Beseitigung von Hindernissen für die Grundsteuerpolitik.

Experten haben angemerkt, dass der größte „Engpass“ derzeit nicht darin besteht, zu entscheiden, ob Steuern erhoben werden sollen oder nicht, sondern darin, wie die Steuern in der Praxis tatsächlich funktionieren können.

In Da Nang entstehen zahlreiche Apartmentprojekte. Foto: Hai Au/TTXVN

In der offiziellen Depesche Nr. 190/CD-TTg vom 7. Oktober über die entscheidende Umsetzung von Lösungen zur Erhöhung des Angebots, zur Senkung der Wohnungspreise und zur Stabilisierung des Marktes forderte Premierminister Pham Minh Chinh das Finanzministerium auf, dringend einen Bericht über die Steuerpolitik für Immobilien fertigzustellen, da er dies als eine der wichtigsten Lösungen zur Erhöhung des Angebots, zur Annäherung der Wohnungspreise an die Erschwinglichkeit für die Bevölkerung und zur Stabilisierung des Marktes ansah.

Die Geschichte der Immobiliensteuerreform ist nicht neu. Dieser Schritt kommt immer dann ins Spiel, wenn der Markt Anzeichen einer Überhitzung oder eines Zusammenbruchs zeigt. Dann wird der Vorschlag, Immobilien zu besteuern, erneut als Lösung zur Eindämmung von Spekulationen und zur Schaffung einer nachhaltigen Einnahmequelle für den Staatshaushalt diskutiert. Doch nach jeder Diskussionsrunde gerät das Thema wieder in Vergessenheit, sobald sich der Markt beruhigt.

Das anhaltende Zögern rührt von Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf die Bevölkerung her, während die Durchschnittseinkommen weiterhin niedrig und die Immobilienpreise hoch sind. Verschärft wird die Situation durch den Druck zweier gegensätzlicher Interessengruppen: derjenigen, die mehrere Immobilien besitzen, und der Arbeiterklasse, die auf Wohnraum angewiesen ist.

Laut Professor Dang Hung Vo, dem ehemaligen stellvertretenden Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , ist es dieser „Widerspruch“, der die Verwaltungsbehörde zu übermäßiger Vorsicht verleitet und dazu führt, dass die Steuerreform hauptsächlich auf theoretischer Forschung und nicht in konkreten Maßnahmen verankert bleibt. Hält die Verzögerung jedoch an, wird es dem Markt schwerfallen, zu einem gesunden Betriebszustand zurückzufinden, in dem Investitionsentscheidungen auf realen Cashflows und nicht auf der Erwartung beruhen, Land zu halten und auf steigende Preise zu warten.

Diesmal scheint die politische Entschlossenheit der Regierung klarer, da sie die Besteuerung als wirksames Mittel zur Wiederherstellung der Marktordnung betrachtet. Ziel ist es, die Marktsegmente stärker an die tatsächliche Nachfrage anzupassen, Spekulationen einzudämmen, die Verkaufspreise ihrem wahren Wert anzunähern und Kapital für Käufer mit echtem Wohnbedarf oder für Investoren in Produktion und Wirtschaft freizusetzen.

Damit Steuern effektiv sind, ist eine transparente Datengrundlage jedoch unerlässlich. Seit vielen Jahren ist das System für Grundstücks- und Transaktionsinformationen fragmentiert und auf verschiedene Behörden verteilt. Ministerien, Abteilungen und Kommunen erfassen Daten nach ihren eigenen Standards, wodurch die Synchronisierung fehlt. Dies führt häufig zu ungenauen Bewertungen von Vermögenswerten – einem Schlüsselfaktor bei der Steuerberechnung.

Laut Bui Van Doanh, Direktor des Vietnam Institute of Real Estate Research, ist es für die Entwicklung einer praktikablen Steuerpolitik notwendig, zunächst die Daten zu „bereinigen“, und zwar von den Eigentumsrechten über Planung, Lage, Fläche bis hin zum Marktwert und der Transaktionshistorie jeder einzelnen Immobilie.

Denn ein Mangel an Daten würde zu einer weitverbreiteten Unterdeklaration von Vermögenswerten führen, was sowohl Steuerausfälle zur Folge hätte als auch Ungleichheit zwischen denjenigen, die sich an das Gesetz halten, und denjenigen, die es umgehen. Ein Paradebeispiel ist das zweistufige Preissystem – das größte Hindernis für eine Steuerreform.

