Beseitigung von Engpässen und Freisetzung des Flusses von Landressourcen.

Bildunterschrift — Illustratives Foto: Tuan Anh/TTXVN

In den Entwurf der Entschließung der Nationalversammlung wurden zahlreiche Neuerungen aufgenommen, die eine Reihe von Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes vorsehen, wie beispielsweise die Abschaffung von Preisrahmen für Grundstücke, die Erhöhung der Transparenz, die Förderung der Dezentralisierung hin zu den Kommunen und die Gewährleistung eines harmonischen Interessenausgleichs zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen.

Eines der ersten fünf von Experten identifizierten Engpässe ist die Unvereinbarkeit zwischen dem Raumplanungssystem und dem zweistufigen (provinziellen) Kommunalverwaltungsmodell, das ab dem 1. Juli 2025 in Kraft treten wird. Während das Landgesetz von 2024 weiterhin Regelungen zur „Raumplanung auf Bezirksebene“ enthält, arbeitet das derzeitige Organisationsmodell der Regierung in zentral verwalteten Städten oder besonderen verwaltungswirtschaftlichen Einheiten bereits nach einem zweistufigen städtischen Verwaltungssystem.

Dies führt zu Defiziten in der Zuständigkeit und der Einheitlichkeit bei der Genehmigung von Planungen, was wiederum Störungen oder Verzögerungen bei der Umsetzung zur Folge hat. Laut Dr. Nguyen Dinh Tho, stellvertretender Direktor des Instituts für Agrar- und Umweltstrategie und -politik ( Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt ), muss das Gesetz angepasst werden, damit die Flächennutzungsplanung auf lokaler Ebene in den Gesamtplan für die Stadtentwicklung und den Ressourcennutzungsplan integriert werden kann. Andernfalls wird es auf lokaler Ebene zu Verwirrung bei der Umsetzung und Überwachung kommen.

Die Verzögerung bei der Anpassung der Planungsbestimmungen an das zweistufige Regierungsmodell beeinträchtigt nicht nur die Umsetzbarkeit des Gesetzes, sondern führt auch dazu, dass viele Kommunen auf Anweisungen warten müssen, was den Investitionsfluss behindert. Daher ist eine einheitliche Leitresolution dringend erforderlich, um zu vermeiden, dass die Planung zum ersten institutionellen Engpass bei der Umsetzung des neuen Bodengesetzes wird.

Der zweite identifizierte Engpass ist der unzureichende und ungünstige Mechanismus für Grundstücksauktionen und -ausschreibungen, der Investoren abschreckt. Ziel der Zuteilung und Verpachtung von Grundstücken über Auktionen und Ausschreibungen ist es, Transparenz und Offenheit zu gewährleisten und Partikularinteressen zu verhindern. Der aktuelle Umsetzungsprozess weist jedoch zahlreiche Schwächen auf.

Derzeit gibt es keine eindeutigen Richtlinien für die Form von Pachtverträgen mit jährlichen Zahlungen für staatlich verwaltete Flächen. Einige Kommunen berichten von einer Situation, in der sie „nicht wissen, welche Option sie anwenden sollen“, da sie sowohl die Haushaltseinnahmen sichern als auch Unternehmen unterstützen müssen, die in verstaatlichte Sektoren investieren.

Darüber hinaus erweist sich die Forderung nach einem detaillierten Plan im Maßstab 1:500 vor Grundstücksauktionen als schwer umsetzbar, insbesondere bei Mischgebieten oder öffentlichen Flächen inmitten von Wohngebieten. Gleichzeitig erschwert das jährliche Pachtzahlungsmodell Investoren die Kostenkalkulation, die Stellung von Sicherheiten und die Beschaffung von mittel- und langfristigem Kapital.

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats, ist der Ansicht, dass der Mechanismus für Landauktionen flexibler gestaltet werden muss, insbesondere in der Anfangsphase von Projekten der sozialen Infrastruktur. Ein starrer Ansatz würde die Motivation des Privatsektors – der Zielgruppe, die das Landgesetz von 2024 gezielt fördern will – ungewollt hemmen. Die mangelnde Einheitlichkeit der Regelungen für Landauktionen, Ausschreibungen und Pachtverfahren mindert die Investitionsattraktivität und birgt das Risiko von Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt.

Die Veröffentlichung der Resolution 339/NQ-CP durch die Regierung zum Entwurf einer Resolution der Nationalversammlung, die Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes festlegt und die Forschungsergebnisse des Berichts Nr. 136/TTr-BNNMT des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt zum Gesetzentwurf zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Landgesetzes aufgreift, ist daher ein Schritt in die richtige Richtung. Sie muss jedoch zügig in ein Umsetzungsdekret konkretisiert werden, damit Unternehmen eine klare Rechtsgrundlage haben, kommentierte Herr Luc.

Ein drittes von Experten angeführtes Problem besteht darin, dass die Vorschriften zur Landbeschaffung die Realität der Entwicklung nicht vollständig berücksichtigen und zu wenig Flexibilität aufweisen. Obwohl Artikel 79 des Landgesetzes von 2024 den Anwendungsbereich der Landbeschaffung im Vergleich zum Landgesetz von 2013 erweitert hat, deckt er dennoch nicht alle strategisch wichtigen und dringenden Projekte ab.

Insbesondere legt das Gesetz den Mechanismus für den Landerwerb zur Schaffung eines Landfonds für Zahlungen im Rahmen von BT-Projekten (Build-Transfer) oder zur Umverteilung von Land an Unternehmen, die aufgrund von Umweltverschmutzung umziehen müssen, nicht klar fest. Darüber hinaus führt die Regelung, dass Land erst nach Genehmigung des Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsplans erworben werden darf, zu Verzögerungen und mangelnder Flexibilität bei dringenden Projekten.

Bezüglich dieses Engpasses ist außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vizepräsident des Rats der Rechtsuniversität Hanoi, der Ansicht, dass das Gesetz einen spezifischen Mechanismus für Schlüsselprojekte benötigt. Er argumentiert, dass das Warten auf den Abschluss administrativer Verfahren den Fortschritt nationaler strategischer Infrastrukturprojekte wie Autobahnen, Flughäfen und großer Industriegebiete verzögern und weit größere Verluste verursachen würde als die von den zuständigen Behörden befürchteten rechtlichen Risiken.

Dieser Engpass verdeutlicht auch, dass die mangelnde Flexibilität der Landakquisitionsbestimmungen die Infrastrukturentwicklung behindert – ein Bereich, den Vietnam beschleunigen möchte. Experten zufolge besteht die unmittelbare Lösung darin, einen speziellen Genehmigungsmechanismus für Schlüsselprojekte zu prüfen, ähnlich dem Mechanismus im Gesetz über öffentliche Investitionen oder im Vergaberecht, um Engpässe bei Entschädigungen und der Landräumung zu vermeiden.

Der vierte Engpass, der beseitigt werden muss, ist der unzureichende und instabile Bodenbewertungsmechanismus, der bei den Umsetzern Besorgnis auslöst. Das Bodengesetz von 2024 hat den bisherigen „Bodenpreisrahmen“ abgeschafft und durch eine jährlich aktualisierte Bodenpreistabelle ersetzt, die die Marktpreise genauer widerspiegelt. Dies ist ein bemerkenswerter Fortschritt, doch der aktuelle Bewertungsmechanismus weist in der Praxis noch immer zahlreiche Schwächen auf.

Erstens stützt sich die Ermittlung konkreter Grundstückspreise zu stark auf Beratungsunternehmen und Marktdaten, während das nationale Grundstückspreisinformationssystem und die Datenbank unvollständig sind, was zu uneinheitlichen Bewertungsergebnissen in verschiedenen Regionen führt. Die Überschussmethode – das wichtigste Instrument zur Ermittlung von Projektgrundstückspreisen – ist nicht standardisiert, was die Investitionskosten erhöht und die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen beeinträchtigt.

Dr. Tran Kim Chung, ehemaliger stellvertretender Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsforschung, merkte an, dass ohne eine transparente Bewertungsdatenbank die Verantwortlichen für die Umsetzung von Maßnahmen stets Fehler befürchten werden. Infolgedessen werden viele Behörden die Genehmigung von Projekten vermeiden, was sowohl öffentliche Investitionen als auch die Entwicklung städtischer und industrieller Gebiete bremst. Dieser Engpass ist nicht nur ein technisches Problem, sondern spiegelt auch mangelnde Verantwortungsbereitschaft im öffentlichen Dienst wider. Wenn Grundstückspreise an finanzielle Verpflichtungen gekoppelt sind, können Unstimmigkeiten zu Inspektionen, Prüfungen oder sogar strafrechtlicher Verfolgung führen.

