Der Beginn der Erholung des chinesischen Immobilienmarktes

Das chinesische Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung erklärte, dass die lokalen Regierungen staatliche Unternehmen bitten könnten, beim Ankauf einiger unverkaufter Wohnungen von Bauträgern mitzuwirken.

Gebäude in Shanghai, China.

Die chinesische Regierung hat ihren bisher ehrgeizigsten Plan zur Rettung des Immobilienmarktes vorgestellt.

Diese Entwicklung haben Investoren seit Monaten erwartet. Ob diese Maßnahmen jedoch wirksam sein werden, bleibt eine große Frage.

Ehrgeiziger Plan

Im Mittelpunkt des Gesamtpakets steht die Übernahme einer Politik durch China, die bereits in einer Großstadt erprobt wurde: Die lokalen Regierungen sind verpflichtet, unverkauftes Wohnraum von Bauträgern zu kaufen und in bezahlbaren Sozialwohnungsbau umzuwandeln.

Der Plan beinhaltet außerdem Senkungen der Hypothekenzinsen und der Anforderungen an die Anzahlung sowie, was noch wichtiger ist, 300 Milliarden Yuan (41,5 Milliarden US-Dollar) an zinsgünstigen Mitteln von der Zentralbank zur Finanzierung staatlicher Käufe unverkaufter Immobilien.

„Den politischen Entscheidungsträgern ist die Dringlichkeit bewusst, eine ausgewachsene Immobilienkrise zu verhindern“, sagte Zhaopeng Xing, leitender Stratege bei ANZ Research. „Der neue Rettungsplan zeigt die Entschlossenheit der chinesischen Politik, die Situation zu verbessern.“

Die Dringlichkeit ist zwar zu begrüßen, doch Experten sagen, dass das aktuelle Hilfspaket möglicherweise zu klein ist, um wirksam zu sein, und dass es mit Finanzierungsproblemen zu rechnen hat.

Laut Goldman Sachs beläuft sich der Gesamtwert unverkaufter Häuser, unfertiger Projekte und ungenutzter Grundstücke in China auf etwa 30 Billionen Yuan (4,1 Billionen US-Dollar).

Analysten von Goldman Sachs erklärten in einer aktuellen Studie, dass mehr als 7 Billionen Yuan (967 Milliarden US-Dollar) in allen Städten nötig wären, um das Wohnungsangebot auf das Niveau von 2018 zu senken – einem Boomjahr für den Immobilienmarkt. Das ist mehr als das 20-Fache der von der Chinesischen Volksbank (PBoC, der Zentralbank) angekündigten Finanzmittel.

Obwohl Chinas Wirtschaft Anfang dieses Jahres schneller wuchs als erwartet, wird die Dynamik durch den wichtigsten Wirtschaftszweig, den Immobiliensektor, der einst 30 % der Wirtschaftsleistung ausmachte, gebremst.

Begrenzter Maßstab

Trotz zahlreicher Ankündigungen Anfang des Monats ist weiterhin unklar, wie die chinesische Regierung das Wohnungskaufprogramm umsetzen wird und wie viel Geld dafür benötigt wird. Vor allem ist ungewiss, woher die klammen Kommunen das Geld dafür nehmen sollen.

Das jüngste Refinanzierungsprogramm könnte Bankkredite im Wert von 500 Milliarden Yuan (69 Milliarden US-Dollar) zur Unterstützung lokaler Hauskäufe bereitstellen, sagte Tao Ling, stellvertretender Gouverneur der PBoC.

Wohngebäude in Shanghai, China.

Doch selbst diese Summe reicht bei Weitem nicht aus. Einige Analysten schätzen, dass Hunderte von Milliarden Dollar benötigt würden, um Chinas Immobilienbestand zu räumen, der Millionen leerstehender oder halbfertiger Häuser im ganzen Land umfasst.

Ting Lu, Chefökonom für China bei Nomura, bezeichnet Chinas Immobiliensektor als „Dilemma“. Er erklärte, die Fertigstellung bereits verkaufter Wohnungen würde mindestens 3,2 Billionen Yuan (442 Milliarden US-Dollar) erfordern. Seiner Schätzung nach gibt es derzeit rund 20 Millionen Wohnungen, die zwar vorverkauft, aber noch nicht gebaut wurden.

