Ανησυχίες σχετικά με την προτεινόμενη αύξηση των τιμών της γεωργικής γης.

Η προσαρμογή των τιμών της γεωργικής γης είναι απαραίτητη, αλλά η αύξηση θα πρέπει να είναι κατάλληλη, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να πληρώνουν φόρους, το κράτος να μπορεί να εισπράττει έσοδα και να ενθαρρύνεται η ανάπτυξη.

Η προσαρμογή των τιμών της γεωργικής γης είναι απαραίτητη, αλλά η αύξηση θα πρέπει να γίνεται σε λογικό επίπεδο, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να πληρώνουν φόρους, το κράτος να μπορεί να εισπράττει έσοδα και να ενθαρρύνεται η ανάπτυξη.

Το Ινστιτούτο Οικονομικών Πόρων και Περιβάλλοντος (IEER) της πόλης Χο Τσι Μινχ υπέβαλε πρόσφατα έγγραφο στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ, με το οποίο συνιστά προσαρμογή για την αύξηση της τιμής της γεωργικής γης στον τιμοκατάλογο γης σε επίπεδο ισοδύναμο με το 65%-70% της τιμής της οικιστικής γης.

Οι τιμές των γεωργικών γαιών είναι πολύ χαμηλές.

Σύμφωνα με τον Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντή του IEER, οι τιμές των γεωργικών γαιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι επί του παρόντος πολύ χαμηλές, στερούνται επιστημονικής βάσης και δεν τηρούν τις αρχές της αγοράς. Αυτή η κατάσταση έχει ως αποτέλεσμα χαμηλά έσοδα από τους φόρους μεταβίβασης γης, υποτονική αγορά ακινήτων και, κατά συνέπεια, μείωση της αγοράς δομικών υλικών λόγω μειωμένης ζήτησης για κατασκευές.

Το IEER πιστεύει ότι, προκειμένου να ευθυγραμμιστεί με τον νέο τιμοκατάλογο γης – που αναμένεται να εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026 – η αύξηση των τιμών των γεωργικών γαιών στο 65-70% των τιμών των οικιστικών γαιών θα ήταν λογική. Ωστόσο, ο κ. Thuan σημείωσε επίσης ότι αυτό θα πρέπει να ισχύει μόνο για γεωργικές εκτάσεις που έχουν ήδη σχεδιαστεί για μετατροπή σε άλλες χρήσεις.

Συμφωνώντας με την πρόταση του IEER, η κα. Nguyen Hien, κάτοικος της περιφέρειας Hiep Binh στην πόλη Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι σχεδίαζε να μετατρέψει πάνω από 1.000 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης σε οικιστική γη. Ωστόσο, αφού έλαβε την ειδοποίηση φόρου, σταμάτησε προσωρινά τη διαδικασία επειδή δεν είχε αρκετά χρήματα για να πληρώσει. Σύμφωνα με τους τρέχοντες υπολογισμούς, η τιμή της γης στην περιοχή Hiep Binh είναι περίπου 28 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η τιμή της γεωργικής γης είναι μόνο 600.000 VND/m2. Αυτή η διαφορά σημαίνει ότι ο φόρος που πρέπει να πληρώσει η κα. Hien ανέρχεται σε πάνω από 27 δισεκατομμύρια VND - σχεδόν 500% υψηλότερος από πριν.

Σύμφωνα με την κα. Hien, εάν η τιμή της γεωργικής γης αυξηθεί σε περίπου 20 εκατομμύρια VND/m2, όπως προτείνει το IEER, η φορολογική διαφορά για αυτήν θα είναι μόνο περίπου 8 δισεκατομμύρια VND, μια αύξηση περίπου 150% σε σύγκριση με τον προηγούμενο συντελεστή, ο οποίος είναι πιο λογικός. Ωστόσο, η κα. Hien σχολίασε ότι μια αύξηση 70% της τιμής της οικιστικής γης είναι πολύ υψηλή. Θα πρέπει να κυμαίνεται μόνο στο εύρος 50%-55% για να διευκολυνθούν οι άνθρωποι να εξισορροπήσουν τα οικονομικά τους. Επιπλέον, ανησυχούσε επίσης ότι κατά την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης, οι άνθρωποι θα πρέπει να επωμιστούν οι ίδιοι το κόστος των υποδομών, των δρόμων και των ορίων των δρόμων, το οποίο θα ανερχόταν σε ένα σημαντικό ποσό.

Ο κ. Do Linh Dan, Διευθυντής της Εταιρείας Συμβουλευτικών Υπηρεσιών Ακινήτων Linh Dan, σχολίασε επίσης ότι η τιμή της γεωργικής γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι επί του παρόντος πολύ χαμηλή σε σύγκριση με την πραγματική αγοραία τιμή. Αυτό οδηγεί σε υπερβολικά υψηλούς φόρους κατά τη μετατροπή γης σε κατοικημένη γη - σχεδόν ίσους ή ακόμη και υπερβαίνοντες την τιμή πώλησης της γης - με αποτέλεσμα οι άνθρωποι να μην επιθυμούν πλέον να μετατρέψουν τη χρήση γης σε κατοικίες.

