„Paradox“ des Marktes, Bewertung des „Goldesel“-Segments, Vorschriften für den Bau von Häusern auf Grundstücken für mehrjährige Kulturen

Die Mietpreise für Fertiglagerhallen werden in den nächsten zwei Jahren voraussichtlich leicht steigen, der Markt ist schwierig, aber die Immobilienpreise bleiben hoch und sinken nicht, Vorschriften für den Bau von Häusern auf Grundstücken für mehrjährige Kulturen... sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Die Liquidität auf dem Immobilienmarkt verbessert sich allmählich. (Foto: Thanh Son)

Die Mietpreise für Industriegrundstücke haben in den nächsten zwei Jahren noch Raum für Steigerungen

Eine Umfrage der CBRE Vietnam Co., Ltd. zeigt, dass eine positive Nachfrage aus vielen Branchen und vielen Nationalitäten dazu beiträgt, das Mietwachstum in vielen Gegenden anzukurbeln. Gleichzeitig wird für die Mietpreise für Fertiglagerhallen in den nächsten zwei Jahren ein leichter Anstieg um 2-4 % pro Jahr prognostiziert. Bei neuen Projekten mit guter Ausstattung und günstiger Lage werden die Mietpreise über dem Marktdurchschnitt liegen.

In den drei Quartalen des Jahres 2023 sind Mieter aus China, Vietnam, Japan, den USA und der Europäischen Union (EU) aktive Investoren, die auf dem vietnamesischen Markt nach Industriegrundstücken und Lagerhallen suchen. Sie machen etwa 70 bis 80 % der Leasinganfragen an CBRE sowohl im Süden als auch im Norden aus.

Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam – Niederlassung Hanoi , kommentierte in ihrer Einschätzung zukünftiger Trends, dass sich der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien weiterhin stark verändern werde, da mit einem Wachstum der ausländischen Direktinvestitionen (FDI) sowie einer Verlagerung und Diversifizierung der Branchen der FDI-Unternehmen zu rechnen sei.

Laut Frau An wird sich der Trend insbesondere stärker auf den Hochtechnologiesektor konzentrieren. Gleichzeitig berücksichtigen immer mehr Unternehmen und Mieter bei der Standortwahl für den Bau von Fabriken und die Anmietung von Lagerhallen die Ziele einer nachhaltigen Entwicklung. Dies wird in Zukunft ein Faktor sein, der die Entwicklung eines neuen Angebots an umweltfreundlichen Gebäuden fördert.

Cushman & Wakefield Vietnam ist außerdem davon überzeugt, dass der Logistikmarkt die „Goldgrube“ Vietnams sein wird, da dies das Ziel ist – die erste Wahl globaler Investoren in der Logistikbranche im Asien- Pazifik- Raum.

Die jährliche Umfrage von Cushman & Wakefield unter den wichtigsten globalen Kunden im Jahr 2022 ergab, dass über 60 % der Befragten Indien als ihren bevorzugten Schwellenmarkt (ohne Festlandchina) für Investitionen einstuften. Auf Grundlage der ersten und zweiten Präferenz fiel die Wahl auf Vietnam, das fast 80 Prozent der Stimmen erhielt und damit Indien mit 75 Prozent bei weitem übertraf, so das Unternehmen.

Frau Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield Vietnam, erklärte, dass in den letzten Monaten des Jahres, wenn die Nachfrage auf dem Einzelhandelsmarkt voraussichtlich steigen wird, der „Durst“ nach Fabrik- und Lagerlieferungen noch größer werden werde.

Derzeit beträgt die Gesamtversorgung Lagerhallen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte lediglich 2.022.000 m2 bzw. 5.130.000 m2. Industrieparks und Lagerlogistik in Großstädten, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, verzeichnen hohe Auslastungsraten, die an manchen Orten fast 100 % erreichen.

Die Nachfrage wird in der kommenden Zeit steigen. Insbesondere wenn das Angebot die Nachfrage nicht decken kann, erhöht sich der Wettbewerbsdruck auf Einzelhandels- und Transportunternehmen.

Warum ist der Markt schwierig, aber die Wohnungspreise sinken nicht?

Bei der Bekanntgabe des Berichts „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“ durch die Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) am Nachmittag des 12. Oktober sagte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Leiterin der Beratungsabteilung für Marktforschung und Immobilieninvestitionsförderung (VARS), dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt allmählich verbessere.

Laut Frau Mien verzeichnete der Markt im dritten Quartal 5.750 Transaktionen in allen Segmenten; Diese Zahl ist 1,5-mal höher als im zweiten Quartal und mehr als doppelt so hoch wie im ersten Quartal. Insbesondere stammen die Transaktionen hauptsächlich aus dem Wohnungssegment und von Produkten mit einem Preis unter 3 Milliarden VND.

Allerdings betrug das Transaktionsvolumen in den ersten 9 Monaten dieses Jahres nur etwa 50 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Am Rande der Bekanntgabe des Berichts sagte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, dass der Immobilienmarkt derzeit sehr „paradox“ sei. Das heißt, obwohl der Markt schwierig ist, sinken die Immobilienpreise nicht, insbesondere im Segment der Wohneinheiten.

„Das Phänomen hoher, steigender oder stagnierender Preise betrifft vor allem Produkte im Zentrum von Großstädten. Der Grund für den ausbleibenden Preisrückgang liegt im knappen Angebot und den begrenzten Grundstücksfinanzierungen. Obwohl die Regierung aktiv Hindernisse für neue Projekte beseitigt, sind die Fortschritte noch langsam, und es wird lange dauern, bis Produkte verfügbar sind“, sagte Herr Chung.

Darüber hinaus sagte dieser Leiter auch, dass der neue Preisrahmen aufgrund höherer Inputkosten wie etwa der Grundsteuer recht nah am Markt sei. Oder früher konnten Steuern in jeder Projektphase gezahlt werden, heute müssen sie jedoch innerhalb kurzer Zeit bezahlt werden, was die Investoren dazu zwingt, große Cashflows vorzubereiten, und es ist nicht einfach, Kredite von Banken zu bekommen.

Die Rohstoffpreise sind gestiegen und Produkte, die später auf den Markt kommen, sind teurer als frühere, da in zusätzliche Ausstattungen und einen höheren Fertigstellungsgrad investiert werden muss. Aufgrund dieser Faktoren bekräftigte Herr Chung, dass die Preise für Wohnungen in Stadtzentren nur gleich bleiben oder steigen, nicht aber sinken können.

Entlang der gleichen Route sind die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke in Binh Duong dreimal höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Informationen auf Vietnamnet zur Entschädigung von Haushalten, deren Land in Thu Duc City zurückerhalten wurde, beim Treffen mit Wählern vor der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung, Einheit Nr. 1 der Stadt. Am 11. Oktober äußerten einige Wähler in einer Anhörung in Thu Duc die Meinung, dass der Preis für Ackerland in Binh Duong dreimal höher sei als in Ho-Chi-Minh-Stadt, obwohl es sich an derselben Straße im Bezirk Long Binh befinde.

Zu diesem Thema erklärte das Amt für Bodenwirtschaft des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN&MT) von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der konkrete Grundstückspreis für die Berechnung der Entschädigung beim Projekt Ringstraße 3 von Ho-Chi-Minh-Stadt durch die Stadt Thu Duc nahe am tatsächlichen Transferpreis auf dem Markt liege.

Das Volkskomitee der Stadt Thu Duc hat eine Beratungseinheit beauftragt, ein Zertifikat mit Informationsbeispielen zu erstellen, in dem die Preise für Ackerland und andere Arten von Grundstücken verglichen werden, die erfolgreich auf den Markt gebracht wurden.

Bevor der Fall dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zur Vorlage beim Landbewertungsrat von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Prüfung, Bewertung und Genehmigung vorgelegt wurde, veröffentlichte das Volkskomitee der Stadt Thu Duc die Unterlagen öffentlich und sammelte Meinungen von Menschen, deren Land zurückgewonnen wurde.

Một hạng mục của dự án thành phần 1A đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch, giai đoạn 1 thuộc đường Vành đai 3 TP.HCM đang thi công. (Nguồn: Vietnamnet)

Ein Abschnitt des Teilprojekts 1A, Abschnitt Tan Van – Nhon Trach, Phase 1 der Ringstraße 3 von Ho-Chi-Minh-Stadt, befindet sich im Bau. (Quelle: Vietnamnet)

Zuvor wurde in Thu Duc City das Teilprojekt 1A, Abschnitt Tan Van – Nhon Trach, Phase 1, das zur Ringstraße 3 von Ho-Chi-Minh-Stadt gehört, umgesetzt. Das Volkskomitee der Stadt Thu Duc hat dem Entschädigungsplan zugestimmt und die Mehrheit der Bevölkerung ist mit dem Grundstückspreis einverstanden. Daher hat das Volkskomitee der Stadt Thu Duc die Zahlung zur Durchführung des Landerwerbs abgeschlossen.

Nach Angaben der Abteilung für Bodenökonomie des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der spezifische Grundstückspreis zur Berechnung der Entschädigung, wenn der Staat Land im Rahmen des Ringstraßen-3-Projekts zurückfordert, mit den in der Stadt Thu Duc umgesetzten Projekten abgeglichen.

Es ist bekannt, dass einige Gemeinden die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke ermitteln, indem sie Daten zu den Preisen für Wohngrundstücke sammeln und dann die zu erfüllenden finanziellen Verpflichtungen abziehen. Die auf die oben beschriebene Weise erhobenen Preise für landwirtschaftliche Grundstücke stehen nicht im Einklang mit dem Rundschreiben Nr. 36/2014/TT-BTNMT des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt vom 30. Juni 2014.

Der Lenkungsausschuss der Komponente 2 des Investitionsprojekts zum Bau der Ringstraße 3 von Ho-Chi-Minh-Stadt hat gerade die Ergebnisse des Landerwerbs, der Entschädigung, der Unterstützung und der Umsiedlung in der Stadt Thu Duc und den Bezirken Cu Chi, Hoc Mon und Binh Chanh aktualisiert.

Bis zum 12. Oktober hatten die Gemeinden von insgesamt 410.439 Hektar Land, das von 1.678 Haushalten zurückgewonnen werden musste, 390.069 Hektar Land zurückgewonnen und an Investoren übergeben, was einer Quote von 95,04 % entspricht.

Von diesen hat nur der Bezirk Hoc Mon den Landerwerb abgeschlossen und das Gelände mit einer Fläche von fast 90 Hektar an den Investor des Projekts Ho-Chi-Minh-Stadt-Ringstraße 3 übergeben.

Bislang haben 1.243 betroffene Haushalte eine Entschädigung in Höhe von insgesamt über 6.510 Milliarden VND erhalten, was einer Quote von 74,08 % entspricht.

Vorschriften für den Wohnungsbau auf Grundstücken für mehrjährige Kulturen

In Absatz 1, Artikel 6 und Absatz 1, Artikel 170 des Bodengesetzes von 2013 sind landwirtschaftliche Landnutzer verpflichtet, Land in Übereinstimmung mit der Planung, dem Flächennutzungsplan, dem Flächennutzungszweck, den Grundstücksgrenzen, den Vorschriften zur unterirdischen Tiefe und Überkopfhöhe zu nutzen, unterirdische öffentliche Arbeiten zu schützen und andere relevante gesetzliche Bestimmungen einzuhalten.

Gleichzeitig gehören gemäß Absatz 1, Artikel 10 des Bodengesetzes von 2013 Grundstücke für den Anbau mehrjähriger Kulturen zu den landwirtschaftlichen Flächen, die nicht für Wohnzwecke bestimmt sind. Daher ist es Haushalten und Einzelpersonen nicht gestattet, auf Grundstücken, auf denen mehrjährige Nutzpflanzen angebaut werden, Häuser zu bauen.

Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson auf einem für mehrjährige Kulturpflanzen genutzten Grundstück ein Haus bauen möchte, muss er ein Verfahren zur Änderung der Landnutzung von Ackerland in Wohnland (oder genauer gesagt: Wohnland) durchführen.

Gemäß Absatz 1, Artikel 57 des Bodengesetzes von 2013 müssen die folgenden Fälle der Änderung der Landnutzung von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigt werden:

Wandeln Sie Reisanbauflächen in Flächen für mehrjährige Ackerkulturen, Forstwirtschaft, Aquakultur und Salzgewinnung um.

Umwandlung von Flächen für den Anbau anderer einjähriger Nutzpflanzen in Flächen für Salzwasseraquakultur, Salzgewinnungsflächen oder Flächen für Aquakultur in Form von Teichen, Seen oder Lagunen.

Umwandlung von Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen und Produktionswaldflächen in andere Zwecke innerhalb der Gruppe der landwirtschaftlichen Flächen.

Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in nicht landwirtschaftliche Flächen.

Umwandlung von nichtlandwirtschaftlichen Flächen, die vom Staat ohne Landnutzungsgebühren zugeteilt werden, in nichtlandwirtschaftliche Flächen, die vom Staat mit Landnutzungsgebühren oder Landpacht zugeteilt werden.

Wandeln Sie nicht landwirtschaftliche Flächen, die kein Wohngrundstück sind, in Wohngrundstücke um.

Umwandlung von Grundstücken für den Bau öffentlicher Arbeiten, von Grundstücken, die für öffentliche Zwecke mit gewerblichen Zwecken genutzt werden, von Grundstücken für nichtlandwirtschaftliche Produktion und Gewerbe, bei denen es sich nicht um Gewerbe- oder Dienstleistungsgrundstücke handelt, in Gewerbe- oder Dienstleistungsgrundstücke; Umwandlung von Gewerbeflächen, Dienstleistungsflächen und Grundstücken für den Bau öffentlicher Anlagen in Grundstücke für nichtlandwirtschaftliche Produktionsanlagen.

Kurz gesagt: Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson den Zweck der Nutzung eines Grundstücks für mehrjährige Nutzpflanzen in ein Wohngrundstück ändern möchte, ist eine Genehmigung der zuständigen staatlichen Behörde erforderlich. Mit anderen Worten: Wenn Sie ein Grundstück für mehrjährige Kulturen in ein Wohngrundstück umwandeln möchten, müssen Sie bei der zuständigen staatlichen Behörde eine Genehmigung einholen.

Gemäß Absatz 2, Artikel 59 des Bodengesetzes von 2013 entscheidet das Volkskomitee auf Bezirksebene in den folgenden Fällen über die Zuteilung und Verpachtung von Land sowie über die Genehmigung einer Änderung der Landnutzung:

Landzuteilung, Landpacht, Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks für Haushalte und Einzelpersonen. Bei der Verpachtung von Grundstücken an Haushalte und Einzelpersonen mit einer Fläche von 0,5 Hektar oder mehr, die eine Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in gewerbliche oder Dienstleistungszwecke ermöglicht, muss vor der Entscheidung eine schriftliche Genehmigung des Volkskomitees der Provinz eingeholt werden.

Landzuteilung an Wohngemeinschaften.

Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson das Land von einem mehrjährigen Anbaugebiet in ein Wohngrundstück umnutzen möchte, muss sie daher die Genehmigung des Volkskomitees des Bezirks einholen, in dem sich das Land befindet.

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