Ohne die Ermittlung des marktgerechten Grundstückspreises wird es bei der Entschädigung zu keinem Ergebnis kommen.

Während der Gruppendiskussion über den Entschließungsentwurf der Nationalversammlung, der eine Reihe von Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes vorsieht, verbrachten die Abgeordneten der Nationalversammlung am Morgen des 19. November viel Zeit damit, die Gründe zu analysieren, warum Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung weiterhin ein Brennpunkt sind.

Insbesondere der Delegierte Nguyen Quang Huan (Ho-Chi-Minh-Stadt) betonte, dass alle Reformbemühungen leicht in eine Sackgasse geraten könnten, wenn das Problem der Grundstückspreise nicht gründlich gelöst würde.

„Falsche Methode zur Ermittlung des Grundstückspreises“

Laut Herrn Huan weist der Resolutionsentwurf auf zwei wesentliche Schwierigkeiten hin: die Erhebung von Eingangsdaten zur Ermittlung der Grundstückspreise und den Mechanismus zur Auswahl von Bewertungssachverständigen. Dies sei auch der Grund für die jahrelange Unzufriedenheit und die anhaltenden Beschwerden.

„Der Grund dafür ist, dass wir von Anfang an festgestellt haben, dass die eingegebenen Grundstückspreisinformationen fehlerhaft waren und nicht dem Geist der Resolution 18 entsprachen, die die Orientierung am Marktmechanismus vorsieht. Wir hatten zwar erklärt, uns am Marktpreis zu orientieren, sind dann aber zu den alten Vorgehensweisen zurückgekehrt, was bereits bei der Preisfindung zu Verwirrung geführt hat. Zudem haben wir nicht geklärt, was genau mit „Marktpreis“ gemeint ist“, analysierte der Delegierte.

Delegierter Nguyen Quang Huan (HCMC) (Foto: Quang Khanh).

Er sagte, das gegenwärtige Verständnis von „Marktpreis“ sei ein ganz anderes. Mancherorts stütze man sich lediglich auf wenige Einzeltransaktionen oder den Verkauf von Grundstücken zu einem hohen Preis und betrachte dies als allgemeingültige Grundlage, obwohl es sich nur um eine private Transaktion handle, die den tatsächlichen Wert nicht widerspiegele.

Seiner Ansicht nach müssen die Marktpreise über einen ausreichend langen Zeitraum ermittelt werden, möglicherweise von 6 Monaten bis zu 1 Jahr, in Verbindung mit dem Prozess der Ankündigung der Planung, der Erstellung von Berichten zur Bewertung der Auswirkungen der Umsiedlung und der Ankündigung der Landrückgewinnung.

Der Delegierte verwies auf internationale Erfahrungen, etwa die der Weltbank , die mit einem „Stichtag“ arbeitet – dem Zeitpunkt, an dem der Staat die Rücknahme von Grundstücken ankündigt. Vermögenswerte, die nach diesem Datum entstehen, werden nicht mehr für Entschädigungen berücksichtigt, um psychologisch bedingte Preisschwankungen zu vermeiden. Er betonte, dass allein die Ankündigung der Planung aufgrund von Verhaltensfaktoren und nicht aufgrund der Bodenrente zu einem sofortigen Anstieg der Grundstückspreise führen werde.

„Ohne einen systematischen Umsiedlungsbericht ist es selbst für den Provinzvolksrat oder das Volkskomitee schwierig, sich einen umfassenden Überblick über die Marktpreise in dem von ihnen verwalteten Gebiet zu verschaffen, was dazu führt, dass jedes Projekt für dasselbe Gebiet unterschiedlich entschädigt wird, was leicht zu Vergleichen und langwierigen Beschwerden führt.“

Die Bevölkerung versteht die Marktpreise nicht so detailliert wie die politischen Entscheidungsträger, aber sobald sie feststellt, dass ihr Grundstückspreis niedriger ist als der des Nachbargrundstücks, wird sie misstrauisch. „Um das Entschädigungsproblem an der Wurzel zu packen, müssen wir daher zunächst das Problem der Grundstückspreise angehen“, sagte der Abgeordnete Nguyen Quang Huan.

Bezüglich des Mangels an lokalen Beratungsunternehmen erklärte Herr Huan, dies dürfe nicht als Hindernis betrachtet werden. Bei einer offenen Ausschreibung und einem angemessenen Stückpreis könnten Beratungsunternehmen aus Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ihre Dienstleistungen auch in den Provinzen und sogar in den Grenzgebieten anbieten.

