Immobilienertragsteuer: Der neue Vorschlag sorgt weiterhin für Unruhe

Menschen kommen zur notariellen Beglaubigung ins Notariat Nr. 1, Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Man geht davon aus, dass diese Steuerpolitik zu höheren Haushaltseinnahmen führen wird, es bestehen jedoch zahlreiche Zweifel hinsichtlich ihrer Durchführbarkeit.

Tuoi Tre zeichnet Expertenmeinungen zu diesem Thema auf.

- Delegierter HOANG VAN CUONG (Mitglied des Wirtschafts- und Finanzausschusses der Nationalversammlung):

Positive Optionen für die Zukunft

Derzeit wird die Einkommensteuer auf der Grundlage des gesamten Immobilienübertragungspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % berechnet. Dies ist ganz einfach und bequem, ohne dass Sie die Herkunft früherer Einkäufe zurückverfolgen müssen.

Allerdings bringt die Erhebung von 2 % auch viele Nachteile mit sich. Beispielsweise kaufen Leute ein Haus, um darin zu wohnen, müssen dann aber aus irgendeinem Grund umziehen und es verkaufen, der Preis steigt jedoch nicht und sie müssen trotzdem 2 % Steuern auf den Verkaufspreis zahlen.

Daher entspricht die Option, die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis mit 20 % zu besteuern, der Marktrealität und optimiert die Höhe der an den Staatshaushalt abgeführten Einkommensteuer.

Dieser Satz von 20 % ist auch im Vergleich zum Steuersatz von Organisationen und Unternehmen, die Körperschaftsteuer auf Immobilienübertragungen zahlen, ähnlich und fair.

Die Verwaltung von Kaufpreis- und Verkaufspreisinformationen zu Immobilien ist derzeit jedoch nicht möglich. Alle Informationen basieren auf den Angaben der Käufer und Verkäufer, wobei es immer noch zu falschen und betrügerischen Angaben kommt.

Daher wird die 20-%-Option in Zukunft positiv sein, wenn Daten digitalisiert und Informationen vollständig verwaltet werden. Wenn dies im gegenwärtigen Kontext nicht geschehen ist, ist es notwendig, den Plan mit dem 2%-Steuersatz weiterhin umzusetzen und den 20%-Plan möglicherweise mit Fällen mit vollständigen Informationen zu kombinieren.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (Steuerexperte):

Die Bürger sollten die Möglichkeit haben, die Methode der Steuerberechnung selbst zu wählen.

Die Einkommensteuer wird auf das Einkommen erhoben, einzelne Steuerzahler müssen nur dann Steuern zahlen, wenn sie einen Gewinn erzielen.

Die Methode, die Einkommensteuer auf Gewinne aus Immobilienübertragungen mit 20 % zu berechnen, ist äußerst vernünftig. Beim Verkauf einer Immobilie muss der Verkäufer Steuern zahlen, nachdem der Kaufpreis und die Nebenkosten vom Verkaufspreis abgezogen wurden. Wenn ein Gewinn erzielt wird, muss der Verkäufer Steuern zahlen. Anders als bisher muss der Verkäufer auch bei einem Verlustverkauf 2 % des Veräußerungspreises zahlen.

Andererseits ist es durchaus möglich, diese Vorgehensweise bei der Festlegung des Verrechnungspreises anzuwenden. Dementsprechend hat sich der Grundstückspreisrahmen des Volkskomitees der Provinz dem Marktpreis angenähert.

Viele Transaktionen über Immobilienbörsen und bargeldlose Zahlungen. Einige Grundkosten im Zusammenhang mit Immobilien, wie etwa Bankkreditzinsen, Maklergebühren, Baukosten usw., lassen sich nicht schwer ermitteln. Der Nachweis der Bankkreditzinsen erfolgt am einfachsten durch einen Kreditvertrag mit Kreditbetrag, Kreditlaufzeit und Zinssatz.

Auch die Maklergebühren beim Kauf und Verkauf über eine Immobilienbörse sind sehr übersichtlich. Falls für diese Kosten kein Beleg vorliegt, ist eine Pauschalgebühr von 0,5 – 1 % des Überweisungspreises festzulegen. Oder Grundlage für die Berechnung der Baukosten sind der Bauvertrag, Unterlagen zum Rohstoffeinkauf... Liegen keine Unterlagen zum Abzug der Baukosten vor, so dient als Grundlage für die Berechnung der Baueinheitspreis des Provinzvolkskomitees.

Die Methode zur Berechnung der 20%igen Steuer auf Gewinne aus der Immobilienübertragung zwingt die Menschen zudem dazu, den korrekten Verkaufspreis anzugeben. Dies sorgt für Transparenz und verhindert Steuerverluste für den Haushalt. Niemand wagt es, einen niedrigeren als den tatsächlichen Preis anzugeben, da beim späteren Verkauf der Immobilie die Gefahr besteht, höhere Steuern zahlen zu müssen.

