„Änderung der Eigentumsbestimmungen zur Begrenzung von Streitigkeiten in Mehrfamilienhäusern“

Der Vorsitzende des vietnamesischen Anwaltsverbandes, Do Ngoc Thinh, schlug vor, die Bestimmungen über gemeinschaftliches und getrenntes Eigentum im Wohnungsgesetz zu ändern, um Streitigkeiten einzuschränken.

In letzter Zeit kam es in Mehrfamilienhäusern häufiger zu Streitigkeiten über die Fläche, die Versorgungseinrichtungen und die Infrastruktur, die sich im Besitz von Miteigentümern und privaten Eigentümern befinden. Besonders heftig stritten die Bewohner über die Aufteilung des Eigentums und der Parkplätze für Motorräder und Autos in der Tiefgarage. Dr. Do Ngoc Thinh, Vorsitzender der vietnamesischen Anwaltskammer und Mitglied des Justizausschusses der Nationalversammlung , äußerte sich gegenüber VnExpress zu diesem Thema anlässlich der Vorlage des Entwurfs des geänderten Wohnungsgesetzes in der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung.

Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern über Wohnungseigentum bestehen schon seit vielen Jahren, aber warum konnten das Wohnungsgesetz und andere Rechtsvorschriften, auch durch Änderungen und Ergänzungen, diese Situation nicht vollständig lösen?

Das System der Rechtsdokumente, trotz zahlreicher Änderungen und Ergänzungen, genügt aufgrund zunehmend komplexer Streitigkeiten weiterhin nicht den praktischen Anforderungen. Es gibt Fälle, die bereits vor Inkrafttreten der gesetzlichen Bestimmungen entstanden sind, bis heute andauern und noch immer nicht vollständig geklärt sind. Die Überprüfung und Ahndung von Verstößen in diesem Bereich erfolgen nicht gründlich und zeitnah. Viele Einrichtungen weisen eine mangelhafte Verwaltung auf, zahlreiche Investoren zahlen ihre Instandhaltungsbeiträge nur zögerlich, und es gibt Anzeichen für Verstöße gegen das Strafrecht, denen die zuständigen Behörden nicht nachgehen.

Der von den Bewohnern im Rahmen der Eigentümerversammlung gewählte Verwaltungsrat konnte seine repräsentative Rolle aufgrund fehlender konkreter Richtlinien für die Arbeitsweise und Rechtmäßigkeit dieser Organisation noch nicht vollumfänglich wahrnehmen. Den meisten derzeitigen Verwaltungsräten fehlt die Expertise in der Verwaltung und dem Betrieb von Wohnanlagen, und sie haben keine professionelle Ausbildung erhalten. Daher ist es schwierig, die Rechte der Bewohner bei Streitigkeiten mit Investoren zu vertreten und zu schützen.

Rechtsanwältin Do Ngoc Thinh spricht in der Nationalversammlung. Foto: Pham Thinh

- Warum sind Ihrer Meinung nach gesetzliche Regelungen zur Aufteilung von Versorgungsleitungen und gemeinschaftlichen sowie privaten Eigentumsflächen in Mehrfamilienhäusern in der Praxis nicht umsetzbar?

Die Rechte an gemeinschaftlichem und privatem Eigentum sind im Wohnungsgesetz 2014, im Bürgerlichen Gesetzbuch 2015 und in der Verordnung über die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern (Rundschreiben Nr. 02/2016 des Bauministeriums ) sowie in einer Reihe weiterer einschlägiger Richtlinien festgelegt. In der Praxis bestehen jedoch weiterhin zahlreiche Mängel, insbesondere Streitigkeiten um Parkplätze.

Gemäß Rundschreiben 02 müssen die dem Eigentümer gehörende Fläche und Ausstattung sowie das Miteigentum im Wohnungskauf- und Mietvertrag klar angegeben werden. Zusammen mit dem Vertrag muss der Investor dem Käufer Pläne und eine Liste der im Wohnungsgesetz vorgeschriebenen Miteigentumsanteile aushändigen.