Er verwies auf ODA-Projekte der Weltbank (WB) und der Asiatischen Entwicklungsbank (ADB), bei denen die Umsiedlungsberichte stets detaillierter seien als die technischen Machbarkeitsstudien.

„Weil dies von Anfang an strikt eingehalten wurde, gab es fast keine Beschwerden. Vietnam kann diese Methode uneingeschränkt auf inländische Investitionsprojekte anwenden“, sagte er.

Notwendigkeit von Transparenz beim Kompensationskoeffizienten und Überwachung der Rückgewinnung

Die Delegierte To Thi Bich Chau (Ho-Chi-Minh-Stadt) erklärte, die Regelung, die den Landerwerb vor der Genehmigung des Entschädigungsplans erlaubt, solle nur dann Anwendung finden, wenn ein unabhängiger Überwachungsmechanismus bestehe. Sie schlug vor, dass der Provinzvolksrat die Maßnahmen direkt überwachen und den gesamten Fortschritt sowie die Liste der betroffenen Haushalte öffentlich zugänglich machen und regelmäßig auf dem elektronischen Informationsportal aktualisieren solle.

Laut ihrer Aussage ist es unbedingt notwendig, den Begriff „dringende Projekte“ nicht zu missbrauchen, um Prozesse zu beschleunigen und Verantwortung zu vermeiden. Während der Umsetzung muss eine Aufsicht durch lokale Volksvertreter, insbesondere die Vaterländische Front, erfolgen, und zwar durch ein „klares, vollständiges und nachvollziehbares“ Kontrollverfahren.

Bezüglich der Entschädigungspreise sagte sie, dass die Anwendung der Grundstückspreistabelle und des Anpassungskoeffizienten angemessen sei, jedoch müsse – Sonderfälle ausgenommen – eine Obergrenze für den Koeffizienten festgelegt werden.

„Die Formel zur Berechnung des Koeffizienten muss veröffentlicht werden, damit Privatpersonen und Unternehmen eine Grundlage für Vergleiche, Überlegungen und Beschwerden haben. Dieses Problem bereitet den Menschen aufgrund mangelnder Transparenz seit vielen Jahren Sorgen“, sagte der Delegierte.

Delegierter bei Thi Bich Chau (Foto: Quang Khanh).

Bezüglich der Aktivitäten zur Sozialkritik betonte Frau Chau, dass die Vaterländische Front eine umfassende Kritikkonferenz organisieren müsse und nicht nur Dokumente zur Meinungsäußerung versenden dürfe. Das Gesetz sehe zwar eine Frist von 15 Werktagen für die Einreichung der Dokumente vor, doch in der Praxis würden diese vielerorts sehr eilig versandt, was die Qualität der Kritik beeinträchtige. Daher schlug sie vor, in den Koordinierungsrichtlinien zwischen der Front, dem Volkskomitee und dem Volksrat klar festzulegen, dass Kritik an sensiblen Themen wie Entschädigungszahlungen in Form einer offiziellen Konferenz mit Abschlussdokument erfolgen müsse.

Ebenfalls im Zusammenhang mit dem Dialogmechanismus erklärte der Delegierte Nguyen Quang Huan, dass die Frist von nur zehn Tagen für die Veröffentlichung des Entschädigungsplans und die anschließende 30-tägige Dialogdauer „zu kurz“ seien. Während ein Machbarkeitsbericht üblicherweise sechs Monate bis ein Jahr in Anspruch nehme, hätten die direkt Betroffenen lediglich etwas mehr als einen Monat Zeit, diesen zu prüfen und darauf zu reagieren.

„Eine Verzögerung von zwei bis drei Jahren bei einem Projekt ist akzeptabel, aber die Betroffenen haben nur 30 Tage Zeit für einen Dialog, was zu kurz ist. Sie brauchen Zeit, um sich mit Anwälten, Experten und sachkundigen Personen zu beraten, bevor sie eine Entscheidung treffen“, sagte Herr Huan und schlug vor, Experten, die bereits für die Weltbank und die Asiatische Entwicklungsbank gearbeitet haben, einzuladen, um den Konsultationsmechanismus zu optimieren.

Dantri.com.vn

Quelle: https://dantri.com.vn/thoi-su/khong-xac-dinh-dung-gia-dat-theo-thi-truong-boi-thuong-se-mai-be-tac-20251119122820493.htm