Der Grund, warum Wohnungen immer teurer werden; Sozialwohnungsinvestoren erzielen selten einen Gewinn von 10 %

Bis 2025 werden die Preise für bezahlbare Wohnungen stärker steigen als für Luxuswohnungen. In Hanoi stehen demnächst fast 14.000 Häuser zum Verkauf, die meisten davon teuer. Hanoi fordert die Polizei auf, sich mit der Situation der „Bestechungsgelder“ beim Kauf von Sozialwohnungen auseinanderzusetzen.

Der Grund, warum Wohnungen immer teurer werden; Sozialwohnungsinvestoren erzielen selten einen Gewinn von 10 %

Bis 2025 werden die Preise für bezahlbare Wohnungen stärker steigen als für Luxuswohnungen. In Hanoi stehen demnächst fast 14.000 Häuser zum Verkauf, die meisten davon teuer. Hanoi fordert die Polizei auf, sich mit der Situation der „Bestechungsgelder“ beim Kauf von Sozialwohnungen auseinanderzusetzen.

Hier sind die Immobilien-Highlights der Woche.

Jeder Quadratmeter einer Wohnung verursacht Dutzende Kostenarten.

Reporter der elektronischen Investitionszeitung Baodautu.vn untersuchten den Markt und kontaktierten zahlreiche Unternehmen. Sie alle erklärten, dass die Preiserhöhung nicht vom Investor „aufgezwungen“ worden sei, sondern auf den Investitionskosten basiere. Insbesondere bei Wohnungsbauprojekten fallen nicht weniger als zehn Kostenarten an, um den an die Kunden verkauften Quadratmeterpreis zu ermitteln.

Steigende Grundstücks- und Baukosten sowie lange Wartezeiten auf Genehmigungen haben zu einem rasanten Anstieg der Wohnungspreise geführt.

Der erste Schritt besteht darin, Geld für den Kauf von Grundstücken zu benötigen. Um ein Immobilienprojekt realisieren zu können, benötigt der Investor einen Grundstücksfonds, und die Grundstückspreise sind derzeit recht hoch. In Binh Duong , einem Gebiet an der Grenze zu Ho-Chi-Minh-Stadt, kostet beispielsweise ein Grundstücksfonds von über 5.000 m2, der für ein Immobilienprojekt genutzt werden kann, 200 bis 300 Milliarden VND. Für den Kauf dieses Grundstücks verwendet das Unternehmen nur 30 % seines Eigenkapitals, den Rest leiht es sich von der Bank. Der Zinssatz beträgt in der Regel 10 % pro Jahr.

Zweitens: Wenn ein Grundstücksfonds vorhanden ist, das Grundstück jedoch nicht geräumt wurde, muss eine Entschädigung für die Räumung des Geländes geleistet werden. Diese Kosten betragen normalerweise 30 % der Investitionskosten.

Drittens wird das Unternehmen nach Erhalt der Landfinanzierung die rechtlichen Verfahren für das Projekt durchführen. Die Kosten der rechtlichen Verfahren für das Projekt betragen 10 bis 15 % des gesamten Investitionskapitals des Projekts.

Viertens ist die Grundsteuer zu entrichten. Diese Gebühr wird gemäß der von der Provinz oder Stadt herausgegebenen Grundstückspreisliste auf Grundlage der aktuellen Grundstückspreisliste erhoben.

Fünftens sind die Baukosten zu berücksichtigen. Derzeit steigen die Preise für Zement, Ziegel, Stahl, Sanitäranlagen und Innenausstattung. Bei Luxusprojekten liegen sie bei 20 bis 30 Millionen VND/m², bei Mittelklasseprojekten bei 15 bis 20 Millionen VND/m². Normalerweise leiht sich der Investor die Baukosten für die Anfangsinvestition von einer Bank. Bei einem 20-stöckigen Projekt mit über 700 Produkten und einem Kellergeschoss betragen die Baukosten rund 1.000 Milliarden VND. Der übliche Kreditzinssatz beträgt 10 %, und die Bauzeit beträgt 28 Monate. Somit fallen für den Bau Kreditzinsen in Höhe von fast 300 Milliarden VND an, die beim Verkauf an die Kunden im Hauspreis enthalten sind.

