Ανησυχίες σχετικά με την πρόταση για αύξηση των τιμών της γεωργικής γης

Η προσαρμογή των τιμών της γεωργικής γης είναι απαραίτητη, αλλά θα πρέπει να τις αυξήσει σε ένα κατάλληλο επίπεδο, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να πληρώνουν φόρους, το κράτος να μπορεί να εισπράττει έσοδα από τον προϋπολογισμό, ενθαρρύνοντας παράλληλα την ανάπτυξη.

Η προσαρμογή των τιμών της γεωργικής γης είναι απαραίτητη, αλλά θα πρέπει να αυξηθεί σε κατάλληλο επίπεδο, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να πληρώνουν φόρους, το κράτος να μπορεί να εισπράττει έσοδα από τον προϋπολογισμό, ενθαρρύνοντας παράλληλα την ανάπτυξη.

Το Ινστιτούτο Φυσικών Πόρων και Οικονομικών του Περιβάλλοντος (IEER) της πόλης HCM μόλις απέστειλε ένα έγγραφο με το οποίο ζητά από την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης HCM να προσαρμόσει την τιμή της γεωργικής γης στον τιμοκατάλογο γης σε ισοδύναμο επίπεδο 65%-70% της τιμής της οικιστικής γης.

Οι τιμές των γεωργικών γαιών είναι πολύ χαμηλές

Σύμφωνα με τον Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντή του IEER, η τιμή της γεωργικής γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι επί του παρόντος πολύ χαμηλή, στερείται επιστημονικής βάσης και δεν διασφαλίζει τις αρχές της αγοράς. Αυτή η κατάσταση προκαλεί χαμηλά έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης, η αγορά ακινήτων είναι υποτονική και η αγορά δομικών υλικών μειώνεται επίσης λόγω της μειωμένης ζήτησης για κατασκευές.

Το IEER πιστεύει ότι, για να είναι συνεπές με τον νέο τιμοκατάλογο γης - ο οποίος αναμένεται να εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026, η αύξηση των τιμών της γεωργικής γης στο 65-70% των τιμών της οικιστικής γης θα ήταν λογική. Ωστόσο, ο κ. Thuan σημείωσε επίσης ότι αυτό ισχύει μόνο για γεωργικές εκτάσεις που έχουν προγραμματιστεί να αλλάξουν τον σκοπό χρήσης τους.

Συμφωνώντας με την πρόταση του IEER, η κα Nguyen Hien - που διαμένει στην περιοχή Hiep Binh, στην πόλη Χο Τσι Μινχ - δήλωσε ότι σχεδίαζε να μετατρέψει περισσότερα από 1.000 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης σε οικιστική γη. Ωστόσο, αφού έλαβε την ειδοποίηση για τον οφειλόμενο φόρο, σταμάτησε προσωρινά επειδή δεν είχε αρκετά χρήματα για να πληρώσει. Σύμφωνα με τον τρέχοντα υπολογισμό, η τιμή της γης στην περιοχή Hiep Binh είναι περίπου 28 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η τιμή της γεωργικής γης είναι μόνο 600.000 VND/m2. Αυτή η διαφορά ανεβάζει το ποσό του φόρου που πρέπει να πληρώσει η κα Hien σε περισσότερα από 27 δισεκατομμύρια VND - σχεδόν 500% υψηλότερο από πριν.

Σύμφωνα με την κα. Hien, εάν η τιμή της γεωργικής γης αυξηθεί σε περίπου 20 εκατομμύρια VND/m2, όπως συνιστά το IEER, η φορολογική διαφορά θα είναι μόνο περίπου 8 δισεκατομμύρια VND, μια αύξηση περίπου 150% σε σύγκριση με το παλιό επίπεδο, κάτι που είναι πιο λογικό. Ωστόσο, η κα. Hien σχολίασε ότι η αύξηση κατά 70% της τιμής της οικιστικής γης είναι πολύ υψηλή, θα πρέπει να είναι μόνο περίπου 50%-55%, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν εύκολα να εξισορροπήσουν. Επιπλέον, ανησυχεί επίσης ότι όταν αλλάζει ο σκοπός της χρήσης γης, οι άνθρωποι θα πρέπει να πληρώνουν για υποδομές, δρόμους και καθαρισμό δρόμων, κάτι που δεν είναι μικρό χρηματικό ποσό.

Ο κ. Do Linh Dan, Διευθυντής της Εταιρείας Συμβουλευτικής Ακινήτων Linh Dan, σχολίασε επίσης ότι η τιμή της γεωργικής γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι επί του παρόντος πολύ χαμηλή σε σύγκριση με την πραγματική αγοραία τιμή. Αυτό οδηγεί στο γεγονός ότι κατά τη μετατροπή σε οικιστική γη, ο φόρος που καταβάλλεται είναι πολύ υψηλός - σχεδόν ίσος ή ακόμη και υπερβαίνει την τιμή πώλησης της γης, με αποτέλεσμα οι άνθρωποι να μην θέλουν πλέον να αλλάξουν τον σκοπό χρήσης γης για να χτίσουν σπίτια.

