Marktveränderungen

Zu Beginn des dritten Quartals 2024 ist das deutlichste Anzeichen eine beginnende Markterholung, da Unternehmen kontinuierlich neue Projekte starten. Im vierten Quartal steht der Markt jedoch weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen.

Der südliche Immobilienmarkt dürfte im vierten Quartal mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein.

Der Markt beginnt sich zu erholen

In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt im Vergleich zum Zeitraum 2022 - 2023 deutliche Anzeichen einer Erholung, allerdings ungleichmäßig zwischen den einzelnen Segmenten.

Landsegment

Im Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung wurden in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 im Segment Grundstücke 14 Projekte zum Verkauf angeboten (3 neue Projekte, 11 Projekte in der nächsten Eröffnungsphase).

Das Marktangebot erreichte 787 Produkte, ein Rückgang um 46 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (1.454 Parzellen).

Die Absorptionsrate des neuen Angebots erreichte rund 30 %, was 237 erfolgreich gehandelten Produkten entspricht. Dies ist ein Rückgang um 58 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (559 Transaktionen).

Reihenhaus-/Villensegment

Im August 2024 wurden auf dem Markt für Reihenhäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung 16 Projekte zum Verkauf angeboten (3 neue Projekte, 13 Projekte in der nächsten Eröffnungsphase).

Das Marktangebot erreichte 1.333 Produkte und verzeichnete damit eine Verdopplung gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (659 Produkte).

Die Aufnahmerate des neuen Angebots erreichte 61 %, was 817 erfolgreich gehandelten Produkten entspricht. Dies ist eine Steigerung um das 3,5-Fache gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023.

Wohnungssegment

Im Segment der Mietwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung wurden innerhalb von acht Monaten 30 Projekte zum Verkauf angeboten, darunter sieben neue Projekte; bei den übrigen handelt es sich um die nächsten Bauabschnitte bereits zuvor eröffneter Projekte.

Das Angebot an neuen Wohnungen auf dem Markt erreichte 5.378 Einheiten, ein Rückgang von 24 % gegenüber dem Vorjahr im Jahr 2023. Es handelte sich dabei größtenteils um die nächsten Bauabschnitte von Projekten, die sich hauptsächlich auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong konzentrierten.

Die Absorptionsrate erreichte 76 % des neu eingeführten Angebots, was 4.086 erfolgreichen Transaktionen entspricht und einem Rückgang von 22 % gegenüber dem Vorjahr darstellt.

Ferienimmobilien

Im Segment der Ferienimmobilien sind kurzfristig keine deutlichen Anzeichen einer Marktverbesserung erkennbar. Zwar ist das Angebot in einigen Segmenten (Ferienvillen und Condotels) gestiegen, die Nachfrage ist jedoch weiterhin recht gering und beschränkt sich lokal auf wenige Projekte.

Im Segment der Wohnimmobilien hat sich das Niveau der Verkaufspreise im Primärmarkt im Vergleich zum Jahresbeginn kaum verändert. Die Liquidität am Sekundärmarkt zeigte Anzeichen einer Erholung, konzentrierte sich jedoch hauptsächlich auf Projekte, die bereits übergeben wurden, alle rechtlichen Verfahren abgeschlossen haben und verkehrsgünstig an das Stadtzentrum angebunden sind. Im Segment der Ferienimmobilien sind die Verkaufspreise im Sekundärmarkt stark gefallen; viele Investoren akzeptieren Verluste von 20, ja sogar 30 Prozent, dennoch ist eine Liquidation weiterhin sehr schwierig.

Marktherausforderungen im vierten Quartal

Für 2024 wird ein Rückgang des globalen Wirtschaftswachstums gegenüber 2023 prognostiziert. Die Weltbank rechnet mit einem globalen Wirtschaftswachstum von 2,4 % im Jahr 2024 – dem niedrigsten Wert der letzten drei Jahre. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) geht davon aus, dass das globale BIP-Wachstum 2024 bei 2,9 % liegen wird, nach 3,1 % im Jahr 2023.

