Sollten diese Vorschriften legalisiert werden, werden sie erhebliche Auswirkungen auf Immobilientransaktionen haben.
Warum per Bank bezahlen?
Bei der Diskussion um einige kontroverse Punkte im Entwurf des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) schlugen kürzlich viele Abgeordnete der Nationalversammlung vor, dass der Staat bei der Änderung des Gesetzes eine Richtlinie einführen sollte, die bargeldlose Zahlungen für Immobilientransaktionen vorschreibt, um das Ziel der Korruptionsprävention zu gewährleisten.
Nach den geltenden Vorschriften ist es nicht erforderlich, dass Immobilientransaktionen über Banken abgewickelt werden.
Das heißt, dass auch Verkaufs-, Übertragungs- oder Miettransaktionen zwischen Privatpersonen, die jedoch geschäftlicher Natur sind, über die Bank abgewickelt werden müssen, nicht nur Transaktionen zwischen Unternehmen, Projektinvestoren und Käufern.
Die aktuellen Vorschriften sehen keine Zahlungsverpflichtungen für Immobilientransaktionen über Banken vor. Dies habe laut Delegierten zu Steuerhinterziehung, Negativität und Korruption bei Transaktionen geführt.
In den USA gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der Zahlungsweise für Immobilien. Wird eine Immobilie jedoch mit Bargeld im Wert von 10.000 US-Dollar oder mehr erworben, muss der Verkäufer dies den Aufsichtsbehörden melden. Dies hilft den Aufsichtsbehörden, die Herkunft des Geldes zu ermitteln, was gegebenenfalls als Grundlage für Devisenuntersuchungen dienen kann.
Gleichzeitig übermitteln US-Banken Informationen, um Fälle aufzudecken, in denen Einleger das Gesetz umgehen und das Geld in kleinere Beträge aufteilen, um es bei verschiedenen Bankfilialen einzuzahlen.
Dr. Nguyen Tri Hieu
Laut dem Wirtschaftsexperten Dr. Nguyen Tri Hieu ist Bargeld heute frei handelbar. Viele Menschen bringen Koffer voller Bargeld mit, um Immobilien zu kaufen, ohne kontrolliert zu werden. Niemand weiß, woher das Geld kommt, ob es legal oder illegal ist.
„Viele Menschen verfügen über Bargeld aus legalen Geschäftsaktivitäten. Es gibt aber auch viele Geldquellen aus illegalen Aktivitäten wie Korruption, Drogenhandel, Glücksspiel …
„Schmutziges“ Geld wird für Investitionen in Immobilien verwendet, anschließend wird eine neue Geldquelle vom Käufer genutzt. Dadurch wird das „schmutzige“ Geld „gewaschen“ und in legales „sauberes“ Geld umgewandelt“, sagte Herr Hieu und stimmte dem Vorschlag zu, Vorschriften hinzuzufügen, wonach Immobilientransaktionen über Banken abgewickelt werden müssen.
Laut Herrn Hieu kann die Währungssicherheitsbehörde bei Zahlungen für Immobilientransaktionen über Banken die Herkunft und den Fluss des Geldes zurückverfolgen und bei ungewöhnlichen Transaktionen Geldwäsche aufdecken. Selbst „schmutziges“ Geld wird möglicherweise nicht ausgegeben, wenn die Bank bei der Überweisung eine Herkunftserklärung verlangt.
„Die Legalisierung dieser Regelung wird die Geschäftstätigkeit im Immobiliensektor verlangsamen. Doch das ist ein gesellschaftlicher Preis, der für eine saubere Wirtschaft zu zahlen ist. Für legales Geld ist diese Regelung kein Problem, aber diejenigen, die illegales Geld besitzen, werden sich Sorgen machen“, sagte Herr Hieu.
Der Vorsitzende einer Immobilienfirma sagte, dass viele Privatpersonen und Unternehmen mit der Regelung, wonach Transaktionen über Banken abgewickelt werden müssen, möglicherweise nicht einverstanden seien, da ihre Interessen dadurch direkt berührt würden. Dies sei jedoch der allgemeine Trend in der Welt .