Για τις επιχειρήσεις, η αγορά γεωργικής γης και η μετατροπή της σε οικιστική γη για υποδιαίρεση είναι σχεδόν αδύνατη λόγω του υψηλού κόστους, με αποτέλεσμα να μην πραγματοποιούνται νέα έργα. Μάλιστα, μετά την ανακοίνωση του νέου τιμοκαταλόγου γης, σχεδόν κανείς δεν αγόρασε γεωργική γη για την ανάπτυξη έργων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Ο κ. Νταν δήλωσε ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να προσαρμόσει τις τιμές της γεωργικής γης ώστε να ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, να ενθαρρύνει τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις να αλλάξουν τους σκοπούς χρήσης γης και να προωθήσει τις κατασκευές. Επί του παρόντος, η τιμή της γεωργικής γης στην αγορά είναι 10-20 εκατομμύρια VND/m2, ενώ ο τιμοκατάλογος είναι μόνο μερικές εκατοντάδες χιλιάδες VND, κάτι που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική αξία.

Εάν η πόλη Χο Τσι Μινχ δεν έχει αυξήσει τις τιμές των γεωργικών γαιών, ο κ. Νταν πρότεινε να υπάρξει ένας πιο λογικός μηχανισμός υπολογισμού φόρων για να μειωθεί το μεγάλο χάσμα με τις τιμές των οικιστικών γαιών, αποφεύγοντας το «πάγωμα» της αγοράς.

Το IEER σημείωσε ότι η πρόταση για αύξηση των τιμών της γεωργικής γης ισχύει μόνο για περιοχές για τις οποίες έχει προγραμματιστεί αλλαγή χρήσης γης. Φωτογραφία: TRANG NGUYEN

Μπορεί να οδηγήσει σε πολλές συνέπειες

Εν τω μεταξύ, ο κ. Tran Khanh Quang, Γενικός Διευθυντής της Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητα του Βιετ Αν Χόα, σχολίασε ότι η πρόταση του IEER δεν ήταν πραγματικά λογική και χρειαζόταν πιο λεπτομερείς έρευνες.

Σύμφωνα με τον κ. Quang, οι τιμές των γεωργικών γαιών πρέπει να προσεγγίσουν τις τιμές της αγοράς. Στην πραγματικότητα, οι τιμές των γεωργικών γαιών στο κέντρο της πόλης και στις προαστιακές περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ έχουν τεράστια διαφορά. Εάν οι τιμές των γεωργικών γαιών σε όλες τις περιοχές αυξάνονται με «σταθερό ρυθμό» όπως προτείνει το IEER, αυτό είναι παράλογο.

Ο κ. Quang ανέφερε ότι για να ενθαρρυνθούν οι άνθρωποι να αλλάξουν τον σκοπό χρήσης από γεωργική γη σε οικιστική γη, είναι απαραίτητο να εφαρμοστεί ένας συντελεστής προσαρμογής, αντί να εισπράττεται το 100% της διαφοράς τιμής σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης. Αυτός ο συντελεστής θα πρέπει να είναι περίπου 0,4% - 0,5%, ώστε να αποφευχθεί η περίπτωση όπου ο φόρος είναι υψηλότερος από το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού, με αποτέλεσμα οι άνθρωποι να χάνουν το κίνητρό τους για κατασκευή.

Εν τω μεταξύ, ένας ειδικός σε θέματα ακινήτων ανησυχεί ότι η αύξηση των τιμών της γεωργικής γης στο 70% των τιμών της οικιστικής γης θα μπορούσε να οδηγήσει σε πολλές συνέπειες. Η γεωργική γη, η οποία σχεδιάζεται για γεωργική παραγωγή, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως μορφή «δευτερεύουσας οικιστικής γης». Η μέθοδος τιμολόγησης με σταθερό επιτόκιο δεν είναι μόνο οικονομικά λανθασμένη, αλλά δημιουργεί και μια κερδοσκοπική νοοτροπία, «κρατώντας γη και περιμένοντας την αύξηση των τιμών», διαστρεβλώνοντας τον στόχο της ανάπτυξης γης σύμφωνα με τον σχεδιασμό.

Σύμφωνα με αυτόν τον εμπειρογνώμονα, η πόλη Χο Τσι Μινχ είχε προηγουμένως γεωργική έκταση περίπου 88.000 εκταρίων, ενώ η οικιστική γη ήταν μόνο περίπου 18.000 εκτάρια. Εάν η τιμή της γεωργικής γης είναι ίση με το 70% της οικιστικής γης, που ισοδυναμεί με 62.000 εκτάρια οικιστικής γης, αυτό δεν θα αντικατόπτριζε καθόλου την πραγματικότητα.

Αυτός ο εμπειρογνώμονας τόνισε ότι η αλλαγή του σκοπού χρήσης γης δεν σημαίνει ότι η γεωργική γη θα έχει την ίδια αξία με την οικιστική γη. Επειδή, μετά τη μετατροπή της γεωργικής γης σε οικιστική γη, οι άνθρωποι ή οι επιχειρήσεις πρέπει να αφιερώσουν το μεγαλύτερο μέρος της περιοχής σε υποδομές και δημόσια έργα. Στην πραγματικότητα, χρειάζονται περίπου 10 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης για να μετατραπούν 4 τετραγωνικά μέτρα οικιστικής γης. Εάν η αναλογία είναι 70%, δηλαδή 10 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης πρέπει να δημιουργήσουν 7 τετραγωνικά μέτρα οικιστικής γης για να «εξισορροπήσουν το κέρδος», αυτό είναι εντελώς ανέφικτο.

Πηγή: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm