Gründe für die zunehmenden Wohnungspreise: Bauträger von Sozialwohnungsprojekten erzielen selten einen Gewinn von 10%.

Im Jahr 2025 werden erschwingliche Wohnungen einen stärkeren Preisanstieg verzeichnen als Luxuswohnungen; Hanoi steht kurz vor der Markteinführung von fast 14.000 Häusern zum Verkauf, von denen die meisten teuer sind; Hanoi fordert die Polizei auf, gegen Bestechung beim Kauf von Sozialwohnungen vorzugehen.

Gründe für die zunehmenden Wohnungspreise: Bauträger von Sozialwohnungsprojekten erzielen selten einen Gewinn von 10%.

Im Jahr 2025 werden erschwingliche Wohnungen einen stärkeren Preisanstieg verzeichnen als Luxuswohnungen; Hanoi steht kurz vor der Markteinführung von fast 14.000 Häusern zum Verkauf, von denen die meisten teuer sind; Hanoi fordert die Polizei auf, gegen Bestechung beim Kauf von Sozialwohnungen vorzugehen.

Hier die Highlights des Immobilienmarktes dieser Woche.

Jeder Quadratmeter einer Wohnung trägt die Last dutzender verschiedener Kosten.

Reporter von Baodautu.vn (Online-Zeitung für Investitionen) befragten den Markt und zahlreiche Unternehmen. Alle gaben an, dass die Preiserhöhung nicht vom Bauträger, sondern aufgrund gestiegener Investitionskosten vorgenommen wurde. Insbesondere bei Wohnprojekten umfasst der Quadratmeterpreis mindestens zehn verschiedene Kostenarten.

Steigende Grundstücks- und Baukosten in Verbindung mit langwierigen Genehmigungsverfahren haben zu einem starken Anstieg der Wohnungspreise geführt.

Zunächst einmal sind da die Grundstückskosten. Um ein Immobilienprojekt zu entwickeln, benötigen Investoren Land, und die Grundstückspreise sind derzeit recht hoch. Beispielsweise kostet in Binh Duong , einem an Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzenden Gebiet, ein für ein Immobilienprojekt geeignetes Grundstück von über 5.000 m² zwischen 200 und 300 Milliarden VND. Unternehmen verwenden üblicherweise nur 30 % ihres Eigenkapitals für den Grundstückserwerb und finanzieren den Rest über Kredite von Banken zu Zinssätzen von in der Regel rund 10 % pro Jahr.

Zweitens, selbst wenn das Land verfügbar ist, muss, falls es noch nicht gerodet wurde, eine Entschädigung für die Landrodung geleistet werden, und diese Kosten machen in der Regel 30 % der Investitionskosten aus.

Drittens wird das Unternehmen nach dem Erwerb des Grundstücks die rechtlichen Verfahren für das Projekt einleiten, wobei die Kosten für die Einholung der Genehmigungen zwischen 10 und 15 % des gesamten Investitionskapitals des Projekts liegen.

Viertens gibt es die Grundsteuer. Diese Steuer wird gemäß der von der Provinz oder Stadt herausgegebenen Grundstückspreisliste auf Grundlage der aktuellen Grundstückspreisliste erhoben.

Fünftens fallen Baukosten an. Derzeit steigen die Preise für Zement, Ziegel, Stahl, Sanitäranlagen und Inneneinrichtung. Bei Luxusprojekten liegen diese bei 20–30 Millionen VND/m², bei Projekten der mittleren Preisklasse bei 15–20 Millionen VND/m². Die anfänglichen Investitionskosten werden üblicherweise über Bankkredite finanziert. Für ein 20-stöckiges Gebäude mit über 700 Wohneinheiten und einem Untergeschoss belaufen sich die Baukosten bei einem üblichen Zinssatz von 10 % und einer Bauzeit von 28 Monaten auf rund 1 Billion VND. Somit entfallen fast 300 Milliarden VND auf die Bauzinsen, die in den Verkaufspreis der Wohnungen einkalkuliert werden.

