Το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος ζήτησε επίσημα σχόλια σχετικά με το σχέδιο νόμου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του νόμου περί γης του 2024 - Φωτογραφία: NGOC HIEN
Σύμφωνα με πηγή από το Tuoi Tre Online στις 28 Ιουλίου, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος απέστειλε το σχέδιο νόμου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του νόμου περί γης του 2024 και την αιτιολογική έκθεση σχετικά με αυτό το σχέδιο νόμου σε διάφορες μονάδες για να ζητήσουν σχόλια.
Γιατί είναι απαραίτητη η τροποποίηση του νόμου περί γης του 2024;
Στην υποβολή του σχεδίου νόμου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του νόμου περί γης, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος σημείωσε ότι μετά από ένα έτος εφαρμογής, εκτός από τα επιτεύγματα, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά εμπόδια που χρειάζονται περαιτέρω έρευνα και τροποποίηση.
Συγκεκριμένα, το ισχύον σύστημα σχεδιασμού και διαχείρισης χρήσεων γης δεν είναι συμβατό με το διβάθμιο οργανωτικό μοντέλο της τοπικής αυτοδιοίκησης.
Η απαίτηση για ετήσιο σχεδιασμό χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας επιδεινώνει τις διαδικασίες, παρατείνει τον χρόνο που απαιτείται για την πρόσβαση στη γη και καθυστερεί τη θέση της γης σε χρήση.
Ο νόμος περί γης του 2024 επέτρεψε σε περιοχές με αστικό και αγροτικό σχεδιασμό να διαχειρίζονται τη χρήση γης χωρίς την ανάγκη ξεχωριστών σχεδίων χρήσης γης, χρησιμοποιώντας αντ' αυτού τα υπάρχοντα σχέδια για τη διαχείρισή τους.
Ωστόσο, στην πραγματικότητα, το ποσοστό κάλυψης του αστικού και αγροτικού σχεδιασμού παραμένει χαμηλό. Σε πολλές περιοχές, ο σχεδιασμός δεν καλύπτει ολόκληρα τα διοικητικά όρια, πράγμα που σημαίνει ότι ακόμη και με τα υπάρχοντα σχέδια, οι τοπικές αρχές εξακολουθούν να πρέπει να δημιουργήσουν πρόσθετα σχέδια χρήσης γης, γεγονός που οδηγεί σε επικαλύψεις και σπατάλη.
Σύμφωνα με το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος, η κατανομή και η μίσθωση γης πραγματοποιούνται επί του παρόντος κυρίως μέσω δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης ή διαδικασιών υποβολής προσφορών για την επιλογή επενδυτών.
Ωστόσο, αυτή η διαδικασία εξαρτάται από τις νομικές διαδικασίες και τους κανονισμούς που αφορούν τους πλειστηριασμούς και τις προσφορές, επομένως απαιτεί σημαντικό χρόνο προετοιμασίας.
Εν τω μεταξύ, σε πολλές περιπτώσεις, εξακολουθεί να είναι δύσκολο να επιλεγούν επενδυτές με επαρκή δυναμικότητα, με αποτέλεσμα την καθυστέρηση της προόδου του έργου, την αργή αξιοποίηση της γης και την επακόλουθη επίδραση στην προσέλκυση επενδύσεων.
Επιπλέον, για μεγάλης κλίμακας έργα μικτής χρήσης με υψηλές τεχνικές απαιτήσεις και ρόλο στην προώθηση της τοπικής ή περιφερειακής ανάπτυξης, οι επενδυτές με εξαιρετικές δυνατότητες είναι απαραίτητοι.
Ωστόσο, ο τρέχων μηχανισμός υποβολής προσφορών παρατείνει τη διαδικασία εφαρμογής και ενδέχεται να μην επιλέξει έναν επενδυτή που πραγματικά πληροί τις αναμενόμενες απαιτήσεις.
Επιπλέον, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος υποστηρίζει ότι η υποχρεωτική δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για πλεονάζουσα γη για κεντρικά γραφεία και χώρους εργασίας, καθώς και γη που ανακτάται από την μετοχοποίηση και την εκποίηση κρατικών επιχειρήσεων για την εξυπηρέτηση της οικονομικής ανάπτυξης (συμπεριλαμβανομένων των περιπτώσεων όπου τα τέλη χρήσης γης ή τα τέλη μίσθωσης εξαιρούνται ή μειώνονται) παρατείνει τη διαδικασία, επιδεινώνει τις διαδικασίες και αυξάνει το κόστος συμμόρφωσης.
Αυτό δημιουργεί ιδιαίτερες δυσκολίες για έργα κινήτρων επενδύσεων που απαιτούν γη στο πλαίσιο της εφαρμογής ενός μοντέλου τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων και της συγχώνευσης κεντρικών και τοπικών διοικητικών μονάδων και φορέων.
Τροποποίηση μιας σειράς κανονισμών σχετικά με την απαλλοτρίωση, την κατανομή γης και την αποτίμηση γης.
Το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος πιστεύει ότι επί του παρόντος δεν υπάρχουν κανονισμοί σχετικά με την απαλλοτρίωση γης για έργα με συγκεκριμένες απαιτήσεις όσον αφορά την τοποθεσία των επενδύσεων, επείγοντα έργα που εξυπηρετούν πολιτικές και εξωτερικές υποθέσεις (όπως έργα που εξυπηρετούν την APEC), έργα σε ζώνες ελεύθερου εμπορίου, διεθνή χρηματοπιστωτικά κέντρα, έργα logistics κ.λπ.
Το υπουργείο επεσήμανε επίσης αρκετά εμπόδια στην απαλλοτρίωση γης, την αποζημίωση και την επανεγκατάσταση, τα οποία πρέπει να τροποποιηθούν στο νόμο.
Συγκεκριμένα, όσον αφορά τις τιμές της γης, το υπουργείο πιστεύει ότι το Κράτος – στο πλαίσιο του ρόλου του ως αντιπροσωπευτικού ιδιοκτήτη της γης – πρέπει να ασκήσει το δικαίωμά του να ελέγχει και να καθορίζει τις τιμές της γης.
Συγκεκριμένα, στην πρωτογενή αγορά (κατανομή γης, μίσθωση, μετατροπή χρήσης γης, αναγνώριση δικαιωμάτων χρήσης γης), οι τιμές της γης καθορίζονται από το Κράτος, ανεξάρτητα από τα αποτελέσματα των διαβουλεύσεων.
Στη δευτερογενή αγορά (μεταβίβαση, μίσθωση, υποθήκη, εισφορά κεφαλαίου με χρήση δικαιωμάτων χρήσης γης), οι τιμές της γης καθορίζονται με αμοιβαία συμφωνία μεταξύ των μερών σύμφωνα με το αστικό δίκαιο· το Κράτος ελέγχει κυρίως την αγορά μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού, χρηματοοικονομικών μέσων, χωροταξικού σχεδιασμού και υποδομών.
Ωστόσο, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, η αποτίμηση της γης από το Κράτος στην πρωτογενή αγορά εξαρτάται από τις τιμές γης στη δευτερογενή αγορά και τα αποτελέσματα των συμβουλευτικών εταιρειών, ενώ ο προσδιορισμός συγκεκριμένων τιμών γης παραμένει δύσκολος.
Ο λόγος είναι ότι πρέπει να ληφθούν υπόψη πολλοί παράγοντες, με αποτέλεσμα ασυνεπείς αποτιμήσεις που δεν αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια την πραγματική φύση των τιμών γης τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά.
Αυτό εμποδίζει την πλήρη αξιοποίηση του αποφασιστικού ρόλου του Κράτους στη ρύθμιση των τιμών της γης, ενώ παράλληλα επηρεάζει την πρόοδο της πρόσβασης στη γη και την υλοποίηση επενδυτικών έργων, ακόμη και αυξάνει το κόστος και επηρεάζει τα δικαιώματα των επενδυτών.
Ο προσδιορισμός συγκεκριμένων τιμών γης, ιδίως κατά την εφαρμογή της μεθόδου πλεονάσματος σε αγροτεμάχια ή περιοχές για επενδυτικά έργα από οργανισμούς, αντιμετωπίζει επίσης πολλές αδυναμίες.
Αυτή η μέθοδος εξαρτάται από την ικανότητα συλλογής πληροφοριών, τις τιμές μεταβίβασης, τις τιμές ενοικίασης, καθώς και τον τύπο και τη μορφή της επιχείρησης.
Εν τω μεταξύ, η αγορά δικαιωμάτων χρήσης γης είναι συχνά ασταθής, με μερικές φορές να παρουσιάζει απότομες αυξήσεις και αστάθεια. Ο προσδιορισμός της έκτασης αυτών των διακυμάνσεων βασίζεται κυρίως σε ιστορικά δεδομένα, τα οποία δεν αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια την πραγματική μελλοντική ανατίμηση της αξίας της γης.
Συνεπώς, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος πιστεύει ότι εάν συνεχιστεί αυτή η μέθοδος διαχείρισης των τιμών γης, οι τιμές που καθορίζονται από το κράτος θα εξαρτώνται και θα υπόκεινται στις διακυμάνσεις της αγοράς.
Επιπλέον, ορισμένοι υποστηρίζουν ότι ο κανονισμός που απαιτεί την εφαρμογή συγκεκριμένων τιμών γης όταν το Κράτος κατανέμει γη σε επενδυτικούς οργανισμούς είναι εκμεταλλευτικός, οδηγώντας σε παρατεταμένους χρόνους επεξεργασίας, αυξημένο κόστος, μειωμένη ανταγωνιστικότητα και επηρεάζοντας αρνητικά την προσέλκυση επενδύσεων στην περιοχή.
Επιπλέον, οι κίνδυνοι που ενέχει ο καθορισμός συγκεκριμένων τιμών γης δημιουργούν επίσης ένα αίσθημα ανησυχίας και φόβου ευθύνης μεταξύ ορισμένων αξιωματούχων και αρμόδιων υπηρεσιών, επιβραδύνοντας τη διαδικασία αποτίμησης της γης και επηρεάζοντας την πρόοδο των επενδυτικών έργων.
Πηγή: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm
Σχόλιο (0)