Bodenpreisermittlung: Selbst eine Prüfung ist schwierig

Am 18. Oktober fand in Hanoi das Forum „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Kernpunkte und die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung“ statt. Eines der wichtigsten Themen des Forums war „Landmanagement und Grundstückspreise – Unzulänglichkeiten in der Praxis und der staatlichen Rechnungsprüfung“. Den Vorsitz führten die stellvertretende Generalrechnungsprüferin Ha Thi My Dung und der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt Le Minh Ngan.

Auf dem Forum „klagten“ nicht nur Vertreter von Immobilieninvestoren über Schwierigkeiten, sondern auch einige große Provinzen und Städte berichteten von den Schwierigkeiten, mit denen diese Behörden konfrontiert waren.

Daher wird von dem Workshop erwartet, dass er Schwierigkeiten und Probleme bei der Bestimmung der Grundstückspreise „identifiziert“ und auf dieser Grundlage gemeinsam mit der staatlichen Rechnungsprüfung Lösungsvorschläge unterbreitet.

„Landmanagement und Landbewertung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und durch staatliche Prüftätigkeiten“ unter dem Vorsitz der stellvertretenden Generalprüferin des Staates, Ha Thi My Dung, und des stellvertretenden Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Auch Provinzen und Städte haben Schwierigkeiten, die Grundstückspreise festzulegen.

Auf dem Workshop erklärte das Volkskomitee von Hanoi , dass diese Behörde in jüngster Zeit eine umfassende Dezentralisierung und Autorisierung umgesetzt habe, um die Initiative der Volkskomitees auf Bezirksebene beim Landerwerb, bei der Räumung von Grundstücken, bei der Festlegung spezifischer Grundstückspreise als Grundlage für Entschädigungen und Umsiedlungen sowie bei der raschen Lösung von Problemen im Zusammenhang mit Landerwerb, Entschädigungen, Unterstützung, Umsiedlungen und der Umsetzung öffentlicher Investitionsprojekte in der Stadt (Projekte Ringstraße 3 und Ringstraße 4, Eisenbahnprojekte usw.) zu stärken.

Das Volkskomitee der Stadt Hanoi ist in der Praxis zu dem Schluss gekommen, dass die Anwendung der Preise für Wohngrundstücke zur Bestimmung der Grundstücksmieten für öffentliche Dienstleistungseinheiten, die gemäß den Bestimmungen von Punkt d, Klausel 3 des Regierungserlasses 44/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur finanziellen Autonomie übergegangen sind, nicht angemessen ist.

Gleichzeitig hat das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa auch Probleme, „Fehler bei der Festlegung der Grundstückspreise für viele frühere Projekte zu korrigieren“.

Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa erklärte, dass die Grundstücksbewertung die Schätzung des Grundstückswerts in Geldform für einen bestimmten Nutzungszweck zu einem bestimmten Zeitpunkt sei. Die Grundstücksbewertung spiele sowohl in der Wirtschaft als auch bei der Landverwaltung des Staates eine wichtige Rolle.

Neben der Aufgabe, spezifische Grundstückspreise festzulegen, um Landnutzungsgebühren, Pachtzinsen, Entschädigungen und Umsiedlungshilfen in der Region zu erheben, muss die Provinz Khanh Hoa auch die Aufgabe erfüllen, Grundstückspreise festzulegen, um Projekte mit Verstößen gemäß den Schlussfolgerungen des Zentralen Inspektionsausschusses und der Regierungsinspektion zu beheben. Dies ist eine neue, besondere und sehr schwierige Aufgabe für die Festlegung spezifischer Grundstückspreise in der Provinz.

Diese Agentur hat sich die Arbeit zur Festlegung spezifischer Grundstückspreise geteilt, um gegen Projekte vorzugehen, die gegen die Vorschriften verstoßen, und um Projekte zur Erhebung von Landnutzungsgebühren zu verhindern. Der Ständige Ausschuss des Parteikomitees der Provinz und das Volkskomitee der Provinz haben dies eng angeleitet, aber es geht immer noch langsam voran und die Anforderungen der zugewiesenen Aufgaben werden aufgrund von Problemen nicht erfüllt: Projekte müssen aufgrund von Planungsanpassungen, Änderungen der Struktur und Form der Landnutzung die Grundstückspreise neu festlegen; Probleme mit Rechtsdokumenten zu Investitionen, Grundstücken, Bauplanung, Details, Grundstücksarten; Es gibt keine Daten zu marktüblichen Grundstückspreisen, …

Die Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt kam zu dem Schluss, dass der Rahmen für Grundstückspreise und die Grundstückspreistabelle den Vorschriften entsprechend erstellt wurden und dass dabei die üblichen Grundstückspreise auf dem Markt berücksichtigt wurden.

Die zusammenfassenden Ergebnisse der Resolution Nr. 19-NQ/TW, die die Umsetzung des Bodengesetzes von 2013 zusammenfasst, zeigen jedoch, dass zahlreiche gesetzliche Bestimmungen zu Bodenpreisen in der Praxis bislang nicht mehr wirksam waren und zahlreiche Einschränkungen aufwiesen, wie etwa zahlreiche Methoden zur Bestimmung von Bodenpreisen, die den tatsächlichen Informationsbedingungen auf dem Markt für Landnutzungsrechte nicht gerecht werden und sich angesichts einer unvollständigen Bodenpreisdatenbank nicht für die staatliche Verwaltung von Bodenpreisen eignen.

Investoren „beklagen“ Schwierigkeiten

In seiner Rede auf dem Workshop gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), eine Einschätzung zum aktuellen Stand der „Grundstückspreisbestimmung“ zur „Festlegung spezifischer Grundstückspreise“ gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013.

Teilnehmer des Workshops „Landmanagement und Landpreisgestaltung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und der staatlichen Finanzkontrolle“ im Rahmen des Forums „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Engpässe und die Rolle der staatlichen Finanzkontrolle“. Foto: Hoang Tu.

Laut Herrn Le Hoang Chau sind im Bodengesetz von 2013 und im Erlass 44/2014/ND-CP „fünf Methoden zur Bodenbewertung“ und die „Anwendung von Methoden zur Bodenbewertung“ festgelegt, diese sind jedoch nicht vollständig, nicht spezifisch und entsprechen nicht der praktischen Situation. Einige Bestimmungen sind nicht wirklich „Standard“, wie etwa die Festlegung der „Subtraktionsmethode“, obwohl dies nur eine Berechnungstechnik der „Vergleichsmethode“ ist. Auch die „Methode zur Massenbodenbewertung“ ist nicht festgelegt, obwohl der Staat in Wirklichkeit die „Methode zur Massenbodenbewertung“ anwendet, um die Bodenpreise des „Bodenpreisrahmens“ oder der „Bodenpreistabelle“ zu ermitteln. Oder die „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ wird nur auf Projekte angewendet, bei denen die Grundstücke und Parzellen gemäß der „Bodenpreistabelle“ einen Wert von weniger als 30, 20 oder 10 Milliarden VND haben, aber nicht auf Projekte, bei denen die Grundstücke und Parzellen einen höheren Wert haben.

Die Anwendung von „Grundstücksbewertungsmethoden“ führt nicht zu zuverlässigen Ergebnissen. Beispielsweise werden bei demselben Projekt derselben Beratungsstelle für Grundstücksbewertung zwei verschiedene „Grundstücksbewertungsmethoden“ zur „Ermittlung des Grundstückspreises“ angewendet, was oft zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Differenz von etwa 20 % führt. Oder ein Projekt zweier Beratungsstellen für Grundstücksbewertung, bei dem dieselbe „Grundstücksbewertungsmethode“ zur „Ermittlung des Grundstückspreises“ angewendet wird, führt ebenfalls zu zwei sehr unterschiedlichen Ergebnissen.

Herr Chau nannte als Beispiel ein Stadtgebietsprojekt in der Provinz Binh Thuan, bei dem die erste staatliche Behörde den Wert des Grundstücks auf 900 Milliarden VND schätzte, die zweite staatliche Behörde den Wert des Grundstücks inspizierte und auf bis zu 1.800 Milliarden VND schätzte und die dritte staatliche Behörde den Wert des Grundstücks erneut inspizierte und auf über 3.000 Milliarden VND schätzte.

Da die Ermittlung der Grundstückspreise für viele Investoren eine Herausforderung darstellt, betonte Herr Le Hoang Chau die sehr wichtige Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung bei der Durchführung der Prüfungsaufgabe „Feststellung der Grundstückspreise, Bewertung der Grundstückspreise, Entscheidung über Grundstückspreise“, bei der „Festlegung spezifischer Grundstückspreise, Berechnung von Landnutzungsgebühren, Grundrenten für Projekte, bei denen Grundstücke genutzt werden“, bei der „Bewertung und Bestätigung der Genauigkeit und Ehrlichkeit öffentlicher Finanzinformationen, öffentlicher Vermögenswerte oder Finanzberichte im Zusammenhang mit der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen, öffentlicher Vermögenswerte, der Einhaltung der Gesetze und der Effizienz bei der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen und öffentlicher Vermögenswerte“.

Sogar die Wirtschaftsprüfung ist problematisch.

Der Staatliche Rechnungshof I erklärte, dass es derzeit gemäß den Vorschriften fünf Methoden zur Grundstücksbewertung gebe. Die Prüfungspraxis zeige, dass die Gemeinden bei der Berechnung spezifischer Grundstückspreise bei der Entschädigung von Grundstücken vor allem die Vergleichsmethode anwenden, bei der Grundstücksbewertung in Planungsgebieten die Überschussmethode, bei der Bewertung landwirtschaftlicher Grundstücke die Ertragswertmethode und bei kleinen Grundstücken mit geringem Wert die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten.