Dr. Tran Xuan Luong, Immobilienmajor an der National Economics University, stimmte dem obigen Vorschlag zu, äußerte jedoch dennoch Bedenken: „Derzeit gibt es keine Marktdaten für Grundstücke und Immobilien, und die Vorschriften für Immobilienzahlungen über Banken können immer noch umgangen werden. Daher werden Daten benötigt, um Schwankungen der Grundstückspreise zu erkennen und festzustellen, ob Käufer Geld waschen oder nicht. Darauf aufbauend verfügt der Staat über entsprechende Steuer- oder Präventionspläne.“
Wie viel Kaution ist angemessen?
Zum Vorschlag, eine Anzahlung für die Vertragsunterzeichnung zu leisten, sagte Dr. Luong, der Immobilienmarkt benötige dringend Kapital. Daher könne man Investoren die Anzahlung auf rechtlicher Grundlage wie Landnutzungsrechte und Grundrisse ermöglichen. Die Möglichkeit einer frühzeitigen Anzahlung trage zudem zur Senkung der Immobilienpreise bei, denn wenn die Eigenheimkäufer keine Mittel mobilisieren können, müssten Investoren Zinsen aufnehmen. Diese Kosten seien im Verkaufspreis enthalten, was zu einem Preisanstieg führe.
Tatsächlich ist der Verkauf von „grünem Reis“ heutzutage weit verbreitet. Eine Legalisierung würde den Käufern mehr Schutz bieten und die Risiken im Vergleich zu früheren Schwarzmarktverkäufen reduzieren. Eine Anzahlung von höchstens 10 Prozent ist angemessen und angesichts des Hauswerts nicht zu viel.
Der Experte Hoang Tung vom Institut für Rechts- und Entwicklungspolitikforschung erklärte unterdessen, dass Kautionsregelungen für Immobiliengeschäfte unnötig seien. Denn das Zivilgesetzbuch habe den Begriff der Kaution, die hinterlegten Vermögenswerte, die Gegenstände, die Art der Kaution und den Umgang mit den hinterlegten Vermögenswerten klar und deutlich geregelt. Daher sei es nicht nötig, separate Kautionsregelungen für Immobiliengeschäfte einzuführen.
In Wirklichkeit gibt es nur wenige Streitigkeiten über Kautionen, hauptsächlich aufgrund des Phänomens der „hängenden“ roten Bücher. Ho-Chi-Minh-Stadt verfügt über 81.000 Wohnungen, Hanoi hingegen nur über 30.000. Der Grund dafür sind Investoren, die falsche Pläne erstellt und ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachgekommen sind.
Daher müsse das Gesetz über das Immobiliengeschäft statt Kautionsvorschriften strengere Vorschriften für die Genehmigungsbedingungen geschäftsfähiger Projekte enthalten, so Tung.
„Zudem ist es notwendig, den Höchstbetrag, den Investoren eintreiben können, anzupassen, um die Verantwortung zu erhöhen. Derzeit fordern Investoren 95 % des Wohnungswerts ein, bevor sie die Eigentumsbescheinigung aushändigen. Die hohe Eintreibungsrate führt dazu, dass Hauskäufer im Stich gelassen werden. Wenn nur maximal 70 % eingetrieben werden dürfen, muss die Verantwortung des Investors erhöht werden, um den verbleibenden Betrag einzutreiben“, sagte Herr Tung.
Während der Diskussionsrunde in der Nationalversammlung zum Entwurf des (geänderten) Gesetzes zum Immobiliengeschäft am Morgen des 31. Oktober schlugen viele Delegierte vor, zur Bekämpfung von Korruption und Steuerhinterziehung eine Regelung hinzuzufügen, wonach alle Immobilientransaktionen über Banken abgewickelt werden müssen.
Darüber hinaus schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung zwei Optionen für Einlagen vor:
Option 1: Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.
Option 2: Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur dann gemäß der Vereinbarung mit Kunden Anzahlungen einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt.
In der Kautionsvereinbarung muss der Verkaufspreis bzw. der Mietkaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten klar angegeben sein. Die maximale Kautionshöhe richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen, darf jedoch 10 % des Verkaufspreises bzw. Mietkaufpreises des Hauses oder der Bauarbeiten nicht überschreiten.
Der Gesetzesentwurf soll am 27. November von der Nationalversammlung verabschiedet werden.
Quelle baogiaothong
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