Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι συνεχίζουν να ανεβαίνουν, δεν υπάρχουν πλέον προσιτά διαμερίσματα, γεγονός που εμποδίζει τους μεσίτες ακινήτων να διογκώνουν τις τιμές στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Πλεόνασμα πολυτελών διαμερισμάτων, έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης για την πλειοψηφία των ανθρώπων, αξιολόγηση του αντίκτυπου του νέου τιμοκαταλόγου γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ, διαδικασίες αγοραπωλησίας διαμερισμάτων το 2024... είναι τα τελευταία νέα στον τομέα των ακινήτων.

Τελευταία νέα για ακίνητα: Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, δεν υπάρχει πλέον ένα τμήμα διαμερισμάτων με τιμές κατάλληλες για το εισόδημα της πλειοψηφίας των ανθρώπων. (Φωτογραφία: Hai An)

Οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύονται στα ύψη

Η αντιπροσωπεία παρακολούθησης της Εθνοσυνέλευσης μόλις απέστειλε στους αντιπροσώπους έκθεση σχετικά με τα αποτελέσματα της παρακολούθησης της «Εφαρμογής πολιτικών και νόμων για τη διαχείριση της αγοράς ακινήτων και την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών από το 2015 έως το τέλος του 2023».

Κοιτάζοντας πίσω στην περίοδο 2015-2021, η αγορά αναπτύχθηκε δυναμικά και δυναμικά, με άφθονη προσφορά και πολλά νέα είδη ακινήτων όπως: τουριστικά διαμερίσματα (condotel), βίλες resort... Ωστόσο, η Εποπτική Ομάδα εκτίμησε ότι «υπήρχαν ανεπάρκειες» στην παράλογη δομή των προϊόντων ακινήτων, ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, με κύριο στόχο το τμήμα υψηλής τεχνολογίας, στόχους χρηματοοικονομικών επενδύσεων και λίγα προϊόντα κατάλληλα για το εισόδημα της πλειοψηφίας των ανθρώπων.

Την περίοδο 2022-2023, η αγορά ακινήτων παρουσίασε πτώση, οι επιχειρήσεις αντιμετώπισαν πολλές δυσκολίες λόγω των ελλείψεων και των περιορισμών της περιόδου 2015-2021, υπό την πίεση της επιδημίας Covid-19. Εκείνη την περίοδο, η προσφορά ήταν πολύ πιο περιορισμένη από ό,τι την προηγούμενη περίοδο. Οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύτηκαν σε σύγκριση με την αύξηση του εισοδήματος της πλειοψηφίας των ανθρώπων.

Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, δεν υπάρχει πλέον ένα τμήμα διαμερισμάτων με τιμές κατάλληλες για το εισόδημα της πλειοψηφίας των ανθρώπων.

Τα στατιστικά στοιχεία δείχνουν ένα ολοένα και μεγαλύτερο κενό στη δομή των προϊόντων ακινήτων. Σύμφωνα με έκθεση της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι, το τμήμα διαμερισμάτων μεσαίας και υψηλής ποιότητας αντιπροσωπεύει την πλειοψηφία. Το 2022, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν πολύ, ο όγκος συναλλαγών ήταν χαμηλός, αντιπροσωπεύοντας μόνο περίπου το 10% των προϊόντων που προσφέρονταν στην αγορά, η τιμή των μεμονωμένων κατοικιών παρέμεινε υψηλή και δεν υπήρξαν σχεδόν καθόλου συναλλαγές.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, ο όγκος των συναλλαγών ακινήτων έχει μειωθεί απότομα, οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί ανεξέλεγκτα, προκαλώντας ανισορροπία μεταξύ τιμής και αξίας. Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ, από το 2021, η κατηγορία των προσιτών διαμερισμάτων (με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/τ.μ.) δεν θα υπάρχει πλέον στην πόλη.

Εν τω μεταξύ, ένας μεγάλος αριθμός έργων στέγασης αντιμετωπίζει δυσκολίες, καθυστερήσεις, καθυστερήσεις στην υλοποίηση και στασιμότητα, προκαλώντας τεράστια σπατάλη γης και κεφαλαίου που έχουν επενδύσει οι επιχειρήσεις στα έργα. Αυτό αυξάνει τις δυσκολίες και το κόστος για τους επενδυτές και αυξάνει τις τιμές των προϊόντων.

Η έκθεση της Ομάδας Παρακολούθησης επισήμανε επίσης τις ανεπάρκειες όταν η αγορά διαθέτει πλεόνασμα προϊόντων υψηλής στέγασης, μεγάλες επιφάνειες, υψηλές τιμές, αλλά λείπουν προϊόντα κοινωνικής στέγασης και κατοικίες χαμηλού κόστους κατάλληλες για τις ανάγκες της πλειοψηφίας των ανθρώπων. Επιπλέον, η μέση τιμή της κοινωνικής στέγασης εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή σε σύγκριση με το εισόδημα των δικαιούχων.

