Οι τιμές των κατοικιών υπερβαίνουν κατά πολύ τα εισοδήματα: Προτεινόμενες λύσεις για τη ρύθμιση της αγοράς

Αντιμέτωπη με την κατάσταση των τιμών των κατοικιών στις μεγάλες πόλεις που συνεχίζουν να αυξάνονται, ξεπερνώντας κατά πολύ την ικανότητα των ανθρώπων να πληρώσουν, η κυβέρνηση καταρτίζει και προετοιμάζεται επειγόντως να εκδώσει ψήφισμα σχετικά με μια σειρά μέτρων για τον έλεγχο και τη συγκράτηση των τιμών των ακινήτων. Αυτό θεωρείται μια έγκαιρη λύση για την προσαρμογή της αγοράς σε μια σταθερή και υγιή ανάπτυξη, σύμφωνα με τους στόχους της κοινωνικής ασφάλισης και της μακροοικονομικής σταθερότητας.

Εικονογράφηση φωτογραφία: Tuan Anh/VNA

Οι τιμές των κατοικιών υπερβαίνουν κατά πολύ τα εισοδήματα των ανθρώπων

Σύμφωνα με έρευνα που διεξήγαγε το Ινστιτούτο Έρευνας Ακινήτων του Βιετνάμ (VIRES) τον Σεπτέμβριο του 2025, η μέση τιμή των κύριων διαμερισμάτων στο Ανόι έχει φτάσει κατά μέσο όρο τα 92,9 εκατομμύρια VND/m2. Εν τω μεταξύ, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, το ποσοστό αυτό είναι ακόμη υψηλότερο, φτάνοντας τα 135,3 εκατομμύρια VND/m2. Αυτή η τιμή είναι πολύ διαφορετική από το μέσο εισόδημα των Βιετναμέζων εργαζομένων σήμερα, το οποίο κυμαίνεται μόνο μεταξύ 8 και 10 εκατομμυρίων VND/μήνα.

Το μεγάλο χάσμα μεταξύ των τιμών των κατοικιών και των εισοδημάτων καθιστά το όνειρο της κατοχής ενός σπιτιού ολοένα και πιο μακρινό για την πλειονότητα των ανθρώπων, ιδίως για τις ομάδες χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος. Σε αυτή την περίπτωση, το σχέδιο ψηφίσματος της κυβέρνησης σχετικά με τον μηχανισμό ελέγχου των τιμών των κατοικιών θεωρείται σημαντικό βήμα πολιτικής, που καταδεικνύει την αποφασιστικότητα για τον αναπροσανατολισμό της αγοράς και την προστασία του δικαιώματος των ανθρώπων στην πρόσβαση στη στέγαση.

Η ανάλυση του Υπουργείου Κατασκευών δείχνει ότι, τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των ακινήτων στις μεγάλες πόλεις τείνουν να αυξάνονται ασυνήθιστα, μη αντανακλώντας πλήρως τον πραγματικό νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Μέρος της αιτίας προέρχεται από την κερδοσκοπία, τον πληθωρισμό τιμών και την έλλειψη διαφάνειας στις πληροφορίες σχεδιασμού, προκαλώντας «εικονικό πυρετό» σε πολλές περιοχές. Αυτή η κατάσταση όχι μόνο διαστρεβλώνει την αγορά αλλά επηρεάζει και αρνητικά την κοινωνική ψυχολογία.

Η δομή των προϊόντων ακινήτων είναι επίσης σοβαρά ανισορροπημένη, με το μεγαλύτερο μέρος της προσφοράς να συγκεντρώνεται στα μεσαία και υψηλά επίπεδα. Εν τω μεταξύ, τα τμήματα κοινωνικής στέγασης, προσιτής στέγασης και ενοικιαζόμενης κατοικίας εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σοβαρή έλλειψη. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην καλύπτεται σωστά η πραγματική ζήτηση στέγασης - η οποία αντιπροσωπεύει ένα μεγάλο ποσοστό στην κοινωνία.

Επί του παρόντος, τα εργαλεία ρύθμισης της αγοράς, όπως οι φόροι, οι πιστώσεις, ο σχεδιασμός ή η τιμολόγηση γης, δεν είναι συγχρονισμένα και αναποτελεσματικά. Η έλλειψη τυποποιημένων δεικτών και αξιόπιστων συστημάτων δεδομένων δυσχεραίνει την έγκαιρη παρέμβαση των φορέων διαχείρισης, ενώ οι άνθρωποι, ιδίως η νέα γενιά και οι εργαζόμενοι στις πόλεις, δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να έχουν πρόσβαση σε κατάλληλη στέγαση.

Σύμφωνα με τον κ. Bui Van Doanh - Διευθυντή του Ινστιτούτου Έρευνας Ακινήτων του Βιετνάμ, η έγκαιρη εισαγωγή από την κυβέρνηση μηχανισμών και πολιτικών για τον έλεγχο των τιμών των κατοικιών είναι επείγουσα και πρέπει να εφαρμοστεί συγχρονισμένα και δραστικά. Επειδή πρόκειται για ζήτημα κοινωνικής ασφάλισης. Το Σύνταγμα του Βιετνάμ επιβεβαιώνει ότι η στέγαση αποτελεί βασική ανάγκη του λαού. Ωστόσο, με το τρέχον επίπεδο τιμών, ακόμη και η ομάδα μεσαίου εισοδήματος δυσκολεύεται να έχει πρόσβαση στη στέγαση. Αυτό επηρεάζει αρνητικά την ποιότητα ζωής, την παραγωγικότητα της εργασίας και την αναπτυξιακή δυναμική της κοινωνίας.

«Πολλοί νέοι σήμερα δεν τολμούν να παντρευτούν ή να κάνουν παιδιά επειδή δεν έχουν ένα σταθερό μέρος για να ζήσουν. Αν αυτή η τάση συνεχιστεί, θα επηρεάσει τη δομή του πληθυσμού και τους ανθρώπινους πόρους της χώρας», προειδοποίησε ο κ. Ντόαν.

Από την οπτική γωνία της αγοράς, οι τιμές των κατοικιών σε ορισμένες περιοχές ωθούνται σε παράλογα υψηλά επίπεδα, υπερβαίνοντας κατά πολύ την πραγματική τους αξία. Αυτό προκαλεί στρέβλωση της αγοράς, έλλειψη εμπιστοσύνης και έλλειψη ρευστότητας. Όταν τα ακίνητα είναι μη ρευστοποιήσιμα, η ταμειακή ροή παραμένει στάσιμη, οι επιχειρήσεις δεν μπορούν να αποπληρώσουν τα χρέη τους, γεγονός που οδηγεί σε κινδύνους για το τραπεζικό σύστημα και την οικονομία γενικότερα. Εκείνη την εποχή, η μακροοικονομία αναπόφευκτα θα επηρεαστεί αρνητικά εάν η αγορά περιέλθει σε «παγωμένη» κατάσταση.

Στον κόσμο, οι περισσότερες χρηματοπιστωτικές κρίσεις προέρχονται από τις φούσκες των ακινήτων. Ως εκ τούτου, το Βιετνάμ πρέπει να δράσει γρήγορα, να ψυχράνει προληπτικά την αγορά και να επαναφέρει τις τιμές των κατοικιών στην πραγματική τους αξία - τόνισε ο κ. Doanh.

Τρεις πυλώνες ελέγχου της αγοράς

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Νγκο Τρι Λονγκ - οικονομικός εμπειρογνώμονας, σχολίασε ότι το Σχέδιο Ψηφίσματος της Κυβέρνησης προτείνει τρεις βασικούς πυλώνες για τον έλεγχο των τιμών των κατοικιών και την αναμόρφωση της αγοράς. Ο πρώτος είναι η δημιουργία ενός Κέντρου Συναλλαγών Ακινήτων, το οποίο ενσωματώνει δεδομένα σχετικά με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, το νομικό καθεστώς, τις οικονομικές υποχρεώσεις και το ιστορικό συναλλαγών κάθε ακινήτου.

Το κέντρο θα λειτουργεί ως «επίσημος κόμβος» για συναλλαγές ακινήτων, συμβάλλοντας στη μείωση του πληθωρισμού και στη δημιουργία μιας διαφανούς βάσης για την αγορά. Εάν λειτουργήσει σωστά, το κέντρο θα φέρει τις προσδοκίες για τις τιμές πιο κοντά στις πραγματικές αξίες, μειώνοντας παράλληλα τους κινδύνους τόσο για τους αγοραστές όσο και για τις επιχειρήσεις.

Ο δεύτερος πυλώνας είναι το πιστωτικό όριο για τους αγοραστές πολλαπλών κατοικιών, για τον περιορισμό της κερδοσκοπικής περιήγησης. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες δύο ή περισσότερων κατοικιών θα έχουν πιο περιορισμένους δείκτες δανείων και αυξημένο κόστος χρήσης χρηματοοικονομικής μόχλευσης. Ωστόσο, για να αποφευχθεί η επίδραση στην ομάδα των προμηθευτών μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικιών - η οποία αποτελεί σημαντικό στοιχείο στις μεγάλες πόλεις - οι πιστωτικές πολιτικές πρέπει να ταξινομούνται σαφώς ανάλογα με τον σκοπό χρήσης. Αντί της «εξίσωσης», οι πολιτικές πρέπει να «καθορίζουν τους συμπεριφορικούς κινδύνους», όπως η υποστήριξη προτιμησιακών δανείων για πραγματικούς αγοραστές κατοικιών, η αυστηροποίηση της βραχυπρόθεσμης κερδοσκοπίας και η δημιουργία συνθηκών για τους επενδυτές ώστε να ενοικιάζουν με διαφάνεια - συνέστησε ο κ. Long.

Παράλληλα με αυτό, ο τρίτος πυλώνας είναι η ανάπτυξη οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών, με σαφή ορισμό της «προσιτής τιμής» που συνδέεται με το μέσο εισόδημα κάθε περιοχής και ένα λογικό ποσοστό πληρωμής (30-35% του εισοδήματος). Εκτός από τη διευθέτηση ξεχωριστών ταμείων γης και την ιεράρχηση της επιλογής ικανών επενδυτών, αυτό το προϊόν πρέπει να έχει δεσμευτικό χρόνο μεταβίβασης για τον περιορισμό της περιπλάνησης, ενώ παράλληλα να συνοδεύεται από μηχανισμό υποστήριξης αγοραστών που αντιμετωπίζουν δυσκολίες μέσω του Ταμείου Ανάπτυξης Στέγασης.

Από την οπτική γωνία ενός ειδικού, ο Αναπληρωτής Διευθυντής του Οικονομικού Ινστιτούτου του Βιετνάμ - Δρ. Le Xuan Sang επιβεβαίωσε ότι για να λυθεί το πρόβλημα των τιμών των κατοικιών, είναι απαραίτητο να «ανοίξει η βαλβίδα» της προσφοράς, ιδίως των κατοικιών χαμηλού κόστους. Ο εν λόγω ειδικός επεσήμανε επίσης ότι ένας από τους λόγους για την απότομη αύξηση των τιμών των κατοικιών στο Ανόι τα τελευταία χρόνια είναι η Απόφαση 61/2024/QD-UBND σχετικά με την κατανομή γης. Συνεπώς, από τον Οκτώβριο του 2024, ο κανονισμός για την ελάχιστη επιφάνεια κατανομής γης θα αυξηθεί από 30 τ.μ. σε 50 τ.μ., μαζί με την απαίτηση πλάτους και πρόσοψης 4 μ. ή περισσότερο.

«Αυτή η πολιτική έχει μειώσει δραστικά την προσφορά μικρών κατοικιών - οι οποίες είναι κατάλληλες για την πλειονότητα των κατοίκων των πόλεων. Σε συνδυασμό με τους κανονισμούς για τις υποδομές και τα αστικά πρότυπα, δεν έχει σχεδόν καθόλου απομείνει στεγαστικό ταμείο για μικρές περιοχές με λογικές τιμές», ανέλυσε ο κ. Sang.

Επιπλέον, η κατάργηση του πλαισίου τιμών γης και η απαίτηση για τιμολόγηση σύμφωνα με τις «αρχές της αγοράς» βάσει του Νόμου περί Γης του 2024 δημιουργεί επίσης συνθήκες για την ταχεία αύξηση των τιμών της γης, ειδικά σε περιοχές με δυνατότητες ανάπτυξης υποδομών. Όλες οι διοικητικές πολιτικές είναι μόνο προσωρινές. Η ρίζα για την ψύξη της αγοράς εξακολουθεί να είναι η αύξηση της πραγματικής προσφοράς, ειδικά στον τομέα της στέγασης που είναι κατάλληλος για την ικανότητα πληρωμής των ανθρώπων.

Το σχέδιο ψηφίσματος της κυβέρνησης για τον έλεγχο των τιμών των ακινήτων αποτελεί απαραίτητο βήμα πολιτικής, που καταδεικνύει τον ρυθμιστικό ρόλο του Κράτους στην επαναφορά της αγοράς σε τροχιά. Το ζήτημα της στέγασης δεν είναι μόνο ζήτημα της αγοράς, αλλά και ζήτημα κοινωνικής ασφάλισης, βιώσιμης ανάπτυξης και σταθερότητας.

Συνεπώς, η έκδοση και η αποτελεσματική εφαρμογή του παρόντος ψηφίσματος αναμένεται να συμβάλει στην προώθηση της ανάπτυξης κατάλληλων σειρών προϊόντων, στον περιορισμό της κερδοσκοπίας, στην αύξηση της διαφάνειας και στην προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων του λαού.

Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm