Ermittlung von Grundstückspreisen: Selbst die Prüfung ist schwierig

Am 18. Oktober fand in Hanoi das Forum „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Kernpunkte und die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung“ statt. Ein wichtiges Thema des Forums war „Landmanagement und Landpreise – Mängel in der Praxis und bei der staatlichen Rechnungsprüfung“. Den Vorsitz führten die stellvertretende Generalrechnungsprüferin Ha Thi My Dung und der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan.

Auf dem Forum beklagten sich nicht nur Vertreter von Immobilieninvestoren über Schwierigkeiten, sondern auch einige große Provinzen und Städte berichteten von den Problemen, mit denen diese Behörden konfrontiert waren.

Daher wird von dem Workshop erwartet, dass er Schwierigkeiten und Probleme bei der Ermittlung von Grundstückspreisen „identifiziert“ und darauf aufbauend gemeinsam mit der staatlichen Rechnungsprüfung Lösungen vorschlägt.

„Landmanagement und Landbewertung – Mängel in der Praxis und bei staatlichen Prüfungen“, unter dem Vorsitz der stellvertretenden Generalrechnungsprüferin Ha Thi My Dung und des stellvertretenden Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Auch Provinzen und Städte haben Schwierigkeiten, Grundstückspreise zu ermitteln.

Auf dem Workshop erklärte das Volkskomitee von Hanoi , dass diese Behörde in jüngster Zeit die Dezentralisierung und die Befugnisse zur Stärkung der Initiative der Volkskomitees auf Bezirksebene bei der Landbeschaffung, der Räumung von Baugrundstücken, der Festlegung konkreter Grundstückspreise als Grundlage für Entschädigung und Umsiedlung sowie der zügigen Lösung von Problemen im Zusammenhang mit Landbeschaffung, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und der Umsetzung öffentlicher Investitionsprojekte in der Stadt (Projekte Ringstraße 3 und Ringstraße 4, Eisenbahnprojekte usw.) gründlich umgesetzt habe.

Das Volkskomitee der Stadt Hanoi kommt aufgrund seiner praktischen Erfahrung zu dem Schluss, dass die Anwendung von Preisen für Wohngrundstücke zur Festlegung von Pachtpreisen für Grundstücke für öffentliche Dienstleistungseinheiten, die gemäß den Bestimmungen von Punkt d, Absatz 3 des Regierungsdekrets 44/ND-CP vom 15. Mai 2014 in die finanzielle Autonomie übergegangen sind, unangemessen ist.

Unterdessen hat auch das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa Schwierigkeiten, „Fehler bei der Festlegung von Grundstückspreisen für viele frühere Projekte zu korrigieren“.

Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa erklärte, dass die Landbewertung die Schätzung des Landwertes in Geldform für einen bestimmten Nutzungszweck zu einem festgelegten Zeitpunkt darstellt. Die Landbewertung spielt sowohl für die Wirtschaft als auch für die staatlichen Landverwaltungsaktivitäten eine wichtige Rolle.

Neben der Festlegung konkreter Grundstückspreise zur Erhebung von Nutzungsgebühren, Pachtzinsen, Entschädigungen und Umsiedlungsbeihilfen in der Region, ist die Provinz Khanh Hoa auch für die Festlegung von Grundstückspreisen zur Behebung von Verstößen gegen die Bauvorschriften gemäß den Feststellungen des Zentralen Inspektionsausschusses und der staatlichen Bauaufsichtsbehörde zuständig. Dies stellt eine neue, besondere und sehr schwierige Aufgabe im Bereich der Grundstückspreisfestlegung der Provinz dar.

Diese Behörde teilte sich die Aufgabe, konkrete Grundstückspreise für Projekte zur Bekämpfung von Verstößen und für Projekte zur Erhebung von Landnutzungsgebühren festzulegen. Der Ständige Ausschuss des Provinzparteikomitees und das Provinzvolkskomitee haben die Arbeit eng begleitet, doch sie verläuft schleppend und die Anforderungen der übertragenen Aufgaben wurden aufgrund verschiedener Probleme nicht erfüllt: Bei Projekten, die aufgrund von Planungsänderungen, Struktur- und Formänderungen der Landnutzung angepasst werden müssen, müssen die Grundstückspreise neu ermittelt werden; es bestehen Probleme mit Rechtsdokumenten zu Investitionen, Grundstücken, Bauplanung, Details und Grundstücksarten; es liegen keine Daten zu marktüblichen Grundstückspreisen vor…

Die Abteilung für Planung und Entwicklung der Landressourcen im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kam zu dem Schluss, dass der Rahmen für die Landpreise und die Landpreistabelle in Übereinstimmung mit den Vorschriften und unter Berücksichtigung der üblichen Landpreise auf dem Markt erstellt wurden.

Aus den zusammenfassenden Ergebnissen der Resolution Nr. 19-NQ/TW, die die Umsetzung des Landgesetzes von 2013 zusammenfasst, geht jedoch hervor, dass bis heute eine Reihe von Rechtsvorschriften zu Grundstückspreisen in der Praxis nicht mehr wirksam sind. Dies offenbart eine Reihe von Einschränkungen, wie beispielsweise eine Reihe von Methoden zur Ermittlung von Grundstückspreisen, die nicht für die tatsächlichen Informationsverhältnisse auf dem Markt für Landnutzungsrechte geeignet sind und sich im Kontext einer unvollständigen Grundstückspreisdatenbank nicht für die staatliche Verwaltung der Grundstückspreise eignen.

Investoren „beklagen“ sich über Schwierigkeiten

In seiner Rede auf dem Workshop gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), eine Einschätzung zum aktuellen Stand der „Grundstückspreisermittlung“ im Hinblick auf die „Festlegung konkreter Grundstückspreise“ gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2013.

Teilnehmer des Workshops „Landmanagement und Bodenpreisgestaltung – Mängel in der Praxis und bei staatlichen Prüftätigkeiten“ im Rahmen des Forums „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Hemmnisse und die Rolle der staatlichen Prüfung“. Foto: Hoang Tu.

Laut Herrn Le Hoang Chau legen das Landgesetz von 2013 und das Dekret 44/2014/ND-CP zwar „fünf Landbewertungsmethoden“ und deren „Anwendung“ fest, diese seien jedoch unvollständig, unpräzise und realitätsfern. Einige Bestimmungen entsprächen nicht dem Standard, beispielsweise die Festlegung der „Subtraktionsmethode“, die lediglich eine Berechnungstechnik der „Vergleichsmethode“ darstelle; oder die fehlende Festlegung der „Massenlandbewertungsmethode“, obwohl der Staat diese in der Praxis zur Erstellung der Landpreise im „Landpreisrahmen“ bzw. in der „Landpreistabelle“ anwendet; oder die Anwendung des „Landpreisanpassungskoeffizienten“ lediglich auf Projekte mit Grundstücken unter 30, 20 bzw. 10 Milliarden VND gemäß der „Landpreistabelle“, nicht aber auf Projekte mit höheren Grundstückswerten.

Die Anwendung von „Grundstücksbewertungsmethoden“ liefert keine verlässlichen Ergebnisse. Beispielsweise wendet ein und dasselbe Grundstücksbewertungsbüro bei ein und demselben Projekt zwei verschiedene „Grundstücksbewertungsmethoden“ zur „Grundstückspreisermittlung“ an, was häufig zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Differenz von etwa 20 % führt; oder auch zwei Grundstücksbewertungsbüros, die bei einem Projekt dieselbe „Grundstücksbewertungsmethode“ zur „Grundstückspreisermittlung“ anwenden, liefern zwei sehr unterschiedliche Ergebnisse.

Herr Chau nannte als Beispiel ein Stadtentwicklungsprojekt in der Provinz Binh Thuan, bei dem die erste staatliche Behörde den Wert des Grundstücks auf 900 Milliarden VND schätzte, die zweite staatliche Behörde das Grundstück inspizierte und auf bis zu 1.800 Milliarden VND schätzte und die dritte staatliche Behörde das Grundstück erneut inspizierte und auf mehr als 3.000 Milliarden VND schätzte.

Da die Ermittlung von Grundstückspreisen für viele Investoren schwierig ist, betonte Herr Le Hoang Chau die sehr wichtige Rolle des staatlichen Rechnungshofs bei der Prüfung der Arbeit von „Festlegung, Bewertung und Entscheidung von Grundstückspreisen“, „Ermittlung spezifischer Grundstückspreise zur Berechnung von Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstücksmieten für Projekte, die Grundstücke nutzen“, sowie „Bewertung und Bestätigung der Richtigkeit und Ehrlichkeit öffentlicher Finanzinformationen, öffentlicher Vermögenswerte oder Finanzberichte im Zusammenhang mit der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen und Vermögenswerte, der Einhaltung der Gesetze und der Effizienz bei der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen und Vermögenswerte“.

Selbst die Wirtschaftsprüfung ist problematisch.

Der Rechnungshof der Region I erklärte, dass derzeit gemäß den Vorschriften fünf Methoden zur Grundstücksbewertung existieren. Die Prüfungspraxis zeigt jedoch, dass die meisten Kommunen bei der Entschädigung von Grundstücken die Vergleichsmethode zur Ermittlung des spezifischen Grundstückspreises anwenden; die Überschussmethode für die Grundstücksbewertung in Planungsgebieten; die Ertragsmethode für die Bewertung landwirtschaftlicher Flächen und die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten für kleine, minderwertige Grundstücke.

In vielen Regionen verzögert sich die Festlegung konkreter Grundstückspreise. Die Genehmigung der Grundstückspreise zur Erhebung von Nutzungsgebühren erfolgt oft deutlich später als die eigentliche Grundstückszuteilung. Es gibt Projekte, die sich über zwei bis drei Jahre hinziehen, ohne dass die Grundstückspreise genehmigt wurden.

In vielen Fällen werden die Grundstückspreise nicht oder nicht zeitnah angepasst, wenn eine planungsrechtliche Anpassung ansteht, die sich auf die Grundstückspreise auswirkt, oder wenn der fünfjährige Stabilisierungszyklus für Grundstücksmieten ausläuft. Die Verzögerung bei der Grundstücksbewertung führt dazu, dass die Gebühren für die Grundstücksnutzung nicht rechtzeitig in den Staatshaushalt fließen.

Die Prüfungen ergaben, dass in vielen Projekten die Grundstückspreise nicht angemessen bewertet wurden – sie lagen deutlich unter dem Auktionspreis oder dem marktüblichen Referenzpreis zum Bewertungszeitpunkt. In vielen Fällen führte die Auswahl unähnlicher Vergleichsobjekte in Verbindung mit einer ungeeigneten Quantifizierung und Anpassung verschiedener Faktoren zu einer Wertminderung der zu bewertenden Grundstücke.

Es gibt Projekte, die vergleichbare Objekte zu einem Zeitpunkt auswählen, der weit vor dem Bewertungszeitpunkt liegt, ohne jedoch den Faktor der Anpassung des Vergleichspreises an das Niveau zum Bewertungszeitpunkt zu berücksichtigen. Viele Projekte übernehmen die Preisinformationen vergleichbarer Objekte aus dem Kaufvertrag beim Notar, wodurch die Zuverlässigkeit und Genauigkeit der Preisangaben im Vertrag im Vergleich zum tatsächlichen Transaktionspreis nicht gewährleistet ist.

Darüber hinaus entbehrten viele Bewertungsfaktoren einer klaren Grundlage oder würden nicht realitätsnah ermittelt, wie beispielsweise: Investitionszinssatz, Auslastungsgrad, übliche Gewinnspanne des Investors, Umsatzkostenquote, Cashflow-Diskontierungsfaktor...

Die staatliche Rechnungsprüfung der Region I untersuchte die Praxis und zeigte die Schwierigkeiten und Mängel bei der Ermittlung der Entwicklungskosten nach der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung auf. Die Prüfung ergab, dass keine einheitliche Vorgehensweise zwischen den einzelnen Kommunen bestand: Einige Kommunen ermittelten die Kosten anhand der Investitionsquote, andere anhand einer detaillierten Kostenschätzung; wieder andere führten vorläufige Berechnungen durch und verlangten eine detaillierte Abrechnung.

Die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung

Dr. Vu Dinh Anh stellte fest, dass die Grundstücksbewertung im Allgemeinen und die Methoden der Grundstücksbewertung im Besonderen in jüngster Zeit zu den wichtigsten Prüfungsthemen der staatlichen Rechnungsprüfung gehören.

Die Prüfung dieses Inhalts muss sich eng an die Vorgaben der Zentralverordnung zur Abschaffung des Bodenpreisrahmens halten (der in Dekret 96/2019/ND-CP festgelegte Bodenpreisrahmen ist die Grundlage für die Veröffentlichung von Bodenpreislisten durch die Gemeinden für den Zeitraum 2020-2024), Mechanismen und Methoden zur Ermittlung der Bodenpreise nach Marktprinzipien enthalten und die Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der für die Ermittlung der Bodenpreise zuständigen Behörde festlegen.

Dementsprechend entwickelt die Zentralregierung Kriterien und Verfahren für die Prüfung und Überwachung der Kommunen bei der Erstellung von Bodenpreistabellen. Die Volksräte der Provinzen entscheiden über die Bodenpreise, prüfen und überwachen deren Umsetzung.

„Die staatliche Rechnungsprüfungsbehörde prüft die Grundstücksbewertung, die Unabhängigkeit des Grundstücksbewertungsrates, die Leistungsfähigkeit von Grundstücksbewertungsberatungsunternehmen, die Kompetenz und Ethik der Gutachter sowie die Einhaltung von Vorschriften zur Gewährleistung von Öffentlichkeit und Transparenz, wie beispielsweise: öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Börsen, Zahlung über Banken, kein Bargeld;…“ – Dr. Vu Dinh Anh äußerte sich zur Rolle der staatlichen Rechnungsprüfungsbehörde bei der Festlegung von Grundstückspreisen.

Quelle: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html