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| Der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien befindet sich in einer Phase starken Wandels und entwickelt sich zu einem Lichtblick in der volatilen Weltwirtschaft . (Quelle: VnEconomy) |
Mit einer stabilen BIP-Wachstumsrate von etwa 6–7 % pro Jahr, kontinuierlichen ausländischen Direktinvestitionsströmen in die Fertigungs- und Hochtechnologiebranche und einem gleichzeitig modernisierten Verkehrsinfrastruktursystem gestaltet dieser Sektor die nationale Investitionslandkarte neu.
Die Belegungsraten in wichtigen Industrieparks erreichten 80–89 %, während die Pachtpreise für Industriegrundstücke jährlich um 4–5 % stiegen. Darin spiegelt sich die Attraktivität der globalen Produktionsverlagerungswelle und der „China +1“-Strategie multinationaler Konzerne wider.
Wachstumstreiber durch ausländische Direktinvestitionen und Lieferkettenverschiebungen: Vietnam zog 2024 ausländische Direktinvestitionen in Höhe von 38,23 Milliarden US-Dollar an und konzentrierte sich dabei auf Hightech-Projekte wie die Halbleiterfertigung, elektronische Komponenten und erneuerbare Energien. Konzerne wie Samsung, LG und Foxconn expandieren weiter und schaffen so eine Nachfrage nach 1,2 Millionen Quadratmetern Fabrikfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi. Dieser Trend wird durch die strategische Lage des Landes in der Lieferkette im asiatisch- pazifischen Raum sowie einen Körperschaftssteueranreiz von 10 % für Hightech-Projekte vorangetrieben.
Räumliche Verteilung und Preisdynamik: Die nördliche Region wird bis 2024 eine Absorptionsfläche von 400 ha verzeichnen, konzentriert auf Hai Phong und Bac Ninh mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 137 USD/m², was einem Anstieg von 4,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gleichzeitig wird die südliche Region in wichtigen Industriegebieten wie Binh Duong und Dong Nai eine Belegungsrate von 89 % halten, wo die Mietpreise dank der Nachfrage aus der Logistik- und E-Commerce-Branche 175 USD/m² erreichen. Insbesondere die zentrale Region entwickelt sich mit wettbewerbsfähigen Preisen von 60-90 USD/m² zu einem neuen Ziel und zieht Milliardenprojekte von Luxshare und Foxconn in Nghe An an.
Transformation des Entwicklungsmodells: Anstelle des traditionellen Modells integrieren Industrieparks der neuen Generation drei Serviceebenen: intelligente Infrastruktur (IoT, 5G), unterstützendes Geschäftsökosystem und multifunktionale Versorgungseinrichtungen (F&E-Zentrum, Arbeiterwohngebiet). Das Hochhausfabrikmodell spart 40 % der Fläche und ermöglicht eine flexible Modulmiete. Es wird in vielen Provinzen und Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Dong Nai, Tay Ninh, Ba Ria-Vung Tau, Long An, Hai Duong, Bac Ninh usw. angewendet.
Der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien erlebt wichtige Entwicklungstrends. Gleichzeitig eröffnen sich in vielen Bereichen neue Investitionsmöglichkeiten, von wichtigen Wirtschaftszonen bis hin zu aufstrebenden Provinzen und Städten.
Entwicklung einer grünen Industrieinfrastruktur: Die Regierung strebt an, dass bis 2030 30 % der Industrieparks eine LEED-Zertifizierung erhalten. Dies schafft Möglichkeiten für Projekte mit Recyclingmaterialien, Solarstromanlagen auf Dächern und Kreislauf-Abwasserbehandlung. Das Projekt des koreanischen Industriekomplexes in Hung Yen mit einer Gesamtinvestition von 6,083 Milliarden VND ist ein typisches Beispiel für diesen Trend.
Expansion in den Sekundärmarkt: Provinzen wie Dak Lak, Phu Tho und Tay Ninh ziehen dank ihrer reichlich vorhandenen Grundstücksreserven und besonderer Anreize Investoren an. Das 313 Hektar große Industrieparkprojekt Phu Xuan in Dak Lak und der Industriepark Bac Dong Phu Phase 2 in Binh Phuoc versprechen Mieteinnahmen von 12–15 % pro Jahr, da die Grundstückspreise 40 % niedriger sind als in Schlüsselregionen.