Was den Handel betrifft, prognostiziert der Internationale Währungsfonds (IWF) für 2024 ein Wachstum des Welthandels von 3,3 %, was unter dem Durchschnitt von 4,9 % im Zeitraum 2000–2019 liegt. Verstärkte Handelsspannungen und eine zunehmende geoökonomische Fragmentierung werden das Wachstum des Welthandels voraussichtlich auch 2024 belasten, da die Länder im Jahr 2023 rund 3.000 Beschränkungen eingeführt haben (1.100 Beschränkungen im Jahr 2019).

Bis Ende 2023 werden die weltweiten Gesamtschulden 313 Billionen US-Dollar erreichen und die globale Schuldenquote 330 % des BIP betragen. Dies ist ein Rekordhoch und alarmierend für die Weltwirtschaft.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage stellt den Immobilienmarkt seit einem Jahrzehnt vor große Herausforderungen. Das Neubauangebot konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene und luxuriöse Segment, während bezahlbarer und sozialer Wohnraum fehlt, um den tatsächlichen Wohnbedarf der Mehrheit der Bevölkerung zu decken. Gleichzeitig ist die Marktnachfrage zwar gestiegen, bleibt aber weiterhin gering (sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt). Es gibt viele Gründe für die langsamere Erholung des Immobilienmarktes als erwartet. Die abwartende Haltung der Investoren gilt dabei als Hauptgrund für die verlangsamte Erholung. Dies zeigt sich deutlich daran, dass die Bankeinlagen in den ersten drei Monaten des Jahres trotz weiterhin niedriger Kreditzinsen einen Rekordwert von 14 Billionen VND erreichten.

Im Hinblick auf die Rechtspolitik belasten Schwierigkeiten bei der Projektgenehmigung weiterhin Unternehmen und das Angebot am Markt, insbesondere in den ersten drei Monaten des Jahres. Zudem hat die Rechtslage in letzter Zeit kaum Fortschritte gemacht, vor allem bei Projekten mit verstreuten Grundstücken. Statistiken zufolge sind allein in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit 126 Projekte von Verzögerungen im Rechts- und Baufortschritt betroffen, die mit verstreuten öffentlichen Grundstücken zusammenhängen. Obwohl dieses Problem im Dekret 148/2020/ND-CP bzw. im aktuellen Landgesetz 2024 geregelt ist, konnte es noch nicht abschließend geklärt werden. Darüber hinaus bereitet die Berechnung der Landnutzungsgebühren weiterhin viele Probleme und ist landesweit die Ursache für 60–70 % der jüngsten rechtlichen Probleme von Projekten.

Das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz wurden zwar verabschiedet, es bedarf jedoch noch weiterer Rundschreiben und Verordnungen, um eine effektive Umsetzung in der Praxis zu gewährleisten.

Viele Immobilienunternehmen stehen vor finanziellen Schwierigkeiten, insbesondere solche mit hohen Anleiheschulden. Statistiken zufolge beläuft sich das Volumen der im Jahr 2024 fälligen Unternehmensanleihen auf über 300 Billionen VND, wovon allein über 130 Billionen VND auf Immobilienanleihen entfallen.

Angesichts der aktuell schwierigen Liquiditätslage am Immobilienmarkt ist dies eine enorme Summe. Hinzu kommt, dass der rechtliche Status des Projekts ungewiss ist, was es Unternehmen erschwert, neue Kredite von Banken zu erhalten.

Marktveränderungen

Für eine Erholung des Immobilienmarktes sind positive Wirtschaftssignale unerlässlich. Demnach wird für Vietnam ein Wirtschaftswachstum von 6–6,5 % im Jahr 2024 prognostiziert, mit dem Ziel, 7 % zu erreichen. Dies geht aus Beschluss Nr. 108/NQ-CP der regulären Regierungssitzung vom Juni 2024 und der Online-Konferenz der Regierung mit den Kommunen hervor. Diese Entwicklung verleiht der Wirtschaft im Allgemeinen und dem Immobilienmarkt im Besonderen neue Impulse.

