Το πλεόνασμα πολυτελών διαμερισμάτων, η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης για την πλειοψηφία του πληθυσμού, η αξιολόγηση του αντίκτυπου του νέου τιμοκαταλόγου γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ και οι διαδικασίες αγοραπωλησίας διαμερισμάτων το 2024... είναι από τα τελευταία νέα στον τομέα των ακινήτων.
 |
| Τελευταία νέα για τα ακίνητα: Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, δεν υπάρχουν πλέον διαμερίσματα με τιμές προσιτές στην πλειοψηφία του πληθυσμού. (Φωτογραφία: Hai An) |
Οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευθεί στα ύψη.
Η εποπτική αντιπροσωπεία της Εθνοσυνέλευσης μόλις υπέβαλε στους αντιπροσώπους έκθεση σχετικά με τα αποτελέσματα της εποπτείας της «εφαρμογής πολιτικών και νόμων σχετικά με τη διαχείριση της αγοράς ακινήτων και την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών από το 2015 έως το τέλος του 2023».
Ανατρέχοντας στην περίοδο 2015-2021, η αγορά αναπτύχθηκε δυναμικά και δυναμικά, με άφθονη προσφορά και πολλά νέα είδη ακινήτων όπως: τουριστικά διαμερίσματα (condotels), βίλες resort κ.λπ. Ωστόσο, η ομάδα παρακολούθησης εκτίμησε ότι υπήρχαν «ανεπάρκειες» στη δομή των προϊόντων ακινήτων, οι οποίες δεν ήταν ορθολογικές, με ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, με κύριο στόχο το τμήμα υψηλής τεχνολογίας και τους χρηματοοικονομικούς επενδυτικούς στόχους, με λίγα προϊόντα κατάλληλα για το εισόδημα της πλειοψηφίας του πληθυσμού.
Την περίοδο 2022-2023, η αγορά ακινήτων μειώθηκε και οι επιχειρήσεις αντιμετώπισαν πολλές δυσκολίες λόγω των ελλείψεων και των περιορισμών της περιόδου 2015-2021 που αποκαλύφθηκαν υπό την πίεση της πανδημίας Covid-19. Εκείνη την περίοδο, η προσφορά ήταν πολύ πιο περιορισμένη από ό,τι την προηγούμενη περίοδο. Οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύτηκαν σε σύγκριση με την αύξηση του εισοδήματος της πλειοψηφίας του πληθυσμού.
Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, δεν υπάρχει πλέον ένα τμήμα πολυκατοικιών με τιμές προσιτές στην πλειοψηφία του πληθυσμού.
Τα στατιστικά στοιχεία δείχνουν μια αυξανόμενη ανισότητα στη δομή των προϊόντων ακινήτων. Σύμφωνα με έκθεση της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι, τα τμήματα διαμερισμάτων μεσαίας και υψηλής ποιότητας αντιπροσωπεύουν την πλειοψηφία. Το 2022, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν απότομα, αλλά ο όγκος των συναλλαγών ήταν χαμηλός, αντιπροσωπεύοντας μόνο περίπου το 10% των προϊόντων που προσφέρονταν στην αγορά. Οι τιμές για μεμονωμένες κατοικίες παρέμειναν υψηλές και δεν υπήρξαν σχεδόν καθόλου συναλλαγές.
Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οι συναλλαγές ακινήτων έχουν μειωθεί απότομα, ενώ οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί ανεξέλεγκτα, δημιουργώντας μια ανισορροπία μεταξύ τιμής και αξίας. Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ, από το 2021, δεν υπάρχουν πλέον οικονομικά προσιτά διαμερίσματα (με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/τ.μ.) στην πόλη.
Εν τω μεταξύ, ένας μεγάλος αριθμός έργων οικιστικών ακινήτων αντιμετωπίζει εμπόδια, καθυστερήσεις, αργή υλοποίηση και στασιμότητα, με αποτέλεσμα σημαντική σπατάλη γης και κεφαλαίου που επενδύουν οι επιχειρήσεις. Αυτό αυξάνει τις δυσκολίες και το κόστος για τους επενδυτές και αυξάνει τις τιμές των προϊόντων.
Η έκθεση της Εποπτικής Αντιπροσωπείας επεσήμανε επίσης την ανεπάρκεια της αγοράς, με υπερπροσφορά υψηλών, μεγάλων και ακριβών στεγαστικών προϊόντων, ενώ υπάρχει έλλειψη κοινωνικών κατοικιών και κατοικιών χαμηλού κόστους κατάλληλων για τις ανάγκες της πλειοψηφίας του πληθυσμού. Επιπλέον, η μέση τιμή των κοινωνικών κατοικιών εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή σε σύγκριση με το εισόδημα των δικαιούχων.
Επιπλέον, η αργή εκταμίευση κεφαλαίων από το πακέτο πίστωσης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND για κοινωνικές κατοικίες, εργατικές κατοικίες και ανακαίνιση και ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών, σε συνδυασμό με πολύπλοκες συνθήκες και διαδικασίες, καθώς και υψηλά επιτόκια, δεν ήταν αποτελεσματικά στην προσέλκυση και ενθάρρυνση επενδυτών και αγοραστών κοινωνικών κατοικιών για πρόσβαση σε αυτό το πακέτο πίστωσης. Αυτά αποτελούν σημαντικά εμπόδια στην ανάπτυξη της κοινωνικής κατοικίας.
Με βάση τα παραπάνω στοιχεία, η Εποπτική Αντιπροσωπεία συνιστά ως ένα από τα άμεσα καθήκοντα να προταθούν συγκεκριμένες λύσεις για την αποτελεσματική υλοποίηση του Έργου, με στόχο την επένδυση στην κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικές ζώνες κατά την περίοδο 2021-2030, διασφαλίζοντας την πρόοδο, την ποιότητα και την καταλληλότητα για τις ανάγκες και τις συνθήκες διαβίωσης των δικαιούχων.
Μακροπρόθεσμα, η Εποπτική Αντιπροσωπεία συνιστά την έγκαιρη ολοκλήρωση της έρευνας και των προτάσεων για την τροποποίηση, συμπλήρωση και θέσπιση νέων φορολογικών νόμων, συμπεριλαμβανομένων διατάξεων για υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές για όσους χρησιμοποιούν μεγάλες εκτάσεις γης, κατέχουν πολλά σπίτια, αργούν να αξιοποιήσουν τη γη ή αφήνουν τη γη σε αγρανάπαυση. Αυτό θα διασφαλίσει τη συνέπεια με τις καινοτομίες στο δίκαιο της γης, θα βελτιώσει την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης και χρήσης της γης, θα επιτύχει τον στόχο της αναδιανομής του εισοδήματος και θα κινητοποιήσει εύλογες και σταθερές πηγές εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό, με βάση τις διεθνείς πρακτικές και σύμφωνα με τις κοινωνικοοικονομικές συνθήκες του Βιετνάμ.
Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι συνεχίζουν να φτάνουν σε νέα υψηλά.
Σύμφωνα με διαδικτυακά δεδομένα από το Batdongsan.com.vn, τα διαμερίσματα στο Ανόι έχουν φτάσει σταθερά σε ιστορικά υψηλά επίπεδα τιμών σε σύντομο χρονικό διάστημα. Στις αρχές του 2018, οι ζητούμενες τιμές για διαμερίσματα στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ ήταν 27 εκατομμύρια VND/m2 και 31 εκατομμύρια VND/m2 αντίστοιχα. Ωστόσο, μετά από έξι χρόνια, έως το 2024, η μέση αύξηση των τιμών για τα διαμερίσματα στο Ανόι έφτασε το 70%, ενώ η αύξηση στην πόλη Χο Τσι Μινχ ήταν χαμηλότερη, στο 55%.
Τα στοιχεία από τον Σύνδεσμο Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ επιβεβαιώνουν επίσης την ραγδαία αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στο Ανόι. Συνεπώς, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο Ανόι το 2023 αυξήθηκε κατά περίπου 38 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το 2019. Εν τω μεταξύ, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε μόνο κατά περίπου 16 ποσοστιαίες μονάδες. Στην πραγματικότητα, η ανοδική τάση στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζεται και έχει ενταθεί πρόσφατα, με μέση αύξηση 100-200 εκατομμυρίων VND ανά μήνα.
Δεδομένης της παραπάνω κατάστασης, ο κ. Dinh Minh Tuan, Διευθυντής της Batdongsan.com.vn στη Νότια περιοχή, σχολίασε ότι για την αγορά διαμερισμάτων, η μέση αύξηση της τιμής για ένα έργο θα κυμαίνεται από 8-12%. Αυτό θεωρείται θετική αύξηση. Εάν ο ρυθμός αύξησης των τιμών είναι υψηλότερος από τον μέσο όρο, η αγορά δείχνει σημάδια μη βιωσιμότητας.
Όσον αφορά την αγορά διαμερισμάτων στο Ανόι, ο κ. Tuan πιστεύει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί συνεχώς τον τελευταίο καιρό, μάλιστα σε σύντομο χρονικό διάστημα έχουν εκτοξευθεί στα ύψη. Συνεπώς, κάποια στιγμή, ίσως μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι θα σταματήσουν να αυξάνονται ή, αν το κάνουν, η αύξηση θα είναι αργή, κυμαινόμενη μόνο γύρω στο 5-6%.
Να αποτρέπονται οι μεσίτες γης από το να εκμεταλλεύονται τους προσαρμοσμένους τιμοκαταλόγους γης για να διογκώνουν τις τιμές.
Όσον αφορά τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης που εκδόθηκε πρόσφατα από την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ και εφαρμόστηκε από τις 31 Οκτωβρίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων έχουν παρουσιάσει τις εκτιμήσεις τους για τις επιπτώσεις του.
Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης καταρτίστηκε σύμφωνα με την αρχή της αποτίμησης με βάση την αγορά. Η συντακτική υπηρεσία έχει ενσωματώσει πολλές προτάσεις από την επιχειρηματική κοινότητα και τους εμπειρογνώμονες.
Σε σύγκριση με το προσχέδιο που δημοσιεύθηκε για δημόσιο σχολιασμό στα τέλη Ιουλίου, ο Πρόεδρος της HoREA πιστεύει ότι ο πρόσφατα εκδοθέντας τιμοκατάλογος γης έχει προσαρμοστεί και αλλάξει προς μια «εύλογη και κατάλληλη» κατεύθυνση.
Για παράδειγμα, στην περιοχή Hoc Mon, σύμφωνα με το προσχέδιο, οι τιμές της γης σε ορισμένες περιοχές αυξήθηκαν 50,7 φορές σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο του 2020, αλλά με τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο, αυτή η αύξηση είναι μόνο σχεδόν 40 φορές.
Όσον αφορά τον αντίκτυπο, σύμφωνα με τον κ. Chau, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης διασφαλίζει τη δίκαιη μεταχείριση μεταξύ όσων έχουν εκπληρώσει τις οικονομικές τους υποχρεώσεις τους τους πρώτους 10 μήνες του τρέχοντος έτους σε σύγκριση με εκείνους που έχουν πληρώσει από τις 31 Οκτωβρίου και μετά.
«Ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης δεν έχει επηρεάσει άμεσα την αγορά ακινήτων, επειδή τα εμπορικά έργα κατοικιών αποτιμώνται επί του παρόντος με τη μέθοδο του πλεονάσματος. Ωστόσο, μετά από κάποιο χρονικό διάστημα, όταν οι κατασκευαστές αποκτήσουν δικαιώματα χρήσης γης για την ανάπτυξη έργων, οι άνθρωποι θα επιθυμούν υψηλότερες τιμές από πριν, γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των κατοικιών», δήλωσε ο κ. Chau.
Ο Πρόεδρος της HoREA πρότεινε ότι οι κρατικές υπηρεσίες πρέπει να λάβουν μέτρα για τον έλεγχο των δραστηριοτήτων των «κερδοσκόπων γης, των μεσιτών και των αδίστακτων επιχειρήσεων», επειδή αυτή η ομάδα μπορεί να εκμεταλλευτεί τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης για να κερδοσκοπήσει και να διογκώσει τις τιμές.
Διαδικασίες αγοράς και πώλησης διαμερισμάτων το 2024
Σύμφωνα με το άρθρο 160 του νόμου περί στέγασης του 2023, οι συναλλαγές που αφορούν την αγορά και πώληση κατοικιών πρέπει να πληρούν τις ακόλουθες έξι προϋποθέσεις.
Συγκεκριμένα, (1) Διαθέτει Πιστοποιητικό όπως ορίζεται από το νόμο.
(2) Δεν υπόκειται σε τρέχουσες διαφορές, καταγγελίες ή αγωγές σχετικά με δικαιώματα ιδιοκτησίας, όπως ορίζεται από τον νόμο περί επίλυσης διαφορών, καταγγελιών και καταγγελιών.
(3) Εντός της περιόδου κυριότητας για την περίπτωση περιορισμένης διάρκειας ιδιοκτησίας κατοικίας.
(4) Δεν υπόκεινται σε κατάσχεση για την εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων ή για την εκτέλεση νομικά αποτελεσματικών διοικητικών αποφάσεων αρμόδιων κρατικών υπηρεσιών ή δεν υπόκεινται σε προσωρινά μέτρα έκτακτης ανάγκης ή προληπτικά μέτρα όπως αποφασίζονται από το Δικαστήριο ή τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες.
(5) Όχι σε περιπτώσεις όπου υπάρχει απόφαση για ανάκτηση γης ή ειδοποίηση κατεδάφισης κατοικιών που έχει εκδοθεί από αρμόδια αρχή.
(6) Οι όροι που ορίζονται στα σημεία (2) και (3) δεν ισχύουν στην περίπτωση αγοράς, πώλησης ή μίσθωσης κατοικιών υπό κατασκευή.
Σημείωση: Οι ακόλουθες συναλλαγές κατοικίας δεν απαιτούν Πιστοποιητικό Ιδιοκτησίας: Αγορά και πώληση κατοικιών υπό κατασκευή· πώληση κατοικιών σε περιπτώσεις διάλυσης ή πτώχευσης· οργάνωση δωρεάς κατοικιών για φιλανθρωπικούς σκοπούς, κατοικιών για τους απόρους και κατοικιών για εθνική αλληλεγγύη.
Αγορά και πώληση υφιστάμενων κατοικιών από τον κατασκευαστή ενός έργου κατασκευής κατοικιών στις ακόλουθες περιπτώσεις: κατοικίες που ανήκουν σε δημόσια περιουσία· κοινωνικές κατοικίες, κατοικίες για τις λαϊκές ένοπλες δυνάμεις, κατοικίες για επανεγκατάσταση που δεν ανήκουν σε δημόσια περιουσία· κατοικίες που κληρονομούνται.
Τα έγγραφα που αποδεικνύουν την επιλεξιμότητα για συναλλαγές στέγασης, όπως ορίζεται στην παρούσα παράγραφο, θα πρέπει να εφαρμόζονται σύμφωνα με τους κυβερνητικούς κανονισμούς.
[διαφήμιση_2]
Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html
Σχόλιο (0)