Das überarbeitete Gesetz über das Immobiliengeschäft, das gerade vonder Nationalversammlung verabschiedet wurde und ab dem 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, wurde am Morgen des 28. November von der Nationalversammlung verabschiedet. Insbesondere regelt dieses Gesetz die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken strenger als die derzeitigen Bestimmungen.
Dementsprechend ist es notwendig, die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken, Distrikten und Städten der besonderen Stadtgebiete des Typs I, Typs II und Typs III, in Gebieten mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, in zentralen Bereichen und rund um Gebäude, die architektonische Highlights in Stadtgebieten darstellen, sowie an Straßenfronten auf regionaler Ebene und darüber sowie an wichtigen Landschaftsstraßen in Stadtgebieten zu verhindern.
Bei der Bewertung der Auswirkungen der Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Grundstücksverkauf im Rahmen des überarbeiteten Immobiliengesetzes gehen Immobilienexperten davon aus, dass die anfängliche Verschärfung der Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Grundstücksverkauf sowie zur freien Grundstücksaufteilung den Grundstückshandel einschränken könnte. Langfristig wird dies jedoch zu einer transparenteren und nachhaltigeren Entwicklung des Marktes beitragen.
Die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken werden durch die Bestimmungen des überarbeiteten Gesetzes über das Immobiliengeschäft, das Anfang 2025 in Kraft tritt, verschärft (Illustrationsfoto: Ha Phong).
In einer Diskussion zu diesem Thema sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler, dass die Nachfrage nach Grundstücken immer sehr hoch sei, während es auf dem Markt an Angebot aus offiziellen Projekten mangele.
„Viele Spekulanten nutzen die Gelegenheit, Land zu erwerben, es dann in Parzellen zum Verkauf aufzuteilen, die Parzellen aufzuteilen und den Projekten sogar dieselben Namen wie legale Projekte zu geben, um Käufer anzulocken. Gleichzeitig treiben sie die Preise in die Höhe, treiben die Immobilienpreise in die Höhe und verursachen Chaos auf dem Markt“, sagte Herr Dinh und bekräftigte, dass eine Verschärfung der Regeln für die Aufteilung und den Verkauf von Land notwendig sei.
Laut Herrn Vo Hong Thang, Direktor der Serviceberatungsabteilung der DKRA Group, wird diese neue Regelung zur Grundstücksunterteilung einigen Investoren in der ersten Umsetzungsphase Schwierigkeiten bereiten. Langfristig ist dies jedoch ein unvermeidlicher Trend, der in vielen Ländern gleichzeitig umgesetzt wird und die Markttransparenz verbessert.
In Bezug auf Grundstücke sagte Herr Thang, dass dieser Markt nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes Anfang 2025 großen Schwankungen unterliegen werde. Grundstücksprojekte in städtischen Gebieten des Typs II und III, die umgesetzt und verkauft wurden (mit roten Büchern), werden weiterhin normal übertragen und können sogar von Preisvorteilen profitieren.
„Neue Projekte werden schwerer zu genehmigen sein, spontane und fragmentierte Projekte werden nicht länger zu einer Verknappung des Landes führen. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird die Preise dieser Produkte steigen lassen, nicht sinken lassen“, betonte Herr Thang.
Experten prognostizieren, dass es bei der Landaufteilung und beim gewinnbringenden Verkauf von Grundstücken durch Spekulanten zu Schwierigkeiten kommen wird (Abbildung: Ha Phong).
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der südlichen Region von Batdongsan.com.vn, sagte zu dieser neuen Regelung, dass diese in Bezug auf Angebot, Kundenstamm und Verkaufspreise erhebliche Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt haben könnte.
Laut Herrn Tuan stammen derzeit 90 % des zum Verkauf stehenden Grundstücksangebots von Privatpersonen, die Grundstücke aufteilen und anschließend Projekte zum Verkauf aufsetzen. Grundstücke, die in einzelne Parzellen aufgeteilt werden, zeichnen sich durch unterschiedliche Preise, Flächen und Warenquellen aus, sind leicht zugänglich und für viele Käufer erschwinglich.
Darüber hinaus, so Herr Tuan, werde die Art von Land, die Einzelpersonen selbst aufteilen, oft in Form von Infrastruktur- oder formellen Projekten entwickelt, sodass der Verkaufspreis günstiger sei als bei abgeschlossenen Landplanungsprojekten. „Sogar Verkäufer und Käufer ziehen selbstaufgeteiltes Land dem Kauf formeller Landprojekte vor“, betonte Herr Tuan.
Er glaubt außerdem, dass sich das Angebot auf dem Markt verringern wird, sobald die Unterteilung verschärft wird, und dass auch die Zahl der Kunden, die Zugang zu dieser Art von Immobilien haben, im Vergleich zu früher etwas zurückgehen wird.
In der kommenden Zeit dürfte der Grundstücksmarkt eine große Anzahl großflächiger Grundstücksprodukte von Investoren hervorbringen, die Grundstücke mit dem Ziel besitzen, sie aufzuteilen und gewinnbringend zu verkaufen. Um diese Produkte loszuwerden, müssen die Grundstückseigentümer Verluste eindämmen und im Vergleich zu den Erwartungen niedrigere Preise in Kauf nehmen.
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