Darüber hinaus ist das positive Signal des Import-Export-Umsatzes ein weiterer Lichtblick: Der Gesamtwert der Import- und Exportgüter des Landes erreichte in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 511,11 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 16,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfielen 265,09 Milliarden US-Dollar auf Exporte, 246,02 Milliarden US-Dollar auf Importe, was einen Handelsüberschuss von 19,07 Milliarden US-Dollar ergab. Dadurch wurde ein Handelsüberschuss erzielt und die Deviseneinnahmen des Landes erhöht.

Auf dem Kapitalmarkt werden die inländischen Kreditzinsen zwar leicht erhöht, bleiben aber gemäß den Vorgaben der Staatsbank weiterhin auf einem niedrigen Niveau.

Aus Marktsicht lässt sich das Erholungsszenario des Immobilienmarktes besonders deutlich in Innenstadtlagen, bestehenden neuen Stadtgebieten, dicht besiedelten Gebieten, Gebieten mit umfassender Infrastruktur oder Gewerbeimmobilienarten beobachten, die Cashflow aus Vermietung generieren können...

Die aktuelle Marktlage zeigt, dass sich das Transaktionsvolumen hauptsächlich auf bezahlbaren Wohnraum konzentriert, der die hohe Nachfrage in Großstädten deckt. Diese Wohnungen zeichnen sich durch eine gute Anbindung an das Stadtzentrum, vollständige Baugenehmigung und einen lückenlosen Baufortschritt aus. Dies spiegelt sich unter anderem im herausragenden Transaktionsvolumen von Wohnungen der Klassen B und C in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen wider, die in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 62 % des gesamten Neubauvolumens auf dem Gesamtmarkt ausmachten.

Dies ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass Investoren in Anbetracht der allgemeinen Schwierigkeiten konsequent Vertriebsstrategien mit zahlreichen kundenfreundlichen Anreizen, Zahlungsplanregelungen, Unterstützung von Tilgungs- und Zinsnachlässen, Eröffnungsgeschenken usw. anwenden, um die Marktnachfrage anzukurbeln.

Die schwache Nachfrage dürfte bis Ende des Jahres anhalten. Daher wird der Wohnimmobilienmarkt in großen, dicht besiedelten Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi weiterhin im Fokus des Marktes stehen und sich auf die angrenzenden Provinzen ausdehnen. Insbesondere das Segment der Wohnungen wird seine führende Position im Angebot und der Nachfrage des Gesamtmarktes behaupten, während auch das Segment der Grundstücke und angrenzenden Reihenhäuser/Villen in bestehenden, dicht besiedelten Wohngebieten mit entsprechender Infrastruktur in naher Zukunft voraussichtlich deutliche Zuwächse verzeichnen wird.

Obwohl die Tourismusbranche mit insgesamt 11,4 Millionen internationalen Besuchern in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 – ein Anstieg von 45,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum – positive Anzeichen zeigt, ist die Erholung des Ferienimmobilienmarktes noch nicht im gleichen Maße zu beobachten. Diese Immobiliensegmente werden weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen stehen, die Erholung verläuft schleppend und ein Durchbruch ist kurzfristig unwahrscheinlich.

Nach der unvermeidlichen Anpassungsphase von 2020 bis Anfang 2023 hat der Immobilienmarkt solide Grundlagen für eine nachhaltige Entwicklung auf lange Sicht geschaffen. Dementsprechend dürfte der Markt in den letzten Monaten des Jahres 2024 weiterhin positive Entwicklungen aufweisen, sich aber weiterhin auf einem moderaten Niveau bewegen. Deutlichere Anzeichen einer Verbesserung werden voraussichtlich zwischen Mitte 2025 und Anfang 2026 sichtbar sein, sobald der aktuelle Auftragsbestand vollständig abgebaut ist.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html