Nach den ersten drei Quartalen des Jahres 2024 ist das deutlichste Zeichen der Erholung der einsetzende Marktanstieg, da Unternehmen kontinuierlich neue Projekte starten. Im vierten Quartal steht der Markt jedoch weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen.
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| Der Immobilienmarkt im Süden dürfte im vierten Quartal vor zahlreichen Herausforderungen stehen. |
Der Markt beginnt sich zu erholen.
In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 zeigte der Markt im Vergleich zum Zeitraum 2022-2023 deutliche Anzeichen einer Erholung, diese Erholung verlief jedoch in den verschiedenen Segmenten uneinheitlich.
Grundstückssegment
Im Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung wurden in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 im Segment der Grundstücke 14 Projekte gestartet (3 neue Projekte, 11 Projekte in nachfolgenden Verkaufsphasen).
Das Angebot auf dem Markt erreichte 787 Produkte, ein Rückgang um 46 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (1454 Parzellen).
Die Verbrauchsrate des neuen Angebots erreichte rund 30 %, was 237 erfolgreichen Transaktionen entspricht. Dies ist ein Rückgang von 58 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (559 Transaktionen).
Reihenhaus-/Villensegment
Im August 2024 wurden auf dem Markt für Reihenhäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung 16 Projekte gestartet (3 neue Projekte, 13 Projekte in nachfolgenden Verkaufsphasen).
Das Marktangebot erreichte 1.333 Produkte, was einer Verdopplung gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (659 Produkte) entspricht.
Die Verbrauchsrate des neuen Angebots erreichte 61 %, was 817 erfolgreich abgewickelten Produkten entspricht – ein 3,5-facher Anstieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023.
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Wohnungssegment
Im Segment der Wohnimmobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung wurden in den ersten acht Monaten 30 Projekte gestartet, darunter 7 neue Projekte, während es sich bei den übrigen um nachfolgende Phasen bereits gestarteter Projekte handelte.
Das neu auf den Markt gekommene Angebot erreichte 5.378 Einheiten, ein Rückgang um 24 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Es handelte sich dabei größtenteils um nachfolgende Phasen von Projekten, die sich vorwiegend auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong konzentrierten.
Die Absorptionsrate erreichte 76 % des neu eingeführten Angebots, was 4.086 erfolgreichen Transaktionen entspricht. Dies ist ein Rückgang von 22 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Ferienimmobilien
Im Segment der Ferienimmobilien hat sich der Markt kurzfristig kaum erholt. Zwar ist das Angebot in einigen Segmenten (Ferienvillen und Condotels) gestiegen, doch die Nachfrage bleibt recht gering und konzentriert sich auf wenige Projekte.
Im Segment der Wohnimmobilien haben sich die Verkaufspreise auf dem Primärmarkt im Vergleich zum Jahresbeginn nicht wesentlich verändert. Die Liquidität auf dem Sekundärmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung, konzentriert sich jedoch größtenteils auf Projekte, die bereits übergeben wurden, über vollständige rechtliche Dokumentation verfügen und zentrumsnah gelegen sind. Im Segment der Ferienimmobilien sind die Verkaufspreise auf dem Sekundärmarkt stark gefallen, wobei viele Investoren Verluste von 20 % oder sogar 30 % hinnehmen mussten. Die Liquidität bleibt jedoch weiterhin sehr angespannt.
Marktherausforderungen im 4. Quartal
Das globale Wirtschaftswachstum wird sich 2024 voraussichtlich gegenüber 2023 verlangsamen. Die Weltbank prognostiziert für 2024 ein globales Wirtschaftswachstum von 2,4 %, den niedrigsten Wert seit drei Jahren. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) schätzt das globale BIP-Wachstum für 2024 auf 2,9 %, was unter den 3,1 % von 2023 liegt.
Was den Handel betrifft, prognostiziert der Internationale Währungsfonds (IWF) für 2024 ein Wachstum des Welthandels von 3,3 %, was unter dem Durchschnitt von 4,9 % im Zeitraum 2000–2019 liegt. Verstärkte Handelsspannungen und eine zunehmende geoökonomische Fragmentierung werden das Wachstum des Welthandels voraussichtlich auch 2024 belasten, da die Länder im Jahr 2023 rund 3.000 Beschränkungen eingeführt haben (gegenüber 1.100 Beschränkungen im Jahr 2019).
Unterdessen erreichte die weltweite Gesamtverschuldung Ende 2023 313 Billionen US-Dollar, und die Schuldenquote lag bei stolzen 330 % des BIP. Dies ist ein Rekordhoch und alarmierend für die Weltwirtschaft.
Auf dem Immobilienmarkt stellt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage seit einem Jahrzehnt ein anhaltendes Problem dar. Das Neubauangebot konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene und luxuriöse Segment, während bezahlbarer und sozialer Wohnraum fehlt, um den tatsächlichen Wohnraumbedarf der Mehrheit der Bevölkerung zu decken. Obwohl die Marktnachfrage gestiegen ist, bleibt sie gering (sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt). Mehrere Faktoren haben zu der langsamer als erwartet verlaufenden Erholung des Immobilienmarktes beigetragen, wobei die abwartende Haltung der Investoren als Hauptgrund für die Verzögerung der Erholung gilt. Dies zeigt sich deutlich daran, dass die Bankeinlagen trotz niedriger Einlagenzinsen in den ersten drei Monaten des Jahres einen Rekordwert von 14 Billionen VND erreichten.
Im Hinblick auf die Rechtspolitik belasten Hindernisse bei der Projektgenehmigung weiterhin Unternehmen und das Angebot neuer Projekte auf dem Markt, insbesondere in den ersten drei Monaten des Jahres. Gleichzeitig wurden jedoch bedeutende Fortschritte bei der Lösung rechtlicher Probleme erzielt, insbesondere bei Projekten mit gemischt genutzten Grundstücken. Laut Statistik sind allein in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit 126 Projekte von rechtlichen und baulichen Verzögerungen im Zusammenhang mit gemischt genutzten öffentlichen Grundstücken betroffen. Obwohl dieses Problem durch das Dekret 148/2020/ND-CP und das geltende Landgesetz 2024 geregelt ist, ist es noch nicht vollständig gelöst. Darüber hinaus bleibt die Berechnung der Landnutzungsgebühren problematisch und ist in letzter Zeit landesweit für 60–70 % der rechtlichen Projekthindernisse verantwortlich.
Das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz wurden zwar verabschiedet, doch es bedarf noch weiterer Rundschreiben und Verordnungen, um eine effektive Umsetzung in der Praxis zu gewährleisten.
Im Bereich der Finanzierung stehen viele Immobilienunternehmen vor Schwierigkeiten, insbesondere solche mit hohen Anleiheschulden. Statistiken zufolge wird das Volumen der im Jahr 2024 fälligen Unternehmensanleihen 300 Billionen VND übersteigen, wovon allein Immobilienanleihen mehr als 130 Billionen VND ausmachen.
Angesichts der derzeit schwierigen Liquiditätslage am Immobilienmarkt ist dies eine sehr hohe Zahl. Hinzu kommt, dass die rechtlichen Verfahren für Projekte ins Stocken geraten sind und Unternehmen Schwierigkeiten haben, neue Kredite von Banken zu erhalten.
Marktveränderungen
Für eine Erholung des Immobilienmarktes sind positive Wirtschaftssignale unerlässlich. Dementsprechend wird für Vietnam ein Wirtschaftswachstum von 6–6,5 % für 2024 prognostiziert, mit dem Ziel, gemäß Beschluss Nr. 108/NQ-CP der regulären Regierungssitzung im Juni 2024 und der Online-Konferenz zwischen Regierung und Kommunen 7 % zu erreichen. Dies verleiht der Wirtschaft im Allgemeinen und dem Immobilienmarkt im Besonderen neue Impulse.
