Μερικά νέα σημεία στο σχέδιο νόμου περί γης (τροποποιημένο)

Παρόλο που ο νόμος περί γης του 2024 ισχύει εδώ και περισσότερο από ένα χρόνο, οι μακροχρόνιες ελλείψεις στον μηχανισμό προσδιορισμού των τιμών γης και των οικονομικών υποχρεώσεων, μαζί με την ασυνέπεια στην εφαρμογή των πολιτικών γης, δημιουργούν επείγουσα ανάγκη τροποποίησης.

Το σχέδιο νόμου περί γης (τροποποιημένο) βρίσκεται επί του παρόντος στο στάδιο της επεξεργασίας και είναι ανοιχτό για δημόσιο σχολιασμό από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος , με στόχο τη διασφάλιση της διαφάνειας και την εξάλειψη των νομικών εμποδίων που εμποδίζουν την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη.

Ενδεικτική φωτογραφία: Tuan Anh/TTXVN

Μία από τις εξέχουσες προτάσεις σε αυτό το προσχέδιο είναι η κατάργηση του κανονισμού για την αναδρομική είσπραξη πρόσθετων τελών για περιόδους που δεν έχουν ακόμη καταβληθεί για τέλη χρήσης γης ή τέλη μίσθωσης γης – μια διάταξη που αποτελεί μακροχρόνιο πρόβλημα για πολλές επιχειρήσεις ακινήτων.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), πρόκειται για μια πρωτοποριακή αλλαγή που θα μπορούσε να άρει ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια που παρεμποδίζουν την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Προηγουμένως, οι καθυστερήσεις στον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων, μερικές φορές έως και 10, 20 ή ακόμη και 30 χρόνια, προκαλούσαν σε πολλές επιχειρήσεις να αντιμετωπίσουν πρόσθετες πληρωμές που υπερέβαιναν κατά πολύ το αρχικό τέλος χρήσης γης - παρόλο που το σφάλμα δεν προερχόταν από τον επενδυτή.

Αυτό το τέλος όχι μόνο δημιουργεί οικονομική πίεση, αλλά και αυξάνει τις τιμές των προϊόντων, επηρεάζοντας αρνητικά την αγορά και μετατοπίζοντας το βάρος στους αγοραστές κατοικιών. Η προτεινόμενη κατάργηση του προαναφερθέντος κανονισμού, όπως περιγράφεται στο σημείο δ, παράγραφος 2, άρθρο 257 του σχεδίου, εκτιμάται ιδιαίτερα από την επιχειρηματική κοινότητα και θεωρείται ως ένδειξη ότι το Κράτος αφουγκράζεται την πραγματικότητα και συνεργάζεται με τις επιχειρήσεις για την αντιμετώπιση των δυσκολιών.

Επιπλέον, το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί γης προτείνει επίσης εκτεταμένες προσαρμογές στον μηχανισμό καθορισμού των τιμών της γης, δίνοντας έμφαση στην κατάργηση της «αρχής της αγοράς», έτσι ώστε το Κράτος να διατηρήσει ηγετικό ρόλο στην αποτίμηση της γης στην πρωτογενή αγορά.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, ο τρέχων μηχανισμός αποτίμησης βασίζεται σε μεγάλο βαθμό σε συμβουλευτικές εταιρείες και τιμές δευτερογενούς αγοράς, οδηγώντας σε διογκωμένες τιμές γης ή τιμές που δεν αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια την πραγματική τους αξία. Αυτό προκαλεί πολλά προβλήματα στην απόκτηση γης, στις αποζημιώσεις, στον καθορισμό των τιμών εκκίνησης για τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης και στον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων.

Για την αντιμετώπιση αυτού του ζητήματος, οι τιμές γης στο προσχέδιο καθορίζονται με βάση την προβλεπόμενη χρήση, τη διάρκεια χρήσης και τα σχετικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένων των εθνικών βάσεων δεδομένων και των πληροφοριών της αγοράς από τους τελευταίους 24 μήνες. Οι μέθοδοι αποτίμησης καθορίζονται από την Κυβέρνηση και είναι μόνο για αναφορά. Η τελική απόφαση για την τιμή θα ληφθεί από το Κράτος.

Το σχέδιο τροποποίησης του άρθρου 159 προτείνει δύο επιλογές για τον καθορισμό πινάκων τιμών γης, προσαρμοσμένων στα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά κάθε τοποθεσίας. Συνεπώς, η πρώτη επιλογή ορίζει έναν λεπτομερή πίνακα τιμών γης ανά περιοχή, τοποθεσία, ακόμη και ανά μεμονωμένα αγροτεμάχια, εάν υπάρχουν επαρκή δεδομένα. Ο πίνακας τιμών γης χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις όπως ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης, των τελών μίσθωσης γης, η μετατροπή χρήσης γης με τέλη και ο καθορισμός της τιμής εκκίνησης για δημοπρασίες... Ο πίνακας τιμών αποφασίζεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή κάθε πέντε χρόνια και μπορεί να προσαρμόζεται κατά τη διάρκεια της περιόδου, εάν είναι απαραίτητο.

Η δεύτερη επιλογή προτείνει τη χρήση ενός συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης (συντελεστής Κ) αντί για έναν συγκεκριμένο τιμοκατάλογο, με τον συντελεστή να εκδίδεται ετησίως από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή ξεκινώντας από το δεύτερο έτος του 5ετούς κύκλου του τιμοκαταλόγου γης. Αυτός ο συντελεστής αντικατοπτρίζει τον ρυθμό διακύμανσης της τιμής της γης μεταξύ των περιοχών, επιτρέποντας στις τοπικές αρχές ευελιξία στις προσαρμογές χωρίς να χρειάζεται να αναδιαμορφώσουν τον λεπτομερή τιμοκατάλογο γης.

Για να διασφαλιστεί η ποιότητα και η αντικειμενικότητα στη διαδικασία ανάπτυξης πινάκων τιμών γης, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προτείνει τη σύσταση Συμβουλίου για την Εκτίμηση Πινάκων Τιμών Γης και Συντελεστών Προσαρμογής σε επαρχιακό επίπεδο. Το Συμβούλιο θα περιλαμβάνει εκπροσώπους της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής, εξειδικευμένα τμήματα, ανεξάρτητους συμβουλευτικούς οργανισμούς και εμπειρογνώμονες.

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, οι τοπικές αρχές είναι υπεύθυνες για την έκδοση νέων τιμοκαταλόγων γης το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, οι οποίοι θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026. Ωστόσο, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προειδοποιεί ότι οι αλλαγές στους τιμοκαταλόγους γης και στους μηχανισμούς αποτίμησης θα μπορούσαν να προκαλέσουν σημαντικές διακυμάνσεις λόγω αποκλίσεων μεταξύ των τοπικών αρχών, επηρεάζοντας την αγορά ακινήτων και τις δραστηριότητες προσέλκυσης επενδύσεων.

Υπό το πρίσμα αυτής της κατάστασης, το Υπουργείο απέστειλε έγγραφο στις επαρχίες και τις κεντρικά διοικούμενες πόλεις, ζητώντας μια διεξοδική εκτίμηση επιπτώσεων και εξέταση των κοινωνικοοικονομικών συνθηκών πριν από τη λήψη αποφάσεων σχετικά με συγκεκριμένες τιμές, προκειμένου να διασφαλιστεί η σταθερότητα και η ευθυγράμμιση με τους προσανατολισμούς της τοπικής ανάπτυξης.

Η τροποποίηση του Νόμου περί Γης δεν στοχεύει μόνο στην αντιμετώπιση τεχνικών και νομικών ζητημάτων ή στην απλοποίηση των διοικητικών διαδικασιών, αλλά και στην παροχή μιας κρίσιμης ευκαιρίας για την αποκατάσταση της τάξης στην αγορά και τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας της χρήσης γης – ενός στρατηγικού εθνικού πόρου.

Πηγή: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html