Der Markt verliert Wohnungen unter 25 Millionen VND/m2
Das Bauministerium erklärte in Bezug auf die jüngsten Informationen zum Immobilienmarkt, dass die Zahl der neu genehmigten und fertiggestellten Wohnbauprojekte im Vergleich zu den Vorjahren zurückgegangen sei, was zu einem eher begrenzten Angebot auf dem Markt führe. Die Immobilienpreise steigen jedoch tendenziell und übersteigen die finanziellen Möglichkeiten der meisten Käufer.
Bemerkenswert ist, dass es im erschwinglichen Wohnungssegment (Preise unter 25 Millionen VND/m²) kaum Projekte auf dem Markt gibt. Der Markt besteht hauptsächlich aus dem mittleren Preissegment (Preise zwischen 25 und 50 Millionen VND), das für Kapitalmobilisierung und Transaktionen in Frage kommt.
In Hanoi gibt es seit vielen Jahren ein Sozialwohnungsprojekt (Foto: Ha Phong).
Laut Savills‘ Immobilienmarktübersicht für Hanoi für das vierte Quartal 2023 ist das Angebot an neuen Wohnungen auf dem niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND machen 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen mit Preisen zwischen 2 und 4 Milliarden VND machen 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen kosten weniger als 2 Milliarden VND.
Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) haben das schnelle Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung in den letzten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum erhöht, während das Angebot kontinuierlich zurückgegangen ist und seit 2018 keine Anzeichen einer Zunahme mehr zeigt. Dadurch wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender.
Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend in Richtung hochwertiger Produkte für Anlage- und Spekulationszwecke. Dieser anhaltende Phasenunterschied führt zu kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen und etabliert ein neues Preisniveau, das für die Mehrheit der Bevölkerung weit über die Bezahlbarkeit hinausgeht.
Dies erschwert nicht nur den Zugang zu Wohnraum mit eigenem Einkommen für diejenigen, die ein Haus kaufen müssen, sondern verringert auch den Bedarf. Vor allem die jüngere Generation gibt nach und nach auf, weil sie sich trotz aller Bemühungen kein Haus leisten kann. Sie wechselt zu einem genussvollen Lebensstil und bevorzugt das Mieten.
Forschungsdaten dieser Einheit zeigen, dass der Anteil des Wohnungsangebots im erschwinglichen Segment (unter 25 Millionen VND/m2) am gesamten Wohnungsangebot kontinuierlich zurückgegangen ist, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.
Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen der mittleren Preisklasse (25–50 Millionen VND/m2) auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40–50 Millionen VND/m2 bestand.
Dabei führt die Nachfrage nach realem Wohnraum mit einem Anteil von 80 % stets die Wohnnachfragestruktur an, die restlichen 15 % sind langfristige Investitionsnachfrage und 5 % spekulative Nachfrage. Und nur etwa 25 % der Nachfrage nach realem Wohnraum verfügen über die finanzielle Kapazität, sich in reale Nachfrage umzuwandeln.
Die Wohnkosten sollten 30 % des Gesamteinkommens nicht übersteigen.
In diesem Zusammenhang wird bezahlbarer Wohnraum neben dem sozialen Wohnungsbau in der kommenden Zeit der wichtigste und stärkste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein. Denn dieses Segment entsteht aus den tatsächlichen Bedürfnissen und Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen.
Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der VARS, gibt es kein offizielles Konzept für bezahlbaren Wohnraum. Dennoch lassen sich einige Merkmale dieses Typs anhand des Vergleichs mit Sozialwohnungen und der Methode zur Bestimmung der Angemessenheit der Wohnungspreise herausstellen.
Ein unvollendetes Bauprojekt im Bezirk Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).
Sozialer Wohnungsbau richtet sich vor allem an Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten. Er ist von der Grundsteuer befreit und bietet Zugang zu Vorzugskreditpaketen speziell für Investoren und Eigenheimkäufer.
Bezahlbarer Wohnraum ist gewerblich genutzter Wohnraum zu moderaten Preisen, der den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen entspricht und sich an Menschen mit durchschnittlichem oder annähernd durchschnittlichem Einkommen und einem gewissen Maß an Ersparnissen richtet.
Laut dem VARS-Vorsitzenden ist bezahlbarer Wohnraum dann gegeben, wenn jeder Haushalt die Wohnkosten und sonstigen Lebenshaltungskosten mit seinem Einkommen vereinbaren kann. Erfahrungen aus der Bewertung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in vielen Ländern weltweit zeigen, dass bezahlbarer Wohnraum dann gegeben ist, wenn die Wohnkosten nicht mehr als 30 % des gesamten Haushaltseinkommens ausmachen.
„Für einen Haushalt mit einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat entsprechen 30 % dieser Kosten einer Summe von etwa 100 Millionen VND/Jahr, sodass bezahlbarer Wohnraum etwa 2 bis 2,5 Milliarden VND/Wohnung kostet“, nannte Herr Dinh ein Beispiel.
Ihm zufolge sei es derzeit sehr schwierig, Wohnungsbauprojekte mit Preisen in der oben genannten Preisklasse zu entwickeln, insbesondere in zwei besonderen Städten mit hoher Wohnungsnachfrage. Schwierig heißt jedoch nicht unmöglich.
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