Μερικά νέα σημεία στο Σχέδιο Νόμου περί Γης (τροποποιημένο)

Παρόλο που ο νόμος περί γης του 2024 ισχύει εδώ και περισσότερο από ένα χρόνο, οι επίμονες ελλείψεις στον μηχανισμό καθορισμού των τιμών της γης, οι οικονομικές υποχρεώσεις και οι ασυνέπειες στην εφαρμογή των πολιτικών γης δημιουργούν επείγουσα ανάγκη τροποποίησης.

Το σχέδιο νόμου περί γης (όπως τροποποιήθηκε) βρίσκεται υπό επεξεργασία και σχολιάζεται από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος , με στόχο τη διασφάλιση της δημοσιότητας, της διαφάνειας και την άρση των νομικών εμποδίων που εμποδίζουν την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη.

Εικονογράφηση φωτογραφία: Tuan Anh/VNA

Ένα από τα εκκρεμή σημεία που προτείνονται σε αυτό το σχέδιο είναι η κατάργηση του κανονισμού για την είσπραξη πρόσθετων τελών για το χρονικό διάστημα που δεν έχει ακόμη υπολογιστεί για τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης - ένα περιεχόμενο που έχει αποτελέσει αιτία μακροχρόνιων προβλημάτων για πολλές επιχειρήσεις ακινήτων.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), πρόκειται για μια πρωτοποριακή αλλαγή που μπορεί να άρει ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια που εμποδίζουν την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Προηγουμένως, η καθυστέρηση στον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων, μερικές φορές έως και 10, 20 ή ακόμη και 30 χρόνια, προκαλούσε σε πολλές επιχειρήσεις να αντιμετωπίσουν πρόσθετες πληρωμές που υπερέβαιναν κατά πολύ το αρχικό τέλος χρήσης γης - παρόλο που το σφάλμα δεν προερχόταν από τον επενδυτή.

Αυτός ο φόρος όχι μόνο προκαλεί οικονομική πίεση, αλλά αυξάνει επίσης τις τιμές των προϊόντων, επηρεάζει αρνητικά την αγορά και επιβαρύνει τους αγοραστές κατοικιών. Η κατάργηση της παραπάνω ρύθμισης, που προτείνεται στο σημείο δ, παράγραφος 2, άρθρο 257 του σχεδίου, εκτιμάται ιδιαίτερα από την επιχειρηματική κοινότητα και θεωρείται ένδειξη ότι το Κράτος αφουγκράζεται την πραγματικότητα και στηρίζει τις επιχειρήσεις για να ξεπεράσουν τις δυσκολίες.

Επιπλέον, το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί γης προτείνει επίσης εκτεταμένες προσαρμογές στον μηχανισμό καθορισμού της τιμής της γης, δίνοντας έμφαση στην κατάργηση των «αρχών της αγοράς», ώστε το Κράτος να μπορεί να διαδραματίσει ηγετικό ρόλο στην τιμολόγηση της γης στην πρωτογενή αγορά.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, ο τρέχων μηχανισμός τιμολόγησης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις συμβουλευτικές μονάδες και τις τιμές της δευτερογενούς αγοράς, με αποτέλεσμα οι τιμές της γης να εκτοξεύονται προς τα πάνω ή να μην αντικατοπτρίζουν την πραγματική τους αξία. Αυτό προκαλεί πολλές συνέπειες στην ανάκτηση γης, στις αποζημιώσεις, στην τιμή εκκίνησης για τους πλειστηριασμούς δικαιωμάτων χρήσης γης, καθώς και στον καθορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων.

Για να ξεπεραστεί αυτό το πρόβλημα, η τιμή της γης στο προσχέδιο καθορίζεται με βάση τον σκοπό χρήσης, τη διάρκεια χρήσης και τα σχετικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένης της εθνικής βάσης δεδομένων και των πληροφοριών της αγοράς εντός των τελευταίων 24 μηνών. Οι μέθοδοι αποτίμησης ρυθμίζονται από την κυβέρνηση και είναι μόνο για αναφορά, ενώ η τελική απόφαση για την τιμή θα ληφθεί από το κράτος.

Το σχέδιο τροποποίησης του Άρθρου 159 προτείνει δύο επιλογές για τον καθορισμό πινάκων τιμών γης, κατάλληλων για τα χαρακτηριστικά κάθε τοποθεσίας. Συνεπώς, η πρώτη επιλογή ορίζει λεπτομερείς πίνακες τιμών γης ανά περιοχή, τοποθεσία, ακόμη και ανά οικόπεδο, εάν υπάρχουν επαρκή δεδομένα. Οι πίνακες τιμών γης χρησιμοποιούνται σε περιπτώσεις όπως ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης, του ενοικίου γης, η αλλαγή των σκοπών χρήσης γης με την είσπραξη τελών, ο καθορισμός των αρχικών τιμών δημοπρασίας κ.λπ. Οι πίνακες τιμών αποφασίζονται από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή κάθε 5 χρόνια και μπορούν να προσαρμόζονται κατά τη διάρκεια της περιόδου, εάν είναι απαραίτητο.

Η δεύτερη επιλογή προτείνει τη χρήση ενός συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης (συντελεστής Κ) αντί για έναν συγκεκριμένο τιμοκατάλογο, με τον συντελεστή να εκδίδεται ετησίως από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή από το δεύτερο έτος του 5ετούς κύκλου του πίνακα τιμών γης. Αυτός ο συντελεστής αντικατοπτρίζει τον ρυθμό διακυμάνσεων των τιμών γης μεταξύ των περιοχών, επιτρέποντας στις τοπικές αρχές να είναι ευέλικτες στην προσαρμογή χωρίς να χρειάζεται να ανακατασκευάσουν τον λεπτομερή πίνακα τιμών γης.

Για να διασφαλιστεί η ποιότητα και η αντικειμενικότητα στη διαδικασία κατάρτισης τιμοκαταλόγων γης, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προτείνει τη σύσταση Συμβουλίου για την αξιολόγηση τιμοκαταλόγων και συντελεστών προσαρμογής σε επαρχιακό επίπεδο. Το Συμβούλιο περιλαμβάνει εκπροσώπους της επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής, εξειδικευμένων υπηρεσιών, ανεξάρτητων συμβουλευτικών οργανισμών και εμπειρογνωμόνων.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του σχεδίου νόμου, οι τοπικές αρχές είναι υπεύθυνες για την έκδοση νέων τιμοκαταλόγων γης το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, οι οποίοι θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026. Ωστόσο, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προειδοποίησε ότι οι αλλαγές στους τιμοκαταλόγους και στους μηχανισμούς αποτίμησης γης θα μπορούσαν να προκαλέσουν μεγάλες διακυμάνσεις λόγω διαφορών μεταξύ των τοπικών αρχών, επηρεάζοντας την αγορά ακινήτων και τις δραστηριότητες προσέλκυσης επενδύσεων.

Αντιμέτωπο με αυτή την πραγματικότητα, το Υπουργείο απέστειλε ένα έγγραφο στις επαρχίες και τις κεντρικά διοικούμενες πόλεις, ζητώντας μια διεξοδική εκτίμηση επιπτώσεων και εξέταση των κοινωνικοοικονομικών συνθηκών πριν από τη λήψη αποφάσεων για συγκεκριμένες τιμές, ώστε να διασφαλιστεί η σταθερότητα και η συνέπεια με τους προσανατολισμούς της τοπικής ανάπτυξης.

Η τροποποίηση του Νόμου περί Γης δεν αποσκοπεί μόνο στην επίλυση νομικών τεχνικών ζητημάτων ή στην απλούστευση των διοικητικών διαδικασιών, αλλά αποτελεί επίσης μια σημαντική ευκαιρία για την αποκατάσταση της τάξης στην αγορά και τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας της χρήσης γης - του στρατηγικού πόρου της χώρας.

Πηγή: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html