Deshalb müsse die Regierung umgehend einen Mechanismus zum Schutz derjenigen schaffen, die die korrekten Verfahren befolgen, und gleichzeitig die Digitalisierung der Grundstückspreisdaten vorantreiben und einen sicheren Rechtsrahmen schaffen, damit die Kommunen den Mut haben, zu handeln und Verantwortung zu übernehmen – schlug Herr Chung vor.

Darüber hinaus stellt die mangelnde Synchronisierung des Bodengesetzes mit verwandten Gesetzen während der Übergangszeit den fünften Engpass dar, der behoben werden muss. Auch dies ist ein systembedingter Engpass. Mit dem Inkrafttreten des Bodengesetzes 2024 werden zahlreiche weitere Gesetze geändert, ergänzt oder treten gleichzeitig in Kraft, beispielsweise das Wohnungsgesetz 2024, das Immobilienwirtschaftsgesetz, das Vergaberecht, das Investitionsgesetz usw.

Die Kompatibilität dieser Gesetze ist jedoch weiterhin uneinheitlich, was während der Übergangszeit in vielen Regionen zu Verwirrung führt. Beispielsweise wurden die Bestimmungen zur Erlangung von Nutzungsrechten für gewerbliche Wohnbauprojekte zwar in einem Beschluss der Nationalversammlung und einem Regierungsdekret angepasst, aber nicht umgehend in die Richtlinien des Bodengesetzes übernommen. Einige Städte, wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, berichten von Projektstillständen aufgrund des ausstehenden Dekrets, was zu Ressourcenverschwendung führt.

Aus juristischer Sicht kommentierte Rechtsanwalt Truong Thanh Duc: „Wir haben große Fortschritte bei der Änderung des Landgesetzes erzielt, aber wenn verwandte Gesetze nicht gleichzeitig geändert werden, wird es weiterhin ‚Gesetze, die auf Gesetze warten‘ geben, was Unternehmen im Unklaren darüber lässt, auf welcher Grundlage sie Investitionsverfahren durchführen sollen.“

Um diesen Engpass zu überwinden, erließ die Regierung proaktiv die Resolution 339/NQ-CP und legte der Nationalversammlung eine separate Resolution zu Mechanismen und Maßnahmen zur Behebung von Schwierigkeiten bei der Umsetzung des Bodengesetzes vor. Damit diese Resolution jedoch wirklich wirksam ist, bedarf es – so der Vorschlag des Juristen – noch detaillierter Leitlinien für den Übergang zwischen den alten und neuen Bestimmungen, um ein „Rechtsvakuum“ bei der Umsetzung von Investitionsprojekten zu vermeiden.

Auf ihrer 10. Sitzung wurden fünf wesentliche Hindernisse bei der Umsetzung des Landgesetzes von 2024 hervorgehoben. Es wird erwartet, dass die 15. Nationalversammlung auf der Grundlage von Vorschlägen der Regierung und des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt eine spezielle Entschließung über Mechanismen und Maßnahmen zur Überwindung der Schwierigkeiten bei der Organisation der Umsetzung des Landgesetzes prüfen und bald erlassen wird.

Darüber hinaus schlugen Experten vor, die einschlägigen Gesetze (Investitionsgesetz, Wohnungsbaugesetz, Vergaberecht, Baurecht) zu überprüfen und anzupassen, um ein einheitliches Verständnis und einheitliche Umsetzungsverfahren zu gewährleisten. Insbesondere empfahlen sie, die Digitalisierung von Grundstücksdaten zu stärken, jährliche Grundstückspreislisten öffentlich zugänglich zu machen, eine transparente Grundlage zu schaffen und die rechtlichen Risiken für Verwaltungsbehörden zu reduzieren. Zudem sollten diejenigen, die für die ordnungsgemäße Durchsetzung der Vorschriften zuständig sind, geschult und geschützt, die Verantwortlichkeit gefördert und spezielle Mechanismen für Schlüsselprojekte eingeführt werden, um den Fortschritt in den Bereichen Infrastruktur, Industrie und Stadtentwicklung sicherzustellen.

Das Bodengesetz von 2024 wird seine Funktion nur dann voll erfüllen, wenn die genannten Engpässe umgehend und umfassend erkannt und behoben werden. Nur dann wird Land tatsächlich zu einer Triebkraft für nachhaltige Entwicklung und nicht zu einem „Engpass“ im gegenwärtigen Integrations- und Industrialisierungsprozess.

Quelle: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm