Der Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt differenziert sich zunehmend.

Obwohl sich der Immobilienmarkt erholt, werden die Unterschiede immer deutlicher. Während spekulative Produkte ohne Wertsteigerungspotenzial bisher kaum Verbesserungen gezeigt haben, verzeichnen Produkte, die einen sofortigen Cashflow generieren, positive Transaktionen.

Obwohl sich der Immobilienmarkt erholt, werden die Unterschiede immer deutlicher. Während spekulative Produkte ohne Wertsteigerungspotenzial bisher kaum Verbesserungen gezeigt haben, verzeichnen Produkte, die einen sofortigen Cashflow generieren, positive Transaktionen.

Einst ein „Spieler“, der sich auf Swing-Trading spezialisiert hatte, änderte Herr Hoang Minh, ein Immobilieninvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt, seine Strategie, als sich der Markt veränderte.

Herr Minh erklärte, dass er in Zeiten des Booms lediglich eine Wohnung oder ein Grundstück in der ersten Verkaufsphase hinterlegen musste, um es sofort zu einem höheren Preis weiterzuverkaufen und einen hohen Gewinn zu erzielen. Doch mit dem Abflauen des Marktes gestaltete sich die Lage schwieriger. Das zuvor erworbene Grundstück am Stadtrand war nicht mehr verfügbar. Die Zahl der Käufer sank rapide, und Verkäufer waren gezwungen, die Preise deutlich zu senken. Dem Investor wurde klar, dass er mit seiner spekulativen Strategie – wie viele andere – in eine Situation des Überangebots geraten könnte.

Nach reiflicher Überlegung beschloss er, seine Strategie zu ändern. Anstatt sich nur auf Produkte mit Surf-Elementen zu konzentrieren, suchte er nun nach Vermögenswerten, die sich sofort nutzen ließen, um einen stabilen Cashflow zu generieren.

Ende letzten Jahres kaufte Herr Minh eine Einzimmerwohnung im 7. Bezirk (Ho-Chi-Minh-Stadt) für 2,5 Milliarden VND. Es handelte sich um ein fertiggestelltes Projekt in einer großen Wohnanlage, in der viele ausländische Experten wohnten. Nach Abschluss der Inneneinrichtung vermietete er die Wohnung umgehend für 13 Millionen VND pro Monat.

Laut Herrn Minh ist die Investition in Immobilien generell nicht risikofrei, um Kapital zu sichern. Daher sei es notwendig, auf „defensive“ Segmente zu setzen. Das heißt, Immobilien, die sowohl von Preissteigerungen in den nächsten drei bis fünf Jahren profitieren als auch kurzfristig stabile Cashflows generieren können.

Ein aktueller Bericht des vietnamesischen Maklerverbands (VARS) hebt hervor, dass Wohnungen vor über fünf Jahren von vielen als eine Art „Konsumgüter“ betrachtet wurden und sich nur schwer mit anderen Immobiliensegmenten vergleichen ließen. Doch mittlerweile hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zunehmend zugunsten der Nachfrage verschoben, und die Wohnungspreise befinden sich in einem langfristigen Aufwärtstrend, der viele andere Segmente deutlich übertrifft.

Die Wohnungspreise steigen stetig und erreichen neue Höchststände, was dazu führt, dass auch die Mietpreise tendenziell steigen, mit einem durchschnittlichen Anstieg von 10–20 % im Jahr 2024. Im Stadtzentrum gibt es fast keine Wohnungen mehr mit einer Miete unter 10 Millionen VND/Monat; die übliche Miete für 1-Zimmer-Wohnungen liegt bei 10–15 Millionen VND/Monat, für 2-Zimmer-Wohnungen bei 15–20 Millionen VND/Monat.

Neben den Auswirkungen der gestiegenen Mietnachfrage beeinflussen die stetig steigenden Wohnungspreise auch direkt die Preisstrategie der Vermieter. Steigende Immobilienpreise zwingen Vermieter dazu, die Mieten zu erhöhen, um ihre Gewinne zu sichern und den Cashflow ihrer Investitionen auszugleichen.

Tatsächlich sinkt die Gewinnspanne bei der Wohnungsvermietung jedoch immer weiter, da die Mietpreise mit den steigenden Immobilienpreisen nicht mithalten können. Die Mietpreissteigerungsrate wird im Jahr 2024 nur etwa halb so hoch sein wie die Immobilienpreissteigerung. Die Gewinnspanne bei der Wohnungsvermietung in Vietnam liegt demnach unter 4 %, üblicherweise sogar unter 2 % und ist damit niedriger als die Rendite von Ersparnissen.

Da nur wenige Primärwohnungen verfügbar sind, boomt der Markt für Sekundärwohnungen. Daten des Dat Xanh Services Research Institute zeigen, dass es sich bei den neuen Angeboten größtenteils um die nächste Bauphase bestehender Projekte handelt. Daher verzeichnet der Markt im Vergleich zu Sekundärprojekten Preisunterschiede von 10–20 %. Auch bei vielen kürzlich fertiggestellten Luxusprojekten sind die Übertragungspreise um 15–25 % gestiegen.

Herr Tran Hien Phuong, Generaldirektor von Seaholdings, bestätigte, dass der Cashflow auf dem Markt wieder anzieht, die Funktionsweise sich jedoch deutlich verändert hat. Kunden sind heute wählerischer und bevorzugen Projekte mit ordnungsgemäßen rechtlichen Verfahren. Bei Bestandsimmobilien kaufen sie nur noch, wenn die Wohnung fertiggestellt ist, über alle erforderlichen Versorgungsleistungen verfügt und sofort bezugsfertig ist.

Laut Herrn Phuong weist der Markt regionale Unterschiede auf. An manchen Orten sind die Preise zwar stark gefallen, die Liquidität ist aber weiterhin gering, während sie sich in Regionen mit realer Nachfrage schnell erholt haben. Dies deutet darauf hin, dass der Marktmechanismus zunehmend auf realer Nachfrage und weniger auf Spekulation basiert.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html