Για τις επιχειρήσεις, η αγορά γεωργικής γης και η μετατροπή της σε οικιστική γη για υποδιαίρεση είναι σχεδόν αδύνατη λόγω του υψηλού κόστους, με αποτέλεσμα την έλλειψη νέων έργων. Στην πραγματικότητα, μετά την ανακοίνωση του νέου τιμοκαταλόγου γης, σχεδόν κανείς δεν αγοράζει πλέον γεωργική γη για την ανάπτυξη έργων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Ο κ. Νταν υποστήριξε ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να προσαρμόσει τις τιμές της γεωργικής γης ώστε να αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα, να ενθαρρύνει τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις να αλλάξουν τους σκοπούς χρήσης γης και να προωθήσει τις κατασκευές. Επί του παρόντος, η αγοραία τιμή της γεωργικής γης είναι 10-20 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η επίσημη τιμή είναι μόνο μερικές εκατοντάδες χιλιάδες VND, κάτι που δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την πραγματική αξία.

Εάν η πόλη Χο Τσι Μινχ δεν αυξήσει τις τιμές των γεωργικών γαιών, ο κ. Νταν πρότεινε ότι χρειάζεται ένας πιο λογικός μηχανισμός υπολογισμού φόρων για να μειωθεί το μεγάλο χάσμα μεταξύ των τιμών των γεωργικών γαιών και των τιμών των οικιστικών γαιών, αποφεύγοντας μια «παγωμένη» αγορά.

Το IEER σημειώνει ότι η προτεινόμενη αύξηση των τιμών της γεωργικής γης ισχύει μόνο για περιοχές όπου έχουν ήδη καταρτιστεί σχέδια μετατροπής χρήσης γης. Φωτογραφία: TRANG NGUYEN

Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε πολλές συνέπειες.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Tran Khanh Quang, Γενικός Διευθυντής της Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητα του Βιετ Αν Χόα, σχολίασε ότι η πρόταση του IEER δεν ήταν απολύτως λογική και απαιτούσε περαιτέρω λεπτομερείς έρευνες.

Σύμφωνα με τον κ. Quang, οι τιμές των γεωργικών γαιών πρέπει να προσεγγίσουν τις τιμές της αγοράς. Στην πραγματικότητα, υπάρχει τεράστια διαφορά στις τιμές των γεωργικών γαιών μεταξύ των εσωτερικών και των εξωτερικών περιοχών της πόλης Χο Τσι Μινχ. Εάν οι τιμές των γεωργικών γαιών σε όλες τις περιοχές αυξάνονταν με «σταθερό ρυθμό», όπως προτείνει το IEER, αυτό θα ήταν παράλογο.

Ο κ. Quang πρότεινε ότι, για να ενθαρρυνθούν οι άνθρωποι να μετατρέψουν γεωργική γη σε οικιστική γη, θα πρέπει να εφαρμοστεί ένας συντελεστής προσαρμογής, αντί να εισπράττεται το 100% της διαφοράς τιμής σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης. Αυτός ο συντελεστής θα πρέπει να είναι περίπου 0,4%-0,5%, ώστε να αποφευχθεί μια κατάσταση όπου ο φόρος υπερβαίνει το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού, αποθαρρύνοντας τους ανθρώπους από την κατασκευή.

Εν τω μεταξύ, ένας ειδικός σε θέματα ακινήτων ανησυχεί ότι η αύξηση των τιμών της γεωργικής γης στο 70% των τιμών της οικιστικής γης θα μπορούσε να οδηγήσει σε πολλές αρνητικές συνέπειες. Η γεωργική γη, που αρχικά είχε σχεδιαστεί για γεωργική παραγωγή, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως μορφή «δευτερεύουσας οικιστικής γης». Η τιμολόγηση με βάση μια σταθερή αναλογία είναι τόσο οικονομικά λανθασμένη όσο και δημιουργεί μια κερδοσκοπική νοοτροπία «συσσώρευσης γης εν αναμονή αυξήσεων τιμών», διαστρεβλώνοντας τον στόχο της ανάπτυξης γης σύμφωνα με τον σχεδιασμό.

Σύμφωνα με αυτόν τον εμπειρογνώμονα, η πόλη Χο Τσι Μινχ είχε προηγουμένως περίπου 88.000 εκτάρια γεωργικής γης, ενώ η οικιστική γη ήταν μόνο περίπου 18.000 εκτάρια. Εάν η γεωργική γη αποτιμούνταν στο 70% της οικιστικής γης, που ισοδυναμεί με 62.000 εκτάρια οικιστικής γης, αυτό δεν θα αντικατόπτριζε με ακρίβεια την πραγματικότητα.

Αυτός ο εμπειρογνώμονας τόνισε ότι η αλλαγή χρήσης γης δεν σημαίνει ότι η γεωργική γη θα έχει την ίδια αξία με την οικιστική γη. Αυτό συμβαίνει επειδή, μετά τη μετατροπή της γεωργικής γης σε οικιστική γη, οι άνθρωποι ή οι επιχειρήσεις πρέπει να αφιερώσουν ένα μεγάλο μέρος της περιοχής σε υποδομές και δημόσια έργα. Στην πραγματικότητα, χρειάζονται περίπου 10 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης για να μετατραπούν 4 τετραγωνικά μέτρα σε οικιστική γη. Εάν η αναλογία είναι 70%, που σημαίνει ότι 10 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης πρέπει να παράγουν 7 τετραγωνικά μέτρα οικιστικής γης για να «αποσβεστούν», αυτό είναι εντελώς ανέφικτο.

Πηγή: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm