Im Agrarlandmarkt herrscht weiterhin Ruhe

Das Landgesetz von 2024 ermöglicht es Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, Reisanbauflächen zu übertragen. Dies ist eine Chance für potenzielle Investoren, aber dieses „Stück Kuchen“ ist nicht leicht zu essen.

Während in der Vergangenheit nur Personen, die direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig waren, das Recht zur Nutzung von Reisland erhalten durften, können mit der aktuellen Neuregelung auch Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, das Recht erhalten, Reis zu übertragen und in die Produktion zu investieren, sofern sie über die Voraussetzungen und Fähigkeiten zum Reisanbau verfügen.

In einem kürzlich abgehaltenen Seminar zum Thema Immobilien sagte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Landabteilung ( Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ), dass sich dieser Bereich mit dem Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 stark entwickeln werde.

Tatsächlich war die Situation bei Transaktionen mit landwirtschaftlichen Grundstücken im Zeitraum 2020–2022 ziemlich heiß. Viele Unternehmen und Privatpersonen kauften landwirtschaftliche Grundstücke mit der Absicht, sie in Grundstücke zum Verkauf umzuwandeln, was damals ein Fieber auslöste.

Obwohl mit einer Belebung des Marktes gerechnet wird, ist das Segment der landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen in Wirklichkeit nur für große, organisierte Investoren wie Unternehmen interessant. Denn die neuen Regelungen schaffen nur günstige Bedingungen für Landwirte und eignen sich für Unternehmen, die in den Agrarsektor investieren. Das Sammeln und Kaufen landwirtschaftlicher Flächen, das Warten auf die Umnutzung, die Aufteilung von Parzellen und der Verkauf von Land werden für Kleininvestoren hingegen nur schwer umsetzbar sein.

Frau Ha Kien, eine Maklerin und Grundstücksinvestorin in vielen Segmenten in Hanoi, Hoa Binh und Thai Nguyen, teilte mit, dass es im Agrarlandsegment derzeit noch ruhig zugeht, da die Steuern und Umwandlungsgebühren für Agrar- und Waldland recht hoch seien, sodass Kleinanleger nicht in dieses Segment investierten. Stattdessen scheinen die „Großen“, die Dutzende Hektar Reis- und Waldland investieren müssen, um es später in Dienstleistungsflächen, Tourismus, Handel, Wohnprojekte usw. umzuwandeln, begeistert mitzumischen.

Der Leiter einer Immobilienfirma in Hanoi teilte mit, dass sein Unternehmen plane, in Hoa Binh und Thai Nguyen große Wald- und Ackerflächen zu „erschließen“ und sogar „weit vom Ufer entfernt zu fischen“, indem es ins zentrale Hochland fahre, um dort Land zu kaufen.

In Bezug auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen wies Herr Le Van Binh darauf hin, dass die Planung eingehalten und das Ziel von über drei Millionen Hektar Reisanbaugebieten erreicht werden müsse, um die nationale Ernährungssicherheit zu gewährleisten. Immobilieninvestoren müssten daher vorsichtig sein und die gesetzlichen Bestimmungen verstehen, um ineffektive Investitionen zu vermeiden, bei denen sie zu hohen Preisen kaufen, aber Schwierigkeiten bei der Liquidation haben.

Laut der Vereinigung vietnamesischer Immobilienmakler hat sich der Grundstücksmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 durch versteigerte und parzellierte Grundstücke verbessert. Projektland sowie Land- und Forstwirtschaftsflächen zeigen hingegen keine Erholung, die Liquidität ist dürftig und die Transaktionen schleppend. Selbst viele Investoren mit landwirtschaftlichen Grundstücken möchten ihre Grundstücke derzeit verkaufen, was jedoch schwierig ist.

Der Leiter eines Immobilienmaklers schätzte, dass die Investitionsgewinnmarge in diesem Segment bei etwa 25–30 % pro Jahr liegt. Bei der Umwandlung in Wohnbauland könnten es sogar 35–40 % pro Jahr sein. Die Wahrscheinlichkeit einer Preissteigerung von Ackerland innerhalb eines Jahrzehnts könnte sich auf das Drei- bis Fünffache oder sogar mehr erhöhen. Laut der erwarteten Grundstückspreisliste werden sich die Kosten für die Erstellung von Dokumenten zur Umwandlung von Wohn- in Ackerland jedoch im Vergleich zu heute um das Neunfache erhöhen.

Möchte ein Investor beispielsweise den Nutzungszweck eines 1.000 m² großen Ackerlandes in Dong Anh (Hanoi) ändern und abtrennen, beträgt die aktuelle Grundgebühr 6,6 Milliarden VND. Berechnet man sie jedoch nach dem neuen Preislistenentwurf, erhöht sich dieser Betrag auf 61,8 Milliarden VND. Somit beträgt allein die Grundgebühr für ein 100 m² großes Grundstück mehr als 6 Milliarden VND. Zu diesem Preis ist der Kauf von freiem Wohnland günstiger als die Steuer, die bei der Umwandlung in Ackerland anfällt.

Darüber hinaus sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass landwirtschaftliche Flächen, die 12 bis 24 Monate lang brach liegen oder ungenutzt bleiben, mit Verwaltungsstrafen belegt werden und entzogen werden können. Investoren, die landwirtschaftliche Flächen besitzen, müssen daher schnell Verfahren zur Umwandlung in Wohngrundstücke oder zur Ackerlandnutzung abschließen, wenn sie nicht alles verlieren wollen.

„Wenn Sie Land kaufen, um von der Investitionswelle zu profitieren, die der Raumordnung folgt, die Regionalplanung jedoch ausgesetzt ist, nur langsam umgesetzt wird oder angepasst wird, kann es für Investoren ungünstig werden, wenn niemand das Land kauft. Darüber hinaus besteht beim Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken, insbesondere von Grundstücken, die nicht umgebaut werden können, das Risiko einer Insolvenz, wenn ein finanzieller Hebel eingesetzt wird“, erläuterte ein Investor heute die Risiken des Besitzes landwirtschaftlicher Grundstücke.

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