Moderne Logistik und multimodaler Transport: Der Bedarf an industriellen Kühllagern für die Lebensmittel- und Pharmaindustrie wird voraussichtlich jährlich um 25 % steigen, während den regionalen Distributionszentren (RDCs) in Cai Mep (Ba Ria-Vung Tau) und Lac Hong (Hai Phong) 500.000 m² Fläche fehlen. Investoren können intelligente Lagermodelle mit integriertem KI-Bestandsmanagement und Cross-Dock-Systemen kombinieren, um die Lieferkette zu optimieren.
Industrie 4.0 und Innovation: Der Einsatz von 5G in wichtigen Industriegebieten ermöglicht den Einsatz autonomer Roboter und Echtzeit-Produktionsüberwachungssysteme. Im Hoa Lac Hi-Tech Park testen Nestlé und Intel derzeit ein digitales Fabrikmodell mit digitalem Zwilling, das voraussichtlich 15 Prozent der Betriebskosten einsparen wird.
Entwicklung eines geschlossenen industriellen Ökosystems: Der Trend zur Bildung spezialisierter Industriecluster (CLKCN) nimmt zu, wie beispielsweise der Elektronikcluster in Bac Ninh-Vinh Phuc oder das Textilzentrum in Long An. Diese Industrieparks integrieren die Produktion von Rohstoffen bis hin zur Hilfsproduktion und senken so die Logistikkosten für Unternehmen um 30 %.
Anpassung an die globale Mindeststeuerpolitik: Gemäß den OECD-Vorschriften müssen multinationale Konzerne ab 2024 eine Mindeststeuer von 15 Prozent zahlen, um sie zu Investitionen in grüne Infrastruktur und Mitarbeiterwohlfahrt zu ermutigen. Dies eröffnet Möglichkeiten für hochwertige Arbeiterwohnungsprojekte und Berufsbildungszentren in Industrieparks.
Trotz zahlreicher Entwicklungsmöglichkeiten steht der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien auch vor zahlreichen Herausforderungen. Die Lösung dieser Probleme erfordert geeignete Maßnahmen, hohe Investitionen von Unternehmen und die Einbindung von Verwaltungsbehörden.
Planungs- und Rechtsrisiken: Überlappende Planungen in 28 % der Industrieparks der Provinzen erfordern einen sektorübergreifenden Koordinierungsmechanismus. Die Lösung, eine digitale GIS-Plattform im Industrielandmanagement einzusetzen, wird vom Ministerium für Planung und Investitionen in 15 Provinzen erprobt.
Wettbewerbsdruck aus den Nachbarländern: Um seinen Vorsprung gegenüber Thailand und Indonesien zu halten, muss Vietnam seinen Logistikindex (derzeit Rang 39/160) durch den Ausbau von Tiefseehäfen und Zolllagersystemen verbessern. Das Hafenprojekt Cai Mep und der Eisenbahnbau zwischen Lao Cai und Hai Phong werden beschleunigt.
Energiewende in der Industrie: Gemäß der Verpflichtung der COP28 müssen bis 2030 mindestens 20 % des Stroms in Industriegebieten aus erneuerbaren Quellen stammen. Das PPP-Modell zur Installation von Solarstromanlagen auf Hausdächern und Energiespeicherbatteriesystemen wird durch Steueranreize gefördert.
Laut dem „Vietnam Industrial Real Estate Yearbook – Development Plan to 2030“ steht Vietnams Markt für Industrieimmobilien vor einer „goldenen“ Gelegenheit, sich zum intelligenten Fertigungszentrum der ASEAN zu entwickeln, insbesondere in den Hightech- und Logistikbranchen.
Investoren sollten sich auf drei Säulen konzentrieren: Entwicklung grüner Industrieparks unter Einbeziehung erneuerbarer Energien, Aufbau eines geschlossenen industriellen Ökosystems entsprechend der Wertschöpfungskette und Anwendung digitaler Technologien im Infrastrukturmanagement.
Gleichzeitig ist die Balance zwischen Wachstum und nachhaltiger Entwicklung durch strenge Umweltüberwachungsmechanismen von entscheidender Bedeutung für die langfristige Aufrechterhaltung der Attraktivität dieses Segments.
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