So schwierig es auch sein mag, in Hanoi ein Haus zu besitzen, Hai Phong korrigiert die Grundstücksauktionen, der Markt beginnt einen neuen Zyklus und prognostiziert das "herrschende" Segment

In Hanoi wird es für die Menschen zunehmend schwieriger, Wohnraum zu finden, 2025 beginnt ein neuer Zyklus, Hai Phong wird die Versteigerung von Landnutzungsrechten korrigieren... das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

Die Immobilienpreise in Vietnam steigen rasant , was dazu führt, dass es für viele Menschen immer schwieriger wird, ein Haus zu kaufen. (Foto: Linh An)

Der Zugang zu Wohnraum wird für die Menschen zunehmend schwieriger.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass die Steigerungsrate der Immobilienpreise in Vietnam zu den höchsten weltweit gehöre, was zur Folge habe, dass es für die Menschen immer schwieriger werde, ein Haus zu kaufen.

Demnach stiegen die Immobilienpreise in Vietnam von 2019 bis 2024 innerhalb von fünf Jahren um 59 %. Dieser Anstieg ist deutlich höher als in entwickelten Ländern wie den USA (54 %), Australien (49 %), Japan (41 %), Singapur (37 %) usw.

Aufgrund dieser Preissteigerungen erklärte Herr Quoc Anh, dass die Einwohner Hanois, vorausgesetzt, ihr gesamtes Einkommen wird für den Hauskauf verwendet, 169 Jahre arbeiten müssten, um ein Haus mit Straßenfront zum durchschnittlichen Verkaufspreis von 22,8 Milliarden VND pro Einheit zu erwerben. Für ein Einfamilienhaus zum durchschnittlichen Verkaufspreis von etwa 6,3 Milliarden VND pro Einheit bräuchten sie 132 Jahre. Für eine Wohnung, die derzeit durchschnittlich 3,1 Milliarden VND kostet, benötigten sie ebenfalls 23 Jahre.

Laut Forschungsdaten des vietnamesischen Maklerverbands (VARS) liegt das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines Hauses zum Durchschnittspreis in Hanoi etwa 2,3- bis 10-mal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi.

Konkret belief sich das durchschnittliche monatliche Einkommen von Arbeitnehmern in Hanoi laut Angaben des Statistischen Zentralamts im dritten Quartal 2024 auf 10,7 Millionen VND. Geht man von einem Vierpersonenhaushalt aus, von denen zwei im erwerbsfähigen Alter sind, ergibt sich ein monatliches Gesamteinkommen von rund 21,4 Millionen VND.

Bei einem durchschnittlichen Preis von 70 Millionen VND/m² für Erstwohnungen im Jahr 2024 und Preisen ab 60 Millionen VND/m² für neu eröffnete Projekte müssen Käufer, um eine Wohnung in Hanoi erwerben zu können, über ein Mindesteinkommen zwischen 45 Millionen und 210 Millionen VND/Monat verfügen, abhängig von der Lage.

Die erhebliche Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Durchschnittseinkommen und den Immobilienpreisen macht den Hauskauf in Hanoi heute für die meisten Haushalte mit durchschnittlichem oder sogar gutem Einkommen nicht nur zu einer Herausforderung, sondern schlichtweg unmöglich. In zentralen Bezirken wie Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung oder Tay Ho beträgt die Differenz zwischen dem für die Hypothekenzahlung erforderlichen Mindestjahresgehalt und dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen bis zu zehnstellige Beträge. In den Vororten wie Ha Dong, Bac Tu Liem oder Long Bien sind die Preise zwar erschwinglicher, eignen sich aber nur für Einzelpersonen und Haushalte mit einem monatlichen Einkommen von 40 bis 60 Millionen Yuan.

Die Berechnungen basieren auf dem durchschnittlichen Hauspreis in den jeweiligen Bezirken und der Annahme, dass Käufer 70 % des Hauswertes mit einem durchschnittlichen Jahreszins von 8 % über 20 Jahre finanzieren können. Gemäß den Finanzgrundsätzen sollte die monatliche Rate 40 % des Einkommens nicht übersteigen. Demnach liegt das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam etwa zwei- bis dreimal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen von Arbeitnehmern in Hanoi.

In den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da und Tay Ho liegt das erforderliche Mindesteinkommen bei über 1 Milliarde VND pro Jahr, was einem Unterschied von etwa dem 3,7- bis 8-Fachen entspricht. In den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan beträgt der Unterschied das 3- bis 3,5-Fache.

