Wird es in Hanoi mehr Wohnraum und Slums geben?
In den letzten Jahren ist das Wohnungsangebot in Hanoi kontinuierlich zurückgegangen, insbesondere das Segment der bezahlbaren Wohnungen ist fast vollständig vom Markt verschwunden. Gleichzeitig steigt die Nachfrage der Hauptstadtbewohner nach Eigenheimen.
Dem Bericht von Savills zufolge wird die Urbanisierungsrate in Hanoi bis 2025 voraussichtlich 62 % erreichen und bis 2030 auf 75 % steigen. Mit dieser Wachstumsdynamik dürfte die Nachfrage etwa 426.700 Einheiten erreichen.
Illustrationsfoto (Foto: LD)
Das Wohnungsbauprogramm von Hanoi sieht jedoch bis 2025 den Bau von 33,2 Millionen Quadratmetern neuen Wohnraums vor, wobei die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf 29,5 Quadratmeter beträgt. Diese Zahlen zeigen ein Angebotsdefizit von 95.800 Einheiten.
Frau Do Thu Hang, eine Expertin von Savills, kommentierte: „Das schnelle Tempo der Urbanisierung wird Auswirkungen auf das soziale Gesamtbild einer Stadt haben.“
„Der Wohnungsmangel dürfte zu sozialen Problemen wie der Bildung von Slums oder einer Zunahme damit verbundener sozialer Missstände führen. Dies stellt ein dringendes Problem dar, das die Regierung und Hanoi schrittweise und gezielt lösen müssen“, sagte Frau Hang.
Darüber hinaus haben das begrenzte Angebot an neuen Wohnungen, die geringere Anzahl übergebener Wohnungen und der hohe durchschnittliche Erstverkaufspreis von 52 Millionen VND/m2 die Voraussetzungen für einen Anstieg der Zweitverkaufspreise geschaffen.
Von 2018 bis 2022 stieg der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen jährlich um 13 %, während das Primärangebot jährlich um 14 % sank. Im ersten Quartal 2023 lag der durchschnittliche Primärpreis 48 % über dem Sekundärpreis.
Frau Hang kommentierte: „Von 2020 bis 2024 wird die Zahl der übergebenen Wohnungen jährlich um 36 % sinken, was die Nachfrage auf dem Sekundärmarkt ankurbeln wird.“ Darüber hinaus gilt der Sekundärmarkt nicht nur aufgrund der niedrigeren Preise als auf dem Primärmarkt, sondern auch aufgrund der eindeutigen Legalität des Produkts als optimale Wahl für Käufer.
„Produkte auf dem Sekundärmarkt haben, auch wenn sie gebraucht sind, einen klaren Rechtsstatus und werden eine Nachfrage anziehen“, kommentierte Frau Hang.
Langfristiger Ausblick
Die Regierung hat kürzlich eine Reihe von Maßnahmen erlassen, um die Angebotsengpässe auf dem Immobilienmarkt zu lösen. Insbesondere die Resolution 33 der Regierung kam zum richtigen Zeitpunkt und ist für den Markt sehr nützlich.
Die Resolution identifiziert klar die Probleme, die mit einem konkreten Fahrplan angegangen werden müssen, und ermutigt alle relevanten Behörden und Einheiten, sich an der Umsetzung zu beteiligen. Dies trägt dazu bei, das Vertrauen zu stärken und den Markt im Einklang mit den Zielen von Sicherheit, Gesundheit und Nachhaltigkeit zu unterstützen.
Die Regierung hat kürzlich eine Reihe von Maßnahmen erlassen, um die Versorgungsengpässe auf dem Immobilienmarkt zu lösen. (Foto: TS)
Dieser Schritt konzentrierte sich auf die Beseitigung zweier grundlegender Hindernisse auf dem Immobilienmarkt: Legalität und Kapital.
Rechtlich gesehen forderte die Resolution die Regierungsbehörden auf, Gesetze und Verordnungen zur Änderung und Ergänzung von Verordnungen zur Umsetzung des Gesetzes zu prüfen, zu entwickeln, zu vervollständigen und zu verkünden.
Dazu gehört die Beseitigung von Hindernissen in gesetzlichen Regelungen und Verfahren sowie die Organisation und Umsetzung von Immobilienprojekten.
In Bezug auf Kapital wurde in Resolution 33 die Verlängerung der Tilgungs- und Zinszahlungen sowie die Umstrukturierung der Schulden erwähnt. Außerdem wurde die Aufnahme von Kapital für Projekte erleichtert, die einen echten Bedarf decken und über eine gute Liquidität verfügen.
Darüber hinaus sieht die Resolution auch Lösungen zur Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen vor und die Regierung schlägt vor, zur Entwicklung dieses Modells ein Kreditprogramm in Höhe von etwa 120.000 Milliarden VND umzusetzen.
Nach Einschätzung von Frau Hang hängt die Fähigkeit des Marktes, sich zu erholen, von vielen Faktoren ab, darunter rechtliche Fragen, Kapitalquellen und geeignete Produkte.
Der Markt wartet noch immer auf die Verabschiedung wichtiger Gesetzesvorhaben bis zum Jahresende, wie etwa des Wohnungsbaugesetzes (geändert), des Immobilienwirtschaftsgesetzes (geändert), des Grundstücksgesetzes (geändert), des Preisgesetzes (geändert) und des Ausschreibungsgesetzes (geändert).
Obwohl es einige Zeit dauern wird, bis der Markt diese Maßnahmen absorbiert, werden sie als „Medizin“ betrachtet, um die Herkunft zu klären und den Zugang zu Kapital zu verbessern, sodass der Markt ab 2024 mit einem neuen Angebot rechnen kann.
Es wird erwartet, dass ab 2024 rund 86.500 Wohnungen aus 98 Projekten zum Verkauf stehen werden, wobei Wohnungen der Klasse B weiterhin den Großteil ausmachen werden. Das zusätzliche Angebot am Markt wird jedoch das Preisniveau anpassen und die Anzahl der verkauften Wohnungen erhöhen können. Zu diesem Zeitpunkt wird das Vertrauen von Investoren und Käufern zurückkehren und einen lebendigeren Wohnungsmarkt fördern.
Darüber hinaus werden die Bezirke Gia Lam und Dong Anh in diesem Jahr zu Bezirken erklärt. Dadurch ergeben sich mehr Möglichkeiten für die Entwicklung von Wohnbauprojekten und das Angebot zu erschwinglichen Preisen für Käufer. Hanoi plant zudem die Entwicklung von zwei Städten direkt unter der Hauptstadt.
Dies wird auch zu einer Verlagerung der Nachfrage in Richtung der Gebiete Dong Anh, Me Linh und Soc Son im Osten und Hoa Lac und Xuan Mai im Westen führen.
Dieser Wandel dürfte in Verbindung mit der Entwicklung einer immer komfortableren Verkehrsinfrastruktur zur Entlastung des Wohnungsmarktes beitragen.
Generell stellt die schnelle Urbanisierung einen Druck dar, ist aber auch eine treibende Kraft für eine dynamischere Entwicklung des Wohnungsmarktes.
Es wird erwartet, dass sich der Markt nach der Fertigstellung des Rechtssystems positiv verändern wird, wodurch das Problem des geeigneten Wohnraums für die Mehrheit der Menschen gelöst und die Schwierigkeiten für Investoren und Immobilieninvestoren beseitigt werden.
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