Sechstens sind die Marketing- und Vertriebskosten. Diese Kosten betragen etwa 10 % des Projektinvestitionskapitals und werden auch zum Verkaufspreis an die Kunden hinzugerechnet.

Siebtens sind die Provisionskosten für Makler zu nennen. Im aktuellen Wohnungssegment beträgt der Provisionssatz für Makler 6-7 % pro verkauftem Objekt. Diese Kosten werden ebenfalls zum Verkaufspreis des Hauses hinzugerechnet.

Der achte Punkt sind die Kosten für den Verkauf, Rabatte wie das Verschenken von Gold, Autos usw. an Kunden. Diese Kosten betragen etwa 1 % des Produktwerts.

Der neunte Punkt sind die Körperschaftsteueraufwendungen, die sich auf 20 % belaufen.

Der zehnte Punkt sind die Gewinnkosten des Unternehmens bei jedem Projekt. Der Gewinn wird vom Unternehmen mit mindestens 20 % berechnet.

Schließlich fallen Kosten für das Projektmanagement und die Gehälter der Unternehmensmitarbeiter an.

Darüber hinaus wird der jährliche Bankzinssatz, den das Unternehmen für das Darlehen zahlen muss, direkt auf den Hauspreis angerechnet, wenn die rechtlichen Verfahren des Projekts langwierig sind und 4–5 Jahre dauern.

Im Jahr 2025 werden erschwingliche Wohnungen stärker im Preis steigen als Luxuswohnungen

Kürzlich hat die Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) das Ranking der zehn renommiertesten Immobilienunternehmen für das Jahr 2025 veröffentlicht. Besonders hervorzuheben sind die Aussagen zu den Immobilienpreisen in der kommenden Zeit. Laut der Umfrage gehen die meisten Unternehmen davon aus, dass die Preise im Jahr 2025 weiter steigen werden.

Immobilienpreisschwankungen nach Segmenten.

Insbesondere in den Segmenten Wohnen, Luxuswohnungen, Büros zur Miete, Gewerbeimmobilien und Grundstücke werden die Preise leicht um weniger als 10 % steigen.

Im Wohnungssegment, also im günstigen bis mittleren Preissegment, wird es hingegen einen größeren Anstieg von 20 bis 30 Prozent geben. Insbesondere im Ferienimmobiliensegment gehen die Unternehmen davon aus, dass die Preise kaum schwanken werden. Hier erholt sich der Markt nach der schwierigen Phase am langsamsten.

Der Vietnam Report stellte fest, dass der Immobilienmarkt aufgrund von Informationen über lokale Fusionen starken Schwankungen unterliegt. Derzeit suchen viele Investoren nach Grundstücken in Gebieten, in denen Verwaltungszentren entstehen sollen. Dies hat zu einem starken Anstieg der Grundstückspreise geführt, mancherorts um bis zu 20 %, obwohl es keine offizielle Ankündigung dazu gibt.

In Hanoi werden demnächst fast 14.000 Häuser zum Verkauf freigegeben, die meisten davon sind teuer.

Das Bauministerium von Hanoi hat gerade die Liste der künftigen Wohnbauprojekte in der Region aktualisiert, die zum Verkauf stehen. Demnach wurden elf neue Wohnbauprojekte genehmigt, wodurch das Marktangebot um 13.995 Einheiten erweitert wird.

Ein neues Apartmentprojekt im Bezirk Ha Dong steht zum Verkauf. Foto: Thanh Vu

Davon dominieren weiterhin Wohnungen mit 8.798 Einheiten in 5 Projekten. Im Flachbausegment gibt es 6 Projekte mit 5.197 Einheiten.

