Bei einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND pro Monat, wie viel Haus sollte ich kaufen?

Der Markt verliert Wohnungen unter 25 Millionen VND/m².

Das Bauministerium teilte mit, dass die Zahl der neu genehmigten und fertiggestellten Wohnbauprojekte im Vergleich zu den Vorjahren gesunken sei, was zu einem eher begrenzten Angebot auf dem Markt führe. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise tendenziell und übersteigen die finanziellen Möglichkeiten der meisten Kaufinteressenten.

Auffällig ist, dass es im Segment der bezahlbaren Wohnungen (unter 25 Millionen VND/m²) kaum Projekte gibt. Der Markt konzentriert sich hauptsächlich auf das mittlere Preissegment (25–50 Millionen VND), das für die Kapitalmobilisierung und den Handel geeignet ist.

Ein Sozialwohnungsbauprojekt, das seit vielen Jahren in Hanoi genutzt wird (Foto: Ha Phong).

Laut dem Immobilienmarktbericht von Savills für Hanoi im vierten Quartal 2023 ist das Angebot an neuen Wohnungen so niedrig wie seit zehn Jahren nicht mehr. Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND machten 2023 42 % der verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen im Preissegment zwischen 2 und 4 Milliarden VND hatten einen Marktanteil von 55 %. Nur 3 % der Wohnungen kosteten weniger als 2 Milliarden VND.

Laut dem vietnamesischen Immobilienmaklerverband (VARS) haben das rasante Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung in den letzten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum erhöht, während das Angebot kontinuierlich zurückgegangen ist und seit 2018 keine Anzeichen einer Erholung zeigt, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender geworden ist.

Das Angebot verschiebt sich zunehmend hin zu hochwertigen, spekulativen Produkten. Diese anhaltende Phasenverschiebung führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise und etabliert ein neues Preisniveau, das für die meisten Menschen unerschwinglich ist.

Dies erschwert nicht nur den Erwerb von Wohneigentum für Menschen mit eigenem Einkommen zunehmend, sondern verringert auch den Bedarf daran. Besonders die jüngere Generation gibt nach und nach auf, weil sie sich trotz aller Bemühungen kein Haus leisten kann, und bevorzugt stattdessen Mietwohnungen.

Die Forschungsdaten dieser Einheit zeigen, dass der Anteil des Wohnungsangebots im erschwinglichen Segment (unter 25 Millionen VND/m²) am gesamten Wohnungsangebot kontinuierlich gesunken ist, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.

Im Zeitraum 2019-2022 ging der Anteil der Wohnungen im mittleren Preissegment (25-50 Mio. VND/m²) ebenfalls zurück auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40-50 Mio. VND/m² stammte.

Die Nachfrage nach realem Wohnraum dominiert die Wohnungsnachfrage mit einem Anteil von 80 %, während die verbleibenden 15 % auf langfristige Investitionsnachfrage und 5 % auf spekulative Nachfrage entfallen. Lediglich etwa 25 % der Nachfrage nach realem Wohnraum können durch die entsprechenden Finanzmittel in tatsächliche Nachfrage umgewandelt werden.

Die Wohnkosten sollten 30 % des Gesamteinkommens nicht übersteigen.

In diesem Zusammenhang wird neben dem sozialen Wohnungsbau der bezahlbare Wohnraum in der kommenden Zeit der wichtigste und stärkste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein. Denn dieses Segment entspricht den Bedürfnissen und tatsächlichen Möglichkeiten der Mehrheit der Bevölkerung.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden von VARS, existiert kein offizielles Konzept für bezahlbaren Wohnraum. Es ist jedoch möglich, einige Merkmale dieser Wohnform herauszuarbeiten, indem man sie mit Sozialwohnungen vergleicht und die Angemessenheit der Wohnungspreise anhand verschiedener Kriterien bestimmt.

Ein unfertiges Bauprojekt im Bezirk Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Sozialwohnungen richten sich hauptsächlich an Geringverdiener und Arbeiter in Gewerbegebieten, die von Landnutzungsgebühren befreit sind und Zugang zu Vorzugskreditpaketen exklusiv für Investoren und Hauskäufer haben...

Bezahlbarer Wohnraum ist gewerblicher Wohnraum mit moderaten Preisen, der für die finanzielle Leistungsfähigkeit der Mehrheit der Bevölkerung geeignet ist und sich an Menschen mit durchschnittlichem oder annähernd durchschnittlichem Einkommen und einem gewissen Sparniveau richtet.

Laut dem Vorsitzenden von VARS ist bezahlbarer Wohnraum dann gegeben, wenn jeder Haushalt die Wohnkosten und andere Lebenshaltungskosten innerhalb seines Einkommens decken kann. Erfahrungsgemäß, insbesondere bei der Bewertung der Bezahlbarkeit von Wohnraum in vielen Ländern weltweit, liegt bezahlbarer Wohnraum vor, wenn die Wohnkosten nicht mehr als 30 % des gesamten Haushaltseinkommens ausmachen.

„Für einen Haushalt mit einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat entsprechen 30 % dieser Kosten einer jährlichen Summe von etwa 100 Millionen VND, sodass bezahlbarer Wohnraum einen Preis von etwa 2 bis 2,5 Milliarden VND/Wohnung hat“, gab Herr Dinh ein Beispiel.

Seinen Angaben zufolge ist es derzeit sehr schwierig, Wohnungsbauprojekte in der genannten Preisklasse zu entwickeln, insbesondere in den beiden Stadtgebieten mit hoher Wohnungsnachfrage. Schwierig bedeute jedoch nicht unmöglich.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm