Bei einer kürzlich abgehaltenen Sitzung des Ständigen Regierungsausschusses zur Lage auf dem Immobilienmarkt forderte der Premierminister Ministerien, Sektoren und Kommunen auf, dringend Maßnahmen zu ergreifen, um die Ursachen für den Anstieg der Immobilienkosten und -preise zu klären und gleichzeitig Hindernisse zu beseitigen, um eine gesunde Marktentwicklung zu fördern, die dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht wird.
Engpässe verschärfen die Versorgung
In der Anweisung des Regierungschefs wird die Forderung nach einer Reduzierung des Zeit- und Kostenaufwands für Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Investitionen, Bauvorhaben und Projektentwicklungen um mindestens 30 % und nach einer strengeren Bekämpfung von Spekulationshandlungen, der Schaffung virtueller Panik und der Manipulation des Marktes betont.
Der Phasenunterschied und die Knappheit an Mittelklassewohnungen haben in letzter Zeit die Preise auf diesem Markt stark beeinflusst. Foto: TAN THANH
Tatsächlich hat sich der Immobilienmarkt nicht entsprechend seinem Potenzial entwickelt, und es bestehen weiterhin viele Engpässe. Einem Bericht des Bauministeriums zufolge ist einer der Hauptgründe für die anhaltend hohen Immobilienpreise ein Ungleichgewicht in der Produktstruktur. Während im Luxussegment (Villen, niedrige Gebäude) ein Überangebot herrscht, ist bezahlbarer Wohnraum, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, äußerst rar. Die Verkaufspreise vieler Produkte liegen derzeit weit über den finanziellen Möglichkeiten der meisten Menschen, insbesondere der mittleren und unteren Einkommensgruppen. „Die Immobilienpreise sind teilweise aufgrund stark gestiegener Inputkosten, insbesondere der Grundstückskosten, aufgrund der neuen Preisliste gestiegen, zusätzlich zu den ungewöhnlich hohen Zuschlagsquoten bei Grundstücksauktionen. Es gibt viele Fälle, in denen sich Investoren zu Gruppen zusammenschließen, um an Auktionen teilzunehmen und dann ihre Anzahlungen zurückzuziehen, um virtuelle Preisniveaus zu schaffen und so Gewinne zu erzielen“, sagte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh.
Darüber hinaus haben Spekulationen und Preissteigerungen durch unqualifizierte Makler ohne Berufszertifikate zu einem Verlust der Markttransparenz geführt. „Viele freiberufliche Makler agieren planlos und verschwören sich, um die Preise in die Höhe zu treiben. Dadurch erleiden die Menschen Verluste und verlieren das Vertrauen in den Markt“, heißt es in dem Bericht des Bauministeriums.
Aus unternehmerischer Sicht erklärte Herr Dang Anh Tu, Generaldirektor der Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, die hohen Immobilienpreise seien eine direkte Folge der explodierenden Inputkosten. „Die langwierigen Verwaltungsverfahren führen zu steigenden Krediten. Bei einem Projekt mit einer Laufzeit von drei bis sechs Jahren können die Gesamtkosten um 20 bis 30 % steigen, was wiederum zu einem entsprechenden Anstieg der Verkaufspreise führt“, so Herr Tu. Er betonte, dass die Produktkosten deutlich sinken und die Käufer davon profitieren würden, wenn die Richtlinie des Premierministers, den Zeit- und Kostenaufwand der Verfahren um 30 % zu verkürzen, erfolgreich umgesetzt werde.
Zur Angebots- und Nachfragestruktur analysierte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group: „Die aktuellen Immobilienpreise spiegeln die Situation wider, dass das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann. Während die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch ist, herrscht ein Engpass auf dem Angebot, da die rechtlichen Fragen der Projekte nur langsam geklärt werden.“ Seiner Ansicht nach seien die jüngsten Bemühungen zur Beseitigung von Hindernissen lobenswert, doch im Vergleich zur langen Stagnationsphase seien die Auswirkungen der Maßnahmen zur Beseitigung der Hindernisse nicht stark genug, um den Markt abzukühlen.
Der Mai-Bericht der DKRA Group zeigt anhand von Daten aus dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass Wohnungen der Klasse A 76 % des neuen Angebots ausmachen. Segmente, die für Mittelverdiener geeignet sind, sind hingegen kaum erschlossen. Der Gesamtmarktverbrauch erreichte weniger als 1.200 Einheiten, ein Rückgang von 11 % gegenüber dem Vorjahr. Dies zeigt, dass die reale Kaufkraft weiterhin gering ist, auch wenn die Preise nicht mehr so stark steigen wie im Zeitraum 2021-2022.
Der Bericht des Bauministeriums für das erste Quartal 2025 zeigt, dass im Land lediglich 3.813 Gewerbewohnungen fertiggestellt wurden. Dies entspricht einem Anstieg von 40 % gegenüber dem gleichen Zeitraum, deckt aber immer noch nicht die Nachfrage. Obwohl das Kreditkapital für Immobilien mehr als 1,56 Milliarden VND erreicht hat, was einem Anstieg von 7 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 entspricht, ist die Auszahlung weiterhin schwierig, da Unternehmen keine Sicherheiten stellen können und viele Projekte noch nicht vollständig abgeschlossen sind.
