Τι λέει η Κρατική Τράπεζα σχετικά με το «να μην δανείζεις χρήματα για να αγοράσεις μελλοντικά σπίτια»;

Πρόσφατα, πολλές επιχειρήσεις ακινήτων έχουν εκφράσει ανησυχίες σχετικά με τους κανονισμούς που σχετίζονται με τα στεγαστικά δάνεια.

Συγκεκριμένα, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι αυτός και οι επιχειρήσεις ακινήτων ανησυχούν ιδιαίτερα για τις διατάξεις του Άρθρου 2, παράγραφος 11, σημείο α, της Εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN (τροποποιημένη και συμπληρωμένη από την Εγκύκλιο 22/2023/TT-NHNN).

Οι επιχειρήσεις ακινήτων μόλις πέρασαν μια χρονιά γεμάτη διακυμάνσεις και δυσκολίες.

Σύμφωνα με αυτόν τον κανονισμό, για δάνεια με εξασφάλιση ακινήτων σε ιδιώτες για την αγορά κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών κατοικιών, οι τράπεζες επιτρέπεται να δανείζουν σε ιδιώτες μόνο για την αγορά κατοικιών που έχουν ολοκληρωθεί για παράδοση, δηλαδή διαθέσιμων κατοικιών.

Συνεπώς, η Εγκύκλιος 22/2023/TT-NHNN δεν επιτρέπει στις τράπεζες να δανείζουν σε ιδιώτες για την αγορά ημιτελών επαγγελματικών κατοικιών προς παράδοση (δηλαδή εμπορικών κατοικιών που θα συσταθούν στο μέλλον) και οι οποίες θα έχουν ως εγγύηση (υποθήκη) την ίδια την κατοικία. Συνεπώς, τα άτομα που επιθυμούν να δανειστούν πίστωση για την αγορά εμπορικών κατοικιών που θα συσταθούν στο μέλλον θα πρέπει να εφαρμόσουν άλλα μέτρα ασφαλείας ή να εξασφαλίσουν με άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Σχετικά με αυτό το περιεχόμενο, στις 31 Ιανουαρίου, η Κρατική Τράπεζα απάντησε.

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα, η Εγκύκλιος 41/2016/TT-NHNN (τροποποιημένη και συμπληρωμένη από την Εγκύκλιο 22/2023/TT-NHNN) που ρυθμίζει τον δείκτη κεφαλαιακής ασφάλειας των εμπορικών τραπεζών (ΚΤ) και των υποκαταστημάτων ξένων τραπεζών δεν αποτελεί έγγραφο που διέπει τις δραστηριότητες χορήγησης πιστώσεων των πιστωτικών ιδρυμάτων.

Η παράγραφος 10 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN ορίζει: «Δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητα είναι δάνειο προς φυσικό ή νομικό πρόσωπο για την αγορά ακινήτου, την εκτέλεση έργου ακινήτων και εξασφαλίζεται με το ακίνητο ή το έργο ακινήτων που προκύπτει από το δάνειο σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί εξασφαλισμένων συναλλαγών».

Η Κρατική Τράπεζα βεβαιώνει ότι η Εγκύκλιος 22/2023/TT-NHNN δεν τροποποιεί ούτε συμπληρώνει το παρόν περιεχόμενο. Οι οργανισμοί και τα άτομα που χρειάζονται να αγοράσουν ένα σπίτι και να εξασφαλίσουν (υποθήκη) αυτό το μελλοντικό σπίτι θα εφαρμόσουν συντελεστή κινδύνου 30 - 120% ανάλογα με τον δείκτη εγγύησης (LTV) που υπολογίζεται από τον λόγο του υπολοίπου του δανείου προς την αξία της εξασφάλισης. Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με τον δείκτη LTV, ο συντελεστής κινδύνου είναι 150%.

Τα δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας δεν χρειάζεται να πληρούν την προϋπόθεση ότι το σπίτι έχει ολοκληρωθεί για παράδοση.

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα, η παράγραφος 11 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN ορίζει: «Ένα στεγαστικό δάνειο είναι ένα δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητα και απευθύνεται σε ιδιώτες για την αγορά κατοικίας. πληρούν πλήρως τις ακόλουθες προϋποθέσεις: η πηγή των κεφαλαίων για την αποπληρωμή του χρέους δεν είναι η πηγή των κεφαλαίων για την ενοικίαση της κατοικίας που προέκυψε από το δάνειο· η κατοικία έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με τη σύμβαση αγοράς κατοικίας.

Μια περιοχή κοινωνικής στέγασης στην Περιοχή 12 (HCMC)

Οι τράπεζες και τα υποκαταστήματα ξένων τραπεζών έχουν πλήρη νόμιμα δικαιώματα να διαχειρίζονται υποθηκευμένα σπίτια όταν οι πελάτες δεν μπορούν να αποπληρώσουν τα χρέη τους σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί εξασφαλισμένων συναλλαγών.

Η κατοικία που προκύπτει από αυτό το στεγαστικό δάνειο πρέπει να αποτιμηθεί ανεξάρτητα (από τρίτο μέρος ή από τμήμα ανεξάρτητο από το τμήμα έγκρισης πιστώσεων της τράπεζας ή του υποκαταστήματος της ξένης τράπεζας) με την αρχή της σύνεσης (η τιμή δεν είναι υψηλότερη από την αγοραία τιμή κατά το χρόνο έγκρισης του δανείου) σύμφωνα με τους κανονισμούς της τράπεζας ή του υποκαταστήματος της ξένης τράπεζας».

