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Angesichts dieser Situation warf Premierminister Pham Minh Chinh auf der jüngsten Konferenz des Zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt eine Frage auf, die die gesamte Branche „vereint“: „Wir müssen die Frage beantworten, warum die Wohnungspreise hoch sind und hoch bleiben?“ Diese Frage spiegelt nicht nur Bedenken hinsichtlich der Rationalität des Marktes wider, sondern zeigt auch die dringende Notwendigkeit, Politik, Mechanismen und Denkweisen im Bereich der Wohnungsentwicklung anzupassen, insbesondere im Segment des sozialen Wohnungsbaus – das als Schlüssel zur Senkung der Wohnungspreise in großem Umfang gilt.
* Reale Nachfrage – unausgewogenes Angebot
Dr. Bui Duc Hung, ehemaliger Direktor der Abteilung für Finanzplanung im Bauministerium , erklärte, die Analyse der aktuellen Marktlage zeige, dass der Konflikt zwischen Angebot und Nachfrage eine der Hauptursachen sei. Während im Segment der gewerblichen Wohnimmobilien, insbesondere im gehobenen Mittelklassebereich, ein Überangebot herrsche, fehle es massiv an Sozialwohnungen. Es gebe viele Gründe für die steigenden Wohnungspreise, doch die seit Jahren bestehende Ursache sei der Mangel an bezahlbarem Sozialwohnraum für Käufer.
Premierminister Pham Minh Chinh wies darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt unausgewogen entwickle. Das Angebot konzentriere sich größtenteils auf das Luxussegment und decke damit nicht den tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung. Die Wohnungspreise seien übermäßig hoch und stiegen teilweise dramatisch an, insbesondere in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. „So viele Menschen brauchen Wohnungen, können sie sich aber aufgrund der hohen Preise nicht leisten. Wer kann sich schon Wohnungen leisten, die über 70 oder 100 Millionen VND pro Quadratmeter kosten?“, betonte der Premierminister.
Ein Bericht des Bauministeriums zeigt, dass die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit durchschnittlich bei 70–80 Millionen VND/m² liegen, was einem Anstieg von etwa 5,6 % gegenüber Jahresbeginn entspricht. Gleichzeitig wurden viele Sozialwohnungsbauprojekte nicht planmäßig umgesetzt und erreichten lediglich rund 59,6 % des im Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 festgelegten Ziels. Von dem 145 Billionen VND schweren Kreditpaket zur Förderung dieses Segments wurden nach zwei Jahren Laufzeit erst gut 4 Billionen VND ausgezahlt.
Laut Dr. Bui Duc Hung, einem Experten, liegt einer der Hauptgründe für die Schwierigkeit, die Wohnungspreise zu senken, darin, dass Unternehmen nur schwer an Investitionskapital gelangen. Die Geldpolitik habe keine günstigen Bedingungen für Immobilienentwickler geschaffen, um Bankkredite zu erhalten, und langfristige Kapitalbeschaffungskanäle wie Unternehmensanleihen und der Aktienmarkt seien noch nicht ausreichend entwickelt.
Da kurzfristiges Kreditkapital von Banken einen großen Anteil ausmacht, führen steigende Liquiditätsrisiken zu einer vorsichtigen Kreditvergabe. Dies erschwert es Unternehmen, neue Projekte umzusetzen, oder verzögert deren Umsetzung, was zu einem tatsächlichen Angebotsmangel und steigenden Preisen führt.
Gleichzeitig weist das Rechtssystem trotz zahlreicher Anpassungen noch immer viele Überschneidungen auf, ist unklar und erschwert die Umsetzung. Langwierige Verwaltungsverfahren, mangelnde Abstimmung zwischen den zuständigen Behörden und Kommunen sowie begrenzte Verwaltungskapazitäten auf lokaler Ebene verlangsamen zudem Investitionen in den Wohnungsbau und die Bereitstellung von Wohnraum.
Neben rechtlichen und kapitalbezogenen Faktoren steigen auch die Inputkosten für Wohnungsbauprojekte. Grundstückspreise, Kosten für die Geländebereinigung, Nutzungsgebühren, Steuern, Gebühren und Baumaterialpreise steigen, ohne dass es einen strengen Kontrollmechanismus gibt. Diese Kosten fließen letztendlich in den Verkaufspreis ein und wälzen die Last auf den Käufer ab – so die Analyse von Herrn Hung.
Tatsächlich geben viele Unternehmen an, dass die aktuelle Grundstückspreisliste und die Berechnungsmethode für die Grundstücksnutzungsgebühren die Projektentwicklungskosten stark belasten. Gleichzeitig sind die Grundstücksbewertung und die Erhebung der Grundstücksnutzungsgebühren von Ort zu Ort uneinheitlich, was zu mangelnder Transparenz und steigenden Investitionskosten führt.
* Marktrestrukturierung
Angesichts der oben beschriebenen Situation gab Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group und Mitglied des Exekutivkomitees des vietnamesischen Immobilienverbands, eine Reihe konkreter und umsetzbarer Empfehlungen zur Dämpfung der Wohnungspreise im Zeitraum 2025–2027. Erstens sei es notwendig, zeitnah eine neue, angemessenere Grundstückspreisliste zu erstellen und zu veröffentlichen sowie gleichzeitig die rechtlichen Hürden gründlich abzubauen, um Unternehmen eine reibungslosere Projektabwicklung zu ermöglichen.
Gleichzeitig schlug Herr Que für von Privatpersonen versteigerte Grundstücke vor, einen Mechanismus zur Begrenzung der Übertragungen auf zwei Jahre, die Anforderung hoher Anzahlungen, den Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit und die gleichzeitige Durchsetzung der Zahlung innerhalb von sieben Tagen nach Zuschlag zu erzwingen, um Spekulationen und das Horten von Grundstücken in Erwartung von Preissteigerungen zu unterbinden.