Ein seit Langem bestehendes Problem sind sogenannte „Zwei-Preis-Transaktionen“. Der tatsächliche Preis und der im notariell beglaubigten Vertrag festgelegte Preis weichen erheblich voneinander ab. Viele Immobilien werden zu Preisen gehandelt, die das 1,5- bis 2-Fache des Vertragspreises betragen, um die Steuerlast zu reduzieren. Experten zufolge verzerrt dieses Phänomen nicht nur den Markt, sondern macht auch eine auf dem realen Wert basierende Steuerpolitik unmöglich.

Immobilien im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: Hong Dat/TTXVN

Der Wirtschaftswissenschaftler Vu Dinh Anh analysierte, dass der Staat zur Gewährleistung eines fairen Steuersystems die tatsächlichen Kauf- und Verkaufspreise kontrollieren müsse. Aufgrund des derzeitigen fragmentierten Datensystems sei die zuständige Behörde jedoch kaum in der Lage, Preisschwankungen lückenlos zu überwachen, was die effektive Umsetzung neuer Maßnahmen erschwere.

Experten sind sich im Allgemeinen einig, dass der größte Engpass heutzutage nicht die Frage der Steuererhebung ist, sondern vielmehr die praktische Umsetzung. Um dies zu erreichen, sind Datentransparenz, standardisierte Informationen, die Überprüfung des tatsächlichen Transaktionswerts und ein klarer Implementierungsplan dringend erforderlich.

Erst wenn diese Hindernisse beseitigt sind, wird die Besteuerung zu einem wichtigen Instrument für ein stabiles und nachhaltiges Funktionieren des Marktes. Verharrt das Thema hingegen in einem Teufelskreis aus „diskutiert, solange es heiß ist, vergessen, sobald es sich beruhigt“, wird es dem Immobilienmarkt schwerfallen, das seit Jahren bestehende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu überwinden.

Eine häufig geäußerte Sorge am Markt ist, dass die Steuer Besitzer von Zweitimmobilien direkt treffen wird. Experten zufolge zielt die Maßnahme jedoch nicht auf alle Eigentümer mehrerer Immobilien ab, sondern vielmehr auf diejenigen, die ungenutzte oder unterausgelastete Vermögenswerte besitzen, was zu Verschwendung und Angebotsverknappung führt.

Der außerordentliche Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen bekräftigte, dass es notwendig sei, zwischen Personen zu unterscheiden, die mehrere Immobilien besitzen, um legitime Bedürfnisse zu befriedigen, und solchen, die diese horten, um auf steigende Preise zu spekulieren. Für spekulative Gruppen sei eine Besteuerung erforderlich, um sie zu zwingen, ihre Vermögenswerte entweder zu nutzen oder zu übertragen, wodurch das Transaktionsvolumen erhöht und die Steuereinnahmen aufgestockt würden.

Dieser Experte argumentiert, dass die Befürchtungen eines Markteinbruchs aufgrund von Steuern unbegründet seien. Ein Ausverkauf werde lediglich bei jenen stattfinden, die übermäßig fremdfinanziert sind oder kurzfristige Spekulationen betreiben. Personen mit tatsächlicher Finanzkraft würden nicht stark betroffen sein.

Bis zu einem gewissen Grad benötigt der Markt weiterhin spekulative Aktivitäten, um Liquidität zu schaffen. Spekulationen müssen jedoch auf transparenten, steuerlich regulierten Geschäftstätigkeiten basieren und dürfen nicht auf der Anhäufung von Vermögenswerten und deren anschließender Untätigkeit beruhen.

Ein weiteres Risiko, vor dem Experten warnen und das die Umsetzung von Steuerrichtlinien erschwert, ist die Praxis, Immobilien auf fremde Namen eintragen zu lassen. Viele Menschen besitzen zahlreiche Immobilien, teilen diese aber so auf, dass Verwandte oder Bekannte sie auf ihren Namen eintragen lassen, um Steuern zu vermeiden. Dies stellt eine erhebliche Herausforderung dar, um die zu regulierenden Objekte zu identifizieren.

Um dies zu verhindern, müssen das Grundbuchsystem, die Grundbucheinträge und die Karten standardisiert und miteinander vernetzt werden. Durch die Vernetzung der Informationen kann die zuständige Behörde ungewöhnliche Transaktionen aufdecken, die rechtmäßigen Eigentümer ermitteln und Steuerhinterziehung eindämmen.

Quelle: Vietnam+

Quelle: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm