Οι επενδυτές δείχνουν επιφυλακτικότητα απέναντι στις μετοχές της VRG.

Παρά τη σταθερή επιχειρηματική ανάπτυξη και ένα απόθεμα μη καταγεγραμμένων μακροπρόθεσμων εσόδων, η μετοχή SIP της Saigon VRG Investment Joint Stock Company έχει υποχωρήσει απότομα, αντανακλώντας το επιφυλακτικό κλίμα των επενδυτών.

Μετά από μια απότομη διόρθωση στις αρχές Απριλίου 2025 που προκάλεσε κατακόρυφη πτώση των μετοχών του κλάδου βιομηχανικών ακινήτων σε όλους τους τομείς, η χρηματιστηριακή αγορά ανέκαμψε γρήγορα και σταθερά φτάνοντας σε νέα υψηλά.

Ωστόσο, οι μετοχές της Saigon VRG Investment Company (κωδικός μετοχής SIP) έχουν κινηθεί προς την αντίθετη κατεύθυνση, διαπραγματευόμενες σταθερά κάτω από τον κινητό μέσο όρο 200 ημερών (MA200). Αυτό δείχνει ότι η πτωτική τάση παραμένει κυρίαρχη.

Από τις 24 Ιουλίου έως τις 11 Νοεμβρίου, οι μετοχές της SIP μειώθηκαν κατά 20,6%, από 68.400 VND σε 54.300 VND ανά μετοχή. Εάν υπολογιστεί από τις αρχές του 2025, η μείωση ανέρχεται σε 31,3% σε σύγκριση με την κορύφωση των 79.020 VND (26 Μαρτίου).

Σύμφωνα με στοιχεία της SSI Securities Corporation, η μετοχή αυτή διαπραγματεύεται επί του παρόντος με λόγο P/E 10,61 φορές - σημαντικά χαμηλότερο από τον μέσο όρο του κλάδου, που είναι 17,81 φορές. Μεταξύ 2018 και 2023, η αποτίμηση της μετοχής κυμάνθηκε μεταξύ 7,03 και 27,41 φορές, υποδεικνύοντας ότι η μετοχή βρίσκεται επί του παρόντος σε σημαντική έκπτωση.

Η κίνηση της τιμής της μετοχής ήταν αντίθετη με τη γενική τάση, παρά τα συνεχιζόμενα θετικά επιχειρηματικά αποτελέσματα της Saigon VRG Investment. Το 2024, τα έσοδα έφτασαν τα 7.078 δισεκατομμύρια VND, παρουσιάζοντας σταθερή αύξηση σε σύγκριση με την ίδια περίοδο. Από αυτά, η παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, όπως ηλεκτρικό ρεύμα, νερό και άλλες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, αντιπροσώπευε το 90,7% των συνολικών εσόδων, ενώ η μίσθωση γης μετά την ανάπτυξη υποδομών έφτασε μόνο τα 389 δισεκατομμύρια VND, που ισοδυναμεί με 5%. Αυτή η δομή συνεχίστηκε τους πρώτους εννέα μήνες του 2025, με τα έσοδα από τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας να φτάνουν τα 5.617 δισεκατομμύρια VND (89,1%) και τα έσοδα από μίσθωση γης να φτάνουν μόνο τα 310 δισεκατομμύρια VND (4,9%).

Παρά την εστίασή της στην ανάπτυξη βιομηχανικών ακινήτων, η δομή εσόδων της Saigon VRG Investment τείνει προς τις λειτουργικές υπηρεσίες κοινής ωφέλειας - έναν τομέα που δημιουργεί πιο συνεπή και σταθερή ταμειακή ροή. Η εταιρεία παρέχει υπηρεσίες ηλεκτρικής ενέργειας, νερού, επεξεργασίας αποβλήτων και λειτουργίας υποδομών σε χιλιάδες επιχειρήσεις που μισθώνουν γη σε βιομηχανικά πάρκα. Πρόκειται για μια επαναλαμβανόμενη ετήσια ροή εσόδων, που δημιουργεί ένα μακροπρόθεσμο πλεονέκτημα ταμειακής ροής.

