Beseitigung von Engpässen und Öffnung des Flusses von Landressourcen

Bildunterschrift — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

In den Entwurf der Entschließung der Nationalversammlung wurden zahlreiche Neuerungen aufgenommen, die eine Reihe von Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Organisation der Umsetzung des Landgesetzes vorsehen, wie beispielsweise: die Abschaffung des Rahmens für die Bodenpreise, die Erhöhung der Transparenz, die Förderung der Dezentralisierung auf lokaler Ebene und die Gewährleistung der Harmonie der Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen.

Eines der ersten fünf von Experten genannten Engpässe ist die mangelnde Kompatibilität zwischen dem Raumplanungssystem und dem zweistufigen Kommunalverwaltungsmodell (Provinz- und Basisebene), wenn dieses Modell ab dem 1. Juli 2025 in Kraft tritt. Während das Bodengesetz von 2024 weiterhin Bestimmungen zur „Landnutzungsplanung auf Bezirksebene“ enthält, arbeitet das derzeitige Verwaltungsmodell in zentral verwalteten Städten oder Sonderverwaltungs- und Wirtschaftseinheiten nach dem zweistufigen Stadtverwaltungsmodell.

Dies führt zu Unzulänglichkeiten bei der Zuständigkeit und der einheitlichen Genehmigung von Bauvorhaben, wodurch der Umsetzungsprozess unterbrochen oder verzögert wird. Laut Dr. Nguyen Dinh Tho, stellvertretender Direktor des Instituts für Strategie und Politik in Landwirtschaft und Umwelt ( Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt ), muss das Gesetz angepasst werden, um die Flächennutzungsplanung in die Gesamtplanung der Stadtentwicklung und die Ressourcennutzungsplanung auf lokaler Ebene zu integrieren. Andernfalls drohen den Kommunen Schwierigkeiten bei der Umsetzung und Überwachung.

Die Verzögerung bei der Anpassung der Planungsbestimmungen an das Zwei-Ebenen-Regierungsmodell beeinträchtigt nicht nur die Umsetzbarkeit des Gesetzes, sondern führt auch dazu, dass viele Kommunen auf Anweisungen warten müssen, was den Investitionsfluss behindert. Daher ist es dringend erforderlich, bald eine einheitliche Leitlinienresolution zu verabschieden, um zu vermeiden, dass die Planung zum ersten institutionellen Engpass bei der Umsetzung des neuen Bodengesetzes wird.

Der zweite identifizierte Engpass besteht darin, dass der Mechanismus für Landauktionen und -gebote noch viele Mängel aufweist, die für Investoren nachteilig sind. Die Landzuteilung und -verpachtung per Auktion und Gebotsverfahren ist ein wichtiges Instrument, um Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten und die Bildung von Interessengruppen zu verhindern. Der aktuelle Umsetzungsprozess offenbart jedoch zahlreiche Schwächen.

Es gibt keine eindeutigen Richtlinien für die Form der Pachtverträge mit jährlicher Zahlung für staatlich verwaltete Grundstücke. Einige Kommunen stehen vor der Situation, „nicht zu wissen, welche Lösung die richtige ist“, wenn es darum geht, die Haushaltseinnahmen zu sichern und gleichzeitig Unternehmen zu unterstützen, die in verstaatlichte Flächen investieren.

Gleichzeitig erschwert die Pflicht zur Vorlage eines detaillierten 1:500-Plans vor der Versteigerung von Grundstücken die Umsetzung, insbesondere bei gemischt genutzten Flächen oder öffentlichen Grundstücken, die mit Wohngebieten durchsetzt sind. Die Form der Landverpachtung mit jährlicher Zahlung erschwert es Investoren zudem, Kosten zu kalkulieren, Hypotheken aufzunehmen und mittel- und langfristiges Kapital zu beschaffen.

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats, merkte an, dass der Mechanismus für Landauktionen flexibler gestaltet werden müsse, insbesondere in der Anfangsphase von Projekten der sozialen Infrastruktur. Ein zu starrer Mechanismus würde ungewollt die Motivation des Privatsektors – also jenes Sektors, den das Bodengesetz von 2024 vorrangig mobilisieren will – untergraben. Denn die mangelnde Abstimmung zwischen Auktions- und Vergabevorschriften sowie Landverpachtungsmechanismen mindert nicht nur die Investitionsattraktivität, sondern birgt auch das Risiko von Budgetverlusten.

Daher ist die Veröffentlichung der Resolution 339/NQ-CP durch die Regierung zum Entwurf einer Resolution der Nationalversammlung, in der eine Reihe von Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes festgelegt werden und die Übernahme von Forschungsergebnissen aus der Eingabe Nr. 136/TTr-BNNMT des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt zum Gesetzentwurf zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Landgesetzes ermöglicht wird, ein Schritt in die richtige Richtung. Es ist jedoch notwendig, dies rasch in ein Durchführungsdekret umzusetzen, damit Unternehmen eine klare Rechtsgrundlage haben, kommentierte Herr Luc.

Darüber hinaus stellen die unflexiblen und nicht entwicklungsrelevanten Regelungen zur Landrückgewinnung ein drittes von Experten angeführtes Problem dar. Obwohl Artikel 79 des Landgesetzes von 2024 den Anwendungsbereich der Landrückgewinnung im Vergleich zum Landgesetz von 2013 erweitert hat, erfasst er dennoch nicht alle Projekte von strategischer und dringender Bedeutung.

Insbesondere legt das Gesetz den Mechanismus zur Landrückgewinnung für die Schaffung eines Landfonds zur Finanzierung von BT-Projekten (Build-Transfer) oder zur Umsiedlung von Unternehmen, die aufgrund von Umweltverschmutzung umziehen müssen, nicht klar fest. Darüber hinaus führt die Regelung, dass die Landrückgewinnung erst nach Genehmigung des Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsplans erfolgen kann, zu Verzögerungen und mangelnder Flexibilität bei dringenden Projekten.

Bezüglich dieses Engpasses sagte Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vizepräsident des Rates der Hanoi Law University, dass das Gesetz einen spezifischen Mechanismus für Schlüsselprojekte benötige, denn wenn man auf genügend administrative Verfahren warte, verzögere sich der Fortschritt nationaler strategischer Infrastrukturprojekte wie Autobahnen, Flughäfen und großer Industrieparks, was einen viel größeren Schaden verursache als die rechtlichen Risiken, die die Verwaltungsbehörden befürchten.

Dieser Engpass verdeutlicht auch, dass die mangelnde Flexibilität bei der Gestaltung von Landakquisitionsvorschriften die Infrastrukturentwicklung behindert – ein Bereich, den Vietnam beschleunigen möchte. Experten zufolge besteht die unmittelbare Lösung darin, einen speziellen Genehmigungsmechanismus für Schlüsselprojekte zu prüfen, ähnlich dem Mechanismus im Gesetz über öffentliche Investitionen oder im Vergaberecht, um Engpässe bei Entschädigungen und der Räumung von Baugrundstücken zu vermeiden.

Der vierte Engpass, der beseitigt werden muss, ist der unzureichende und instabile Mechanismus zur Festlegung der Grundstückspreise, der bei den Umsetzern Besorgnis auslöst. Das Bodengesetz von 2024 hat den bisherigen „Grundstückspreisrahmen“ abgeschafft und durch eine jährlich aktualisierte Grundstückspreistabelle ersetzt, die den Marktpreis genauer widerspiegelt. Dies ist ein bemerkenswerter Fortschritt, doch der aktuelle Preismechanismus weist in der Praxis noch immer zahlreiche Schwächen auf.

Zunächst einmal hängt die Ermittlung konkreter Grundstückspreise zu stark von Beratungsunternehmen und Marktdaten ab, während das Informationssystem und die nationale Grundstückspreisdatenbank noch nicht vollständig sind, was zu uneinheitlichen Bewertungsergebnissen zwischen den einzelnen Regionen führt. Die Überschussmethode – das wichtigste Instrument zur Ermittlung von Projektgrundstückspreisen – ist nicht standardisiert, was die Investitionskosten erhöht und die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen negativ beeinflusst.

Dr. Tran Kim Chung, ehemaliger stellvertretender Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement, erklärte, dass ohne eine transparente Bewertungsdatenbank die Verantwortlichen stets Fehler befürchten würden. Infolgedessen würden viele Gebiete die Unterzeichnung von Verträgen vermeiden, was sowohl öffentliche Investitionen als auch die Entwicklung von Stadt- und Industrieparks bremse. Dieser Engpass sei nicht nur ein technisches, sondern auch ein psychologisches Problem bei der Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben. Da Grundstückspreise an finanzielle Verpflichtungen gekoppelt seien, könne jede Abweichung zu Kontrollen, Prüfungen oder gar strafrechtlicher Verfolgung führen.

Deshalb müsse die Regierung bald einen Mechanismus zum Schutz derjenigen einführen, die den Prozess ordnungsgemäß durchführen, und gleichzeitig die Digitalisierung der Grundstückspreisdaten fördern, um einen sicheren rechtlichen Rahmen für die Kommunen zu schaffen, damit diese den Mut haben, zu handeln und Verantwortung zu übernehmen – schlug Herr Chung vor.

Darüber hinaus stellt die mangelnde Abstimmung zwischen dem Bodengesetz und verwandten Gesetzen in der Übergangszeit den fünften Engpass dar, der behoben werden muss. Auch dies ist ein systembedingter Engpass. Mit dem Inkrafttreten des Bodengesetzes 2024 werden zahlreiche weitere Gesetze geändert, ergänzt oder treten gleichzeitig in Kraft, darunter das Wohnungsgesetz 2024, das Gesetz über das Immobiliengeschäft, das Vergaberecht, das Investitionsgesetz usw.

Die Kompatibilität dieser Gesetze ist jedoch noch nicht aufeinander abgestimmt, was in vielen Regionen während der Übergangszeit zu Verwirrung führt. Beispielsweise wurde die Regelung zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Umsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten zwar in der Resolution der Nationalversammlung und im Regierungsdekret angepasst, aber nicht rechtzeitig in die Durchführungsbestimmungen des Bodengesetzes übernommen. In einigen Regionen wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kommt es daher vor, dass Projekte auf das entsprechende Dekret warten, was zu Ressourcenverschwendung führt.

Aus juristischer Sicht kommentierte Rechtsanwalt Truong Thanh Duc: „Wir haben große Fortschritte bei der Änderung des Landgesetzes erzielt, aber wenn verwandte Gesetze nicht synchron geändert werden, wird es immer noch „Gesetze geben, die auf Gesetze warten“, was es Unternehmen erschwert zu wissen, worauf sie ihre Investitionsverfahren stützen sollen.“

Um diesen Engpass zu überwinden, hat die Regierung proaktiv die Resolution 339/NQ-CP erlassen und der Nationalversammlung eine separate Resolution zu Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten bei der Umsetzung des Bodengesetzes zur Verkündung vorgelegt. Damit diese Resolution jedoch tatsächlich Wirkung zeigen kann, bedarf es – so die Einschätzung von Juristen – noch detaillierter Leitlinien für den Übergang zwischen alten und neuen Bestimmungen, um eine „Rechtslücke“ bei der Umsetzung von Investitionsprojekten zu vermeiden.

Nachdem in der 10. Sitzung die fünf größten Hindernisse bei der Umsetzung des Landgesetzes von 2024 erörtert wurden, wird erwartet, dass die 15. Nationalversammlung auf der Grundlage von Vorschlägen der Regierung und des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt eine spezielle Entschließung über Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten bei der Organisation der Umsetzung des Landgesetzes prüfen und bald erlassen wird.

Darüber hinaus schlugen Experten vor, die einschlägigen Gesetze (Investitionsgesetz, Wohnungsbaugesetz, Vergaberecht, Baurecht) zu überprüfen und synchron anzupassen, um ein einheitliches Verständnis und einheitliche Umsetzungsverfahren zu gewährleisten. Insbesondere ist es notwendig, die Digitalisierung von Grundstücksdaten zu stärken, jährliche Grundstückspreislisten zu veröffentlichen, eine transparente Grundlage zu schaffen und die rechtlichen Risiken für Verwaltungsbehörden zu reduzieren. Neben der Schulung und dem Schutz derjenigen, die sich an die Vorschriften halten, sowie der Förderung von Mut und Verantwortungsbewusstsein ist es erforderlich, spezifische Mechanismen für Schlüsselprojekte zu entwickeln, um den Fortschritt von Infrastruktur, Industrialisierung und Urbanisierung sicherzustellen.

Das Bodengesetz von 2024 kann seine volle Wirkung nur entfalten, wenn die genannten Engpässe umgehend und gleichzeitig erkannt und behoben werden. Nur dann wird Land tatsächlich zu einer treibenden Kraft für nachhaltige Entwicklung und nicht zu einem „Engpass“ im gegenwärtigen Integrations- und Industrialisierungsprozess.

Quelle: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm