Das überarbeitete Immobiliengesetz, das soeben von der Nationalversammlung verabschiedet wurde und am 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, wurde am Morgen des 28. November von der Nationalversammlung verabschiedet. Insbesondere regelt dieses Gesetz die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken strenger als die bisherigen Bestimmungen.
Demzufolge ist es notwendig, die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Stadtteilen, Bezirken und Städten mit besonderem Status, städtischen Gebieten des Typs I, II und III zu verhindern; in Gebieten mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, in zentralen Bereichen und um Gebäude herum, die architektonische Höhepunkte in städtischen Gebieten darstellen; an Straßen auf regionaler Ebene und darüber hinaus sowie an Hauptlandschaftsstraßen in städtischen Gebieten.
Die Bewertung der Auswirkungen der Regelungen zur Grundstücksteilung und zum Grundstücksverkauf gemäß dem überarbeiteten Immobiliengesetz ergab, dass die anfängliche Verschärfung der Vorschriften zur Grundstücksteilung und zum Grundstücksverkauf sowie die freie Grundstücksteilung den Grundstückshandel zwar verringern könnten. Langfristig werde dies jedoch zu einer transparenteren und nachhaltigeren Entwicklung des Marktes beitragen.
Die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken werden durch die Bestimmungen des geänderten Gesetzes über das Immobiliengeschäft, das Anfang 2025 in Kraft treten wird, verschärft (Illustrationsfoto: Ha Phong).
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, erklärte zu diesem Thema, dass die Nachfrage nach Grundstücken stets sehr hoch sei, während dem Markt das Angebot aus offiziellen Projekten fehle.
„Viele Spekulanten haben die Gelegenheit genutzt, Land zu erwerben, es in Parzellen aufzuteilen und diese dann zu verkaufen. Sie geben den Projekten sogar dieselben Namen wie legalen Bauvorhaben, um Käufer anzulocken. Gleichzeitig überbieten sie sich mit überhöhten Preisen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise und damit zu Chaos auf dem Markt führt“, sagte Herr Dinh und bekräftigte, dass eine Verschärfung der Regelungen zur Landaufteilung und zum Landverkauf notwendig sei.
Laut Herrn Vo Hong Thang, Direktor der Serviceberatungsabteilung der DKRA Group, wird diese neue Regelung zur Unternehmensteilung es einigen Investoren in der Anfangsphase vor Herausforderungen stellen. Langfristig gesehen handelt es sich jedoch um einen unaufhaltsamen Trend, der in vielen Ländern synchron umgesetzt wird und die Markttransparenz verbessert.
Bezüglich des Grundstücksmarktes sagte Herr Thang, dass dieser Markt nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes Anfang 2025 großen Schwankungen unterliegen werde. Grundstücksprojekte in städtischen Gebieten der Typen II und III, die bereits realisiert und verkauft wurden (mit roten Büchern), werden weiterhin normal übertragen und könnten sogar von Preisvorteilen profitieren.
„Neue Projekte werden schwieriger zu genehmigen sein, spontane und fragmentierte Projekte werden das Landangebot nicht mehr verknappen. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird die Preise dieser Produkte erhöhen, nicht senken“, betonte Herr Thang.
Experten prognostizieren, dass die Situation der Landaufteilung und des gewinnbringenden Verkaufs durch Spekulanten auf Schwierigkeiten stoßen wird (Illustration: Ha Phong).
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, äußerte sich zu dieser neuen Regelung und sagte, dass diese neue Regelung den Grundstücksmarkt hinsichtlich Angebot, Kundenstamm und Verkaufspreis stark beeinflussen könnte.
Laut Herrn Tuan stammen derzeit 90 % der auf dem Markt angebotenen Grundstücke von Privatpersonen, die Parzellen aufteilen und diese dann als Bauprojekte verkaufen. Solche parzellierten Grundstücke weisen eine große Vielfalt an Preisen, Größen und Nutzungsmöglichkeiten auf, sind leicht zugänglich und für viele Käufer erschwinglich.
Darüber hinaus erklärte Herr Tuan, dass selbstaufgeteiltes Land, das häufig im Rahmen von Infrastrukturprojekten oder regulären Bauvorhaben erschlossen wird, in der Regel günstiger zu verkaufen sei als abgeschlossene Bauprojekte. „Sowohl Verkäufer als auch Käufer bevorzugen selbstaufgeteiltes Land gegenüber dem Kauf von regulären Bauprojekten“, betonte Herr Tuan.
Er glaubt außerdem, dass sich mit der Verschärfung der Parzellierungsbestimmungen das Angebot auf dem Markt verringern und der Kundenstamm, der Zugang zu dieser Art von Immobilien hat, im Vergleich zu früher ebenfalls etwas abnehmen wird.
In naher Zukunft dürfte der Grundstücksmarkt ein vermehrtes Angebot an großflächigen Grundstücken verzeichnen, die von Investoren stammen, die Land mit der Absicht besitzen, es aufzuteilen und gewinnbringend zu verkaufen. Um diese Grundstücke loszuwerden, werden die Eigentümer Verluste hinnehmen und die Preise im Vergleich zu ihren Erwartungen senken müssen.
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