Die meisten Apartmentprojekte befinden sich in den beiden Stadtgebieten Ocean Park und Smart City. Davon hat der Investor Masterise Homes mit 2.461 Einheiten die größte Anzahl an Wohnungen zum Verkauf. Dabei handelt es sich um Hochhausprodukte aus den Gebäuden Z34, U38 und U38A auf dem Grundstück B6-CT01 (Ocean Park 1).

Darüber hinaus wird in naher Zukunft ein weiteres Projekt im Ocean Park mit mehr als 2.000 Wohnungen zum Verkauf angeboten. Dabei handelt es sich um den Apartmentkomplex U26A, T26M, Z30 auf dem Grundstück B4-CT01, in den CapitaLand investiert hat.

Im Segment der niedrigen Wohngebäude befinden sich die beiden größten Projekte im Westen Hanois. Das New Life Urban Area – Sunshine Grand Capital erhielt die Genehmigung für den Verkauf von rund 2.300 Wohneinheiten. Dieses Projekt erstreckt sich über die Gebiete der Gemeinden Tan Lap und Tan Hoi (Bezirk Dan Phuong) sowie Duc Thuong und Duc Giang (Bezirk Hoai Duc).

Ebenfalls im Bezirk Dan Phuong wurde im Stadtgebiet Green City der Vingroup der Verkauf von 2.279 Einheiten genehmigt. Das Projekt erstreckt sich über eine Fläche von 133,4 Hektar und liegt in den vier Gemeinden Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha und Lien Trung (Bezirk Dan Phuong). Das Projekt wurde erst am 10. März gestartet.

Bis 2025 wird das Wohnungsangebot in Hanoi nicht mehr knapp sein. Allerdings ist ein weiteres schwerwiegendes Problem aufgetreten: das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, da das Luxussegment fast den gesamten Markt dominiert. Gleichzeitig herrscht im Segment der bezahlbaren Wohnungen ein gravierender Mangel.

Die Gewinne von Investoren im Sozialwohnungsbau erreichen selten 10 %

Der Medienvertreter der BIC Vietnam Company teilte Reportern der elektronischen Investmentzeitung Baodautu.vn mit, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 einen maximalen Gewinn von 10 % für Investoren im sozialen Wohnungsbau vorsieht. Bei den meisten Projekten fällt es den Unternehmen jedoch schwer, diesen Satz zu erreichen.

Derzeit können Investoren beim Bau von Sozialwohnungen nur eine maximale Rendite von 10 % erzielen. Foto: Thanh Vu

Tatsächlich erzielt diese Einheit nur einen Gewinn von etwa 7 %. Dieser Gewinn reicht gerade einmal für den Betrieb der Maschinen. Dennoch entwickelt das Unternehmen weiterhin kostengünstigen Wohnraum, um soziale Verantwortung zu demonstrieren, seinen Ruf zu stärken und von dort aus weitere kommerzielle Produkte zu verkaufen.

Tran Duc Vinh, Vorstandsvorsitzender der Tran Anh Group, hatte zuvor gegenüber der Investment Electronic Newspaper erklärt, dass in der Provinz Long An Sozialwohnungen mit einer Fläche von 40 m² und Zwischengeschoss für rund 15 Millionen VND/m² verkauft würden. Die Baukosten hätten jedoch bereits 10 Millionen VND/m² erreicht, ganz zu schweigen vom Fremdkapital und den Grundstückspreisen.

„Wir rechnen mit einem Gewinn von nur 1 Million VND pro Quadratmeter, also etwa 5 %“, vertraute Herr Tran Duc Vinh an.

In einer ähnlichen Situation sagte Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Real Estate Company, dass der maximale Gewinn von 10 % zu niedrig sei. Gleichzeitig dauere die Gesamtzeit zur Durchführung eines Projekts, von der Lizenzierung über die Investition bis hin zum Bau, etwa sieben Jahre.