Αντίθετα, ο τομέας μίσθωσης βιομηχανικής γης κατέγραψε χαμηλά έσοδα λόγω της συγκεκριμένης λογιστικής του μεθόδου. Η Saigon VRG Investment επέλεξε να κατανείμει τα έσοδα σε διάστημα 50 ετών, που αντιστοιχεί στη διάρκεια της μίσθωσης γης, αντί να τα αναγνωρίσει όλα μονομιάς. Αυτό αντικατοπτρίζει με ακρίβεια τη φύση των μακροπρόθεσμων συμβάσεων, αλλά καθιστά τις βραχυπρόθεσμες οικονομικές καταστάσεις λιγότερο εντυπωσιακές σε σύγκριση με συγκρίσιμες εταιρείες που συνήθως αναγνωρίζουν ολόκληρη την αξία της σύμβασης μονομιάς.

Στο τέλος του 2024, το ποσοστό πληρότητας εργοστασίων στα τρία βιομηχανικά πάρκα Dong Nam, Le Minh Xuan 3 και Phuoc Dong έφτασε το 95,13%. Συγκεκριμένα, για τις βιομηχανικές εκτάσεις, η Phuoc Dong (Περιοχή Α) πέτυχε πληρότητα 96%, η Dong Nam έφτασε το 89%, ενώ η Phuoc Dong (Περιοχή Β) έφτασε μόνο το 24% (απομένουν 685,28 εκτάρια). Η Φάση 2 της Phuoc Dong έφτασε το 43% (απομένουν 290,95 εκτάρια), η Φάση 3 δεν έχει ακόμη αναπτυχθεί (απομένουν 394,33 εκτάρια). Η Le Minh Xuan 3 έφτασε το 32% (απομένουν 106,06 εκτάρια) και η Loc An - Binh Son έφτασε το 67% (απομένουν 117,46 εκτάρια). Αυτό δείχνει ότι η εταιρεία έχει ακόμη σημαντικά περιθώρια επέκτασης στις δραστηριότητες μίσθωσης τα επόμενα χρόνια.

Εκτός από την κατοχή πιθανών χερσαίων πόρων, η εταιρεία διαθέτει επίσης ισχυρή οικονομική δυνατότητα. Στις 30 Σεπτεμβρίου 2025, η Saigon VRG Investment είχε 5.913 δισεκατομμύρια VND σε μετρητά, που αντιστοιχούν στο 20,8% του συνολικού ενεργητικού, και κατέγραφε επίσης 12.822,5 δισεκατομμύρια VND σε μη δεδουλευμένα μακροπρόθεσμα έσοδα (προπληρωμές μίσθωσης γης που ελήφθησαν προκαταβολικά), που αντιστοιχούν στο 45,1% του συνολικού κεφαλαίου. Πρόκειται για ένα σημαντικό αποθεματικό που θα ληφθεί υπόψη σταδιακά τα επόμενα χρόνια.

Σύμφωνα με την KB Securities Vietnam, η Saigon VRG Investment κατέχει σήμερα περίπου 1.189 εκτάρια γης με ολοκληρωμένες νομικές διαδικασίες, επιτυγχάνοντας ποσοστό εκκαθάρισης 78%. Η εταιρεία μπορεί να μισθώσει 50-60 εκτάρια ετησίως κατά την περίοδο 2025-2026, διατηρώντας παράλληλα μια σταθερή ταμειακή ροή από την παροχή ανέσεων σε υπάρχοντες πελάτες.

Ωστόσο, οι βραχυπρόθεσμες προοπτικές παραμένουν δύσκολες στο πλαίσιο του παγκόσμιου εμπορίου, ιδίως με τις αμοιβαίες δασμολογικές πολιτικές να αυξάνουν τα εμπόδια στην προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) σε βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας, συμπεριλαμβανομένων των ηλεκτρονικών εξαρτημάτων/εξοπλισμού, της τεχνητής νοημοσύνης και των ημιαγωγών - τομείς που έχουν δει σημαντικές αλλαγές τα τελευταία χρόνια. Αυτό ασκεί έμμεσα ανταγωνιστική πίεση στην ικανότητα της Saigon VRG Investment να προσελκύει πελάτες. Ως εκ τούτου, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025 και το 2026, η μισθωμένη περιοχή της Saigon VRG Investment προβλέπεται να επιβραδυνθεί σε σύγκριση με το 2024.

Παρ 'όλα αυτά, το εξαιρετικά αμυντικό επιχειρηματικό της μοντέλο, η σταθερή ταμειακή ροή από τις παροχές του βιομηχανικού πάρκου και η μεγάλη τράπεζα καθαρής γης καθιστούν την Saigon VRG Investment μια εταιρεία με τη δυνατότητα να διατηρήσει βιώσιμη ανάπτυξη μακροπρόθεσμα.

Πηγή: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html