Immobilienmarkt „versucht, Gewinn zu machen“
In zahlreichen Treffen zum Thema Immobilien haben das Bauministerium und zahlreiche Experten vor dem „Phasenunterschied“ in den Segmenten gewarnt. Dementsprechend herrscht im Segment der bezahlbaren Wohnungen und des Sozialwohnungsbaus ein gravierender Mangel. Im Gegensatz dazu boomt das Segment der Luxuswohnungen, die Hunderte Millionen VND pro Quadratmeter kosten, weiterhin.
Der vietnamesische Immobilienmarkt verzeichnet weiterhin die Einführung zahlreicher erstklassiger Wohnungsbauprojekte. Die Absorptionsrate dieser Projekte ist jedoch gering, was zu einer stagnierenden Situation führt. (Foto: CP)
Luxus- und Superluxuswohnungen sind aufgrund ihrer astronomischen Preise für die Mehrheit der Immobilienkäufer nicht attraktiv. Dies führt zu einem Markt, der sowohl ein Überangebot als auch ein Unterangebot an Wohnraum aufweist.
Bis zum Ende des dritten Quartals 2023 wird sich dieser Trend weiter verstärken, wobei das Wohnungsangebot hauptsächlich im Klasse-A-Segment liegt. Insbesondere die Projektabsorptionsrate bleibt niedrig, was zeigt, dass viele Projekte „unverkauft“ sind.
Laut Bericht der BHS Group ging das bundesweite Wohnungsangebot im dritten Quartal 2023 weiter zurück. Demnach wurden im dritten Quartal auf dem gesamten Markt 13.600 Wohnungen auf den Markt gebracht, 28 % weniger als im Vorquartal und 20 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Allein in Hanoi erreichte das Primärangebot im dritten Quartal 2023 rund 4.700 Einheiten, ein Rückgang von 11 % gegenüber dem Vorquartal und nur 55 % des Angebots im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Das Angebot besteht hauptsächlich aus Lagerbeständen des Vorquartals, wobei nur sehr wenige Projekte neue Einheiten eröffnen.
Nach Segmenten betrachtet, nehmen die Wohnungen der Klasse A weiterhin den größten Anteil ein und machten im dritten Quartal 2023 fast 50 % des Primärangebots aus.
Insbesondere Produkte der Klassen A und B dominieren weiterhin den Markt in Hanoi und machen im Quartal fast 90 % des Gesamtumsatzes aus. Von Produkten der Klasse C sind nur noch etwa 500 Einheiten übrig, die sich als Lagerbestand in einigen bestehenden Projekten in den Gebieten Thanh Tri, Hoang Mai und Dong Anh befinden.
Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Primärangebot an Wohnungen im dritten Quartal 2023 auf etwa 8.900 Einheiten geschätzt, was einem Anstieg von 300 Einheiten gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.
Das Angebot an Wohnungen der Klasse A ist nach wie vor die wichtigste Versorgungsquelle des HCMC-Marktes. Darüber hinaus verschwinden Produkte der Klasse C fast vollständig vom Markt, sodass der Bestand nur noch etwa 1 % des Gesamtangebots der Stadt beträgt. In anderen Segmenten gibt es kaum Schwankungen.
Laut BHS Group waren die Projektabsorptionsraten im dritten Quartal 2023 sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt niedrig.
In Hanoi beispielsweise beträgt die Projektabsorptionsrate im Vergleich zum Vorjahr nur etwa 60 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen ist die Projektabsorptionsrate im Vergleich zum Vorjahreszeitraum trotz gestiegenem Angebot nur halb so hoch.
Um ein Haus kaufen zu können, benötigen Vietnamesen ein Einkommen von mindestens 23,5 Jahren.
Derzeit steigen die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt stetig. Berichten vieler Immobilienmarktforschungsinstitute zufolge liegt der durchschnittliche Wohnungspreis in Hanoi bei fast 50 Millionen VND/m², während er in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 52 bis 53 Millionen VND/m² liegt.
Um eine Zweizimmerwohnung mit etwa 60 Quadratmetern zu besitzen, müssen die Menschen mindestens 3 Milliarden VND ausgeben, um vom Kauf eines Hauses zu „träumen“.
Laut Dr. Can Van Luc kostet eine Wohnung etwa 3 Milliarden VND, was einer Wohnung im B-Segment entspricht. Daher müssen Vietnamesen 23,5 Jahre lang mehr als 10 Millionen VND pro Monat ausgeben, um ein Haus zu kaufen.
Was die Preise angeht, sind die Immobilienpreise in Vietnam derzeit im Vergleich zum Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung relativ hoch. Der durchschnittliche Vietnamese benötigt mindestens 23,5 Jahre Einkommen, um ein Haus zu kaufen. Damit liegt er weltweit auf Platz 14 von 107 Ländern (je höher, desto teurer), vergleichbar mit Thailand und Südkorea (wobei unser Einkommen niedriger ist als dort); deutlich höher als Indonesien (18,5 Jahre), Singapur (15,5 Jahre), Indien (9,2 Jahre) und Malaysia (8,1 Jahre)…“, analysierte Herr Luc.
Die Hauptgründe dafür sind laut Herrn Luc das begrenzte Angebot, ein gravierender Mangel an bezahlbarem Wohnraum und ein Überangebot in einigen anderen Segmenten (vor allem im gehobenen Segment), hohe Kosten in allen Phasen der Projektumsetzung, …
Viele Experten sind daher der Ansicht, dass die Entwicklung erschwinglicher Wohnprodukte erforderlich ist, um eine hohe Liquidität auf dem Markt zu gewährleisten und zu verhindern, dass der Markt wie derzeit „unverkauft“ bleibt.
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