„Es wird geschätzt, dass die Anleger jedes Jahr nur etwa 1,3 bis 1,5 % Gewinn machen, nicht genug für eine Reinvestition“, kommentierte Herr Le Huu Nghia.

Angesichts dieser Situation bittet das Bauministerium um Stellungnahmen zu einem Resolutionsentwurf zur Pilotierung spezifischer Mechanismen und Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau. Diese sollen von der Regierung geprüft und der Nationalversammlung zur Genehmigung vorgelegt werden. Der Entwurf sieht zahlreiche bevorzugte und offenere Mechanismen für Investoren in Sozialwohnungsprojekten vor.

Das Bauministerium hat insbesondere vorgeschlagen, die Gewinnspanne für Investoren im sozialen Wohnungsbau von 10 % auf maximal 13 % der Gesamtbaukosten des Projekts zu erhöhen. Die Investoren werden diese Gewinnspanne auf der Grundlage der Preisliste für den Verkauf, die Vermietung und das Leasing von Sozialwohnungen festlegen.

Die neue Gewinnspanne gilt für alle Sozialwohnungsprojekte und Militärwohnungen auf öffentlichem Grund sowie für 20 % des Grundstücksfonds für gewerbliche Wohnprojekte. Darüber hinaus gilt diese Regelung auch für bereits fertiggestellte Sozialwohnungsprojekte, deren Verkaufspreise, Miet- und Mietkaufpreise die staatliche Verwaltungsbehörde jedoch noch nicht genehmigt hat.

Hanoi fordert die Polizei auf, sich um die Situation der „Bestechungsgelder“ beim Kauf von Sozialwohnungen zu kümmern

Kürzlich hat das Bauamt von Hanoi die Stadtpolizei aufgefordert, die Polizei auf Gemeindeebene (in Gebieten mit Sozialwohnungsprojekten) stärker zu kontrollieren und gegen Makler vorzugehen, die sich gesetzeswidrig Erklärungen und Kauf-/Leasing-/Mietkaufdokumente einholen. Jeglicher Betrug bei der Erklärung und Bestätigung von Sozialwohnungsdokumenten wird nach Feststellung, auch im Nachhinein, gemäß den geltenden Vorschriften geahndet.

Das Bauministerium forderte außerdem das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, das Grundbuchamt anzuweisen, den Bürgern die Vorlage von Dokumenten zur Bestätigung ihrer Wohnverhältnisse zu erleichtern. Gleichzeitig muss das Volkskomitee auf Gemeindeebene die Bürger bei der Bestätigung ihrer Wohnverhältnisse, ihres Einkommens und der Gewährung von Vorzugskrediten unterstützen.

Direkt vor dem Sozialwohnungsprojekt N01 Ha Dinh (Bezirk Thanh Tri) eröffnete eine Immobilienfirma dreist einen Service zur Dokumentenbearbeitung. Foto: Thanh Vu

Bitte beachten Sie, dass Anträge nur direkt beim Investor eingereicht werden können, nicht über Makler oder zwischengeschaltete Immobilienbörsen. Vor dem Verkauf/der Vermietung/dem Kauf von Sozialwohnungen ist der Investor verpflichtet, der Abteilung Bericht zu erstatten, damit auf der elektronischen Informationsseite dieser Einheit Informationen über den Zeitpunkt des Antragseingangs und den Verkaufspreis veröffentlicht werden.

Zuvor hatten laut einer Untersuchung des Reporters der elektronischen Investmentzeitung Baodautu.vn einige Börsenplätze und Makler kontinuierlich neue Kaufquoten für Sozialwohnungen beworben, die im Vergleich zum ursprünglichen Preis eine Differenz von 200 Millionen VND bis 1 Milliarde VND aufwiesen.

