufte Gruppe sich kein Haus leisten kann, wenn man der Regel folgt, dass die Hauspreise nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen dürfen.

Die Ergebnisse der Bevölkerungsstudie zum Lebensstandard aus dem Jahr 2023 des Statistischen Zentralamts zeigen, dass die einkommensstärksten 20 % der Bevölkerung in Hanoi 14,47 Millionen VND pro Person und Monat erhalten. In Da Nang liegt dieser Wert bei 13,8 Millionen VND, in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 13,26 Millionen VND, in Dong Nai bei 13,9 Millionen VND und in Binh Duong bei 18,38 Millionen VND.

Doch selbst diese Gruppe stößt angesichts der aktuellen Immobilienpreise auf erhebliche Hindernisse.

Unter der Annahme, dass in jedem Haushalt zwei Personen im erwerbsfähigen Alter leben, die der höchsten Einkommensgruppe angehören, wird das durchschnittliche Einkommen dieser Gruppe auf etwa 30 Millionen VND/Monat/Haushalt geschätzt, was etwa 360 Millionen VND pro Jahr entspricht.

Die maximale Bezahlbarkeit, wenn man die gängige Finanzregel anwendet, dass die Wohnkosten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen sollten, beträgt ungefähr 6,7 Millionen VND pro Monat, was etwa 80 Millionen VND pro Jahr entspricht.

In den genannten Großstädten liegen die Preise für Gewerbewohnungen je nach Lage und Segment zwischen 40 und 70 Millionen VND/m². Eine kleine Wohnung (ca. 60 m²) kostet demnach etwa 2,5 bis 3,5 Milliarden VND.

Die Wohnungspreise sind zu hoch; selbst Gutverdiener können sich kaum noch ein Eigenheim leisten. (Illustration: Minh Duc)

Wenn diese einkommensstarke Gruppe eine 60 m² große Wohnung zum Preis von etwa 3,5 Milliarden VND kauft und 70 % des Wohnungswerts (d. h. 2,45 Milliarden VND) von der Bank zu einem Zinssatz von 8 % pro Jahr für 20 Jahre aufnimmt, beträgt die monatliche Rate etwa 25-27 Millionen VND, was über 300 Millionen VND pro Jahr entspricht.

„ Bei einer maximalen Zahlung von 80 Millionen VND pro Jahr kann sich diese Gruppe kaum ein Haus leisten “, betonte VARS.

Herr Tran Van Nghia (aus der Provinz Nam Dinh ) erklärte, dass der rasante Anstieg der Wohnungspreise in letzter Zeit den Traum seiner Familie vom Eigenheim noch schwieriger gemacht habe. Herr und Frau Nghia haben sichere Arbeitsplätze mit einem monatlichen Einkommen von etwa 35 Millionen VND und sparen monatlich 10 bis 12 Millionen VND.

Aktuell haben er und seine Frau rund 1 Milliarde VND gespart und überlegen, eine Wohnung in Nam Tu Liem, Ha Dong, auf Raten zu kaufen. Nach der Besichtigung von Neubau- und Gebrauchtwohnungen stellte er jedoch fest, dass die Preise zu hoch sind und die finanziellen Möglichkeiten der Familie übersteigen. Im Durchschnitt kostet eine gebrauchte Wohnung mit 70 m² und zwei Schlafzimmern in Nam Tu Liem und Ha Dong etwa 3–4 Milliarden VND, was ungefähr 50 Millionen VND pro Quadratmeter entspricht.

„ Um mit meinen Ersparnissen eine gebrauchte Zweizimmerwohnung zu kaufen, müsste ich über 2 Milliarden VND leihen. Aber mit dem monatlichen Einkommen meiner Familie reicht es wahrscheinlich nicht einmal, um Tilgung und Zinsen an die Bank zu zahlen “, sagte Herr Nghia.

Junge Menschen haben es schwer, ein Haus zu kaufen

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, erklärte, dass ein Vergleich der durchschnittlichen Gehälter und Immobilienpreise von früher und heute zeige, dass junge Vietnamesen nach wie vor Schwierigkeiten beim Hauskauf haben. Berechnungen der Plattform PropertyGuru Vietnam ergaben, dass die Generation X (7X) bei einem Finanzierungszinssatz von 7,4 % und den Immobilienpreisen und dem Durchschnittseinkommen von 2004 etwa 31,3 Jahre ihres Einkommens benötigen würde, um eine 60 m² große Wohnung für rund 600 Millionen VND zu erwerben.

Nach zehn Jahren, im Jahr 2014, benötigte die Generation 8X ebenfalls 22,7 Jahre ihres Einkommens, um eine vergleichbare Wohnung zu erwerben. Der Wohnungspreis war auf 1,5 Milliarden VND gestiegen, während die Einlagenzinsen auf 6 % gesunken waren.

Bis heute bräuchte die Generation 9X 25,8 Jahre ihres Einkommens, um sich eine solche Wohnung für 3 Milliarden VND leisten zu können, vorausgesetzt, der Einlagenzins beträgt 4,5 %.

„ Obwohl die Anzahl der Jahre, in denen man Einkommen beziehen muss, und die Zinssätze im Laufe der Zeit allmählich gesunken sind, müssen junge Menschen aller Generationen im Allgemeinen immer noch lange Anstrengungen unternehmen, um sich ein Eigenheim leisten zu können“, urteilte Herr Nguyen Quoc Anh.

Junge Vietnamesen aller Generationen müssen nach wie vor lange und hart arbeiten, bevor sie sich ein Haus leisten können. (Illustrationsbild: AI)

Laut Herrn Do Van Thach, CEO von Dova Land, stellen die aktuellen Immobilienpreise eine große Herausforderung für Menschen mit tatsächlichem Bedarf dar. Bei einem durchschnittlichen Einkommen von 30 Millionen VND pro Monat ist der Kauf einer Wohnung in Hanoi ohne finanzielle Unterstützung oder ohne die Bereitschaft, weit außerhalb des Stadtzentrums zu wohnen, nahezu unmöglich.

Laut Herrn Thach müssen Käufer, um in Hanoi eine Wohnung zum aktuellen Durchschnittspreis erwerben zu können, mindestens 60 bis 70 Millionen VND pro Monat verdienen. Dies ist ein hohes Einkommen, das für die meisten Menschen unerreichbar ist.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, warnte davor, dass der rasante Anstieg der Immobilienpreise, der die Lohn- und Einkommensentwicklung übersteigt, nicht nur die Sozialversicherung belastet, sondern auch Immobilienspekulationen fördert. Spekulatives Kapital wartet oft auf steigende Preise, anstatt in Produktion und Wirtschaft zu fließen, was sich negativ auf Inflation und Währungswert auswirkt.

„ Das Versäumnis, Spekulationen einzudämmen, und die Asymmetrie zwischen den Wohnungssegmenten haben unweigerlich dazu geführt, dass der aktuelle Immobilienmarkt am Ende des Tunnels angelangt ist “, sagte er.

Darüber hinaus wies Herr Vo darauf hin, dass der Immobilienmarkt eine wichtige Rolle für Produktion, Wirtschaft und die gesamtwirtschaftliche Lage spielt. Dieser instabile Markt wird sich, wie in den letzten Jahren, negativ auf die gesamte Wirtschaft auswirken. Tatsächlich stellt das Problem des bezahlbaren Wohnraums nicht nur Vietnam vor Herausforderungen. Viele Großstädte weltweit stehen ebenfalls vor dieser Herausforderung, wenn die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund des Zuzugs von Migranten steigt.

Chau Anh