Είναι η μείωση των επιτοκίων η λύση για την αγορά ακινήτων;

Σε άρθρο που δημοσιεύτηκε στο SCMP, ο συγγραφέας Nicholas Spiro υποστηρίζει ότι οι δύο οικονομίες της Νότιας Κορέας και της Αυστραλίας προσφέρουν μια προειδοποιητική ιστορία σχετικά με τα όρια της νομισματικής πολιτικής, όταν και άλλοι παράγοντες επηρεάζουν τις προοπτικές για τα οικιστικά ακίνητα.

Πολυκατοικίες στο προάστιο Meadowbank του Σίδνεϊ. Οι τιμές των κατοικιών στην Αυστραλία έχουν αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια, καθώς τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια έχουν συμβάλει στην ενίσχυση της ζήτησης, παρά τις προειδοποιήσεις ότι μια τέτοια ανάπτυξη δεν είναι βιώσιμη. Φωτογραφία: Bloomberg

Ο πρόεδρος της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ, Τζερόμ Πάουελ, δεν εξέπληξε τις χρηματοπιστωτικές αγορές όταν εκφώνησε την πολυαναμενόμενη ομιλία του στην ετήσια συνεδρίαση της Fed του Κάνσας Σίτι στο Τζάκσον Χόουλ του Ουαϊόμινγκ στις 23 Αυγούστου. Ωστόσο, ο ισχυρισμός του ότι «ήρθε η ώρα να προσαρμόσουμε την πολιτική μας» ήταν η ισχυρότερη υπόδειξη μέχρι στιγμής από την πιο ισχυρή κεντρική τράπεζα στον κόσμο ότι μια μείωση των επιτοκίων είναι επικείμενη.

Ενώ άλλες μεγάλες κεντρικές τράπεζες, συμπεριλαμβανομένης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, έχουν ήδη αρχίσει να μειώνουν τα επιτόκια, η μετατόπιση πολιτικής της Fed έχει «έντονο αντίκτυπο» στον υπόλοιπο κόσμο. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για την Ασία, όπου οι δευτερογενείς επιπτώσεις είναι πιο έντονες λόγω των στενότερων εμπορικών και χρηματοοικονομικών δεσμών της με τις ΗΠΑ.

Υπάρχουν εικασίες σχετικά με το ποια από τις κορυφαίες οικονομίες της Ασίας, εκτός από την Κίνα, θα είναι η πρώτη που θα μειώσει τα επιτόκια δανεισμού. Για την αγορά κατοικίας που είναι ευαίσθητη στα επιτόκια, οι αλλαγές στη νομισματική πολιτική έχουν ισχυρό αντίκτυπο στο κλίμα. Ωστόσο, αυτός δεν είναι ο μόνος παράγοντας που επηρεάζει την απόδοση και τις προοπτικές των οικιστικών ακινήτων. Σε ορισμένες οικονομίες, δεν είναι καν σαφές εάν τα επιτόκια μπορούν ή πρέπει να μειωθούν βραχυπρόθεσμα.

Στη Νότια Κορέα, για παράδειγμα, η προσδοκία για πρόωρη μείωση των επιτοκίων συνέβαλε στην ισχυρή ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων. Οι τιμές των διαμερισμάτων στη Σεούλ έχουν εκτοξευθεί από τα χαμηλά τους τον Δεκέμβριο του 2022, μετά από μια καταστροφική ύφεση που προκλήθηκε από την απόφαση της Τράπεζας της Κορέας (BOK) να αυξήσει τα επιτόκια στο υψηλό 14 ετών, στο 3,5%.

Παρόλο που ο πληθωρισμός της Νότιας Κορέας μειώνεται προς τον στόχο του 2% και η εγχώρια ζήτηση έχει αποδυναμωθεί απότομα - συνθήκες που δικαιολογούν μείωση των επιτοκίων - η διατήρηση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας αποτελεί μέρος της εντολής της Τράπεζας της Κορέας (BOK). Αυτό καθιστά την Τράπεζα της Κορέας εξαιρετικά ευαίσθητη στον υψηλό δείκτη χρέους των νοτιοκορεατικών νοικοκυριών, την αχίλλειο πτέρνα της οικονομίας της Βορειοανατολικής Ασίας.

Προηγούμενα κυβερνητικά μέτρα για την αποτροπή μιας πλήρους κρίσης στον τομέα της στέγασης οδήγησαν σε μια ισχυρότερη από την αναμενόμενη ανάκαμψη των στεγαστικών δανείων, τα οποία αυξήθηκαν σχεδόν κατά 6% σε ετήσια βάση το τελευταίο τρίμηνο. Όχι τόσο ισχυρή όσο η άνθηση του 2020-21, αλλά αρκετά γρήγορη ώστε η Τράπεζα της Κορέας (BOK) να επισημάνει μια ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών στη Σεούλ στη συνεδρίασή της για την πολιτική της τον περασμένο μήνα ως λόγο για να είναι επιφυλακτική σχετικά με τη μείωση των επιτοκίων.

«Αυτή είναι η πρώτη φορά που αναφέρουν συγκεκριμένα τις τιμές στην περιοχή της Σεούλ. Δείχνει επίσης πώς ο κίνδυνος μιας ακόμη άνθησης της αγοράς ακινήτων λειτουργεί ως περιορισμός στη νομισματική πολιτική παρά τον χαμηλό πληθωρισμό και την ασθενή ανάπτυξη. Η Τράπεζα της Κορέας βρίσκεται «σε δύσκολη κατάσταση», δήλωσε ο Τζέονγκ-γου Παρκ, οικονομολόγος για την Κορέα και την Ταϊβάν στη Nomura.

Αυτό καθίσταται ακόμη πιο δύσκολο από το γεγονός ότι η ευθύνη για τη ρύθμιση της αγοράς κατοικίας βαρύνει την κυβέρνηση και όχι την κεντρική τράπεζα. Παρόλο που οι κανονισμοί για τα στεγαστικά δάνεια έχουν αυστηροποιηθεί και καταβάλλονται προσπάθειες για την τόνωση της προσφοράς, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής εξακολουθούν να αγωνίζονται να αποτρέψουν τις εκρήξεις και τις υφέσεις που θα βλάψουν την αγορά ακινήτων.

Στην Αυστραλία, αντίθετα, οι μειώσεις των επιτοκίων δεν είναι καν στο τραπέζι. Νωρίτερα αυτόν τον μήνα, η Κεντρική Τράπεζα της Αυστραλίας (RBA) διατήρησε το κόστος δανεισμού σε υψηλό 12 ετών και μάλιστα συζήτησε την πιθανότητα περαιτέρω αυξήσεων καθώς ο πληθωρισμός συνεχίζει να αυξάνεται.

Ενώ δεν έχει αυστηροποιήσει την πολιτική της τόσο επιθετικά όσο άλλες μεγάλες κεντρικές τράπεζες, η RBA αγωνίζεται να πείσει τις αγορές ότι θα αντισταθεί στην τάση της νομισματικής χαλάρωσης φέτος διατηρώντας τα επιτόκια υψηλά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Οι επενδυτές ομολόγων αναμένουν ότι η RBA θα ξεκινήσει να χαλαρώνει την πολιτική της τον Δεκέμβριο.

Αλλά δεν είναι η νομισματική πολιτική που καθοδηγεί την αγορά κατοικίας της χώρας. Ακόμα και μετά την αύξηση των επιτοκίων από την RBA πέρυσι, οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται με απροσδόκητα ταχύ ρυθμό μετά από μια απότομη αλλά σύντομη πτώση. «Αν επρόκειτο μόνο για επιτόκια, θα βρισκόμασταν σε βαθιά ύφεση μέχρι τώρα», δήλωσε ο Tim Lawless, διευθυντής έρευνας Ασίας-Ειρηνικού στην CoreLogic.

Οι διακυμάνσεις στην προσφορά και τη ζήτηση έχουν πολύ ισχυρότερο αντίκτυπο στις αξίες των ακινήτων στην Αυστραλία. Η κρίση προσιτότητας κατοικιών, η οποία επιδεινώθηκε από την πανδημία Covid-19, έχει αναδείξει μακροχρόνιες αποτυχίες πολιτικής τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και από την πλευρά της ζήτησης.

Σε μια έκθεση που υπέβαλε τον Απρίλιο στην Λαϊκή Επιτροπή για την Κρίση Στέγασης, ο Saul Eslake της Corinna Economic Advisory σημείωσε ότι η αγορά κατοικίας έχει πληγεί περισσότερο. Από τα μέσα της δεκαετίας του 1980, οι ομοσπονδιακές και οι πολιτειακές κυβερνήσεις έχουν επικεντρωθεί στην ενίσχυση της ζήτησης παρά στην αύξηση της προσφοράς. Οι πολιτικές που αφορούν τη ζήτηση έχουν καταλήξει να ευνοούν τους επενδυτές έναντι των αγοραστών πρώτης κατοικίας, εν μέρει λόγω αλλαγών στο φορολογικό σύστημα.

Η απότομη μείωση της ιδιοκατοίκησης έχει τροφοδοτήσει τη ζήτηση για ενοικιαζόμενες κατοικίες, συμβάλλοντας στη μείωση της προσιτής τιμής εν μέσω της αύξησης της καθαρής μετανάστευσης λόγω της πανδημίας. Οι πολεοδομικοί και χωροταξικοί περιορισμοί έχουν επιδεινώσει την κρίση, εμποδίζοντας την ανάπτυξη κατοικιών μεσαίας πυκνότητας σε επιθυμητά προάστια κοντά στα κέντρα των πόλεων.

Το χαμηλότερο κόστος δανεισμού δεν θα βελτιώσει την οικονομική προσιτότητα και μπορεί ακόμη και να επιδεινώσει το πρόβλημα. Από την άλλη πλευρά, μια σημαντική μεταρρύθμιση του συστήματος πολεοδομίας της Αυστραλίας θα συνέβαλε σημαντικά στην αντιμετώπιση των υποκείμενων αιτιών της στεγαστικής κρίσης.

Ενώ οι επενδυτές αυξάνουν τα στοιχήματά τους για την πτώση των επιτοκίων στις κορυφαίες οικονομίες της Ασίας, η Νότια Κορέα και η Αυστραλία προσφέρουν προειδοποιητικές ιστορίες σχετικά με τα όρια της νομισματικής πολιτικής, ειδικά όσον αφορά την αγορά κατοικίας.

* Ο Nicholas Spiro είναι συνεργάτης στην Lauressa Advisory, μια εξειδικευμένη συμβουλευτική εταιρεία μακροοικονομικών και ακινήτων με έδρα το Λονδίνο. Είναι ειδικός σε προηγμένες και αναδυόμενες οικονομίες και συχνός σχολιαστής μακροπολιτικών και χρηματοοικονομικών εξελίξεων.

Πηγή: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html