In den sozialen Netzwerken werben zudem viele selbsternannte Immobilienexperten mit dem Kauf von Sozialwohnungen, die als „sicherer Gewinn“ gelten. Diese Personen geben offen an, dass sie Beziehungen zu Unternehmen haben und deshalb über solche Vorteile verfügen.

Sogar der Beratungsservice für die Erstellung von Dokumenten, der normalerweise vom Investor kostenlos angeboten wird, wird von Organisationen und Einzelpersonen ausgenutzt, die dafür Gebühren von 5 bis 10 Millionen VND pro Satz verlangen. In manchen Wohnanlagen hängen sogar Schilder mit der Aufforderung, Dokumente entgegenzunehmen, direkt vor dem Tor des Sozialwohnungsprojekts auf.

Bauministerium fordert Klarstellung zu Menschen, die im Regen stehen und die Übergabe von Sozialwohnungen fordern

Der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh hat gerade ein Dokument an das Volkskomitee von Hanoi geschickt, in dem er darum bittet, Informationen über Menschen zu überprüfen, die im Regen stehen, und Investoren auffordert, Sozialwohnungen herauszugeben.

Zum Zeitpunkt der Einführung waren die Preise für Sozialwohnungen im Stadtgebiet Dai Mo fast so hoch wie die für Gewerbewohnungen in der Gegend. Foto: Dung Minh

Zuvor, am 25. Februar, versammelten sich Dutzende von Käufern von Wohnungen im Gebäude HH4 im städtischen Funktionsgebiet Dai Mo (Bezirk Dai Mo, Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) vor dem FLC Landmark Tower in der Le Duc Tho Straße. Viele Menschen hängten im Regen Transparente auf, um den Investor, die Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, eine Tochtergesellschaft der FLC Group, aufzufordern, die Häuser so schnell wie möglich zu übergeben.

Kunden gaben an, 2020 einen Kaufvertrag für die Wohnung unterzeichnet zu haben, der voraussichtlich im zweiten Quartal 2022 übergeben werden sollte. Der Investor kam seiner Verpflichtung jedoch nicht nach und verschob den Übergabetermin dreimal. Einige Kunden zahlten sogar den vollen Wert der Wohnung, einschließlich der vorgeschriebenen 2 % Instandhaltungsgebühr, haben das Haus aber immer noch nicht erhalten.

Gemäß Klausel 15, Artikel 75 des Regierungsdekrets Nr. 100/2024, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen aufgeführt sind, fordert das Bauministerium das Volkskomitee von Hanoi auf, die zuständigen Behörden anzuweisen, die oben genannten Überlegungen zu prüfen und zu klären und dem Ministerium die Ergebnisse vor dem 30. März 2025 mitzuteilen.

In der jüngsten Mitteilung an die Kunden vom 25. Februar heißt es, der Investor wolle den Netzanschluss vor dem 15. März fertigstellen. Vom 15. März bis zum 15. April werde er einen technischen Systemtest und eine Brandschutzinspektion durchführen und die zuständigen Behörden vor dem 25. April zu einer Inspektion einladen. Viele Anwohner äußerten jedoch Bedenken hinsichtlich der Legitimität dieser Mitteilung, da die Unterschrift des Vertreters nicht mit einem konkreten Titel versehen sei.

Das Sozialwohnungsgebäude HH4 ist 29 Stockwerke hoch und umfasst 173 Sozialwohnungen zum Verkauf, 57 Wohnungen zur Miete und 58 Gewerbewohnungen. Die Wohnungsflächen reichen von 48 bis 70 m².

Der Zeitraum für den Eingang von Anträgen zum Hauskauf beginnt im April 2021. Der Investor hat sich verpflichtet, das Haus im zweiten Quartal 2022 zu übergeben. Der vom Bauministerium von Hanoi genehmigte Verkaufspreis beträgt mehr als 16,8 Millionen VND (einschließlich 5 % Mehrwertsteuer, exklusive 2 % Wartungsgebühr).

Quang Ngai baut Sozialwohnungsprojekt im Wert von 450 Milliarden VND ab

HUD – Das Sozialwohnungsprojekt Phu My ist ein Hochhausgrundstück im Stadtgebiet Phu My in der Stadt Quang Ngai. Das Projekt wird von der Housing and Urban Development Corporation (HUD) finanziert.

Das Projekt sieht den Bau von zwei neuen 9-stöckigen Türmen mit rund 384 Wohnungen auf einer Gesamtfläche von 15.567 m2 und einer Gesamtnutzfläche von 36.700 m2 vor, die den Bedarf von rund 1.000 Menschen decken. Das Gesamtinvestitionskapital beträgt rund 450 Milliarden VND, die Projektlaufzeit ist von 2025 bis 2028.

Perspektivisches Bild des HUD – Phu My Social Housing Project.

Nach Angaben des Investorenvertreters sind von den insgesamt knapp 16.000 m2 Grundstücken (für die ein Sozialwohnungsprojekt beantragt wird) bisher noch etwa 2.955 m2 Rodungsausgleichsflächen nicht abgeschlossen.

Für den verbleibenden Bereich (ohne Probleme) implementiert der Investor die notwendige technische Infrastruktur, die voraussichtlich im Jahr 2025 abgeschlossen sein wird.

Im Hinblick auf den Umsetzungsfortschritt hat die HUD Corporation eine Beratungsorganisation beauftragt, einen Machbarkeitsstudienbericht, einen grundlegenden Entwurf und vollständige Dokumente vorzubereiten, und organisiert eine technische Überprüfung.

Es wird erwartet, dass im Jahr 2025 die Genehmigung des Investitionsprojekts und der Entwurf der Bauzeichnungen abgeschlossen sein werden. Von 2026 bis 2027 wird die Investitionsumsetzung der Phase 1 des Projekts mit einem Umfang von 192 Wohnungen in Block B abgeschlossen sein. Bis 2028 wird Phase 2 mit einem Umfang von 192 Wohnungen in Block A abgeschlossen sein.

Im März wurden 4 Planungsprojekte für alte Wohnhäuser im Bezirk Dong Da abgeschlossen

Am 20. März veröffentlichte das Büro des Volkskomitees von Hanoi die Mitteilung Nr. 139/TB-VP über die Schlussfolgerungen des stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, bei der Arbeitssitzung zu vier detaillierten Planungsprojekten für die Renovierung und den Wiederaufbau alter Wohnhäuser in Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Bezirk Dong Da, Hanoi.

Nachdem er den Bericht des Vorsitzenden des Volkskomitees des Distrikts Dong Da, der Planungsberatungseinheit und die Meinungen der an der Sitzung teilnehmenden Delegierten angehört hatte, kam der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, einstimmig zu folgendem Schluss und wies Folgendes an:

Was den Fortschritt betrifft, arbeitet das Volkskomitee des Bezirks Dong Da eng mit den Abteilungen und Zweigstellen der Stadt Hanoi zusammen, um gleichzeitig Verfahren zur Einholung von Meinungen aus der Bevölkerung umzusetzen, dem Stadtplanungs- und Bauplanungsbewertungsrat der Stadt Hanoi und den zuständigen Behörden Bericht zu erstatten, die oben genannten vier detaillierten Planungsprojekte im März 2025 abzuschließen, sie im April 2025 der Abteilung für Planung und Architektur zur Bewertung vorzulegen und sie im Mai 2025 dem Volkskomitee der Stadt Hanoi zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.

Zur Methode zur Berechnung der erforderlichen Wohngrundfläche zur Neuordnung von Planungsprojekten: Die Wohngrundfläche in Planungsprojekten wird nach dem Grundsatz der Übereinstimmung mit dem Wohnungsbauprogramm, Beschluss Nr. 34/2024/QD-UBND vom 27. Mai 2024 des Volkskomitees von Hanoi, bestimmt.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html