Darüber hinaus führt die Instabilität der Finanzmärkte, wie Aktien, Gold und Anleihen, dazu, dass weiterhin Geld in Immobilien „flieht“, was zu Preiserhöhungen führt, obwohl keine tatsächlichen Transaktionen stattfinden. Das Fehlen einer Datenbank zur Grundstücksbewertung erschwert es Verwaltungsbehörden und Unternehmen zudem, finanzielle Verpflichtungen zu ermitteln, was die Projektumsetzung zusätzlich verzögert und die Kosten erhöht.
Lockern Sie das Gesetz, öffnen Sie den Weg für den Kapitalfluss
Angesichts zahlreicher Markthindernisse hat der Ständige Regierungsausschuss die zuständigen Behörden beauftragt, sich überschneidende und unangemessene Regelungen dringend zu überprüfen, zu ändern und zu beseitigen. Dabei gilt es insbesondere, sich auf häufige Engpässe wie ausgesetzte Planungen, Schwierigkeiten bei der Ermittlung von Grundstückspreisen, Verfahren zur Umnutzung von Landnutzungen, Investitionsbewertungen und Baugenehmigungen zu konzentrieren.
Laut Statistiken der Task Force 1435 gibt es derzeit landesweit 788 Immobilienprojekte mit Schwierigkeiten, von denen lediglich 136 Projekte (entsprechend 17,3 %) bereits abgeschlossen sind. Bis zu 251 Projekte haben mit Grundstücksproblemen zu kämpfen – das entspricht mehr als 40 % aller Projekte mit Schwierigkeiten. Dies zeigt, dass die Beseitigung von Engpässen bei Grundstücken und Investitionsverfahren die wichtigste Lösung zur Erhöhung des Angebots und zur Senkung der Preise darstellt.
Im Rahmen ihrer Kreditpolitik wurde die Staatsbank beauftragt, die Geschäftsbanken anzuweisen, sich auf die Kreditvergabe für erschwingliche Gewerbeimmobilienprojekte zu konzentrieren und spezielle Kreditpakete für junge Erstkäufer zu entwickeln. Ein weiterer Schwerpunkt lag auf der Erschwerung des Kapitalzugangs, um sowohl Unternehmen als auch Eigenheimkäufern den Zugang zu erleichtern.
Darüber hinaus ist es notwendig, das Rechtssystem für Wohnungsbau, Stadtplanung, Bauinvestitionen und Immobilienwirtschaft zu verbessern. Das Bauministerium arbeitet derzeit mit der Nationalversammlung an einer Resolution zur Pilotierung eines Sondermechanismus für den sozialen Wohnungsbau. Die Förderung von Kapitalflüssen in diesen Bereich wird das Wohnungsproblem der mittleren und unteren Einkommensgruppen lösen – eine wichtige, aber derzeit vernachlässigte Kraft auf dem Markt.
Ein wichtiger Vorschlag ist die Ausweitung der Nachinspektionen und die Reduzierung der Vorinspektionen. Anstatt zu viele Verfahren von Anfang an zu fordern, können einige Anforderungen auf eine spätere Phase verschoben werden. Dies trägt dazu bei, die Investitionszeit zu verkürzen und gleichzeitig die Bauqualität und Rechtssicherheit zu gewährleisten. „Wenn die Verfahren vor dem Bau drei bis fünf Jahre dauern, steigen die Kosten mit Sicherheit. Maßnahmen zur schnellstmöglichen Ausweitung des Angebots sollten Priorität haben“, betonte Herr Vo Hong Thang.
Insbesondere ist es notwendig, die Kapazitäten zur Überwachung und strikten Bekämpfung von Manipulationen und der Entstehung von Marktfieber zu verbessern. Das Bauministerium empfiehlt, die Aktivitäten von Einzelpersonen und nicht-professionellen Maklergruppen zu verschärfen und gleichzeitig die professionellen Standards zu erhöhen, um Transparenz zu gewährleisten. Der Aufbau eines einheitlichen und transparenten Marktdatensystems ist zudem eine wichtige Grundlage für eine bessere Kontrolle von Preisen und Handelsaktivitäten.
Angesichts des angestrebten Wirtschaftswachstums von bis zu 8 % im Jahr 2025 und zweistelligen Wachstumsraten in den Folgejahren ist die Entwicklung eines stabilen und nachhaltigen Immobilienmarktes nicht nur eine wirtschaftliche Notwendigkeit, sondern auch eine Frage der sozialen Sicherheit. Der Abbau rechtlicher Hindernisse, Verwaltungsreformen, die Neuausrichtung der Produktstruktur und die Freigabe von Kapitalströmen sind daher wichtige „G-Punkte“, um die Immobilienpreise abzukühlen und den Immobilienmarkt dem tatsächlichen Bedarf anzupassen.
Quelle: https://nld.com.vn/ha-nhiet-gia-nha-o-goi-ten-nguon-cung-19625061621514353.htm
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