Herr Le Bao Long, Marketingdirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise 84 % der Käufer weiterhin Kredite aufnehmen müssen. Haushalte mit einem monatlichen Gesamteinkommen von unter 40 Millionen VND weisen mit 69 % die höchste Kreditquote auf. Bei Haushalten mit einem monatlichen Gesamteinkommen zwischen 41 und 70 Millionen VND liegt die Kreditquote bei 18 %, bei 71 bis 100 Millionen VND bei 9 %. Haushalte mit einem monatlichen Gesamteinkommen von über 100 Millionen VND zahlen hingegen nur 4 % Kredit.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, wird die Gruppe der Kreditnehmer jedoch mit vielen unvorhersehbaren Faktoren konfrontiert sein. So kann beispielsweise eine Wirtschaftskrise das Einkommen der Hauskäufer verringern, ihre Zahlungsfähigkeit beeinträchtigen oder den Druck auf die Schuldenrückzahlung erhöhen. Die Bankzinsen sind nicht fix, und Zinsanpassungen können in manchen Phasen die Immobilienkredite verteuern, sodass die Ratenzahlungen unter Umständen nicht mehr geleistet werden können. Darüber hinaus werden einige Kreditnehmer abwarten oder eine Wohnung mieten, um finanziell flexibler zu sein. Viele Kunden senken außerdem ihre Ansprüche an den Hauskauf, um sich so schnell wie möglich Wohneigentum leisten zu können.

Städtische Grundstücke in den Provinzmärkten werden dominieren

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, erklärte, dass nach einer langen Marktkrise die Anleger, die mit ihren Investitionen zu kämpfen hatten, ihre Liquidität und ihren Anlagemarkt neu ausrichten mussten. In den letzten zwei Jahren flossen die Mittel vor allem in den Wohnungssektor, da dieser Markt und insbesondere dieses Segment den realen Bedarf deckten – eine enorme und anhaltende Kapitalnachfrage in Hanoi. Die hohe Konzentration von Investoren trieb die Immobilienpreise in Hanoi schnell und stark in die Höhe und wirkte sich positiv auf die Märkte der umliegenden Provinzen aus, wodurch diese erste Anzeichen einer Erholung zeigten.

Aktuell sind die Immobilienpreise in Hanoi zu hoch und gleichen sich allmählich dem Entwicklungstempo der umliegenden Provinzen an. Diesem Trend folgend, wird der Immobilienmarkt im Norden, insbesondere in Hanoi, im Jahr 2025 keinen so starken Preisanstieg wie 2024 verzeichnen. Angesichts der hohen Wohnpreise werden die Menschen eher vom Kauf von Häusern absehen und stattdessen mieten. Das für den Hauskauf vorgesehene Geld investieren sie stattdessen in den Provinzen oder auf dem Land.

Auf den Provinzmärkten wird das Segment der städtischen Grundstücke dominieren, insbesondere Grundstücke mit vollständigen rechtlichen Dokumenten werden stark nachgefragt sein. Käufer bevorzugen Grundstücke und Flachbauten in der Nähe von Industrieparks und Wirtschaftszentren wie Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong und Quang Ninh. Diese Provinzen zeichnen sich durch eine relativ starke wirtschaftliche Entwicklung, ihre Lage an den Hauptverkehrsadern der Hauptstadt und ihre gut ausgebauten Industrieparks sowie ihren florierenden Tourismus aus.

Generell gilt 2025 als Beginn eines neuen Immobilienzyklus. Anstatt der Masse zu folgen, dem Markttrend zu lauern oder sich auf ein bestimmtes „heißes“ Segment zu konzentrieren, sollten Anleger einen Markt wählen, der eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung und der Infrastruktur verknüpft ist. 2025 wird ein Aufschwung der regionalen Märkte am Stadtrand von Hanoi erwartet. Anleger werden sich nach Produkten seriöser Investoren mit vollständigen rechtlichen Dokumenten umsehen. Zudem sollten sie Produkte auswählen, die zu ihren finanziellen Möglichkeiten passen und nicht zu viel Fremdkapital einsetzen.

Hai Phong: Korrektur der Versteigerungsarbeiten zu Landnutzungsrechten

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Hai Phong hat soeben Anweisungen und Aufforderungen an die zuständigen Abteilungen, Zweigstellen und Einheiten herausgegeben, die Versteigerung von Landnutzungsrechten in dem Gebiet zu korrigieren.