Gleichzeitig ist es notwendig, die Primärgewinnmarge von Wohnungsbauprojekten zu kontrollieren und auf maximal 50 % zu begrenzen. Denn laut Herrn Que weisen viele Projekte derzeit eine zwei- bis dreifach höhere Gewinnspanne auf, wodurch der Verkaufspreis mehr als das Doppelte der tatsächlichen Kosten beträgt. Beispielsweise kostete ein Luxuswohnungsprojekt in Hanoi im Jahr 2022 40 Millionen VND/m² bei Baukosten von etwa 25 Millionen VND/m². Bis 2025 wird der Preis jedoch auf 90 Millionen VND/m² steigen, während die Kosten nur auf etwa 35 Millionen VND/m² ansteigen.
Insbesondere ist es notwendig, den sozialen Wohnungsbau in und um Großstädte herum mit synchroner Planung und guter Infrastruktur massiv auszubauen, um ein Angebot zu schaffen, das der tatsächlichen Marktnachfrage entspricht.
Dr. Bui Duc Hung teilte diese Ansicht und betonte, dass ein Umdenken notwendig sei und Investitionen im Wohnungssektor vom Kauf und Verkauf hin zu verstärkten Investitionen in Mietwohnungen und Mietkauf verlagert werden müssten. Dies sei als Durchbruch in der Umsetzung der Sozialwohnungspolitik zu werten.
Dies löst nicht nur das Wohnungsproblem, sondern bietet auch eine Lösung zur Regulierung der sozialen Arbeit. Arbeitnehmer können jeden beliebigen Arbeitsplatz wählen, sofern sie über eine ihrem Einkommen angemessene Unterkunft verfügen; dies gilt insbesondere im Zuge von Umstrukturierungen, der Einführung einer zweistufigen Kommunalverwaltung, der Zusammenlegung von Provinzen, der Abschaffung der Bezirksebene und der Fusion von Gemeinden.
„Die Ideologie der Verfassung von 2013, der Parteiresolutionen und der sozioökonomischen Entwicklungsstrategie 2021–2030 stellt klar: ‚Staat, Gemeinschaft und Bevölkerung tragen die Verantwortung für die Wohnungsentwicklung.‘ Insbesondere muss der Staat eine führende Rolle bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus übernehmen. Daher ist es notwendig, das Modell von Unternehmen mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben im Bereich des Baus und der Verwaltung von Sozialwohnungen zu überprüfen“, schlug Dr. Bui Hung vor.
Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, erklärte zum Immobilienmarkt, dass es derzeit nicht an Objekten mangele, sondern an geeigneten Objekten. Die meisten Käufer suchten nicht nach Wohnungen zum Wohnen, sondern nach Investitions- oder Spekulationsobjekten mit der Erwartung, Gewinn zu erzielen. Gleichzeitig könnten sich diejenigen, die tatsächlich Wohnraum benötigen, diesen aufgrund der hohen Preise nicht leisten.
Einige aktuelle Maßnahmen zur Landnutzungsplanung und Stadtentwicklung, die zwar auf Marktkontrolle abzielen, behindern unbeabsichtigt das Angebot. Beispielsweise erschweren Vorschriften zur Grundstücksteilung und zum Grundstücksverkauf oder der Mechanismus der „selbstverhandelten Entschädigung“ die Umsetzung kleinerer Projekte erheblich und reduzieren so die Flexibilität und Dezentralisierung des Marktes deutlich.
Laut Herrn Quang sind zur Senkung der Wohnungspreise daher nicht nur Lösungen in Bezug auf Kapital und Verwaltungsverfahren erforderlich, sondern auch tiefgreifendere Reformen in den Bereichen Planung, Landnutzung, Finanzmanagement und Ausrichtung auf eine nachhaltige Wohnungsentwicklung.
Premierminister Pham Minh Chinh hat wiederholt die strategische Rolle des sozialen Wohnungsbaus in der sozioökonomischen Entwicklungspolitik betont, der nicht nur der sozialen Sicherheit dient, sondern auch zur makroökonomischen Stabilität beiträgt.
Sozialwohnungen gelten daher als Hebel zur Marktregulierung. Um die Wohnungspreise zu senken, muss der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus als nationale Investitionspriorität mit spezifischen Mechanismen in den Bereichen Kapital, Grundstücke, Steuern und Planung behandelt werden. Gleichzeitig ist es notwendig, private Unternehmen durch gezielte und realisierbare Anreizprogramme zu einer stärkeren Beteiligung in diesem Segment zu bewegen.
Experten sind sich im Allgemeinen einig, dass das Problem sinkender Wohnungspreise nicht durch wenige Einzelmaßnahmen oder kurzfristige Maßnahmen gelöst werden kann. Es handelt sich um ein Problem, das viele Bereiche berührt, von Stadtplanung, Recht, Finanzen und Steuern bis hin zu Wohnungsbaukonzepten und makroökonomischen Strategien.
Insbesondere bedarf es einer engen Abstimmung zwischen Ministerien, Behörden, Kommunen und der Wirtschaft. Vor allem aber müssen wir die Denkweise im Wohnungsbau ändern, sodass er den Menschen dient und nicht nur als Anlageinstrument. Wenn der Immobilienmarkt zu seinem wahren Wert zurückfindet – mit passenden Angeboten und fairen, transparenten Preisen –, werden mehr Menschen Zugang zu Wohnraum haben, und die Wirtschaft wird von einem stabilen, gesunden und nachhaltigen Markt profitieren.
Quelle: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm
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