Επιπλέον, η εφαρμογή του προγράμματος κοινωνικών στεγαστικών δανείων, η στέγαση των εργαζομένων, η ανακαίνιση και η ανακατασκευή παλαιών διαμερισμάτων από το πακέτο πίστωσης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND καθυστερεί την εκταμίευση, οι όροι και οι διαδικασίες είναι περίπλοκες, τα επιτόκια εξακολουθούν να είναι υψηλά και δεν έχει αποδειχθεί αποτελεσματική στην προσέλκυση και ενθάρρυνση επενδυτών και αγοραστών κοινωνικών κατοικιών για πρόσβαση σε αυτό το πακέτο πίστωσης, γεγονός που αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για την ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης.

Με βάση την παραπάνω πραγματικότητα, η Εποπτική Ομάδα συνιστά ότι ένα από τα καθήκοντα που πρέπει να γίνουν άμεσα είναι η πρόταση συγκεκριμένων λύσεων για την αποτελεσματική εφαρμογή του Έργου για την επένδυση στην κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα κατά την περίοδο 2021-2030, διασφαλίζοντας την πρόοδο, την ποιότητα και την καταλληλότητα στις ανάγκες, τις συνθήκες εργασίας και διαβίωσης των δικαιούχων.

Μακροπρόθεσμα, η Εποπτική Αντιπροσωπεία συνιστά την έγκαιρη ολοκλήρωση της έρευνας, προτάσεις για την τροποποίηση, συμπλήρωση και δημοσίευση νέων φορολογικών νόμων, με διατάξεις για υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές για όσους χρησιμοποιούν μεγάλες εκτάσεις γης, πολλά σπίτια, αργούν να χρησιμοποιήσουν γη ή αφήνουν τη γη σε αγρανάπαυση, διασφαλίζοντας τη συνέπεια με το καινοτόμο περιεχόμενο των νόμων περί γης, βελτιώνοντας την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης και χρήσης της γης, επιτυγχάνοντας τον στόχο της αναδιανομής του εισοδήματος και κινητοποιώντας εύλογες και σταθερές πηγές εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό, με βάση την αναφορά στις διεθνείς πρακτικές και σύμφωνα με τις κοινωνικοοικονομικές συνθήκες του Βιετνάμ.

Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι συνεχίζουν να φτάνουν σε νέα υψηλά

Σύμφωνα με διαδικτυακά δεδομένα από το Batdongsan.com.vn, τα διαμερίσματα στο Ανόι έχουν φτάσει συνεχώς σε νέες κορυφές τιμών σε σύντομο χρονικό διάστημα. Στις αρχές του 2018, η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ ήταν 27 εκατομμύρια VND/m2 και 31 εκατομμύρια VND/m2, αντίστοιχα. Ωστόσο, μετά από 6 χρόνια, έως το 2024, η μέση αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στο Ανόι έφτασε το 70%, ενώ η αύξηση των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ ήταν χαμηλότερη, φτάνοντας το 55%.

Τα στοιχεία από τον Σύνδεσμο Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ επιβεβαιώνουν επίσης την ραγδαία αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στο Ανόι. Συνεπώς, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο Ανόι το 2023 αυξήθηκε κατά περίπου 38 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το 2019. Εν τω μεταξύ, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε μόνο κατά περίπου 16 ποσοστιαίες μονάδες. Στην πραγματικότητα, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων συνεχίζεται και τείνει να είναι ισχυρότερη τα τελευταία χρόνια, με μέση αύξηση 100-200 εκατομμύρια VND/μήνα.

Αντιμέτωπος με την παραπάνω κατάσταση, ο κ. Dinh Minh Tuan, Διευθυντής της Batdongsan.com.vn στη Νότια περιοχή, σχολίασε ότι για την αγορά διαμερισμάτων, η μέση αύξηση ενός έργου θα κυμανθεί από 8-12%. Αυτό θεωρείται θετική αύξηση. Εάν ο ρυθμός αύξησης των τιμών είναι υψηλότερος από τη μέση αύξηση, η αγορά δείχνει σημάδια μη βιωσιμότητας.

Όσον αφορά την αγορά διαμερισμάτων στο Ανόι, ο κ. Tuan ανέφερε ότι οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται συνεχώς τον τελευταίο καιρό, ακόμη και σε σύντομο χρονικό διάστημα, οι τιμές έχουν εκτοξευθεί συνεχώς. Επομένως, σε ένα συγκεκριμένο όριο, ίσως στα επόμενα 2-3 χρόνια, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι δεν θα αυξηθούν, αν αυξηθούν, η αύξηση θα είναι αργή, κυμαινόμενη μόνο γύρω στο 5-6%.

Αποτρέψτε τους «μεσίτες γης» από το να εκμεταλλεύονται τους προσαρμοσμένους τιμοκαταλόγους γης για να «φουσκώνουν» τις τιμές

Όσον αφορά τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης που εκδόθηκε πρόσφατα από την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ και εφαρμόστηκε από τις 31 Οκτωβρίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων σχολίασαν τις επιπτώσεις.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης καταρτίζεται σύμφωνα με την αρχή της αποτίμησης με βάση την αγοραία τιμή. Η συντακτική υπηρεσία έχει λάβει πολλά σχόλια από την επιχειρηματική κοινότητα και τους ειδικούς.

Σε σύγκριση με το προσχέδιο που δημοσιεύθηκε για σχολιασμό στα τέλη Ιουλίου, ο Πρόεδρος της HoREA δήλωσε ότι ο πρόσφατα εκδοθείς τιμοκατάλογος γης έχει προσαρμοστεί και αλλάξει «λογικά» προς θετική κατεύθυνση.

Για παράδειγμα, στην περιοχή Hoc Mon, σύμφωνα με το προσχέδιο, οι τιμές της γης σε ορισμένα μέρη αυξήθηκαν 50,7 φορές σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο του 2020, αλλά με τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο, αυτό το επίπεδο αυξήθηκε μόνο σχεδόν 40 φορές.

Όσον αφορά τον αντίκτυπο, σύμφωνα με τον κ. Chau, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης διασφαλίζει τη δίκαιη μεταχείριση μεταξύ όσων έχουν εκπληρώσει τις οικονομικές τους υποχρεώσεις τους τους πρώτους 10 μήνες του τρέχοντος έτους σε σύγκριση με τις περιπτώσεις από τις 31 Οκτωβρίου και μετά.

«Ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης δεν έχει ακόμη άμεσο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων, επειδή τα εμπορικά έργα κατοικιών τιμολογούνται επί του παρόντος με τη μέθοδο του πλεονάσματος. Αλλά μετά από λίγο καιρό, όταν οι επενδυτές λαμβάνουν μεταβιβάσεις δικαιωμάτων χρήσης γης για την εκτέλεση έργων, οι άνθρωποι θα θέλουν υψηλότερες τιμές από πριν, γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των κατοικιών», δήλωσε ο κ. Chau.

Ο Πρόεδρος της HoREA συνέστησε στις κρατικές υπηρεσίες να λάβουν μέτρα για τον έλεγχο των δραστηριοτήτων των «κερδοσκόπων, των μεσιτών γης και των ανέντιμων επιχειρήσεων», επειδή αυτή η ομάδα ανθρώπων μπορεί να επωφεληθεί από τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης για να κερδοσκοπήσει και να «φουσκώσει» τις τιμές.

Διαδικασίες για την αγορά και πώληση διαμερισμάτων το 2024

Σύμφωνα με το άρθρο 160 του περί Στέγασης Νόμου του 2023, οι συναλλαγές αγοράς και πώλησης κατοικιών πρέπει να πληρούν τις ακόλουθες 6 προϋποθέσεις.

Συγκεκριμένα, (1) Να έχει Πιστοποιητικό όπως ορίζεται από το νόμο.

(2) Όχι σε περίπτωση διαφοράς, καταγγελίας ή αγωγής σχετικά με δικαιώματα ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί επίλυσης διαφορών, καταγγελιών και καταγγελιών.

(3) Κατά τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας κατοικίας σε περίπτωση περιορισμένης ιδιοκτησίας κατοικίας.

(4) Δεν υπόκειται σε κατάσχεση για την εκτέλεση δικαστικής απόφασης ή για την εκτέλεση διοικητικής απόφασης που έχει τεθεί σε ισχύ από αρμόδια κρατική υπηρεσία ή δεν υπόκειται σε εφαρμογή προσωρινών μέτρων έκτακτης ανάγκης ή προληπτικών μέτρων σύμφωνα με απόφαση Δικαστηρίου ή αρμόδιας κρατικής υπηρεσίας.

(5) Όχι σε περιπτώσεις όπου έχει εκδοθεί απόφαση για την ανάκτηση γης ή ειδοποίηση άδειας ή κατεδάφισης κατοικιών από αρμόδια αρχή.

(6) Οι όροι που ορίζονται στα σημεία (2) και (3) δεν ισχύουν στην περίπτωση αγοράς, πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών.

Σημείωση: Οι ακόλουθες συναλλαγές στέγασης δεν απαιτούν Πιστοποιητικό Στέγασης: Αγορά και πώληση μελλοντικών κατοικιών· πώληση κατοικιών σε περίπτωση διάλυσης ή πτώχευσης· Οργανισμοί που δωρίζουν σπίτια ευγνωμοσύνης, φιλανθρωπίας ή αλληλεγγύης.

Αγορά και πώληση διαθέσιμων κατοικιών επενδυτών σε επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών στις ακόλουθες περιπτώσεις: κατοικίες που ανήκουν σε δημόσια περιουσία· κοινωνικές κατοικίες, κατοικίες για τις λαϊκές ένοπλες δυνάμεις, κατοικίες που εξυπηρετούν επανεγκατάσταση που δεν ανήκουν σε δημόσια περιουσία· παραλαβή κληρονομημένων κατοικιών.

Τα έγγραφα που αποδεικνύουν τις συνθήκες στέγασης για τη συμμετοχή στις συναλλαγές που ορίζονται στην παρούσα παράγραφο πρέπει να συμμορφώνονται με τους κυβερνητικούς κανονισμούς.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html