Τι λέει η Κρατική Τράπεζα σχετικά με το «μη δανεισμό χρημάτων για την αγορά μελλοντικών κατοικιών»;

Πρόσφατα, πολλές επιχειρήσεις ακινήτων έχουν εκφράσει ανησυχίες σχετικά με τους κανονισμούς που σχετίζονται με τους όρους στεγαστικών δανείων.

Συγκεκριμένα, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι αυτός και άλλες επιχειρήσεις ακινήτων ανησυχούν ιδιαίτερα για τη ρύθμιση του άρθρου 2, παράγραφος 11, σημείο α, της Εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN (τροποποιημένη και συμπληρωμένη από την Εγκύκλιο 22/2023/TT-NHNN).

Οι επιχειρήσεις ακινήτων μόλις πέρασαν μια ταραγμένη και απαιτητική χρονιά.

Σύμφωνα με αυτόν τον κανονισμό, για δάνεια με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας σε ιδιώτες για την αγορά κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών κατοικιών, οι τράπεζες επιτρέπεται να δανείζουν σε ιδιώτες μόνο για την αγορά ολοκληρωμένων και έτοιμων προς μετακόμιση κατοικιών, δηλαδή έτοιμων προς μετακόμιση κατοικιών.

Συνεπώς, η Εγκύκλιος 22/2023/TT-NHNN δεν επιτρέπει στις τράπεζες να δανείζουν σε ιδιώτες για την αγορά ημιτελών επαγγελματικών κατοικιών (δηλαδή, εμπορικών κατοικιών υπό κατασκευή) με εξασφάλιση (υποθήκη) από το ίδιο το σπίτι. Έτσι, τα άτομα που επιθυμούν να λάβουν πίστωση για την αγορά εμπορικών κατοικιών υπό κατασκευή πρέπει να εφαρμόσουν άλλα μέτρα ασφαλείας ή να παράσχουν εξασφάλιση με τη μορφή άλλων περιουσιακών στοιχείων.

Σχετικά με αυτό το θέμα, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ εξέδωσε απάντηση στις 31 Ιανουαρίου.

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ, η Εγκύκλιος 41/2016/TT-NHNN (τροποποιημένη και συμπληρωμένη με την Εγκύκλιο 22/2023/TT-NHNN) που ρυθμίζει τον δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας των εμπορικών τραπεζών και των υποκαταστημάτων ξένων τραπεζών δεν αποτελεί έγγραφο που διέπει τις δραστηριότητες χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα.

Η παράγραφος 10 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN ορίζει: «Τα δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα είναι δάνεια προς φυσικά και νομικά πρόσωπα για την αγορά ακινήτων ή την υλοποίηση έργων ακινήτων και εξασφαλίζονται με το ακίνητο ή το έργο ακινήτων που σχηματίζεται από το δάνειο, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί εξασφαλισμένων συναλλαγών».

Η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ βεβαιώνει ότι η Εγκύκλιος 22/2023/TT-NHNN δεν τροποποιεί ούτε συμπληρώνει το παρόν περιεχόμενο. Οι οργανισμοί και τα άτομα που επιθυμούν να αγοράσουν κατοικία και να εξασφαλίσουν (υποθήκη) αυτήν την κατοικία που θα κατασκευαστεί στο μέλλον θα εφαρμόσουν συντελεστή στάθμισης κινδύνου 30-120% ανάλογα με τον δείκτη δανείου προς αξία (LTV), ο οποίος υπολογίζεται ως ο λόγος του υπολοίπου του δανείου προς την αξία της εξασφάλισης. Σε περιπτώσεις όπου ο δείκτης LTV δεν είναι διαθέσιμος, ο συντελεστής στάθμισης κινδύνου θα είναι 150%.

Ο δανεισμός για την αγορά κοινωνικής κατοικίας δεν απαιτεί την εκπλήρωση της προϋπόθεσης ότι το σπίτι έχει ολοκληρωθεί και παραδοθεί.

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ, η παράγραφος 11 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN ορίζει: «Ένα στεγαστικό δάνειο είναι ένα δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητη περιουσία σε ένα άτομο με σκοπό την αγορά κατοικίας». Πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: η πηγή των κεφαλαίων αποπληρωμής δεν πρέπει να είναι εισόδημα από ενοίκια που προέρχεται από το δάνειο και η κατοικία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με τη σύμβαση αγοράς κατοικίας.

Ένα συγκρότημα κοινωνικών κατοικιών στην Περιοχή 12 (Πόλη Χο Τσι Μινχ)

Οι τράπεζες και τα υποκαταστήματα ξένων τραπεζών έχουν πλήρη νόμιμα δικαιώματα να κατάσχουν υποθηκευμένα ακίνητα όταν οι πελάτες δεν αποπληρώνουν τα χρέη τους, σύμφωνα με τον νόμο περί ασφαλισμένων συναλλαγών.

Το ακίνητο που αποκτάται μέσω αυτού του στεγαστικού δανείου πρέπει να εκτιμηθεί ανεξάρτητα (είτε από τρίτο μέρος είτε από τμήμα ανεξάρτητο από το τμήμα έγκρισης πιστώσεων της τράπεζας ή του υποκαταστήματος της ξένης τράπεζας) με προληπτική αποτίμηση (η τιμή δεν πρέπει να υπερβαίνει την αγοραία τιμή κατά τη στιγμή της έγκρισης του δανείου) όπως ορίζεται από την τράπεζα ή το υποκατάστημα της ξένης τράπεζας.