Sechstens sind da die Marketing- und Vertriebskosten. Diese Kosten betragen etwa 10 % des Investitionskapitals des Projekts und werden ebenfalls zum Verkaufspreis an die Kunden hinzugerechnet.

Siebtens fällt die Maklerprovision an. Im aktuellen Wohnungsmarkt beträgt diese 6–7 % des Verkaufspreises jeder verkauften Einheit. Diese Kosten werden ebenfalls zum Verkaufspreis der Immobilie hinzugerechnet.

Achtens fallen Vertriebskosten an, beispielsweise Rabatte wie die Vergabe von Gold oder Autos an Kunden. Diese Kosten belaufen sich auf etwa 1 % des Produktwertes.

An neunter Stelle steht der Aufwand für die Körperschaftsteuer, der 20 % beträgt.

Zehntens wird für jedes Projekt eine Kosten-Nutzen-Analyse durchgeführt. Die Gewinnspanne wird vom Unternehmen so berechnet, dass sie mindestens 20 % beträgt.

Schließlich kommen noch die Projektmanagementkosten und die Gehälter der Mitarbeiter des Unternehmens hinzu.

Ganz abgesehen davon, dass bei einer Verzögerung der rechtlichen Verfahren des Projekts um 4-5 Jahre die jährlichen Bankzinsen, die dem Unternehmen für das Darlehen entstehen, direkt auf den Hauspreis umgelegt werden.

Im Jahr 2025 werden erschwingliche Wohnungen einen stärkeren Preisanstieg verzeichnen als Luxuswohnungen.

Die Vietnam Report Joint Stock Company veröffentlichte kürzlich ihr Ranking der zehn renommiertesten Immobilienunternehmen für das Jahr 2025. Bemerkenswert ist, dass das Ranking auch Prognosen zur zukünftigen Entwicklung der Immobilienpreise enthält. Die Umfrage ergab, dass die meisten Unternehmen mit weiter steigenden Preisen im Jahr 2025 rechnen.

Immobilienpreisschwankungen nach Segmenten.

Im Einzelnen wird es in den Segmenten Wohnungsbau, Luxuswohnungen, Bürovermietung, Industrieimmobilien und Grundstücke einen leichten Preisanstieg von weniger als 10 % geben.

Im Segment der bezahlbaren bis mittelpreisigen Wohnungen und Häuser wird hingegen mit deutlicheren Preissteigerungen zwischen 20 % und 30 % gerechnet. Im Bereich der Ferienimmobilien gehen Unternehmen von relativ stabilen Preisen aus. Dieses Segment erholt sich nach der schwierigen Phase am langsamsten.

Vietnam Report stellt fest, dass der Immobilienmarkt nach Bekanntwerden von Fusionen vor Ort erheblichen Schwankungen unterliegt. Viele Investoren suchen derzeit aktiv nach Grundstücken in Gebieten, die zu Verwaltungszentren ausgebaut werden sollen. Dies hat zu einem starken Anstieg der Grundstückspreise geführt, wobei in einigen Gebieten bereits vor offiziellen Ankündigungen Preissteigerungen von bis zu 20 % zu verzeichnen waren.

In Hanoi werden demnächst fast 14.000 Häuser zum Verkauf angeboten, die meisten davon zu hohen Preisen.

Das Bauamt von Hanoi hat die Liste der zukünftigen, zum Verkauf stehenden Wohnbauprojekte in der Stadt aktualisiert. Demnach wurden elf neue Wohnbauprojekte genehmigt, wodurch das Angebot um 13.995 Wohneinheiten erweitert wird.

In Ha Dong ist ein neues Apartmentprojekt gestartet, dessen Wohnungen jetzt zum Verkauf stehen. Foto: Thanh Vu

Davon dominieren weiterhin Wohnungen mit 8.798 Einheiten in 5 Projekten. Das Segment der Flachbauten umfasst 6 Projekte mit 5.197 Einheiten.

