Markt für Agrarflächen bleibt ruhig

Das Landgesetz von 2024 ermöglicht es Einzelpersonen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, die Übertragung von Reisanbauland zu erhalten. Dies ist eine Chance für potenzielle Investoren, aber dieses „Stück Kuchen“ ist nicht leicht zu essen.

Während in der Vergangenheit nur diejenigen das Recht erhielten, Reisland zu nutzen, die direkt Reis anbauten, ist es mit den neuen Bestimmungen auch Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, gestattet, das Recht zu erhalten, Land zu übertragen, um in die Produktion zu investieren, sofern sie über die Voraussetzungen und Fähigkeiten verfügen, Reis anzubauen.

Bei einem kürzlich abgehaltenen Seminar zum Thema Immobilien sagte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Land (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), dass sich dieser Bereich mit dem Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 stark entwickeln werde.

Tatsächlich ist die Situation bei Transaktionen mit landwirtschaftlichen Grundstücken im Zeitraum 2020–2022 ziemlich angespannt. Viele Unternehmen und Privatpersonen kauften landwirtschaftliche Flächen mit der Absicht, diese in Grundstücke zum Verkauf umzuwandeln, was damals einen wahren Boom auslöste.

Obwohl mit einer stärkeren Marktdynamik gerechnet wird, wird das Segment der landwirtschaftlichen Flächen und Waldflächen in Wirklichkeit nur von großen, organisierten Investoren wie Unternehmen beachtet. Da die neuen Regelungen lediglich günstige Bedingungen für Landwirte schaffen und sich nur für Unternehmen eignen, die im Agrarsektor investieren, wird es für Kleininvestoren sehr schwierig sein, landwirtschaftliche Flächen zu sammeln und zu kaufen und auf die Zweckänderung zu warten, sowie Grundstücke aufzuteilen und zu verkaufen.

Frau Ha Kien, eine Maklerin und Grundstücksinvestorin in vielen Segmenten in Hanoi, Hoa Binh und Thai Nguyen, teilte mit, dass es im Agrarlandsegment derzeit noch „ruhig“ zugeht, da die Steuern und Umwandlungsgebühren für Agrarland und Waldland recht hoch seien, sodass Kleinanleger nicht in dieses Segment investierten. Stattdessen scheinen die „Großen“, die Dutzende Hektar Reisfelder und Waldland investieren wollen, um es später in landwirtschaftliche Nutzflächen, Tourismus, Handel, Wohnprojekte usw. umzuwandeln, begeistert mitzuspielen.

Der Leiter einer Immobilienfirma in Hanoi teilte mit, dass sein Unternehmen plane, in Hoa Binh und Thai Nguyen große Wald- und Ackerflächen zu „erschließen“ und sogar „weit vom Ufer entfernt zu fischen“, indem es ins zentrale Hochland fahre, um dort Land zu kaufen.

In Bezug auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen wies Herr Le Van Binh darauf hin, dass die Planung befolgt und das Ziel von über 3 Millionen Hektar Reisanbaufläche eingehalten werden müsse, um die nationale Ernährungssicherheit zu gewährleisten. Daher müssen Immobilieninvestoren vorsichtig sein und die gesetzlichen Bestimmungen verstehen, um ineffektive Investitionen zu vermeiden, bei denen sie zu hohen Preisen kaufen, aber Schwierigkeiten bei der Liquidation haben.

Laut der Vietnam Real Estate Brokers Association verbesserte sich das Grundstückssegment in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 durch versteigerte Grundstücke und parzellierte Grundstücke. Unterdessen gibt es bei Projektland sowie land- und forstwirtschaftlichen Flächen noch immer keine Anzeichen einer Erholung, die Liquidität ist trüb und die Transaktionen verlaufen schleppend. Auch viele Investoren mit landwirtschaftlichen Grundstücken möchten derzeit ihre Güter verkaufen, doch das gestaltet sich schwierig.

Der Leiter eines Immobilienmaklers analysierte, dass die Investitionsgewinnspanne in diesem Segment etwa 25–30 % pro Jahr beträgt. Bei einer Umwandlung in Wohnbauland könnten es sogar 35–40 % pro Jahr sein. Die Chance, dass der Wert landwirtschaftlicher Flächen im Laufe des Jahrzehnts steigt, kann drei- bis fünfmal oder sogar noch höher sein. Doch der voraussichtlichen Grundstückspreisliste zufolge werden sich die Kosten für die Erstellung der Dokumente zur Umwandlung von Wohngrundstücken in landwirtschaftliche Flächen im Vergleich zu heute um das Neunfache erhöhen.

Wenn ein Investor beispielsweise den Nutzungszweck ändern und ein 1.000 m2 großes landwirtschaftliches Grundstück in Dong Anh (Hanoi) abtrennen möchte, beträgt die derzeitige Landnutzungsgebühr 6,6 Milliarden VND. Berechnet man sie jedoch nach dem Preis des neuen Preislistenentwurfs, erhöht sich dieser Betrag auf 61,8 Milliarden VND. Allein die Landnutzungsgebühr kostet ein 100 m2 großes Grundstück mehr als 6 Milliarden VND. Zu diesem Preis ist es für die Menschen günstiger, verfügbares Wohnland zu kaufen, als bei der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen Steuern zu zahlen.

Darüber hinaus sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass landwirtschaftliche Flächen, die 12 bis 24 Monate lang ungenutzt oder brach liegen, mit Verwaltungsstrafen belegt werden und widerrufen werden können. Investoren, die landwirtschaftliche Grundstücke besitzen, müssen daher die Verfahren zur Umwandlung in Wohngrundstücke oder zur Ackerlandnutzung schnell abschließen, wenn sie nicht alles verlieren wollen.

„Wenn Sie nach der Planung Land kaufen, um von der Investitionswelle zu profitieren, die Regionalplanung jedoch ausgesetzt, nur langsam umgesetzt oder angepasst wird, droht Investoren im schlimmsten Fall ein Verkauf, ohne dass Käufer auf sie warten. Darüber hinaus besteht beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen, insbesondere nicht umbaubarer Grundstücke, bei denen ein finanzieller Hebel eingesetzt wird, das Risiko einer Insolvenz“, erläuterte ein Investor heute die Risiken des Besitzes landwirtschaftlicher Flächen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html