Darüber hinaus sind die positiven Signale aus dem Import- und Exportumsatz bemerkenswert: Der Gesamtwert der in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 landesweit importierten und exportierten Waren erreichte 511,11 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 16,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfielen 265,09 Milliarden US-Dollar auf Exporte und 246,02 Milliarden US-Dollar auf Importe, was zu einem Handelsüberschuss von 19,07 Milliarden US-Dollar führte. Dieser Handelsüberschuss erhöhte die Devisenreserven des Landes.
Unterdessen bleiben die inländischen Kreditzinsen am Kapitalmarkt trotz eines leichten Anstiegs niedrig und entsprechen den Richtlinien der vietnamesischen Staatsbank.
Aus Marktsicht lässt sich das Erholungsszenario für den Immobilienmarkt besonders deutlich in zentralen Stadtgebieten, bestehenden neuen Stadtvierteln, dicht besiedelten Gebieten mit umfassender Infrastruktur oder Gewerbeimmobilien beobachten, die Mieteinnahmen generieren können…
Die aktuelle Marktentwicklung zeigt, dass sich die Transaktionen vorwiegend auf bezahlbaren Wohnraum konzentrieren, der einem tatsächlichen Wohnraumbedarf dient. Dieser ist in Großstädten mit zentraler Lage, vollständiger rechtlicher Dokumentation und nachweisbarem Baufortschritt weiterhin stark vertreten. Dies spiegelt sich unter anderem im herausragenden Transaktionsvolumen von Wohnungen der Kategorien B und C in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen wider, die in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 62 % des gesamten neu vermieteten Angebots ausmachten.
Dies wurde unter anderem dadurch erreicht, dass die Entwickler konsequent Vertriebsstrategien mit vielen kundenfreundlichen Anreizen, flexiblen Zahlungsbedingungen, der Unterstützung von Banken für Nachfristen bei Tilgungs- und Zinszahlungen, Eröffnungsgeschenken usw. umsetzten, um den Markt trotz der allgemeinen Schwierigkeiten anzukurbeln.
Die geringe Nachfrage dürfte bis Ende des Jahres anhalten. Daher werden Wohnimmobilien in großen, dicht besiedelten Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi weiterhin im Fokus des Marktes stehen und sich auf die angrenzenden Provinzen ausdehnen. Innerhalb dieses Segments werden Wohnungen ihre dominante Stellung behaupten und sowohl Angebot als auch Nachfrage bestimmen. Auch für Grundstücke und Reihenhäuser/Villen in bestehenden, dicht besiedelten Wohngebieten mit integrierter Infrastruktur werden in der kommenden Zeit vielversprechende Entwicklungen erwartet.
Obwohl die Tourismusbranche mit 11,4 Millionen internationalen Besuchern in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 – ein Anstieg von 45,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum – positive Anzeichen zeigt, hat sich der Markt für Ferienimmobilien nicht im gleichen Maße erholt. Diese Immobiliensegmente werden weiterhin mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert sein, mit einer langsamen Erholungsrate und geringen Aussichten auf signifikantes Wachstum in naher Zukunft.
Nach einer unvermeidlichen Anpassungsphase von 2020 bis Anfang 2023 hat der Immobilienmarkt eine solide Grundlage für eine nachhaltige, langfristige Entwicklung geschaffen. Dementsprechend dürfte der Markt in den letzten Monaten des Jahres 2024 weiterhin positive Anzeichen zeigen, sich aber vorerst auf einem moderaten Niveau bewegen. Deutlichere Verbesserungen werden voraussichtlich Mitte 2025 bis Anfang 2026 eintreten, sobald die aktuellen Herausforderungen vollständig bewältigt sind.
Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html
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