Streitigkeiten zwischen Kunden und Investoren entstehen oft dadurch, dass nicht zwischen gemeinschaftlichem und privatem Eigentum unterschieden wird und beispielsweise bei Vertragsunterzeichnung nicht klar geregelt ist, ob Parkplätze verkauft werden oder nicht, wie viele Parkplätze sich im Gebäude befinden und welche Grundsätze für die Parkplatzregistrierung gelten. Daher bin ich der Meinung, dass es zwar gesetzliche Regelungen gibt, aber in der Praxis, wenn die Parteien einen Vertrag ohne klare Unterscheidung unterzeichnen, immer noch ein potenzielles Streitrisiko besteht.

Bevor das Rundschreiben 02 am 15. Februar 2016 in Kraft trat, enthielten viele Kauf- und Mietverträge für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern keine eindeutigen Regelungen dazu, was zu zahlreichen Konflikten und Streitigkeiten über das Eigentum an Kellerräumen führte.

Was denken Sie, wenn ein Anwalt behauptet, die derzeitige Regelung, wonach Parkplätze in Mehrfamilienhäusern dem Management oder dem Eigentümer des Investors gehören, sei die Hauptursache für Streitigkeiten, obwohl es sich doch um Gemeinschaftseigentum handeln soll?

Ein zentraler Punkt des Rundschreibens Nr. 02/2016 ist die Regelung des Eigentums und der Verwaltung von Parkplätzen in Mehrfamilienhäusern. Kauf, Verkauf und Vermietung von Parkplätzen werden im Kaufvertrag der Wohnung oder in einem separaten Vertrag festgehalten.

Die Parkplätze für Motorräder, Dreiräder und Fahrzeuge für Menschen mit Behinderungen stehen im gemeinsamen Eigentum der Wohnungseigentümer. PKW-Parkplätze können Käufer oder Mieter von Wohnungen oder anderen Flächen im Gebäude erwerben oder mieten; andernfalls wird der Parkplatz vom Investor verwaltet. Es ist dem Investor nicht gestattet, die Kosten für den Bau dieser Parkplätze in den Kauf- oder Mietpreis einzurechnen.

Neben dem Kauf oder der Anmietung eines Parkplatzes im selben Wohngebäude können Wohnungseigentümer ihren Parkplatz auch verkaufen oder vermieten. Da die Nachfrage nach Parkplätzen in Wohnanlagen in letzter Zeit gestiegen ist und der Kauf und Verkauf von Parkplätzen meist auf einer Vereinbarung zwischen zwei Parteien beruht, kann dies zu einer Monopolstellung des Investors und damit zu steigenden Verkaufspreisen führen.

Ich denke, wenn der Staat anerkennt, dass Parkplätze dem Investor gehören, sollte eine Preisobergrenze festgelegt werden, damit Investoren keine überhöhten Preise für Kauf oder Miete verlangen. Angesichts der derzeit hohen Nachfrage nach Parkplätzen können Regelungen, die den Kauf und Weiterverkauf von Parkplätzen sowie die Übertragung von gemeinschaftlichen und privaten Bereichen im Zusammenhang mit Parkplätzen erlauben, jedoch leicht zu zivilrechtlichen Streitigkeiten führen. Dabei ist dieses Thema von großem öffentlichen Interesse.

Es ist außerdem notwendig, die Frage der Übertragung des Eigentums an der Tiefgarage in das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen. Denn wenn die Parkfläche in das Gemeinschaftseigentum einbezogen wird, fließen die Baukosten in den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung ein, und es gibt Haushalte, die kein Auto nutzen oder benötigen, diese Kosten beim Hauskauf dennoch tragen müssen.

Das Gesetz schreibt vor, dass Investoren die Kosten für den Bau von Parkplätzen nicht in den Verkaufspreis der Wohnung einrechnen dürfen. Doch wie lässt sich feststellen, ob sie tatsächlich im Verkaufspreis enthalten sind? In der Realität gibt es zahlreiche Wohngebäude, in denen es Streitigkeiten über diese Frage gibt.

Mir sind keine aktuellen Regelungen bekannt, die diesen Sachverhalt klären. Es handelt sich hierbei um eine Gesetzeslücke: Man kann nicht bestimmen, ob die Investitionskosten für den Bau eines Parkplatzes im Verkaufspreis der Wohnung enthalten sind oder nicht. Diese Unklarheit darüber, wem welcher Anteil des Parkplatzes gehört, ist ein häufiger Grund für Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern.

Meiner Ansicht nach gehört der Parkplatz im Mehrfamilienhaus zum gemeinschaftlichen Eigentum. Tatsächlich sind alle Gemeinschaftsflächen, einschließlich des Parkplatzes, im Kaufpreis enthalten, und mit der Übergabe erlischt das Eigentumsrecht des Investors.

- Warum, glauben Sie, werden so wenige Streitigkeiten vor Gericht gebracht, wenn Sie Eigentumsstreitigkeiten in Mehrfamilienhäusern beobachten, direkt Stellungnahmen abgeben und Beschwerden beilegen?

Die Analyse der Fälle zeigt, dass es sich um langjährige, drängende Konflikte in der Gemeinde handelt. Die große Anzahl der Bewohner ist mitunter benachteiligt, da es schwierig ist, eine gemeinsame Stimme zu finden. Auch die Durchsetzung der Streitbeilegung gestaltet sich schwierig, da niemand bereit ist, Klage zu erheben. Andererseits ist es bei einer großen Anzahl von Beteiligten schwer, sich auf die Prozesskosten zu einigen, sodass sich die Fälle in die Länge ziehen und letztendlich ungelöst bleiben.

Bei der Einreichung einer Klage vor Gericht müssen die Bewohner oder die Hausverwaltung zunächst eine Gerichtsgebühr im Voraus entrichten, deren Höhe sich nach dem Wert der Immobilie richtet. Dies führt dazu, dass viele von einer Klage absehen und sich mit dem Investor außergerichtlich einigen.

Darüber hinaus wird der von beiden Parteien unterzeichnete Kaufvertrag oft vom Investor verfasst und legt die Rechte der Bewohner in Bezug auf Gemeinschaftsflächen (Keller, Treppenhaus, Terrasse usw.) nicht klar fest, sodass den Bewohnern im Streitfall kaum eine Grundlage für eine Klage vor Gericht zur Geltendmachung ihrer Rechte zur Verfügung steht.

Meiner Ansicht nach sollten Streitigkeiten in Mehrfamilienhäusern von den Parteien durch Verhandlung und Schlichtung gemäß den geltenden Rechtsvorschriften beigelegt werden. Gelingt dies nicht, sollte das Volksgericht angerufen werden. Staatliche Stellen und lokale Behörden müssen die Einhaltung der Vorschriften überwachen und Verstöße der Parteien konsequent ahnden.

Der Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes wird der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt. Wie werden Sie als Abgeordneter der Nationalversammlung dazu beitragen, Eigentumsstreitigkeiten in Mehrfamilienhäusern beizulegen?

Der Entwurf wird derzeit noch konsultiert. Darin werden zahlreiche Inhalte im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen und privaten Eigentum in Mehrfamilienhäusern konkret geregelt, um bestehende Streitigkeiten einzudämmen und die Sicherheit in Mehrfamilienhäusern während der Nutzung zu erhöhen.

Ich habe die Stellungnahmen von Anwälten des vietnamesischen Anwaltsverbands eingeholt, um zur Änderung und Ergänzung des 5. Entwurfs des Wohnungsgesetzes beizutragen. Wir haben vier Themenbereiche zu Eigentum, Entwicklungspolitik, Wohnungstransaktionen und -verwaltung vorgeschlagen, um Streitigkeiten im Wohnungsbereich zu minimieren, die Rechte und berechtigten Interessen der Beteiligten bestmöglich zu schützen und die Vervollständigung des Rechtssystems im vietnamesischen Wohnungssektor zu fördern.

Ich schlage vor, die Regelungen zum gemeinschaftlichen und privaten Eigentum an Mehrfamilienhäusern im Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes zu ändern. Demnach werden Parkplätze in Mehrfamilienhäusern als gemeinschaftliches Eigentum eingestuft, und die Frage des Kaufs und Verkaufs dieser Parkplätze erübrigt sich. Dies wird damit verbundene Streitigkeiten minimieren.

Doan-Darlehen

Quellenlink: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html