Hypothekenzinsen auf beispiellosem Tiefstand

Variable Zinssätze bleiben eine große Herausforderung für Eigenheimkäufer

Der Markt für Eigenheimkredite war noch nie so spannend wie heute, als die Geschäftsbanken gleichzeitig eine Reihe von Vorzugskreditpaketen im Gesamtwert von mehreren zehntausend Milliarden VND mit rekordniedrigen Zinssätzen ab 3,88 %/Jahr auflegten.

Überschwemmt mit günstigen Kreditpaketen

Anfang Mai 2025 kontaktierte ein Reporter der Zeitung „Nguoi Lao Dong“ mehrere Geschäftsbanken, indem er sich als jemand ausgab, der einen Eigenheimkredit benötigte, um sich über günstige Kreditpakete zu informieren. Bei der Vietnam Thuong Tin Commercial Bank (VietBank) führten Berater das Paket „0 % Zinsdarlehen – Alles läuft reibungslos“ ein, mit Zinssätzen ab nur 3,99 %/Jahr, einer maximalen Darlehenslaufzeit von 380 Monaten und keiner Tilgung während der ersten 60 Monate. Diese Bank bietet außerdem ein Sonderprogramm für Kunden an, die Wohnungen in verbundenen Projekten kaufen. Dabei werden die Zinsen für den ersten Monat erlassen und für die nächsten 11 Monate des ersten Jahres wird ein Zinssatz von 8 %/Jahr angewendet. Nach Ablauf der Vorzugsfrist wird der Zinssatz periodisch, abhängig von der Kreditlaufzeit, angepasst.

Auch die Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development (Agribank ) ist nicht weit entfernt, wenn es darum geht, bis Ende 2025 ein Vorzugsprogramm für Einzelkunden unter 35 Jahren einzuführen, die Beamte, öffentliche Angestellte oder Arbeiter sind.

Kunden können das Haus, das sie kaufen möchten, als Sicherheit verwenden, mit einem festen Zinssatz von 5,5 %/Jahr für die ersten 3 Jahre, einem Kreditlimit von bis zu 75 % des Kapitalbedarfs und einer maximalen Kreditlaufzeit von 40 Jahren. Insbesondere sind Kunden in den ersten 60 Monaten von der Tilgungspflicht befreit.

Der jüngste starke Anstieg der Immobilienpreise stellt ein Hindernis für die Wirksamkeit der Vorzugskreditpakete dar. Foto: LAM GIANG

Viele andere Banken wie ACB, BIDV, Vietcombank, VIB, VPBank, HDBank, MB, SHB und LPBank führen ebenfalls aktiv Vorzugskreditpakete mit Zinssätzen von 3,88 % oder 3,99 % in der ersten Phase oder festen Zinssätzen von 5,5 % in den ersten 2–3 Jahren durch.

Insbesondere bietet die HDBank ein Sozialwohnungsdarlehenspaket mit einer Laufzeit von bis zu 50 Jahren an, das Menschen mit einem Einkommen von weniger als 15 Millionen VND/Monat hilft, mit Ratenzahlungen von nur 200.000 VND/Tag ein Eigenheim zu besitzen, und so den Kreditnehmern hilft, ihre Finanzen effektiv auszugleichen.

Frau Dinh Thi Thu Thao, stellvertretende Direktorin der Privatkundenabteilung der Asia Commercial Bank (ACB), sagte, dass die ACB nach nur zwei Monaten der Einführung eines Vorzugskreditpakets für Kunden unter 35 Jahren mit Zinssätzen ab 5,5 %/Jahr fast 2.000 Milliarden VND ausgezahlt habe.

Frau Hoai Nam (wohnhaft im Bezirk Binh Thanh in Ho-Chi-Minh-Stadt), die sich für den Kauf einer Immobilie einen Kredit leihen möchte, war überrascht, da sie selten erlebt hatte, dass Banken gleichzeitig so viele Vorzugskreditpakete für den Kauf von Immobilien mit so günstigen Zinssätzen auflegten. Frau Nam erwägt, in Ho-Chi-Minh-Stadt eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten oder langfristig in Grundstücke zu investieren.

„Mir ist aufgefallen, dass manche Banken die Vorzugszinsen und die Kreditlaufzeit auf 30–50 Jahre verlängert haben und die Tilgungsfrist sogar auf bis zu fünf Jahre verlängert wurde. Diese Konditionen sind sehr attraktiv, aber ich habe noch immer keine passende Immobilie gefunden, was zum Teil daran liegt, dass die Immobilienpreise in kurzer Zeit stark gestiegen sind“, erzählte Frau Nam.

Risiken aus variablen Zinssätzen

Obwohl Vorzugskreditpakete viele Chancen mit sich bringen, weisen einige Experten darauf hin, dass für Kreditnehmer auch nach Ablauf der Vorzugsphase noch immer Risiken durch variable Zinssätze bestehen. Denn alle Kreditpakete verfügen über eine Klausel zum nachträglichen Vorzugszinssatz, der auf Grundlage des Zinssatzes für 12-monatige Festgeldanlagen zuzüglich einer Marge von 3,5–5 % berechnet wird und zwischen 11–13 % pro Jahr schwankt. Da die Laufzeit von Eigenheimdarlehen in der Regel über 20 Jahre beträgt, können variable Zinssätze für Kreditnehmer, die sich nicht gut informieren, eine große finanzielle Belastung darstellen.

Frau Dinh Thi Thu Thao sagte, dass große Banken mit stabilen Kapitalquellen oft Vorzugszinssätze anwenden, die auf den Zinssätzen für 12- oder 24-monatige Sparanlagen zuzüglich einer Marge von 3 % oder mehr basieren. Einige kleinere Banken wenden inzwischen möglicherweise variable Zinssätze oder selbst angekündigte Basiszinssätze an, wodurch der Zinssatz nach Ablauf der Aktionsfrist erheblich höher ausfällt.

Der Finanzexperte Dr. Nguyen Tri Hieu warnte, dass variable Zinssätze eine große Herausforderung für Kreditnehmer darstellen. Nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit kann die Belastung durch die Schuldentilgung stark ansteigen, insbesondere für Familien mit geringem Einkommen.

Daher rät er Eigenheimkäufern, darauf zu achten, dass die gesamte Schuldentilgung (Tilgung und Zinsen) 50–60 % des monatlichen Einkommens nicht übersteigt, um Risiken zu vermeiden. Wenn dieses Verhältnis 70–80 % erreicht, geraten die Kreditnehmer bei einem plötzlichen Anstieg der variablen Zinssätze unter großen Druck. „Kreditnehmer müssen die Bedingungen, einschließlich des Zinsanpassungsmechanismus, der Vorfälligkeitsentschädigung und anderer Kosten, sorgfältig prüfen, um nicht in die Zinsfalle zu tappen“, betonte Herr Hieu.

Dr. Le Dat Chi von der Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh City sagte, dass Banken Zinsrisiken auf Kreditnehmer übertragen können, wenn die Kosten für die Kapitalmobilisierung steigen. Um dieses Risiko zu vermeiden, riet er Kreditnehmern, große Banken mit stabilen Kapitalkosten und transparenten Kreditbedingungen zu wählen, um sicherzustellen, dass die Zinssätze nach Abzug der Anreize auf einem angemessenen Niveau bleiben. Der Vergleich von Kreditpaketen und das Verständnis der Zinsspanne nach Abzug der Anreize und damit verbundener Kosten sind wichtige Faktoren, die Kreditnehmer sorgfältig berücksichtigen müssen.

Frau Dinh Thi Thu Thao kam jedoch zu dem Schluss, dass sich der Hypothekenmarkt stark verbessert habe. Banken konkurrieren nicht nur über die Zinssätze, sondern bieten auch Mehrwerte wie Rechtsberatung, erweiterte Kreditkonditionen, die Anpassung flexibler Rückzahlungszeiten und die Erstellung geeigneter Zahlungspläne. „Wenn der Zinssatz nach der Aktion zu hoch ist, können Kunden den Kredit zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen übertragen“, bemerkte Frau Thao.

Das Kreditwachstum entspricht nicht den Erwartungen

Im Jahr 2025 strebt die Bankenbranche ein Kreditwachstum von etwa 16 % an, was 2,5 Milliarden VND entspricht, die in den Markt gepumpt werden. Nach Angaben der Staatsbank wird das Kreditwachstum im gesamten System bis Mitte April 2025 etwa 3,95 % im Vergleich zum Ende des Jahres 2024 erreichen. Allein in Ho-Chi-Minh-Stadt machten die gesamten ausstehenden Immobilienkredite Ende Februar 2025 etwa 28 % der gesamten ausstehenden Schulden in der Region aus, was einem Anstieg von 1,15 % im Vergleich zum Ende des letzten Jahres entspricht. Davon stiegen die ausstehenden Wohnungsbaudarlehen (einschließlich Sozial- und Gewerbewohnungen...) um 0,67 %.

Obwohl die Banken aktiv Eigenheimkredite fördern, fällt die Wachstumsrate nicht wie erwartet aus. Herr Le Huu Nghia, Vorsitzender der Le Thanh Construction Trading Company Limited, sagte, der Hauptgrund sei das mangelnde Angebot. Die Nachfrage nach Krediten für den Immobilienkauf ist sehr groß und es gibt auch reichlich Kapital von Banken, aber die Zahl neuer Projekte auf dem Markt ist sehr begrenzt. „Das größte Problem sind nach wie vor die rechtlichen Verfahren für Projekte. Obwohl viele Anstrengungen unternommen wurden, diese zu beseitigen, stößt die Umsetzung von der Politik in die Praxis noch immer auf zahlreiche Hindernisse. Im Jahr 2025 wird es für viele Projekte schwierig sein, die Verfahren für den Verkauf abzuschließen, und es wird bis 2026 dauern, bis neue Produkte auf den Markt kommen. Wenn es an Produkten mangelt, wird es auch schwierig sein, die Nachfrage der Banken nach Kapitalauszahlungen stark zu steigern“, analysierte Herr Nghia.

Quelle: https://nld.com.vn/lai-suat-vay-mua-nha-thap-chua-tung-co-196250509220950946.htm