Εν τω μεταξύ, η παράγραφος 1 του άρθρου 1 της εγκυκλίου 22/2023/TT-NHNN ορίζει: «1. Τροποποίηση και συμπλήρωση της παραγράφου 11 του άρθρου 2 ως εξής: «11. Ένα στεγαστικό δάνειο είναι ένα δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητα για ιδιώτες με σκοπό την αγορά κατοικίας, συμπεριλαμβανομένου ενός δανείου που εξασφαλίζεται με ακίνητα για ιδιώτες με σκοπό την αγορά κατοικίας, το οποίο πληροί τις ακόλουθες προϋποθέσεις: η πηγή των χρημάτων για την αποπληρωμή του χρέους δεν είναι η πηγή των χρημάτων για την ενοικίαση της κατοικίας που προκύπτει από το δάνειο· η κατοικία έχει ολοκληρωθεί για παράδοση σύμφωνα με τη σύμβαση αγοραπωλησίας κατοικίας.

Οι τράπεζες και τα υποκαταστήματα ξένων τραπεζών έχουν πλήρη νόμιμα δικαιώματα να διαχειρίζονται υποθηκευμένες κατοικίες όταν οι πελάτες δεν μπορούν να αποπληρώσουν τα χρέη τους σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί εξασφαλισμένων συναλλαγών και του νόμου περί στέγασης.

Η κατοικία που σχηματίζεται από αυτό το στεγαστικό δάνειο πρέπει να αποτιμηθεί ανεξάρτητα (από τρίτο μέρος ή από τμήμα ανεξάρτητο από το τμήμα έγκρισης πιστώσεων της τράπεζας ή του υποκαταστήματος της ξένης τράπεζας) με την αρχή της σύνεσης (η αξία δεν είναι υψηλότερη από την αγοραία τιμή κατά το χρόνο έγκρισης του δανείου) σύμφωνα με τους κανονισμούς της τράπεζας ή του υποκαταστήματος της ξένης τράπεζας...".

Για δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας, την αγορά κατοικιών στο πλαίσιο προγραμμάτων και έργων στήριξης της κυβέρνησης , δεν είναι απαραίτητο να πληρούται η προϋπόθεση ότι το σπίτι έχει ολοκληρωθεί για παράδοση και έχει χαμηλότερο συντελεστή κινδύνου από άλλα στεγαστικά δάνεια, μόλις 20-50%, προκειμένου να εφαρμοστεί η πολιτική της κυβέρνησης για την ενθάρρυνση της κοινωνικής κατοικίας.

Η ολοκληρωμένη κατάσταση κατοικίας βάσει της σύμβασης αγοράς κατοικίας ισχύει μόνο για στεγαστικά δάνεια (τα οποία υπόκεινται σε χαμηλότερο συντελεστή στάθμισης κινδύνου από άλλα δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα).

Κρατική Τράπεζα

Για τα στεγαστικά δάνεια, θα περιλαμβάνονται: στεγαστικά δάνεια για την αγορά κατοικιών που πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένης της προϋπόθεσης ολοκλήρωσης για παράδοση, και δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας, αγορά κατοικιών στο πλαίσιο των προγραμμάτων και έργων στήριξης της κυβέρνησης.

Ο συντελεστής κινδύνου που εφαρμόζεται στα στεγαστικά δάνεια θα εξαρτάται από κάθε τύπο από 20 - 100%, ανάλογα με τον δείκτη ΔΑΔ και τον δείκτη εισοδήματος (DSC). Για τα δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας, την αγορά κατοικιών στο πλαίσιο των προγραμμάτων και έργων στήριξης της κυβέρνησης, δεν είναι απαραίτητο να πληρούνται οι όροι ολοκλήρωσης της κατοικίας για παράδοση και έχουν χαμηλότερο συντελεστή κινδύνου από άλλα στεγαστικά δάνεια, μόνο 20 - 50%, προκειμένου να εφαρμοστεί η πολιτική της κυβέρνησης για την ενθάρρυνση της κοινωνικής κατοικίας.

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα, ο όρος μιας ολοκληρωμένης κατοικίας βάσει σύμβασης αγοράς κατοικίας ισχύει μόνο για τα στεγαστικά δάνεια (τα οποία υπόκεινται σε χαμηλότερο συντελεστή κινδύνου από άλλες απαιτήσεις που εξασφαλίζονται με ακίνητα).

Σε περίπτωση που ένας οργανισμός ή ένα άτομο έχει την ανάγκη να κατασκευάσει ή να αγοράσει μια μελλοντική κατοικία και υποθηκεύσει τη μελλοντική κατοικία, θα πρόκειται για δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητα, όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN και ο αντίστοιχος συντελεστής κινδύνου θα εφαρμόζεται όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 9 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN.

«Επομένως, ο παρών κανονισμός δεν περιορίζει τα δικαιώματα οργανισμών και ατόμων να αγοράζουν μελλοντικές κατοικίες και δεν αντίκειται στους ισχύοντες κανονισμούς (Αστικό Δίκαιο, Στεγαστικό Δίκαιο, Δίκαιο Επιχειρήσεων Ακινήτων, Επενδυτικός Νόμος του 2020, Νόμος περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων του 2024)», δήλωσε η Κρατική Τράπεζα.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm