Kostenoptimierung – ein kniffliges Problem für Immobilienunternehmen

Die Optimierung der Kosten ist eine der Lösungen, über die Immobilienunternehmen intensiv nachdenken müssen, um Kosten zu senken.

Die Kosten steigen, die Immobilienpreise steigen, Unternehmen befürchten Verkaufsschwierigkeiten

Frau Nguyen Thanh Huong, Investmentdirektorin der Nam Long Company, erklärte, dass die ab dem 1. August 2024 geltenden Gesetze einen flexiblen Ansatz für Unternehmen geschaffen hätten, unter anderem für Projekterwerbe, Landnutzungsumwandlung, Fusionen und Übernahmen sowie die Teilnahme an Auktionen.

Die Teilnahme an Grundstücksauktionen stellt jedoch aufgrund der hohen Kosten eine Herausforderung dar, was zu steigenden Immobilienpreisen führt und den Zugang zu Wohneigentum für potenzielle Käufer erschwert. Unternehmen müssen daher sorgfältig abwägen, um angemessene Preise anzubieten, die den Bedürfnissen der Käufer entsprechen und gleichzeitig Gewinne sichern.

„Die Versteigerung von Grundstücken erhöht die Investitionskosten für Anleger. Dies ist ein schwieriges Problem, insbesondere angesichts der steigenden Grundstückspreise und anderer Kosten“, sagte Frau Huong und fügte hinzu, dass die Immobilienpreise aufgrund der zunehmend hohen Investitionskosten dem Aufwärtstrend wahrscheinlich nicht entkommen werden.

Viele Investoren fragen sich, ob sie in das Projekt investieren sollten, wenn die Inputkosten steigen, denn neben Faktoren, die proaktiv reduziert werden können, wie beispielsweise die Verwaltungskosten, müssen die Investoren unbedingt Gewinne sicherstellen, um die Anlagen instand zu halten und sich in Zukunft weiterzuentwickeln.

Um den Preisdruck auf dem Wohnungsmarkt zu verringern und den tatsächlichen Wohnraumbedarf zu decken, ist es notwendig, die Stadtentwicklung auf die Vororte auszudehnen.

„Angesichts steigender Kosten haben Investoren nur zwei Möglichkeiten. Entweder sie investieren, wenn es möglich ist und sich das Unternehmen verkaufen lässt, oder sie lassen es bleiben. Die Investition muss profitabel sein und das Unternehmen muss sich entwickeln, aber wie soll das gehen, wenn die Kosten zu hoch sind?“, sagte Frau Huong.

Der kürzlich von CBRE Vietnam veröffentlichte Marktbericht bestätigte, dass die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt ihren Aufwärtstrend bis 2024 fortsetzen werden. Angesichts der nur geringfügigen Verbesserung des Wohnungsangebots ist die Kluft zwischen den einzelnen Segmenten weiterhin sehr groß. Insbesondere werden in der Stadt voraussichtlich nur 9.000 Wohnungen und 2.000 Reihenhäuser hinzukommen, von denen 83 % dem gehobenen und luxuriösen Segment mit Preisen über 60 Millionen VND/m² angehören.

Herr Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Company, erklärte, der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt stehe vor einem großen Problem: dem Ungleichgewicht zwischen den Marktsegmenten. Während die Wohnungsnachfrage von Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen den Großteil ausmache, konzentrierten sich die meisten Ressourcen auf Luxusprojekte, für die die Nachfrage begrenzt sei.

Herr Nghia sagte, dass die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit zwischen 45 und 50 Millionen VND/m² schwanken, was etwa 3 Milliarden VND für eine 60 m² große Wohnung entspricht.

„Grundstückspreise und Finanzierungskosten spielen eine große Rolle bei der Steigerung der Immobilienpreise. Insbesondere Kreditkosten und Projektlaufzeit erhöhen den Preisdruck erheblich“, sagte Herr Nghia.

Herr Tran Thanh Hai, Leiter der Investmentabteilung von VinaLiving (unter VinaCapital), teilt diese Ansicht und erklärte, dass die Immobilienpreise nicht nur in diesem Jahr, sondern auch in den nächsten ein bis zwei Jahren weiter steigen werden, sobald die neue Grundstückspreisliste Anwendung findet. Auch Unternehmen selbst werden unter erheblichen Druck geraten, wenn die Grundstückspreise stark ansteigen und die Investoren die Kosten für die Grundstücksnutzung tragen müssen. Diese Faktoren werden den endgültigen Verkaufspreis auf ein Niveau treiben, das kaum noch erschwinglich ist.

Wie kann man den Hauspreis senken?

Der Immobilienmarkt startete mit hohen Wachstumserwartungen ins Jahr 2025. Doch gegenüber Reportern der Zeitung „Dau Tu“ erklärte der Leiter eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt, der Markt leide weiterhin unter erheblichen Schäden und das Marktvertrauen erhole sich nur langsam. Viele Unternehmen hätten nach wie vor mit Schwierigkeiten aufgrund von Rechtsstreitigkeiten, hohen Lagerbeständen und unterbrochenen Cashflows zu kämpfen.

Hinzu kommt, dass die Umsetzung neuer Projekte sowie die Bearbeitung alter Problemrückstände weiterhin auf Hindernisse stoßen, was zu erhöhten Kosten führt; je länger die rechtliche Wartezeit, desto höher die Kosten.

Diese Person ist überzeugt, dass Unternehmen eng zusammenarbeiten und Fusionen und Übernahmen (M&A) intensivieren müssen, um neue Kapitalquellen zu erschließen. Entscheidend ist dabei die schnelle und effektive Lösung rechtlicher Probleme, um Kosten zu senken. Unternehmen müssen zudem den richtigen Markt und das richtige Segment wählen, die richtigen potenziellen Kunden ansprechen und Investitionskosten und angemessene Gewinne in Einklang bringen, um Immobilien mit ihrem wahren Wert zu erwerben.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass im Jahr 2024 erstmals das Luxussegment den gesamten Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt dominieren werde und dass es derzeit in gewerblichen Wohnbauprojekten kein Angebot an Wohnungen im mittleren und bezahlbaren Preissegment mehr gebe. Diese Entwicklung verschärfe die Struktur des Wohnungsangebots auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt zusätzlich.

Um die Wohnungspreise zu senken, so Herr Chau, sei es notwendig, das Wohnungsangebot, insbesondere den bezahlbaren Wohnraum, zu erhöhen. Dafür müssten jedoch mehr als 148 Projekte, die ins Stocken geraten sind und sich im Bearbeitungsstau befinden, abgeschlossen werden. „Ho-Chi-Minh-Stadt und die Unternehmen müssen das Wohnungsangebot, insbesondere den bezahlbaren Wohnraum, ausweiten. Gleichzeitig würde die erfolgreiche Umsetzung von einer Million Sozialwohnungen die Wohnungspreise senken“, sagte Herr Chau.

Aus einer anderen Perspektive erklärte Frau Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, dass zur Senkung des Preisdrucks auf dem Wohnungsmarkt und zur Deckung des tatsächlichen Wohnraumbedarfs eine Ausweitung der Stadtentwicklung auf die Vororte notwendig sei. Dies erfordere gleichzeitige Investitionen in die Infrastruktur, wie beispielsweise Verkehrssysteme, U-Bahn, Brücken und Straßen, um eine gute Anbindung zwischen Vororten und Stadtzentrum zu gewährleisten.

In Ho-Chi-Minh-Stadt steht die Entwicklung von Vororten wie Cu Chi oder Nha Be aufgrund mangelnder Infrastruktur weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen. Um dies zu verbessern, muss die Regierung Investitionen in Ringstraßen und Schnellstraßen priorisieren und so die Voraussetzungen für die Erschließung von Grundstücken zu erschwinglichen Preisen für gewerbliche Wohnbebauung schaffen.

Die Optimierung der Kosten ist eine der Lösungen, über die Immobilienunternehmen intensiv nachdenken müssen, um Kosten zu senken.

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