Umstrukturierung des Immobilienmarktes – Chancen für wen?

Das knappe Angebot und die steigenden Immobilienpreise zwingen den Markt zu einer Umstrukturierung und Regulierung von Angebot und Nachfrage. Dies eröffnet Chancen für Projekte mit hohem Fertigstellungsgrad und guter Anbindung an die Innenstadt.

Markt im neuen Zyklus

Der Immobilienmarkt befindet sich von 2021 bis 2026 in seinem 5. Zyklus.

In diesem Zyklus hat die Wirtschaft ihren Tiefpunkt erreicht und erholt sich seit Juni 2023 allmählich. Wachstumswerte (Aktien, Anleihen, Aktienfonds) werden für die kommenden Jahre voraussichtlich positive Aussichten haben. Immobilienwerte, die sich üblicherweise etwa 12 bis 18 Monate nach dem Aktienmarkt erholen, werden voraussichtlich im Zeitraum 2025–2026 wieder an Wert gewinnen.

Aktuelle Statistiken zeigen, dass die Anzahl der genehmigten und rechtlich freigegebenen Projekte zur Marktversorgung in der Vergangenheit sehr begrenzt war. Auch für Unternehmen ist es schwierig, in Ho-Chi-Minh-Stadt Grundstücke für Projektentwicklungen zu finden, sodass der Angebotsmangel weiterhin besteht.

Der jüngste Marktbericht von CBRE stellt fest, dass Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit vorsichtiger agieren, was die Einführung neuer Immobilienportfolios angeht. Das Angebot an neuen Wohnungen ist knapp, und das Transaktionsvolumen in Ho-Chi-Minh-Stadt stammt hauptsächlich aus Beständen aus vorherigen Bauabschnitten. Im dritten Quartal wurden rund 2.000 Wohnungen verkauft, fast doppelt so viele wie im zweiten Quartal dieses Jahres. Investoren prüfen derzeit noch die Lage, um den richtigen Zeitpunkt für die Einführung neuer Immobilienportfolios zu wählen, da das vierte Quartal für die weitere Entwicklung entscheidend sein wird.

Die Forschungsdaten des vietnamesischen Maklerverbands (VARS) bestätigen diese Entwicklung: Transaktionsvolumen und Vermietungsquote sanken im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt. Wohnungstransaktionen dominierten weiterhin mit 71 % aller Immobilientransaktionen im dritten Quartal, wobei neue Wohnbauprojekte eine durchschnittliche Vermietungsquote von 75 % verzeichneten.

Die Immobilienpreise bleiben sowohl auf dem Neubau- als auch auf dem Neubaumarkt hoch, insbesondere im Wohnungssegment. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft sich zunehmend, da das Angebot trotz verbesserter Lage die Nachfrage nach wie vor nur schwer decken kann.

In Ho-Chi-Minh-Stadt blieb das Preisniveau für Neubauimmobilien aufgrund des überwiegend aus laufenden Projekten stammenden Angebots stabil auf hohem Niveau. In den Provinzen und Städten rund um Ho-Chi-Minh-Stadt stieg das Preisniveau hingegen leicht an und schwankte zwischen 3 und 5 %, wobei neue Angebote zu höheren Preisen angeboten wurden.

Der Wohnungspreisindex von VARS hat sich ebenfalls verändert. Im dritten Quartal 2024 lag der durchschnittliche Verkaufspreis von Immobilienprojekten in Hanoi bei knapp 60 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht. Gleichzeitig stieg der durchschnittliche Verkaufspreis von Immobilienprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt im selben Zeitraum von 49,2 Millionen VND/m² auf 64,2 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht.

In den kommenden Jahren wird mit einem knappen Angebot gerechnet, was aufgrund der in Kraft tretenden Gesetzesänderungen, die ein transparentes Rechtsumfeld zum Schutz der Investoren schaffen, zu steigenden Immobilienpreisen führen dürfte. Dies erleichtert es dem Markt zudem, Investoren mit ausreichender Finanzkraft für die Umsetzung und Entwicklung von Projekten auszuwählen.

Marktanalyse, Chancen für wen?

Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt hat den Tiefpunkt überwunden. Nach dem negativen Wachstum im Jahr 2023 erholten sich die Immobilieneinnahmen in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 allmählich und stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 7 % auf geschätzte 199,156 Milliarden VND. Dieser Erholungstrend ist unumkehrbar, doch von einer endgültigen Entwicklung kann noch nicht die Rede sein.

Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden in den ersten acht Monaten des Jahres lediglich neun gewerbliche Wohnbauprojekte für Investitionen genehmigt, allerdings in kleinem Umfang; nur vier dieser Projekte waren berechtigt, Kapital zu mobilisieren, doch befanden sich 100 % der Wohnungen im Luxussegment und waren für Bedürftige unerschwinglich.  

Die Ho-Chi-Minh-Stadt-Immobilienvereinigung (HoREA) ist der Ansicht, dass zur Lösung des Problems sinkender Wohnungspreise zunächst das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage behoben werden muss. Um das Wohnungsangebot zu erhöhen, muss der Engpass im Bereich des gewerblichen Wohnungsbaus beseitigt werden. Konkret gibt es in der Stadt derzeit über 148 Projekte mit rechtlichen Problemen. Die Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage hat in letzter Zeit zu einem Anstieg der Wohnungspreise um 15–20 % geführt.

Für Wohnbauprojekte, die sich in der Fertigstellungsphase befinden und über eine gute Verkehrsinfrastruktur mit Anbindung an das Zentrum verfügen, werden sich Möglichkeiten zur Steigerung der Nachfrage ergeben.

Im Zuge des Inkrafttretens und der praktischen Umsetzung neuer Gesetze könnte es im nächsten Jahr zu einem Anstieg der Immobilienpreise kommen. Daher bietet sich derzeit die Chance, die Nachfrage nach bereits fertiggestellten Wohnbauprojekten mit guter Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum anzukurbeln. Insbesondere der Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt erweist sich als effektiv bei der Lösung von Verkehrsproblemen und der Bereitstellung von Wohnraum.

Nicht nur die U-Bahnlinie steht kurz vor der Inbetriebnahme, sondern auch die Autobahnprojekte und der Ausbau der Nationalstraße 13 eröffnen entlang dieser Achse große Chancen für Projekte. Als zentraler Knotenpunkt regionaler Infrastrukturprojekte bietet das Wohnprojekt „Urban Green“ des Investors Kusto Home herausragende Möglichkeiten, die Nachfrage anzukurbeln.

Tatsächlich handelt es sich hier um ein seltenes Projekt, das bereits die Fertigstellungsphase erreicht hat und Käufern somit einen guten Überblick über die Qualität und Rechtmäßigkeit des Projekts ermöglicht. Dank seiner Lage an der sich stetig erweiternden Nationalstraße 13 profitieren Kunden zudem optimal vom Potenzial der Nachfrageentwicklung und des steigenden Immobilienwerts in der dynamischen und pulsierenden Stadt Thu Duc.

Angesichts des begrenzten Wohnungsangebots gelten Projekte mit hohem Fertigstellungsgrad und verkehrsgünstiger Lage als wichtige Faktoren, um die Nachfrage anzukurbeln und die Markterholung zu fördern. Darüber hinaus eignen sich die gut ausgebaute Infrastruktur und großzügige Grünflächen besonders für Mehrgenerationenfamilien und alle, die Wert auf ein gesundes und verkehrsgünstig gelegenes Wohnumfeld legen.

Neben der Erfüllung der Kriterien Lage, Ausstattung und Baufortschritt ist eine flexible Zahlungspolitik ein wichtiger Faktor zur Ankurbelung der Nachfrage. Urban Green dürfte eines der wenigen Projekte sein, das den Abwärtstrend der Erholung nutzt, um zum Jahresende noch Wohnraum für den Markt zu schaffen. Aus diesem Grund hat der Projektinvestor eine flexible und vorteilhafte Zahlungspolitik eingeführt. Konkret zahlen Kunden derzeit nur 30 % bis zur Hausübergabe, haben eine tilgungsfreie Zeit von 24 Monaten und erhalten zusätzlich ein kostenloses Innenausstattungspaket im Wert von bis zu 500 Millionen VND.

Mit den jüngsten politischen Änderungen wird die Regierung die Marktüberwachung und -regulierung weiter verstärken, um Stabilität und eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten. Gleichzeitig zeichnet sich der Trend zu nachhaltigen Immobilien ab, der den Markt im neuen Zyklus voraussichtlich anführen wird. Dies könnte für Projekte mit hohem Fertigstellungsgrad eine Chance sein, frühzeitig vom Marktaufschwung zu profitieren.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html