Konkret beauftragte der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Hai Phong das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die Volkskomitees der Bezirke mit der Organisation der öffentlichen Bekanntmachung von Planungs-, Flächennutzungs-, Bau- und Stadtplanungsplänen in dem Gebiet, in dem die Landnutzungsrechte versteigert werden, und in den angrenzenden Gebieten; Maßnahmen zu ergreifen, um die Versorgung mit Wohnimmobilien und Grundstücken sicherzustellen, die der Erreichbarkeit und Zahlungsfähigkeit der Mehrheit der Bedürftigen entsprechen, und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zu überwinden.

Bevor der Startpreis für die Versteigerung von Nutzungsrechten anhand der Grundstückspreisliste festgelegt wird, müssen die entsprechenden Grundstückspreise in der Preisliste für das Gebiet und den Ort der Versteigerung gemäß den geltenden Vorschriften überprüft, angepasst und ergänzt werden. Die Durchführung des Versteigerungsplans für Nutzungsrechte muss streng, wissenschaftlich und von den Behörden kontrolliert erfolgen, um Missbrauch der Versteigerung und damit verbundene Marktstörungen zu vermeiden.

Die Bezirksvolkskomitees, Abteilungen, Behörden und relevanten Organisationen sollen den lokalen Landbedarf prüfen, die Infrastruktur für die zur Versteigerung vorgesehenen Grundstücke planen und in diese investieren. Gleichzeitig sollen sie geeignete Mittel für die Umsiedlung und die Zuteilung von Land ohne Versteigerung von Nutzungsrechten an die vorgesehenen Personen bereitstellen. Sie sollen den Einsatz von Informationstechnologie und die digitale Transformation bei der Organisation von Versteigerungen von Nutzungsrechten fördern, um Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten. Sie sollen gegenüber dem Gesetz und dem Stadtvolkskomitee verantwortungsbewusst handeln und bei der Organisation und Durchführung von Versteigerungen von Nutzungsrechten Öffentlichkeit, Transparenz und Objektivität gewährleisten sowie die Interessen des Staates und die Rechte und Interessen der Beteiligten schützen.

Ersuchen Sie das Justizministerium, die Versteigerungsorganisationen anzuweisen, auf Grundlage der geltenden Rechtsvorschriften geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um Informationen über die Teilnahme an Auktionen streng zu verwalten und Fälle mit ungewöhnlichen Anzeichen bei Auktionen, wie z. B. die Registrierung einer Person oder einer Personengruppe zur Gebotsabgabe für mehrere Grundstücke im selben Versteigerungsgebiet, oder die Abgabe ungewöhnlich hoher Gebote oder den Zuschlag für hohe Gebote, aber das Nichteinzahlen von Anzahlungen, umgehend zu erkennen und den Grundstückseigentümern und zuständigen Behörden zur Einleitung geeigneter Maßnahmen zu melden.

Die Polizei von Hai Phong geht proaktiv gegen Organisationen und Einzelpersonen vor, die bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten gegen die Vorschriften verstoßen und strafrechtlich verfolgt werden müssen.

Hung Yen hat erfolgreich 273 Grundstücke versteigert.

Die Lac Viet Joint Stock Auction Company gab bekannt, dass sie am 9. Februar erfolgreich die Nutzungsrechte an 273 Grundstücken im nördlichen Wohngebiet des Bezirks-Sport-, Kultur- und Wohnkomplexes in der Stadt An Thi in der Provinz Hung Yen versteigert hat.

Frau Do Thi Hong Hanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Lac Viet Joint Stock Auction Company, erklärte, dass das Unternehmen über 4.000 Gebotsunterlagen erhalten habe. Am Auktionstag nahmen fast 2.000 Personen teil.

Die 273 versteigerten Grundstücke haben eine Gesamtfläche von 30.571,9 Quadratmetern und einen Gesamtstartpreis von 645,747 Milliarden VND.

Die Grundstücke haben eine Fläche von 90–295,2 m². Der Startpreis liegt zwischen 19,2 und 31,2 Millionen VND/m², was einem Startpreis von über 1,7 Milliarden bis über 7,8 Milliarden VND pro Grundstück entspricht. Die Versteigerung erfolgt in einer einzigen Runde per geheimer Direktversteigerung mit aufsteigenden Geboten.

Die Auktionsergebnisse zeigten, dass der Gesamtpreis der gewonnenen Gebote mehr als 1.503,3 Milliarden VND betrug, eine Differenz von 857,631 Milliarden VND, ein Anstieg von 232,81 %.

Dabei liegt der höchste Auktionspreis bei 120 Millionen VND/m² und der niedrigste bei 36 Millionen VND/m².

Laut Auktionsveranstalter erzielte das Eckgrundstück mit der besten Lage und einer Fläche von über 200 Quadratmetern den höchsten Zuschlagspreis.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html