Wo ist das Geld?

Das chinesische Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung erklärte, dass die lokalen Regierungen staatliche Unternehmen bitten könnten, beim Ankauf einiger unverkaufter Wohnungen von Bauträgern mitzuwirken.

Laut Tao Ling, dem stellvertretenden Gouverneur der philippinischen Zentralbank (PBoC), sitzen die Emittenten von Kommunalanleihen (LGFVs) derzeit jedoch auf einem enormen Berg „versteckter“ Schulden, die nicht angekauft werden dürfen. Dadurch bleiben den Kommunen nur wenige Möglichkeiten zur Kapitalbeschaffung.

Chinas Provinzen und Städte haben Schulden in Höhe von rund 15 Billionen Dollar angehäuft, ein Großteil davon ist versteckt und wurde in den letzten Jahren angehäuft, um die Kosten für Infrastrukturprojekte und pandemiebedingte Ausgaben zu decken.

Der Einbruch des Immobilienmarktes hat die finanziellen Probleme der Kommunen verschärft, da Grundstücks- und Wohnungsverkäufe üblicherweise mehr als 40 Prozent der Gesamteinnahmen ausmachen. Die Schuldenkrise hat viele chinesische Städte zu drastischen Ausgabenkürzungen gezwungen.

Chinas Immobilienbranche begann sich im Jahr 2019 abzuschwächen und stürzte vor etwa drei Jahren in ein „schwarzes Loch“, nachdem die Regierung eine Anordnung zur Verschärfung der Kreditvergabe an Immobilienentwickler erlassen hatte.

Die Bemühungen zur Rettung des Schlüsselsektors begannen bereits 2022, als der Abschwung bei einigen Bauträgern eine Krise auslöste und bei Zehntausenden von Wohnungskäufern Unzufriedenheit hervorrief, da Projekte verzögert wurden oder Fristen nicht eingehalten werden konnten. Die Maßnahmen blieben jedoch weitgehend wirkungslos und führten zu einem Rückgang der Cashflows der Bauträger.

Das ist erst der Anfang

Experten zufolge ist die Beseitigung des Überangebots an unverkauften Wohnungen nur der erste Schritt zur Wiederbelebung des chinesischen Immobiliensektors. Anders ausgedrückt: Laut Analysten von Goldman Sachs muss China drei zentrale Probleme angehen.

Ein Bauprojekt in China.

Die zweiten und dritten Schritte zielen darauf ab, die Nachfrage nach Wohnraum anzukurbeln und den Bauboom abzumildern. Dies erfordert detailliertere Maßnahmen zur Stärkung des Verbrauchervertrauens und zur Ankurbelung der Immobilienpreise.

Es ist anzumerken, dass sich das externe Umfeld zunehmend verschärft. Die US-Regierung hat beschlossen, die Zölle auf eine Reihe von Importwaren aus China ab dem 1. August zu erhöhen, und die Europäische Union (EU) könnte ähnliche Maßnahmen ergreifen. Der ehemalige US-Präsident Donald Trump drohte sogar mit einem 60-prozentigen Zoll auf Importe aus China im Falle seiner Wiederwahl.

Analysten schätzen, dass die von Herrn Trump vorgeschlagenen Zölle das chinesische Wirtschaftswachstum um bis zu 0,9 Prozentpunkte verringern könnten.

Langfristig gesehen, so Experten, könnte der Plan das Risiko verringern, dass China wie Japan in eine Deflationsspirale gerät. Die wichtigste Lehre aus Japan ist, dass politische Entscheidungsträger nicht zu spät handeln sollten. „Dies könnte der Anfang vom Ende der chinesischen Immobilienkrise sein“, fügten sie hinzu.

Laut Vietnamplus

Quelle: https://baolaocai.vn/su-khoi-dau-cho-da-phuc-hoi-cua-thi-truong-bat-dong-san-trung-quoc-post384757.html