In vielen Gemeinden kommt es zu Verzögerungen bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise. Die Genehmigung der Grundstückspreise zur Erhebung von Landnutzungsgebühren erfolgt oft erst viel später als die eigentliche Grundstückszuteilung. Manche Projekte dauern zwei bis drei Jahre, ohne dass die Grundstückspreise genehmigt werden.

In vielen Fällen werden die Grundstückspreise nicht rechtzeitig angepasst, wenn es zu einer Planungsanpassung kommt, die sich auf die Grundstückspreise auswirkt, oder wenn der fünfjährige Stabilisierungszyklus der Grundstückspachtpreise endet. Die Verzögerung bei der Grundstücksbewertung führt dazu, dass die Landnutzungsgebühren nicht rechtzeitig in den Staatshaushalt fließen.

Durch Prüfungen wurde festgestellt, dass bei vielen Projekten die Grundstückspreise nicht angemessen bewertet wurden – sie lagen deutlich unter dem Auktionspreis oder dem Marktreferenzpreis zum Zeitpunkt der Bewertung. In vielen Fällen verringerte die Auswahl ungleicher vergleichbarer Vermögenswerte in Verbindung mit einer unangemessenen Quantifizierung und Anpassung verschiedener Faktoren den Wert des zu bewertenden Grundstücks.

Es gibt Projekte, bei denen vergleichbare Vermögenswerte zu einem Zeitpunkt ausgewählt werden, der weit vom Bewertungszeitpunkt entfernt ist, wobei jedoch der Faktor der Anpassung des Vergleichspreises an das Niveau zum Bewertungszeitpunkt nicht berücksichtigt wird. Viele Projekte beziehen die Preisinformationen vergleichbarer Vermögenswerte gemäß dem Kaufvertrag beim Notar ein, was die Zuverlässigkeit und Genauigkeit der Preisinformationen im Vertrag im Vergleich zum tatsächlichen Transaktionspreis nicht gewährleistet.

Darüber hinaus fehlt vielen Faktoren, die in die Bewertung einfließen, eine klare Grundlage oder sie werden nicht in Übereinstimmung mit der Realität ermittelt, wie etwa: Investitionsquote, Belegungsrate, Standardgewinnspanne des Investors, Vertriebskostenquote, Cashflow-Diskontierungskoeffizient usw.

Die staatliche Rechnungsprüfung der Region I bewertete die Praxis und zeigte die Schwierigkeiten und Unzulänglichkeiten bei der Ermittlung der Entwicklungsinvestitionskosten im Rahmen der Überschussmethode bei der Bewertung von Grundstücken auf. Die Prüfung ergab, dass zwischen den Standorten keine Einheitlichkeit herrschte: Einige Standorte ermittelten nach dem Investitionssatz, andere nach der detaillierten Schätzung; einige Standorte führten vorläufige Berechnungen durch und verlangten eine detaillierte Abrechnung.

Die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung

Dr. Vu Dinh Anh stellte fest, dass die Grundstücksbewertung im Allgemeinen und die Methoden der Grundstücksbewertung im Besonderen in jüngster Zeit zu den wichtigsten Prüfungsthemen der staatlichen Rechnungsprüfung gehören.

Die Prüfung dieses Inhalts muss den Anforderungen der zentralen Resolution zur Abschaffung des Bodenpreisrahmens genau folgen (der im Dekret 96/2019/ND-CP festgelegte Bodenpreisrahmen ist die Grundlage für die Veröffentlichung von Bodenpreislisten durch die Kommunen für den Zeitraum 2020–2024), Mechanismen und Methoden zur Bestimmung der Bodenpreise nach Marktprinzipien umfassen und die Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der für die Bestimmung der Bodenpreise zuständigen Agentur festlegen.

Dementsprechend entwickelt die Zentralregierung Kriterien und Verfahren für die Inspektion und Überwachung der örtlichen Behörden bei der Erstellung von Bodenpreistabellen. Die Volksräte der Provinzen entscheiden, inspizieren und überwachen die Umsetzung der Bodenpreise.

„Der staatliche Rechnungshof prüft die Grundstücksbewertung, die Unabhängigkeit des Bewertungsausschusses, die Leistungsfähigkeit der Beratungsorganisationen für Grundstücksbewertungen, die Leistungsfähigkeit und Ethik der Gutachter sowie die Einhaltung von Vorschriften zur Gewährleistung von Öffentlichkeit und Transparenz, wie etwa: öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld; …“ – Dr. Vu Dinh Anh äußerte sich zur Rolle des staatlichen Rechnungshofs bei der Bestimmung der Grundstückspreise.

Quelle: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html