Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken: Stehen Spekulanten mit großen Landflächen vor der Flucht?

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Das überarbeitete Gesetz über das Immobiliengeschäft, das gerade von der Nationalversammlung verabschiedet wurde und ab dem 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, wurde am Morgen des 28. November von der Nationalversammlung verabschiedet. Insbesondere regelt dieses Gesetz die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken strenger als die derzeitigen Vorschriften.

Dementsprechend ist es notwendig, die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken, Distrikten und Städten der besonderen Stadtgebiete des Typs I, Typs II und Typs III, in Gebieten mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, in zentralen Bereichen und rund um Gebäude, die architektonische Highlights in Stadtgebieten darstellen, sowie an Straßenfronten auf regionaler Ebene und darüber sowie an Hauptlandschaftsstraßen in Stadtgebieten zu verhindern.

Bei der Bewertung der Auswirkungen der Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Verkauf im Rahmen des überarbeiteten Gesetzes über das Immobiliengeschäft kommen Immobilienexperten zu dem Schluss, dass die anfängliche Verschärfung der Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Verkauf sowie zur freien Grundstücksaufteilung den Grundstückshandel einschränken könnte. Langfristig wird dies jedoch dazu beitragen, dass sich dieser Markt transparenter und nachhaltiger entwickelt.

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 1 — Die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken werden durch die Bestimmungen des geänderten Gesetzes über Immobiliengeschäfte, das Anfang 2025 in Kraft tritt, verschärft (Illustrationsfoto: Ha Phong).

In einer Diskussion zu diesem Thema sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, dass die Nachfrage nach Grundstücken immer sehr hoch sei, während es auf dem Markt an Angebot aus offiziellen Projekten mangele.

„Viele Spekulanten nutzen die Gelegenheit, Land zu erwerben, es dann in Parzellen zum Verkauf aufzuteilen, die Parzellen aufzuteilen und den Projekten sogar dieselben Namen wie legitimen Projekten zu geben, um Käufer anzulocken. Gleichzeitig konkurrieren sie darum, die Preise in die Höhe zu treiben, was wiederum zu Chaos auf dem Markt führt“, sagte Herr Dinh und bekräftigte, dass eine Verschärfung der Aufteilung und des Verkaufs von Land notwendig sei.

Laut Herrn Vo Hong Thang, Direktor der DKRA Group Service Consulting Abteilung, wird diese neue Regelung zur Unterteilung einigen Investoren in der ersten Umsetzungsphase relativ schwer fallen. Langfristig ist dies jedoch ein unvermeidlicher Trend, der in vielen Ländern gleichzeitig umgesetzt wird und die Markttransparenz verbessert.

In Bezug auf Grundstücke sagte Herr Thang, dass dieser Markt nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes Anfang 2025 großen Schwankungen unterliegen werde. Grundstücksprojekte in städtischen Gebieten des Typs II und III, die umgesetzt und verkauft wurden (mit roten Büchern), werden weiterhin normal übertragen und können sogar von Preisvorteilen profitieren.

„Neue Projekte werden schwerer zu genehmigen sein, spontane und fragmentierte Projekte werden nicht länger zu einer Verknappung des Landangebots führen. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird dazu führen, dass die Preise dieser Produkte steigen, nicht sinken“, betonte Herr Thang.

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 2 — Experten prognostizieren, dass die Situation bei der Aufteilung und dem Verkauf von Land durch Spekulanten mit Gewinnstreben schwierig sein wird (Abbildung: Ha Phong).

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der südlichen Region von Batdongsan.com.vn, sagte zu dieser neuen Regelung, dass diese in Bezug auf Angebot, Kundenstamm und Verkaufspreis zu erheblichen Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt führen könne.

Denn laut Herrn Tuan sind derzeit 90 % des zum Verkauf stehenden Grundstücksangebots auf dem Markt das Produkt von Einzelpersonen, die Grundstücke aufteilen und dann Projekte zum Verkauf aufsetzen. Die Art von Grundstück, die in Parzellen aufgeteilt ist, hat unterschiedliche Preise, Flächen und Warenquellen, ist leicht zugänglich und für die Finanzen vieler Käufer geeignet.

Darüber hinaus sei der Verkaufspreis laut Herrn Tuan bei Grundstücken, die Einzelpersonen selbst in Parzellen aufteilen, oft in Form von Infrastruktur- oder regulären Projekten günstiger als bei abgeschlossenen Landplanungsprojekten. „Sowohl Verkäufer als auch Käufer ziehen selbst aufgeteiltes Land dem Kauf regulärer Landprojekte vor“, betonte Herr Tuan.

Er glaubt außerdem, dass sich das Angebot auf dem Markt verringern wird, sobald die Unterteilung verschärft wird, und dass sich auch der Kundenstamm, der Zugang zu dieser Art von Immobilien hat, im Vergleich zu früher etwas verringern wird.

In der kommenden Zeit könnte es auf dem Grundstücksmarkt zu einer großen Anzahl großflächiger Grundstücksprodukte kommen, die von Investoren stammen, die Land mit der Absicht besitzen, es aufzuteilen und gewinnbringend zu verkaufen. Um diese Güter loszuwerden, müssen die Grundstückseigentümer Verluste eindämmen und im Vergleich zu den Erwartungen niedrigere Preise in Kauf nehmen.

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