Der Agrarsektor bleibt ruhig.

Das Landgesetz von 2024 ermöglicht es Personen, die nicht direkt in der Landwirtschaft tätig sind, Reisanbauflächen durch Übertragung zu erwerben. Dies bietet finanzstarken Investoren eine Chance, doch dieser Anteil am Markt ist nicht leicht zu ergattern.

Bisher konnten nur diejenigen das Recht zur Nutzung von Reisanbauflächen erwerben, die direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig waren. Nach den neuen Bestimmungen können jedoch auch Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, das Recht zur Nutzung von Land für Investitionen in die Produktion erwerben, sofern sie die Voraussetzungen und Fähigkeiten zum Reisanbau erfüllen.

Auf einem kürzlich stattgefundenen Immobilienseminar erklärte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landangelegenheiten ( Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ), dass dieser Bereich eine dynamische Entwicklung erleben werde, sobald das Landgesetz von 2024 in Kraft trete.

Tatsächlich war der Markt für Agrarland im Zeitraum 2020–2022 sehr dynamisch. Viele Unternehmen und Privatpersonen kauften Agrarland auf, um es in Parzellen aufzuteilen und zu verkaufen, was damals einen regelrechten Boom auslöste.

Obwohl der Markt voraussichtlich dynamischer werden wird, ziehen die Segmente Agrar- und Forstflächen in der Realität lediglich das Interesse großer, organisierter Investoren wie Unternehmen auf sich. Dies liegt daran, dass die neuen Regelungen nur für Landwirte günstige Bedingungen schaffen und für Unternehmen, die im Agrarsektor investieren, geeignet sind. Für Kleinanleger hingegen wird es sehr schwierig sein, die Praxis des Kaufs von Agrarland, des Wartens auf die Nutzungsänderung und der anschließenden Aufteilung und des Verkaufs von Parzellen umzusetzen.

Frau Ha Kien, Immobilienmaklerin und Investorin in verschiedenen Segmenten in Hanoi, Hoa Binh und Thai Nguyen, berichtete, dass der Agrarlandsektor aufgrund hoher Steuern und Umwandlungsgebühren für Agrar- und Waldflächen relativ ruhig sei, was Kleinanleger von Investitionen in diesem Bereich abhalte. Im Gegensatz dazu zeigten sich größere Investoren, die Dutzende Hektar Reisfelder und Waldflächen für die zukünftige Entwicklung zu Dienstleistungsflächen, Tourismus-, Gewerbe- oder Wohnprojekten erwerben wollten, deutlich interessierter.

Der Leiter eines Immobilienunternehmens in Hanoi teilte mit, dass sein Unternehmen plant, in den Provinzen Hoa Binh und Thai Nguyen nach großflächigen Wald- und Agrarflächen zu suchen und sogar bis ins zentrale Hochland vorzudringen, um dort Land zu kaufen.

Bezüglich der Umwandlung von Agrarland merkte Herr Le Van Binh an, dass diese planmäßig erfolgen und das Ziel von über 3 Millionen Hektar Reisanbaufläche zur Sicherstellung der nationalen Ernährungssicherheit eingehalten werden müsse. Daher sollten Immobilieninvestoren vorsichtig sein und die gesetzlichen Bestimmungen genau kennen, um Fehlinvestitionen und hohe Kaufpreise mit anschließenden Liquidierungsschwierigkeiten zu vermeiden.

Laut dem vietnamesischen Immobilienmaklerverband zeigte der Markt für Baugrundstücke in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 eine Verbesserung, insbesondere bei versteigerten und parzellierten Grundstücken. Bei Projektgrundstücken sowie land- und forstwirtschaftlichen Flächen sind jedoch weiterhin keine Anzeichen einer Erholung erkennbar; die Liquidität bleibt gering, und Transaktionen verlaufen schleppend. Selbst viele Investoren, die landwirtschaftliche Flächen besitzen, haben derzeit Schwierigkeiten, diese zu verkaufen.

Laut dem Direktor eines Immobilienmaklerunternehmens liegt die Gewinnspanne für Investitionen in diesem Segment bei etwa 25–30 % pro Jahr. Bei einer Umwandlung in Wohnbauland könnte sie sogar 35–40 % pro Jahr erreichen. Das Wertsteigerungspotenzial für landwirtschaftliche Flächen liegt innerhalb eines Jahrzehnts bei etwa 3–5 Mal oder sogar mehr. Allerdings würden sich die Kosten für die Bearbeitung eines Antrags auf Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohnbauland laut der prognostizierten Grundstückspreisliste im Vergleich zu den aktuellen Kosten verneunfachen.

Wenn ein Investor beispielsweise in Dong Anh (Hanoi) eine Nutzungsänderung für ein 1.000 m² großes landwirtschaftliches Grundstück beantragen und dieses aufteilen möchte, beträgt die aktuelle Nutzungsgebühr 6,6 Milliarden VND. Berechnet man diese jedoch nach dem neuen Entwurf der Preisliste, steigt der Betrag auf 61,8 Milliarden VND. Somit beläuft sich die Nutzungsgebühr allein für ein 100 m² großes Grundstück auf über 6 Milliarden VND. Bei diesem Preis wäre der Kauf von bestehendem Wohnland günstiger als die Steuer, die bei der Umwandlung von landwirtschaftlichem Land fällig würde.

Das Landgesetz von 2024 sieht außerdem vor, dass landwirtschaftliche Flächen, die 12 bis 24 Monate lang brachliegen oder ungenutzt bleiben, mit Verwaltungsstrafen belegt und gegebenenfalls enteignet werden. Investoren, die derzeit landwirtschaftliche Flächen besitzen, müssen daher dringend die notwendigen Schritte zur Umwandlung in Wohnbauland oder zur Änderung der Nutzungsart einleiten, um nicht alles zu verlieren.

„Wer Land kauft, um von Investitionstrends und -planungen zu profitieren, dessen regionaler Plan aber ausgesetzt, verzögert oder angepasst wird, riskiert im schlimmsten Fall, das Land nicht mehr verkaufen zu können. Zudem birgt der Kauf von Agrarland, insbesondere von nicht umwandelbaren Parzellen, das Risiko einer Insolvenz, wenn Fremdkapital eingesetzt wird“, erläuterte ein Investor die Risiken des Besitzes von Agrarland.

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