Εν τω μεταξύ, η παράγραφος 1 του άρθρου 1 της εγκυκλίου 22/2023/TT-NHNN ορίζει: «1. Τροποποίηση και συμπλήρωση της παραγράφου 11 του άρθρου 2 ως εξής: «11. Τα στεγαστικά δάνεια είναι δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα σε ιδιώτες για την αγορά κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των δανείων που εξασφαλίζονται με ακίνητα σε ιδιώτες για την αγορά κατοικιών, τα οποία πληρούν τις ακόλουθες προϋποθέσεις: η πηγή αποπληρωμής δεν προέρχεται από εισόδημα από ενοίκια που παράγεται από το δάνειο· η κατοικία έχει ολοκληρωθεί και είναι έτοιμη για παράδοση σύμφωνα με τη σύμβαση αγοράς κατοικίας.

Οι τράπεζες και τα υποκαταστήματα ξένων τραπεζών έχουν πλήρη νομική εξουσία να κατάσχουν υποθηκευμένα ακίνητα όταν οι πελάτες δεν αποπληρώνουν τα χρέη τους, σύμφωνα με τους νόμους περί ασφαλισμένων συναλλαγών και τους νόμους περί στέγασης.

Το ακίνητο που αποκτάται μέσω αυτού του στεγαστικού δανείου πρέπει να εκτιμηθεί ανεξάρτητα (είτε από τρίτο μέρος είτε από τμήμα ανεξάρτητο από το τμήμα έγκρισης πιστώσεων της τράπεζας ή του υποκαταστήματος της ξένης τράπεζας) με βάση την αρχή της προληπτικής εποπτείας (η αξία δεν πρέπει να υπερβαίνει την αγοραία τιμή κατά τη στιγμή της έγκρισης του δανείου) όπως ορίζεται από την τράπεζα ή το υποκατάστημα της ξένης τράπεζας...

Για τα δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας ή κατοικιών στο πλαίσιο κυβερνητικών προγραμμάτων και έργων στήριξης, δεν υπάρχει απαίτηση η κατοικία να είναι ολοκληρωμένη και έτοιμη για παράδοση, και ο συντελεστής κινδύνου είναι χαμηλότερος από άλλα στεγαστικά δάνεια, μόνο στο 20-50%, προκειμένου να εφαρμοστεί η κυβερνητική πολιτική ενθάρρυνσης της κοινωνικής κατοικίας.

Η προϋπόθεση ότι η κατοικία έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης κατοικίας ισχύει μόνο για στεγαστικά δάνεια (τα οποία υπόκεινται σε χαμηλότερο συντελεστή στάθμισης κινδύνου σε σύγκριση με άλλες απαιτήσεις που εξασφαλίζονται με ακίνητα).

Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ

Τα στεγαστικά δάνεια θα περιλαμβάνουν: στεγαστικά δάνεια για την αγορά επιλέξιμων κατοικιών, συμπεριλαμβανομένης της προϋπόθεσης ολοκλήρωσης και παράδοσης· και δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας ή κατοικίας στο πλαίσιο κυβερνητικών προγραμμάτων και έργων στήριξης.

Η στάθμιση κινδύνου που εφαρμόζεται στα στεγαστικά δάνεια ποικίλλει ανάλογα με τον τύπο, κυμαινόμενη από 20% έως 100%, ανάλογα με τον λόγο δανείου προς αξία (LTV) και τη στάθμιση κινδύνου κατανομής (DSC). Για δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας ή κατοικίας στο πλαίσιο κυβερνητικών προγραμμάτων και έργων στήριξης, τα οποία δεν απαιτούν την ολοκλήρωση και την ετοιμότητα παράδοσης του σπιτιού, η στάθμιση κινδύνου είναι χαμηλότερη από ό,τι σε άλλα στεγαστικά δάνεια, κυμαινόμενη από 20% έως 50%, σύμφωνα με την πολιτική της κυβέρνησης για την ενθάρρυνση της κοινωνικής κατοικίας.

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ, η προϋπόθεση ότι η κατοικία πρέπει να ολοκληρωθεί σύμφωνα με τη σύμβαση αγοράς κατοικίας ισχύει μόνο για τα στεγαστικά δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα (τα οποία υπόκεινται σε χαμηλότερο συντελεστή στάθμισης κινδύνου σε σύγκριση με άλλες απαιτήσεις που εξασφαλίζονται με ακίνητα).

Σε περιπτώσεις όπου οργανισμοί ή άτομα χρειάζεται να κατασκευάσουν ή να αγοράσουν κατοικίες υπό κατασκευή και να υποθηκεύσουν αυτές τις κατοικίες υπό κατασκευή, αυτές θα εμπίπτουν στην κατηγορία των δανείων που εξασφαλίζονται με ακίνητα, όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN και ο αντίστοιχος συντελεστής κινδύνου θα εφαρμόζεται όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 9 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN.

«Επομένως, ο παρών κανονισμός δεν περιορίζει τα δικαιώματα οργανισμών και ατόμων να αγοράζουν κατοικίες υπό κατασκευή και δεν αντιβαίνει στους ισχύοντες κανονισμούς (Αστικό Δίκαιο, Στεγαστικό Δίκαιο, Δίκαιο Επιχειρήσεων Ακινήτων, Επενδυτικό Δίκαιο του 2020, Νόμο περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων του 2024)», δήλωσε η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm