Zahlreiche rechtliche Lücken und fehlende Anreizmechanismen schrecken Investoren im Bereich Tourismusimmobilien ab.

ANTD.VN - Auf dem Seminar „Überarbeitung des Landgesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus “, das am 19. Oktober von der Investment Newspaper veranstaltet wurde, wiesen viele Experten darauf hin, dass dem Gesetzentwurf noch Regelungen fehlen, die die Entwicklung der touristischen Immobilieninfrastruktur fördern, insbesondere im Bereich des Landzugangs.

Zahlreiche rechtliche Schlupflöcher

Laut Statistiken des vietnamesischen Immobilienverbands (VnREA) gibt es landesweit derzeit rund 239 Tourismus- und Resortprojekte. Der geschätzte Wert dieser Projekte beläuft sich auf Condotel-Projekte (ca. 297,128 Milliarden VND), Villenprojekte (ca. 243,990 Milliarden VND) und Geschäftshausprojekte (ca. 154,245 Milliarden VND). Der Gesamtwert dieser drei Projekttypen beträgt ca. 681,886 Milliarden VND, was umgerechnet 30 Milliarden USD entspricht.

Nach einer Phase rasanten Wachstums ist dieses Segment in den letzten Jahren jedoch stagniert. Der Markt ist nahezu eingefroren, mit vernachlässigbaren Transaktionsvolumina.

Die Hauptgründe für den starken Rückgang in diesem Markt sind neben den Auswirkungen von Covid-19 das Fehlen einer umfassenden Entwicklungsstrategie für die Tourismusbranche, insbesondere die Fertigstellung von Mechanismen und rechtlichen Rahmenbedingungen für die effiziente Nutzung von Landressourcen und Infrastruktur für die touristische Entwicklung in Vietnam, was eine erhebliche Herausforderung darstellt.

Laut einer Umfrage des Vietnam Institute of Real Estate Research machen wirtschaftliche und finanzielle Faktoren 30 %, rechtliche Faktoren 50 % und sonstige Faktoren 20 % der Faktoren aus, die die Geschwindigkeit, den Umfang und die Entschlossenheit zur Teilnahme am vietnamesischen Tourismus- und Resortimmobilienmarkt behindern.

Die obigen Daten zeigen, dass rechtliche Schlupflöcher im Tourismus- und Ferienimmobiliensektor bei Investoren Besorgnis hinsichtlich der Rechtssicherheit und potenzieller Risiken hervorrufen.

Konferenzszene

Der Wirtschaftswissenschaftler Dr. Can Van Luc wies auf mehrere Mängel hin, wie zum Beispiel: Die Vorzugsregelungen für die Tourismusbranche sind in einigen einschlägigen Gesetzen und Verordnungen nicht klar definiert (Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Investitionen im Rahmen öffentlich-privater Partnerschaften (ÖPP) 2020...).

Der Rechtsrahmen für die Landzuweisung für Tourismusentwicklungsprojekte weist noch viele Mängel auf, wie zum Beispiel: Tourismusunternehmen dürfen derzeit kein Land durch Auktionen für Landnutzungsrechte zugeteilt oder gepachtet bekommen (gemäß Regierungsdekret Nr. 25/2020/ND-CP vom 28. Februar 2020).

Der aktuelle Entwurf des geänderten Landgesetzes sieht 30 Fälle der Landbeschaffung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen Interesse vor, schließt jedoch Projekte zur Entwicklung von Tourismus, Erholung und Unterhaltung aus.

Darüber hinaus sind die Regelungen zur Vergabe und Übertragung von Eigentum an Grundstücken und dazugehörigen Vermögenswerten (Eigentumswohnungen, Geschäftshäuser usw.) weiterhin unvollständig und uneinheitlich. Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes legt die Erteilung von Nutzungsgenehmigungen für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, einschließlich Tourismusgrundstücke und darauf befindlicher Tourismusimmobilien, noch nicht detailliert fest.

Über 100 Tourismusprojekte liegen derzeit auf Eis und warten auf eine Lösung.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, teilt diese Ansicht und sagt, dass es in Vietnam derzeit mehr als 200 realisierte Tourismusimmobilienprojekte gibt, die fast 100.000 Condotel-Einheiten, 3.000 Villen und 15.000 neue Hotelzimmer geschaffen haben.

Um unser Ziel zu erreichen, bis 2030 ein bedeutendes Tourismuszentrum mit 160 Millionen inländischen und 50–70 Millionen internationalen Touristen zu werden, benötigen wir rund 500.000 Beherbergungszimmer. Daher haben wir erst ein Drittel der erforderlichen Infrastruktur geschaffen, und die Qualität ist noch nicht ausreichend.

Herr Dinh argumentierte daher, dass es notwendig sei, günstige Bedingungen für Tourismusimmobilienentwickler zu schaffen. „Das Bodengesetz erwähnt Tourismusimmobilienentwickler nicht namentlich; diese Gruppe fehlt im Bodengesetz, im Investitionsgesetz und in anderen Verordnungen. Wenn wir diese Gruppe nicht fördern, wann sollen wir dann jemals unsere Ziele erreichen?“, fragte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh liegen derzeit über 100 großangelegte Tourismusprojekte auf Eis und warten auf eine rechtliche Klärung. „Wenn diese Situation anhält, wird das Investitionen im Tourismussektor und Investoren abschrecken, und selbst lokale Behörden, die Investitionen fördern wollen, werden auf Schwierigkeiten stoßen“, sagte er.

Was den Landerwerb betrifft, glaubt Master Nguyen Van Dinh – ein Experte für Immobilienrecht –, dass Investoren mit der lokalen Bevölkerung verhandeln müssen, wenn der Landerwerb für Tourismusprojekte nicht wie im Entwurf des geänderten Landgesetzes vorgesehen zulässig ist.

„Wenn das der Fall ist, haben wir eine Gruppe ausländischer Investoren – und zwar die großen Player – ausgeschlossen, weil diese Gruppe nicht in die Vereinbarung einbezogen war. Wir haben sie aus dem Spiel genommen, obwohl wir auf große Touristengebiete und Themenparks gehofft hatten“, sagte Herr Dinh.

Herr Dinh schlug außerdem einen Mechanismus zur Befreiung von und Reduzierung der Landnutzungsgebühren für gewerbliche und Dienstleistungsnutzer vor. „Im Vergleich zu Gewerbegebieten können Unternehmen hier für mehrere Jahre von der Pacht befreit werden. Dieser Ansatz ließe sich auch auf Tourismusimmobilien übertragen, da diese Projekte ebenfalls das Potenzial haben, sich auszubreiten und einen bedeutenden Beitrag zur sozioökonomischen Entwicklung zu leisten“, so der Experte.

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