Die meisten Apartmentprojekte befinden sich in den beiden großen Stadtgebieten Ocean Park und Smart City. Masterise Homes bietet mit 2.461 Einheiten die meisten Wohnungen zum Verkauf an. Es handelt sich dabei um Wohnungen in den Hochhäusern Z34, U38 und U38A auf dem Grundstück B6-CT01 (Ocean Park 1).

Darüber hinaus wird in Kürze ein weiteres Projekt im Ocean Park mit über 2.000 Wohnungen realisiert. Es handelt sich dabei um den Apartmentkomplex U26A, T26M, Z30 auf Grundstück B4-CT01, der von CapitaLand entwickelt wird.

Im Segment der Flachbauten befinden sich die beiden größten Projekte im Westen Hanois. Das Stadtentwicklungsprojekt Sunshine Grand Capital mit rund 2.300 Wohneinheiten wurde bereits zum Verkauf freigegeben. Es erstreckt sich über die Gemeinden Tan Lap und Tan Hoi (Bezirk Dan Phuong) sowie Duc Thuong und Duc Giang (Bezirk Hoai Duc).

Ebenfalls im Bezirk Dan Phuong hat Vingroup für ihr Stadtentwicklungsprojekt Green City die Genehmigung zum Verkauf von 2.279 Wohneinheiten erhalten. Das Projekt erstreckt sich über eine Fläche von 133,4 Hektar und liegt in den vier Gemeinden Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha und Lien Trung (Bezirk Dan Phuong). Der Verkaufsstart erfolgte erst am 10. März.

Anfang 2025 wird das Wohnungsangebot in Hanoi nicht mehr knapp sein. Allerdings hat sich ein neues Problem herausgebildet: ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das Luxussegment dominiert den Markt nahezu vollständig, während es an bezahlbarem Wohnraum mangelt.

Die Gewinnmargen von Bauträgern im sozialen Wohnungsbau erreichen selten 10%.

Ein Medienvertreter von BIC Vietnam erklärte gegenüber einem Reporter von Baodautu.vn , dass das Wohnungsbaugesetz von 2023 eine maximale Gewinnspanne von 10 % für Bauträger von Sozialwohnungen vorsieht. In den meisten Projekten fällt es Unternehmen jedoch schwer, diese Quote zu erreichen.

Derzeit dürfen Bauträger beim Bau von Sozialwohnungen maximal 10 % Gewinn erzielen. Foto: Thanh Vu

Tatsächlich liegt die Gewinnspanne dieses Unternehmens bei nur etwa 7 %. Dieser Gewinn reicht kaum aus, um den Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten. Dennoch setzt das Unternehmen seine Bemühungen um den Bau von bezahlbarem Wohnraum fort, um soziale Verantwortung zu demonstrieren, sich einen guten Ruf aufzubauen und letztendlich auch andere Produkte zu verkaufen.

In einem früheren Interview mit der Online-Zeitung Dau Tu erklärte Herr Tran Duc Vinh, Vorstandsvorsitzender der Tran Anh Group, dass in der Provinz Long An Sozialwohnungen mit einer Fläche von 40 m² und einem Zwischengeschoss zu einem Preis von etwa 15 Millionen VND/m² verkauft werden. Die Baukosten hätten jedoch bereits 10 Millionen VND/m² erreicht, ohne Berücksichtigung von Fremdkapital, Grundstückskosten usw.

„Für jeden Quadratmeter erzielen wir nur einen Gewinn von 1 Million VND, das sind etwa 5 %“, verriet Herr Tran Duc Vinh.

In einer ähnlichen Situation erklärte Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Real Estate Company, dass eine maximale Gewinnspanne von 10 % zu niedrig sei. Die gesamte Projektdauer, von der Genehmigung über die Investition bis zum Bau, betrage etwa sieben Jahre.

„Es wird geschätzt, dass der Investor jährlich nur einen Gewinn von etwa 1,3 bis 1,5 % erzielt, was für eine Reinvestition nicht ausreicht“, kommentierte Herr Le Huu Nghia.

Angesichts der oben beschriebenen Situation bittet das Bauministerium um Rückmeldungen zu einem Entschließungsentwurf, der spezifische Mechanismen und Richtlinien für die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus erprobt. Dieser Entwurf wird der Regierung zur Prüfung und Genehmigung durch die Nationalversammlung vorgelegt. Er sieht zahlreiche Vergünstigungen und flexiblere Regelungen für Investoren in soziale Wohnungsbauprojekte vor.

Das Bauministerium hat vorgeschlagen, die Gewinnspanne für Bauträger von Sozialwohnungsbauprojekten von 10 % auf maximal 13 % der gesamten Baukosten zu erhöhen. Diese Gewinnspanne dient den Bauträgern als Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises und des Mietpreises für Sozialwohnungen.

Die neue Gewinnspanne gilt für alle Sozialwohnungsbauprojekte und Wohnungen für die Streitkräfte, die auf öffentlichem Grund errichtet werden, sowie für die 20%ige Flächennutzung von gewerblichen Wohnbauprojekten. Darüber hinaus gilt diese Regelung auch für fertiggestellte Sozialwohnungsbauprojekte, deren Verkaufspreise (Verkauf, Vermietung und Mietkauf) noch nicht von der staatlichen Verwaltungsbehörde genehmigt wurden.

Hanoi fordert die Polizei auf, gegen Bestechung beim Kauf von Sozialwohnungen vorzugehen.

Kürzlich forderte das Bauamt von Hanoi die städtische Polizei auf, die Anweisungen an die Polizeibehörden auf Gemeindeebene (in denen sich Sozialwohnungsprojekte befinden) zu verstärken, um gegen Makler vorzugehen, die Gesetzeslücken ausnutzen, um gesetzeswidrig Kauf-, Miet- oder Mietkaufanträge anzunehmen und einzureichen. Jegliche betrügerischen Handlungen bei der Anmeldung und Überprüfung von Sozialwohnungsanträgen werden, sobald sie entdeckt werden – auch im Rahmen von Nachprüfungen –, gemäß den geltenden Bestimmungen verfolgt.

Das Bauministerium ersuchte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das Grundbuchamt anzuweisen, das Verfahren zur Feststellung der Wohnberechtigung zu vereinfachen. Gleichzeitig sollten die Volkskomitees auf Gemeindeebene die Bürger bei der Überprüfung ihrer Wohnberechtigung, ihres Einkommens und ihrer Berechtigung für zinsgünstige Darlehen unterstützen.

Direkt vor dem Sozialwohnungsbauprojekt N01 Ha Dinh (Bezirk Thanh Tri) bietet ein Immobilienunternehmen unverhohlen seine Dienste zur Bearbeitung von Anträgen an. Foto: Thanh Vu

Bitte beachten Sie, dass Anträge ausschließlich direkt beim Bauträger und nicht über Vermittler oder Immobilienagenturen eingereicht werden können. Vor dem Verkauf/der Vermietung/dem Mietkauf von Sozialwohnungen ist der Bauträger verpflichtet, die zuständige Behörde zu informieren, damit die Informationen zum Antragszeitraum und zum Verkaufspreis auf deren Website veröffentlicht werden können.

Nach Recherchen von Reportern von Baodautu.vn warben zuvor einige Immobilienagenturen und Makler unentwegt für den Verkauf neu zugeteilter Sozialwohnungen mit einem Aufschlag von 200 Millionen VND bis 1 Milliarde VND gegenüber dem ursprünglichen Preis.

In den sozialen Medien bieten viele selbsternannte Immobilienexperten auch „garantierte“ Kaufmöglichkeiten für Sozialwohnungen an. Diese Personen behaupten dreist, über Kontakte zu Unternehmen zu verfügen, die ihnen solche Vorteile verschaffen.

Selbst die Beratung zur Antragsbearbeitung, die üblicherweise vom Bauträger kostenlos angeboten wird, wird von Organisationen und Einzelpersonen ausgenutzt, die Gebühren von 5 bis 10 Millionen VND pro Antrag verlangen. Einige Anbieter werben sogar offen mit Schildern direkt vor Sozialwohnungsbauprojekten für ihre Dienstleistungen zur Antragsbearbeitung.

Das Bauministerium fordert Aufklärung über den Vorfall, bei dem Anwohner trotzten dem Regen, um die Übergabe von Sozialwohnungen zu fordern.

Der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh hat ein Dokument an das Volkskomitee von Hanoi geschickt, in dem er eine Untersuchung von Informationen über Bewohner fordert, die dem Regen trotzten, um vom Bauträger die Übergabe der Sozialwohnungen zu verlangen.

Bei ihrer Markteinführung lagen die Preise für Sozialwohnungen im Stadtgebiet von Dai Mo fast auf dem gleichen Niveau wie die für kommerzielle Wohnungen in der Gegend. Foto: Dung Minh

Am 25. Februar versammelten sich Dutzende Käufer von Wohnungen im Gebäude HH4 des Stadtentwicklungsprojekts Dai Mo (Stadtteil Dai Mo, Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) vor dem FLC Landmark Tower in der Le Duc Tho Straße. Viele hielten trotz des Regens Transparente hoch und forderten die Übergabe der Wohnungen durch den Investor, die Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, eine Tochtergesellschaft der FLC Group, wie versprochen.

Kunden gaben an, 2020 Kaufverträge für Wohnungen unterzeichnet zu haben, mit dem erwarteten Übergabetermin im zweiten Quartal 2022. Der Bauträger habe seine Verpflichtungen jedoch nicht erfüllt und die Übergabe dreimal verschoben. Darüber hinaus hätten einige Kunden den vollen Kaufpreis inklusive der vereinbarten Instandhaltungskosten von 2 % bezahlt, ihre Wohnungen aber noch immer nicht erhalten.

Auf Grundlage von Artikel 75 Absatz 15 des Regierungsdekrets Nr. 100/2024, in dem einige Bestimmungen des Wohnungsgesetzes hinsichtlich der Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert werden, ersucht das Bauministerium das Volkskomitee von Hanoi, die zuständigen Behörden anzuweisen, die oben genannten Fragen zu untersuchen und zu klären und dem Ministerium die Ergebnisse bis zum 30. März 2025 mitzuteilen.

In der jüngsten Mitteilung an die Kunden vom 25. Februar gab der Bauträger an, dass der Stromnetzanschluss vor dem 15. März abgeschlossen sein würde; die technischen System- und Brandschutzprüfungen sollten zwischen dem 15. März und dem 15. April stattfinden; und die zuständigen Behörden sollten vor dem 25. April zur Endabnahme eingeladen werden. Viele Anwohner äußerten jedoch Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit dieser Mitteilung, da die Unterschrift des Vertreters keine spezifische Berufsbezeichnung aufweist.

Das Sozialwohngebäude HH4 ist 29 Stockwerke hoch und umfasst 173 Sozialwohnungen zum Kauf, 57 Wohnungen zur Miete und 58 Gewerbeeinheiten. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 48 und 70 Quadratmetern.

Die Bewerbungsphase für den Kauf der Wohnungen begann im April 2021. Der Bauträger hat sich verpflichtet, die Wohnungen im zweiten Quartal 2022 zu übergeben. Der vom Bauamt Hanoi genehmigte Verkaufspreis beträgt über 16,8 Millionen VND (einschließlich 5 % Mehrwertsteuer, zuzüglich 2 % Instandhaltungskosten).

Quang Ngai beseitigt Hindernisse für ein 450 Milliarden VND teures Sozialwohnungsbauprojekt.

Das HUD-Sozialwohnungsbauprojekt Phu My befindet sich auf einem Hochhauswohngrundstück innerhalb des Stadtentwicklungsprojekts Phu My in Quang Ngai. Das Projekt wird von der Housing and Urban Development Corporation (HUD) finanziert.

Das Projekt umfasst den Bau zweier neuer, neunstöckiger Wohntürme mit insgesamt rund 384 Wohnungen auf einer Grundstücksfläche von 15.567 m² und einer Gesamtgeschossfläche von 36.700 m². Die Wohntürme bieten Platz für etwa 1.000 Personen. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf rund 450 Milliarden VND, die Fertigstellung ist für den Zeitraum zwischen 2025 und 2028 geplant.

Visualisierung des HUD-Sozialwohnungsbauprojekts Phu My.

Nach Angaben des Vertreters des Investors sind von den knapp 16.000 m² Land, für das ein Sozialwohnungsbauprojekt beantragt wird, bisher etwa 2.955 m² nicht vollständig entschädigt und geräumt.

Für das verbleibende Gebiet (ohne Hindernisse) entwickelt der Investor derzeit die notwendige technische Infrastruktur, deren Fertigstellung für 2025 erwartet wird.

Hinsichtlich des Umsetzungsfortschritts hat die HUD Corporation ein Beratungsunternehmen mit der Erstellung des Machbarkeitsstudienberichts, des Basisentwurfs und der Dokumentation beauftragt. Diese sind bereits fertiggestellt und werden derzeit einer technischen Prüfung unterzogen.

Die Genehmigung des Investitionsprojekts und der Bauzeichnungen wird für 2025 erwartet; von 2026 bis 2027 wird die erste Phase des Projekts mit 192 Wohnungen in Block B abgeschlossen sein; die zweite Phase mit 192 Wohnungen in Block A wird bis 2028 abgeschlossen sein.

Im März wurden vier Stadtplanungsprojekte für alte Wohnanlagen im Bezirk Dong Da abgeschlossen.

Am 20. März veröffentlichte das Büro des Volkskomitees der Stadt Hanoi die Bekanntmachung Nr. 139/TB-VP über die Schlussfolgerungen des stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees der Stadt Hanoi, Duong Duc Tuan, in einer Arbeitssitzung zu vier detaillierten Planungsprojekten für die Sanierung und den Wiederaufbau der alten Wohnkomplexe in Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong und Hao Nam im Bezirk Dong Da der Stadt Hanoi.

Nach Anhörung des Berichts der Führungskräfte des Volkskomitees des Bezirks Dong Da, der Planungsberatungseinheit und der Meinungen der an der Sitzung teilnehmenden Delegierten kam der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, einstimmig zu folgendem Schluss und ordnete Folgendes an:

Hinsichtlich des Fortschritts wird das Volkskomitee des Bezirks Dong Da eng mit den Abteilungen und Behörden der Stadt Hanoi zusammenarbeiten und gleichzeitig Verfahren zur Einholung von Meinungen aus der Bevölkerung durchführen, dem Planungs- und Stadtplanungsrat von Hanoi und den zuständigen Behörden Bericht erstatten, die vier oben genannten detaillierten Planungsprojekte im März 2025 abschließen, sie im April 2025 dem Planungs- und Architekturamt zur Bewertung vorlegen und sie im Mai 2025 dem Volkskomitee der Stadt Hanoi zur Prüfung und Genehmigung vorlegen.

Zur Berechnungsmethode für die erforderliche Geschossfläche der in Planungsprojekten zuzuweisenden Wohnungen: Die Geschossfläche der Wohnungen in Planungsprojekten wird auf der Grundlage des Konformitätsprinzips mit dem Wohnungsbauprogramm, Beschluss Nr. 34/2024/QD-UBND vom 27. Mai 2024 des Volkskomitees von Hanoi, bestimmt.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html