Methode zur Berechnung der Steuer mit einem festen Steuersatz auf den Übertragungspreis, wenn der Kaufpreis und die damit verbundenen Kosten nicht ermittelt werden können. Es gibt Immobilien, die vor 15 bis 20 Jahren gekauft wurden, der Kaufpreis ist unbekannt, selbst der Kaufpreis damals betrug nur 500 bis 700 Millionen, aber jetzt beträgt der Verkaufspreis 4 bis 5 Milliarden, sodass die Anwendung einer 20%igen Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis und den damit verbundenen Kosten unangemessen ist. Viele Immobilien werden von den Eltern geerbt und nicht gekauft, so dass kein Kaufpreis abzugsfähig ist.

Hinsichtlich des festen Steuersatzes sollte 1 % statt der derzeitigen 2 % auf den Übertragungspreis angewendet werden. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen. Die Grundstückspreisliste des Provinzvolkskomitees von 2025 liegt sehr nahe am Marktpreis. Daher ist ein Steuersatz von 1 % angemessen und sichert die Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung.

Bei diesen beiden Methoden der Steuerberechnung sollte es den Menschen ermöglicht werden, die Methode zu wählen, die für den Steuerzahler vorteilhafter ist. Die neue Politik ist somit menschlich, realitätsnah und lebensnah.

- Herr NGUYEN VAN PHUNG (Vietnamesischer Verband der Buchhalter und Wirtschaftsprüfer):

Vermeiden Sie Schäden bei Langzeitbesitzern mit echtem Wohnbedarf

Die Steuerberechnungsmethode sorgt für Gerechtigkeit gegenüber den Menschen, insbesondere denjenigen, die Immobilien über einen langen Zeitraum besitzen, und verhindert, dass Langzeitbesitzer höhere Steuern zahlen müssen als Spekulanten.

Vor 10 Jahren lag der Preis für ^{1 m²} Land bei 10 Millionen, heute sind es bis zu 70 Millionen. Wenn der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises 60 Millionen beträgt und der Steuersatz 20 % beträgt, ist das überhaupt nicht in Ordnung. Daher müssen neben den abzugsfähigen Aufwendungen wie Bankkreditzinsen etc. auch die Kosten durch Wertverlust vom Anschaffungs- bis zum Verkaufsjahr abgezogen werden.

Insbesondere muss geprüft werden, ob und in welchem ​​Umfang die Umwandlung von Immobilien in Immobilien für den tatsächlichen Wohnbedarf besteuert werden soll.

Tatsächlich ziehen viele Menschen aus einer kleinen Gasse in ein geräumiges Haus mit bequemeren Verkehrsanbindungen um. Sie mussten ihr derzeitiges Haus verkaufen und mehr Geld leihen, um ein neues zu kaufen. Dies ist ein legitimes Bedürfnis.

Wenn wir vom Verkaufspreis den Kaufpreis und die Kosten abziehen, bleibt eine Differenz und wir wenden dann einen Steuersatz von 20 % auf den Übertragungsgewinn an, was nicht angemessen ist. Diese Differenz ist kein Gewinn, da es sich nicht um ein Geschäft handelt.

- Herr NGUYEN VAN DINH (Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association):

Notwendigkeit der Unterstützung marktfreundlichen Verhaltens

Unabhängig davon, ob eine Besteuerung von 2 % des Verkaufspreises oder 20 % des Gewinns erfolgt, ist eine Berechnung erforderlich, damit dieses Instrument ordnungsgemäß funktioniert und die Marktentwicklung in die richtige Richtung regulieren kann. Auch der Zeitpunkt für den Vorschlag einer Steuererhebung zur Regulierung des Immobilienmarktes muss sorgfältig abgewogen werden.

Wenn der Markt Transaktionen ankurbeln muss, um schwierige Zeiten zu überstehen, werden seriöse Investoren im Falle der Einführung von Steuern auch ihren Geschäftsumfang reduzieren, wodurch das Marktangebot knapper wird.

Bei einem aktiven Markt kann die Besteuerung von Immobilientransaktionen in Erwägung gezogen werden, um Spekulationen, Preissteigerungen und Marktbetrug vorzubeugen.

Der Zweck der Grundsteuer besteht darin, zu einer stabileren Marktentwicklung beizutragen. Daher muss es einen geeigneten Fahrplan für die Besteuerung von Immobilien geben, um Marktschocks zu vermeiden.

Die Besteuerung von Immobilientransaktionen muss überdacht werden, um eine Besteuerung derjenigen zu vermeiden, die Häuser aus tatsächlichen Wohnbedürfnissen kaufen. Ziel der Immobilienbesteuerung sollte es sein, negatives Marktverhalten zu verhindern und gleichzeitig vorteilhaftes Marktverhalten zu unterstützen. Die politischen Entscheidungsträger sollten dies berücksichtigen.

Menschen erledigen Immobilienangelegenheiten in der Zweigstelle des Grundbuchamts im Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: TU TRUNG

Wie besteuern Länder Immobilienübertragungen?

In China beträgt der allgemeine Steuersatz laut Hrone.com 20 % des zu versteuernden Einkommens, also der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis (nach Abzug angemessener Ausgaben, sofern vorhanden). Je nach Immobilienart, Besitzdauer und Standort kann der tatsächliche Steuersatz jedoch zwischen 1 und 20 % liegen.

In Thailand unterliegen Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien einer Quellensteuer, die üblicherweise 1 % des angegebenen Verkaufspreises beträgt, oder einem progressiven Einkommensteuertarif. Darüber hinaus fällt bei einem Weiterverkauf der Immobilie innerhalb von 5 Jahren eine besondere Gewerbesteuer in Höhe von 3,3 % auf den Übertragungswert an. Bei Wohneigentum kann dieser Steuersatz erlassen werden, wenn die Voraussetzungen hinsichtlich der Besitzdauer und der Haushaltsanmeldung erfüllt sind.

In Korea liegt der progressive Steuersatz je nach Besitzdauer und Gewinnwert zwischen 6 und 45 %. Wenn die Immobilie länger als 10 Jahre gehalten wird, beträgt der niedrigste Steuersatz 6 %; Bei einem Verkauf innerhalb eines Jahres kann der Steuersatz bis zu 45 % betragen.

Auch in Japan werden Einkünfte aus Immobilienübertragungen mit zwei festen Sätzen besteuert, abhängig von der Dauer des Besitzes der Immobilie. Laut Legal500.com beträgt der Steuersatz bei einer Immobilieneigentümerschaft von mehr als 5 Jahren 15,315 % (zentrale/nationale Einkommenssteuer) und 5 % (örtliche Wohnsitzsteuer), insgesamt also 20,315 %. Wenn die Besitzdauer 5 Jahre oder weniger beträgt, erhöht sich der Steuersatz auf 30,63 % (zentrale Einkommensteuer) bzw. 9 % (örtliche Wohnsitzsteuer), insgesamt also 39,63 %.

- Herr NGUYEN DUY HA (Immobilieninvestor):

Immobilientransaktionen werden transparenter

Vor zwei Jahren habe ich ein Grundstück im Wert von 600 Millionen mit großem Verlust verkauft, musste aber trotzdem 2 % Steuern zahlen, was den Verlust verdoppelte. Bei der Berechnung einer 2%igen Steuer auf den Vertragswert ergeben sich Nachteile, wenn Verluste dennoch versteuert werden müssen, während es bei der Einkommensteuer naturgemäß so ist, dass Gewinne besteuert werden.

Der Immobilienmarkt wird sukzessive transparenter und auch die Investoren professionalisieren sich. Der Vorschlag, Transfergewinne mit einer Einkommensteuer von 20 % zu belegen, würde zu Änderungen führen.

Käufer und Verkäufer werden Transaktionen über Banken abwickeln, um den Cashflow transparent zu machen und den korrekten Transferpreis anzugeben. Sie werden einen Kaufvertrag mit einer Maklereinheit unterzeichnen, der eine Rechnung enthält, und sie werden sich bei Renovierungen oder Neubauten auch für Unternehmen entscheiden, die Rechnungen ausstellen, um Belege für die Kosten zur Steuerberechnung aufzubewahren.

Auch für Großanleger mit großen Vermögenswerten ist diese Berechnung sehr gut geeignet und trägt zusätzlich zur Optimierung bei. Privatpersonen, die Immobilien übertragen und bei denen zwischen dem ursprünglichen Preis und dem Verkaufspreis eine große Differenz besteht, können weiterhin die 2 %-Berechnungsmethode wählen.

Es gibt viele Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu berechnen, damit Sie vorausschauend die optimale Lösung wählen und vermeiden, dass Sie beim Verkauf einen Verlust erleiden und dennoch hohe Steuern zahlen müssen.

- Herr LE QUOC KIEN (Immobilienberater):

Benötigen Sie Hinweise zu abzugsfähigen Ausgaben?

Um die Steuer mit dem 20%igen Steuersatz auf Gewinne aus Immobilienübertragungen effektiv berechnen zu können, ist eine Datenbank mit der Transaktionshistorie der Grundstücke erforderlich, die eine genaue Wiedergabe der tatsächlichen Transaktionswerte durch Übertragungen gewährleistet.

Darüber hinaus soll es auch einen Plan zur Kontrolle der Zahlungsmethoden bei Immobilientransaktionen geben. Vermeiden Sie die Situation, dass jeder, der Immobilien verkauft, Geld verliert und niemand Steuern zahlt.

Es sollten detaillierte Dokumentationsrichtlinien herausgegeben werden, um abzugsfähige Ausgaben wie etwa Baukosten, Reparaturkosten, Rechtskosten, Maklerkosten, Zinskosten oder Entschädigungskosten für verbundene Parteien (sofern vorhanden) nachzuweisen. Vermeiden Sie Situationen, in denen Verkäufer bei der Berechnung des tatsächlichen Einkommens aus Immobilientransaktionen keine angemessenen Ausgaben berücksichtigen dürfen.

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THANH CHUNG – LE THANH – BAO NGOC – NGOC HIEN – DO QUANG

Quelle: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm