Πώς αλλάζει ο νόμος περί στέγασης του 2023 τη διαχείριση και λειτουργία των πολυκατοικιών;

Κατά την εφαρμογή του νέου νόμου, σημειώθηκαν πολλά θετικά στοιχεία.

Συνεπώς, ο νόμος περί στέγασης του 2023 έχει ορίσει πολλά νέα σημεία σχετικά με την ανάπτυξη κατοικιών, την ανακαίνιση, την κατασκευή παλαιών διαμερισμάτων, την κοινωνική στέγαση και τη διαχείριση και χρήση πολυκατοικιών. Αξιολογώντας τον αντίκτυπο στην αγορά και τη διαχείριση και λειτουργία του έργου, ο κ. Tran Ngoc Duy, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Διαχείρισης Ακινήτων της Savills Hanoi , δήλωσε ότι ο νόμος περί στέγασης του 2023 θα βοηθήσει τα πάντα να γίνουν πιο συστηματικά, συμβάλλοντας θετικά στη διαδικασία ανάκαμψης της αγοράς.

Επιπλέον, ο Νόμος περί Στέγασης του 2023 βοηθά επίσης στην υπέρβαση των περιορισμών του παλαιού νόμου, διευκρινίζοντας τα θέματα και τη διάρκεια των έργων, την ποιότητα κατασκευής, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας κατοικιών κ.λπ. Ειδικά, στον τομέα της διαχείρισης και λειτουργίας στεγαστικών έργων, βοηθά στην επίλυση συνηθισμένων διαφορών μεταξύ πελατών και μονάδων διαχείρισης και ορίζει με μεγαλύτερη σαφήνεια τα δικαιώματα και τις ευθύνες των συνδεδεμένων μερών.

Ωστόσο, οι επιπτώσεις αυτού του νόμου θα είναι μακροπρόθεσμες. Στην πραγματικότητα, όταν εφαρμόστηκε 5 μήνες νωρίτερα από το αρχικό σχέδιο, δεν υπήρχαν ακόμη πολλοί συγκεκριμένοι κανονισμοί και οδηγίες για την εφαρμογή του. Για παράδειγμα, μόνο το Διάταγμα 95/2024/ND-CP που καθοδηγούσε τον νέο Νόμο περί Στέγασης ανακοινώθηκε στις 24 Ιουλίου 2024 και η Εγκύκλιος 05/2024/TT-BXD εκδόθηκε στις 31 Ιουλίου 2024.

Κος Tran Ngoc Duy - Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Διαχείρισης Ακινήτων Savills Hanoi

Όσον αφορά τις αλλαγές μεταξύ του Νόμου περί Στέγασης του 2023 και του Νόμου περί Στέγασης του 2014, οι ειδικοί της Savills δήλωσαν ότι ο νέος νόμος επικεντρώνεται στην ποιότητα της κατασκευής και των υπηρεσιών κατά τη λειτουργία. Όσον αφορά την ποιότητα της κατασκευής, αντί να διατηρηθεί η περίοδος χρήσης σταθερή στα 50 χρόνια όπως πριν, ο νέος νόμος ορίζει ότι η περίοδος χρήσης του έργου θα προσαρμόζεται με βάση την πραγματική ποιότητα κατασκευής, προκειμένου να συντηρούνται και να επισκευάζονται τα υποβαθμισμένα έργα έγκαιρα.

Όσον αφορά την ποιότητα των υπηρεσιών, ο νέος Νόμος επιφέρει αλλαγές στη λειτουργική διαχείριση, όπως η λεπτομερής καταγραφή εσόδων/εξόδων και η θέσπιση συγκεκριμένων απαιτήσεων σχετικά με τη χωρητικότητα της μονάδας διαχείρισης. Επιπλέον, το ταμείο ασφάλισης πυρός και η αμοιβή του Διοικητικού Συμβουλίου θα διαχωριστούν από το τέλος παροχής υπηρεσιών και θα αποτελέσουν ξεχωριστό έξοδο. Η μονάδα λειτουργικής διαχείρισης πρέπει να συνεργαστεί με τα Διοικητικά Συμβούλια/Επενδυτές για την ταχεία έκδοση νέων πινάκων υπολογισμού κόστους υπηρεσιών σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου.

Ο νόμος περί στέγασης του 2023 ορίζει επίσης ότι όλα τα έσοδα από την εκμετάλλευση κοινόχρηστων χώρων, όπως τα κέρδη από διαφημίσεις σε λόμπι, ανελκυστήρες ή χώρους στάθμευσης μοτοσικλετών, κοινόχρηστες εγκαταστάσεις... πρέπει να μεταφέρονται στο ταμείο συντήρησης.

«Προηγουμένως, αυτά τα έσοδα προστίθεντο στο ταμείο διαχείρισης για την αντιστάθμιση των λειτουργικών εξόδων. Αυτή η αλλαγή θα επηρεάσει τα έσοδα του ταμείου διαχείρισης, απαιτώντας από τις λειτουργικές μονάδες να αναδιαρθρώσουν τους προϋπολογισμούς και τα λειτουργικά τους σχέδια ώστε να προσαρμοστούν στους νέους κανονισμούς, διασφαλίζοντας σταθερές λειτουργίες και χωρίς να επηρεάζονται οι κάτοικοι», δήλωσε ο κ. Tran Ngoc Duy.

Επιπλέον, η διάρκεια της σύμβασης παροχής υπηρεσιών ορίζεται επίσης σε μέγιστο 3 έτη, σύμφωνα με τη θητεία του Διοικητικού Συμβουλίου. Οι μονάδες λειτουργικής διαχείρισης πρέπει να διασφαλίζουν και να διατηρούν την ποιότητα και την χωρητικότητα καθ' όλη τη διάρκεια λειτουργίας. Αυτό ενθαρρύνει τις μονάδες διαχείρισης να επικεντρωθούν περισσότερο στην αποτελεσματικότητα της εργασίας, όχι μόνο για την κάλυψη των άμεσων απαιτήσεων αλλά και για τη διασφάλιση της ανταγωνιστικότητας για την ανανέωση της σύμβασης μετά τη λήξη της.

Διασφάλιση διαφάνειας στη λειτουργική διαχείριση

Μιλώντας για τις επιπτώσεις στους κατοίκους, ο Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Διαχείρισης Ακινήτων της Savills Hanoi δήλωσε επίσης ότι ο Νόμος περί Στέγασης του 2023 έχει κάνει σημαντικές προσαρμογές σε σύγκριση με τους κανονισμούς του 2014, ενισχύοντας το νομικό πλαίσιο, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια στη διαχείριση και τη λειτουργία και προστατεύοντας τα δικαιώματα των κατοίκων.

Συγκεκριμένα, ο νέος Νόμος έχει προσθέσει κανονισμούς για τον προσδιορισμό της κοινής και της ξεχωριστής ιδιοκτησίας σε περιπτώσεις όπου η σύμβαση δεν προσδιορίζει, συμβάλλοντας στην προστασία των δικαιωμάτων των αγοραστών κατοικίας. Ο Νόμος προσθέτει τρόπους για τον προσδιορισμό της κοινής ιδιοκτησίας εξοπλισμού και εξαρτημάτων που είναι προσαρτημένα σε μπαλκόνια και χαγιάτια.

Ο σαφής διαχωρισμός μεταξύ της ασφάλισης πυρός και της αμοιβής του Διοικητικού Συμβουλίου με την τιμή μονάδας του τέλους παροχής υπηρεσιών βοηθά τους κατοίκους να κατανοήσουν καλύτερα τον σκοπό της χρήσης των τελών. Επιπλέον, ο νέος νόμος ορίζει ότι τα έσοδα από την εκμετάλλευση υπηρεσιών για την κοινή περιουσία πρέπει να μεταφέρονται στο ταμείο συντήρησης αντί να συμπληρώνουν το ταμείο διαχείρισης λειτουργίας, συμβάλλοντας στη δημιουργία ενός ευνοϊκού μηχανισμού για τη συντήρηση των κοινόχρηστων αντικειμένων και τη βελτίωση της ποιότητας των υποδομών.

Ο νόμος περί στέγασης του 2023 καθιστά διαφανή τη διαδικασία διαχείρισης των πολυκατοικιών, διασφαλίζοντας τα δικαιώματα των κατοίκων.

Επιπλέον, ο νέος κανονισμός σχετικά με την ανακοίνωση του Σχεδίου κατάρτισης σε επαγγελματικές γνώσεις και δεξιότητες στη διαχείριση και λειτουργία πολυκατοικιών για το Διοικητικό Συμβούλιο στο Συνέδριο Πολυκατοικιών απαιτεί επίσης τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου να έχουν εκπαιδευτεί και πιστοποιηθεί (όχι περισσότερο από 3 μήνες από την ημερομηνία της απόφασης αναγνώρισης), διασφαλίζοντας ότι τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου έχουν βαθιά γνώση των επαγγελματικών γνώσεων και δεξιοτήτων που σχετίζονται με τη διαχείριση και λειτουργία πολυκατοικιών.

Ο νόμος περί στέγασης, με βάση το διάταγμα 95/2024/ND-CP, απαιτεί επίσης από τους επενδυτές να δημοσιοποιούν τα νομικά έγγραφα του έργου σε αγοραστές και μισθωτές, συμπεριλαμβανομένων των πρακτικών παραλαβής των ολοκληρωμένων εργασιών, των εγγράφων που εγκρίνουν τα αποτελέσματα παραλαβής πρόληψης και καταπολέμησης πυρκαγιών, των ειδοποιήσεων έγκρισης από εξειδικευμένα κατασκευαστικά γραφεία, των σχεδίων χώρων στάθμευσης κ.λπ. Αυτός ο κανονισμός μπορεί να επηρεάσει την πρόοδο λειτουργίας του έργου από τους επενδυτές και την προσφορά διαμερισμάτων στην αγορά, αλλά θα διασφαλίσει τη διαφάνεια, την ασφάλεια λειτουργίας και θα ελαχιστοποιήσει τους κινδύνους για τους αγοραστές κατοικιών.

Επιπλέον, η ταξινόμηση των πολυκατοικιών ρυθμίζεται αυστηρά και έχει πιο συγκεκριμένα κριτήρια, βοηθώντας τους αγοραστές να αξιολογήσουν σωστά την ποιότητα του έργου, αποτρέποντας την κατάσταση της αυτοταξινόμησης που θα ωθήσει αδικαιολόγητα τις τιμές των διαμερισμάτων προς τα πάνω.

«Αντί να ρυθμίζονται οι κατηγορίες Α, Β, Γ, τα έργα θα ταξινομούνται ως 1, 2, 3. Η ταξινόμηση θα βασίζεται σε 8 υποχρεωτικά κριτήρια, όπως: Τοποθεσία, τοποθεσία πολυκατοικίας· εγκαταστάσεις στην πολυκατοικία· χώρος στάθμευσης· διάδρομος, λόμπι· ανελκυστήρας· παροχή ηλεκτρικού ρεύματος· διαμέρισμα· τα ελάχιστα κριτήρια είναι η συμμόρφωση με τα πρότυπα κατασκευής. Μαζί με αυτά υπάρχουν 5 επιπλέον κριτήρια, όπως: υπηρεσίες διαχείρισης λειτουργίας· περιβάλλον· ασφάλεια, προστασία, πρόληψη πυρκαγιών· πράσινα κτίρια, αποτελεσματική χρήση ενέργειας· ψηφιοποίηση και έξυπνα σπίτια», ανέλυσαν οι ειδικοί της Savills.

Πηγή: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html