Das chinesische Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Bau sagte, die Lokalregierungen könnten staatliche Unternehmen um Hilfe beim Kauf nicht verkaufter Häuser von Bauträgern bitten.
Die chinesische Regierung hat ihren bislang ehrgeizigsten Plan zur Rettung des Immobilienmarktes auf den Weg gebracht.
Auf diese Entwicklung haben Anleger seit Monaten gewartet. Ob diese Maßnahmen jedoch wirksam sein werden, bleibt ein großes Fragezeichen.
Ehrgeiziger Plan
Im Mittelpunkt des Paketabkommens steht die Übernahme einer Politik, die in China bereits in einer Großstadt erprobt wurde: Die Lokalregierungen sollen unverkaufte Häuser von Bauträgern kaufen und in bezahlbaren Sozialwohnungsbau umwandeln.
Der Plan sieht außerdem eine Senkung der Hypothekenzinsen und der Anzahlungsanforderungen vor. Wichtiger noch: 300 Milliarden Yuan (41,5 Milliarden Dollar) zinsgünstiges Bargeld von der Zentralbank, um den staatlichen Aufkauf nicht verkaufter Immobilien zu finanzieren.
„Die politischen Entscheidungsträger sind sich der Dringlichkeit bewusst, eine umfassende Immobilienkrise zu verhindern“, sagte Zhaopeng Xing, leitender Stratege bei ANZ Research. „Der neue Rettungsplan zeigt die Entschlossenheit der chinesischen Politiker, die Wende herbeizuführen.“
Zwar ist die Dringlichkeit zu begrüßen, doch Experten gehen davon aus, dass das derzeitige Hilfspaket möglicherweise zu klein ist, um wirksam zu sein, und dass es zu Finanzierungsproblemen kommen könnte.
Laut Goldman Sachs beträgt der Gesamtwert nicht verkaufter Häuser, unvollendeter Projekte und ungenutzter Grundstücke in China etwa 30 Billionen Yuan (4,1 Billionen US-Dollar).
Analysten von Goldman Sachs erklärten in einer aktuellen Studie, dass in allen Städten mehr als 7 Billionen Yuan (967 Milliarden US-Dollar) nötig wären, um das Wohnungsangebot auf das Niveau von 2018, einem Boomjahr für den Immobilienmarkt, zu senken. Das ist mehr als das Zwanzigfache der von der chinesischen Zentralbank angekündigten Finanzierung.
Obwohl Chinas Wirtschaft zu Beginn des Jahres schneller wuchs als erwartet, wird die Dynamik durch den wichtigsten Immobiliensektor gebremst, der einst 30 Prozent der Wirtschaftsaktivität ausmachte.
Begrenzter Maßstab
Trotz zahlreicher Ankündigungen Anfang des Monats ist weiterhin unklar, wie die chinesische Regierung das Eigenheimkaufprogramm umsetzen und wie viel Geld sie dafür benötigen wird. Vor allem ist unklar, woher die klammen Kommunen das Geld dafür nehmen sollen.
Das jüngste Refinanzierungsprogramm könnte Bankkredite im Wert von 500 Milliarden Yuan (69 Milliarden US-Dollar) bereitstellen, um den Kauf von Eigenheimen in der Region zu unterstützen, sagte der stellvertretende Gouverneur der PBoC, Tao Ling.
Doch selbst diese Zahl ist weit unter dem erforderlichen Betrag. Einige Analysten schätzen, dass Hunderte Milliarden Dollar nötig wären, um Chinas Immobilienbestand, der Millionen leerstehender oder halbfertiger Häuser im ganzen Land umfasst, zu räumen.
Ting Lu, Chefvolkswirt für China bei Nomura, bezeichnet den chinesischen Immobiliensektor als „schwieriges Problem“. Er sagte, die Fertigstellung bereits verkaufter Häuser würde mindestens 3,2 Billionen Yuan (442 Milliarden Dollar) erfordern. Er schätzt, dass derzeit rund 20 Millionen Häuser verkauft, aber noch nicht gebaut sind.
Wo ist das Geld?
Das chinesische Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Bau sagte, die Lokalregierungen könnten staatliche Unternehmen um Hilfe beim Kauf nicht verkaufter Häuser von Bauträgern bitten.
Allerdings lasten die Emittenten lokaler Staatsanleihen derzeit auf einer riesigen Menge „versteckter“ Schulden, die nicht aufgekauft werden dürfen, so Tao Ling, stellvertretender Gouverneur der PBoC. Dadurch haben die lokalen Regierungen weniger Möglichkeiten, Geld zu beschaffen.
Chinas Provinzen und Städte haben Schulden in Höhe von rund 15 Billionen Dollar angehäuft. Ein Großteil dieser Schulden wurde in den letzten Jahren versteckt und angehäuft, um die Kosten für Infrastrukturprojekte und pandemiebedingte Ausgaben zu decken.
Der Einbruch des Immobilienmarktes hat die finanziellen Probleme der lokalen Regierungen verschärft, da Grundstücks- und Wohnungsverkäufe üblicherweise mehr als 40 Prozent der Gesamteinnahmen ausmachen. Die Schuldenkrise zwang viele chinesische Städte zu drastischen Ausgabenkürzungen.
Chinas Immobilienbranche begann 2019 zu schwächeln und fiel vor etwa drei Jahren in ein „schwarzes Loch“, nachdem die Regierung eine Anordnung zur Einschränkung der Kreditvergabe an Immobilienentwickler erlassen hatte.
Die Bemühungen zur Rettung des wichtigen Sektors begannen bereits 2022, als der Abschwung einige Bauträger in die Krise trieb und bei Zehntausenden von Eigenheimkäufern Unmut auslöste, da sich Projekte verzögerten oder Fristen verstrichen. Die Maßnahmen waren jedoch weitgehend wirkungslos und führten zu einem Rückgang der Cashflows der Bauträger.
Nur der Anfang
Experten zufolge ist die Beseitigung des Überangebots an unverkauften Häusern nur der erste Schritt zur Wiederbelebung des chinesischen Immobiliensektors. Anders ausgedrückt: Laut Analysten von Goldman Sachs muss China drei zentrale Probleme angehen.
Der zweite und dritte Schritt besteht darin, die Nachfrage nach Wohnraum anzukurbeln und den Rückgang im Baugewerbe abzumildern. Dies erfordert detailliertere Maßnahmen, um das Verbrauchervertrauen zu stärken und die Immobilienpreise anzukurbeln.
Es ist bemerkenswert, dass das externe Umfeld zunehmend schwieriger wird. Die US-Regierung hat beschlossen, die Zölle auf eine Reihe von Importgütern aus China ab dem 1. August zu erhöhen, und die Europäische Union (EU) könnte ähnliche Maßnahmen ergreifen. Der ehemalige US-Präsident Donald Trump drohte sogar mit der Einführung eines 60-prozentigen Zolls auf Importe aus China im Falle seiner Wiederwahl.
Analysten gehen davon aus, dass die von Trump vorgeschlagenen Zölle Chinas Wachstumsrate um bis zu 0,9 Prozentpunkte senken könnten.
Langfristig, so Experten, könnte der Plan das Risiko verringern, dass China wie Japan in eine Deflationsspirale gerät. Die wichtigste Lehre aus Japan sei, dass die Politik nicht zu spät handeln sollte. „Dies könnte der Anfang vom Ende der chinesischen Immobilienkrise sein“, fügten sie hinzu.
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