Aus Sorge, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden, fragen sich Unternehmen, wie sie Grundstücke bepreisen sollen.

Auf dem Seminar „Grundstücksbewertung: Korrekt und ausreichend“, das heute Morgen (14. Juni) von der Zeitung Thanh Nien veranstaltet wurde, äußerten zahlreiche Wirtschaftsführer und Experten Bedenken und wiesen auf Unzulänglichkeiten bei den Methoden der Grundstücksbewertung hin.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), schätzt, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt noch immer über 58.000 Wohnungen gibt, die keine Eigentumsurkunde (Pink Book) erhalten haben. Ein Grund dafür ist die Blockade bei der Grundstücksbewertung.

Laut Herrn Chau legt das Regierungsdekret 44/2014 zur Regulierung von Grundstückspreisen die Methoden der Grundstücksbewertung fest. In der Praxis sind die Kriterien für die Umsetzung der Bewertung jedoch festgefahren, insbesondere die Überschussmethode. Dies führt dazu, dass zahlreiche Beamte und Angestellte mit dem Gesetz in Konflikt geraten, und auch Unternehmen sind betroffen. Alle Unternehmen wünschen sich verständliche und leicht umsetzbare Regelungen.

Herr Tran Quoc Dung, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Corporation, erklärte, dass eines der aktuellen Probleme darin bestehe, dass die Gebühren für die Grundstücksnutzung einen erheblichen Teil der Kosten für den Bau von Immobilien ausmachten. Wenn die Grundstückspreise zu hoch angesetzt und gleichzeitig die Geschäftskosten nicht vollständig berücksichtigt würden, stiegen die Projektentwicklungskosten in die Höhe. Infolgedessen könnten die Wohnungspreise trotz aller Bemühungen der Beteiligten nur noch steigen, anstatt zu sinken.

Herr Dung schlug vor, die Interessen von Staat, Bevölkerung und Wirtschaft bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren in Einklang zu bringen. Die Landnutzungsgebühren müssten angemessen berechnet werden, um das Problem der marktgerechten Grundstückspreise zu lösen.

Die Bewertung von Grundstücken ist ein Anliegen der Geschäftswelt (Illustration: Trinh Nguyen).

Herr Le Huu Nghia - Generaldirektor der Le Thanh Company - erklärte, dass die Gebühren für die Landnutzung und die tatsächlichen Kosten bei der Erschließung von Grundstücken für Projekte durch Unternehmen im Entwurf des Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise und zur Umsetzung des Landgesetzes von 2024, das voraussichtlich Anfang August in Kraft treten wird, nicht berücksichtigt wurden.

Laut Herrn Nghia muss die Gebühr für die Landnutzung berechnet werden, indem die Gesamtkosten und der Standardgewinn von den Gesamteinnahmen abgezogen werden. Die staatliche Behörde strebt jedoch stets nach maximalen Einnahmen und minimalen Kosten, um die Gebühr zu maximieren. Demgegenüber kann das Unternehmen nachweisen, dass die Kosten gerechtfertigt und die Einnahmen angemessen sind, was zu Konflikten führt.

Herr Nghia erwähnte außerdem, dass Unternehmen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus selbst nach Grundstücken suchen und Entschädigungen zahlen müssen. Dieses Grundstück ist nicht im Kaufpreis enthalten, da der soziale Wohnungsbau vom Staat bereitgestellt wird. Nach Zahlung der Entschädigung erstattet der Staat das Geld zurück. Die Auszahlung der Entschädigung erfolgt jedoch nicht, was sich über Jahre hinzieht und den Investoren Verluste verursacht.

Herr Nguyen Dac Nhan, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landangelegenheiten im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt , hörte sich die Meinungen von Experten und Unternehmen an und räumte ein, dass es im Zuge der Änderung des Dekrets trotz großer Bemühungen immer noch viele unpassende Bestimmungen gebe.

Beispielsweise ist die Wahl der Bewertungsmethode bei der Grundstücksbewertung nach wie vor undurchsichtig. Hinzu kommt, dass die verfügbaren Ressourcen sowohl quantitativ als auch qualitativ begrenzt sind. Beratungsunternehmen scheuen sich aufgrund unzureichender Datenbasis und knapper personeller Ressourcen vor der Durchführung solcher Bewertungen, was zu unobjektiven und intransparenten Ergebnissen führt.

Laut Herrn Nhan hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bei der Entwicklung des Entwurfs einer Verordnung zur Regulierung der Grundstückspreise und zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes von 2024 Ministerien und Behörden wie das Finanzministerium und das Bauministerium begleitet. Das allgemeine Ziel ist es, Anmerkungen von Unternehmen, Experten und Kommunen zu berücksichtigen, um bestehende Probleme anzugehen.

Die Methoden zur Grundstücksbewertung wurden gesetzlich verankert, insbesondere hinsichtlich ihrer Anwendungsfälle und Bedingungen, um Verwirrung bei den zuständigen Stellen zu vermeiden. Auch die Anforderungen an Eingangsdaten, Qualität, Ehrlichkeit und Vollständigkeit sind klar geregelt.

Der Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt betonte ebenfalls seine große Besorgnis hinsichtlich der Bodenbewertung. Denn eine fehlerhafte oder unzureichende Bodenbewertung hätte schwerwiegende Folgen für Unternehmen, Staat und Gesellschaft. Daher werde seine Abteilung weiterhin Anmerkungen und Beiträge entgegennehmen, um ein transparentes und abgestimmtes politisches System zu schaffen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm