Warum Altbauwohnungen weiterhin bei vielen Menschen begehrt sind

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Alte Wohnungen ohne rosa Bücher verkaufen sich immer noch wie warme Semmeln

Laut Lao Dong steigt der Wohnungsbedarf der Bevölkerung in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi . Im Gegenteil: Die Zahl der zum Verkauf stehenden Neubauwohnungen wird immer geringer, was zu einem kontinuierlichen Preisanstieg in diesem Immobiliensegment sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt führt. Selbst Altbauwohnungen, die schon seit vielen Jahren genutzt werden und nicht als Mietkaufobjekte ausgewiesen sind, sind bei vielen Käufern weiterhin gefragt.

Laut einer Umfrage der Zeitung Lao Dong stehen in Hanoi noch viele Wohnungen für rund 1,5 Milliarden VND zum Verkauf. Die meisten davon sind jedoch seit vielen Jahren in Gebrauch oder verfügen über kein Zertifikat. Beispielsweise ist eine Wohnung in Sico (My Dinh, Hanoi) 80 Quadratmeter groß und verfügt über zwei Schlafzimmer und zwei Badezimmer. Laut Makler kann die Wohnung in drei Schlafzimmer umgewandelt werden, ist luftig und verfügt über kein Zertifikat. Der einzige Nachteil ist, dass sie für mehr als 1,6 Milliarden VND verkauft wird, was etwas mehr als 20 Millionen VND/m² entspricht.

Oder eine 68 m² große Wohnung in Thanh Ha Cienco 5 (Thanh Oai, Hanoi) wird für etwas über 1,4 Milliarden VND verkauft, was über 20,5 Millionen VND/m² entspricht.

Eine weitere 46 Quadratmeter große Wohnung in Linh Dam (Hoang Mai, Hanoi) wird für 1,4 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Laut Makler ist diese Wohnung voll möbliert und verfügt über kein Zertifikat. Bei Abschluss der Transaktion wird jedoch ein klarer Kaufvertrag vorliegen.

Warum?

Den Recherchen eines Reporters von Tien Phong zufolge haben die meisten Eigenheimkäufer mit echtem Wohnbedarf aufgrund des begrenzten Angebots und der ständig steigenden Immobilienpreise Schwierigkeiten.

Die Immobilienpreise steigen zu stark und sind für die Mehrheit der Bevölkerung nicht mehr erschwinglich. Dadurch sinkt die Marktliquidität im Wohnungssegment weiter.

Laut einem Bericht des Bauministeriums machten im vierten Quartal 2023 Wohnungen mit Preisen zwischen 51 und 70 Millionen VND/m2 63 % des neuen Angebots aus, ein Anstieg von 24 % gegenüber dem Vorjahr. Der Großteil des Angebots auf dem Immobilienmarkt entfällt heute auf das Wohnungssegment mit Preisen zwischen 3,5 und über 4 Milliarden VND.

Laut dem jüngsten Bericht der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung ist der anfängliche Verkaufspreis (Verkaufspreis von Investoren) von Wohnungen unter anderem deshalb so hoch, weil es nur wenige Investoren mit Projekten gibt. Investoren mit Angebot in dieser Phase sind meist Großinvestoren ohne finanzielle Schwierigkeiten. Daher wird der Angebotspreis hoch angesetzt, um den Gewinn zu maximieren.

Bemerkenswert ist, dass es in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kaum neue Projekte mit Preisen von 40–50 Mio. VND/m² gibt. Auch in benachbarten Provinzen und Städten liegen die Preise für Apartmentprojekte bei rund 40 Mio. VND/m². Derzeit liegt der Durchschnittspreis für Erstwohnungen in Hanoi bei 51,7 Mio. VND/m² und in Ho-Chi-Minh-Stadt bei bis zu 71 Mio. VND/m².

Das Preisniveau für Erstwohnungen lässt sich aufgrund der Inputkosten (Wohnungsindex und Baustoffpreise steigen jährlich um etwa 6 %), der Inflation und der hohen Zinsen nur schwer senken. Während die Zahl neu genehmigter Gewerbewohnungsprojekte immer geringer wird, ist in den zentralen Lagen kaum noch Bauland verfügbar.

Der kontinuierliche Anstieg der Verkaufspreise für neue Wohnungen durch Investoren lässt vielen Menschen mit echtem Wohnbedarf keine Wahl.

Laut Frau Do Thu Hang, Senior Director of Research and Consulting bei Savills Hanoi, bieten sich angesichts des begrenzten Angebots und der hohen Primärpreise für Menschen mit echtem Wohnbedarf Chancen auf dem Sekundärmarkt (An- und Verkaufspreise zwischen Privatpersonen). Der Sekundärmarkt bietet den Vorteil, dass viele Kaufoptionen, erschwingliche Preise und mehr Rechtssicherheit geboten werden.

Nach Ansicht vieler Experten wird der Sekundärmarkt für Wohnimmobilien in Hanoi dank attraktiver Preise weiterhin ein stabiles Transaktionsvolumen aufweisen, insbesondere in Bezirken außerhalb der Innenstadt, in denen die Preise niedriger sind als im Zentrum und eine zunehmend vollständige Verkehrsinfrastruktur vorhanden ist.

Im Jahr 2024 wird sich dieser Trend fortsetzen, da das Immobilienangebot keine deutlichen Verbesserungen zeigt und die Preise weiter steigen. Trotz vieler positiver Signale benötigen die Wirtschaft im Allgemeinen und der Immobilienmarkt im Besonderen mehr Zeit, um sich sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Liquidität zu erholen.

Dao Vu (T/h)

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Quelle